商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在實(shí)施階段的造價(jià)投資控制

何彬

摘 要：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在實(shí)施階段的造價(jià)控制，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目起著至關(guān)重要的作用。實(shí)施階段是整個(gè)項(xiàng)目投資最大的一塊，有效控制實(shí)施階段的造價(jià)投資，有助于整個(gè)項(xiàng)目工程合理有序地進(jìn)行，避免不必要的沖突，適當(dāng)降低造價(jià)投資。實(shí)施階段工程量大、投資大、建設(shè)周期較長(zhǎng)、綜合管理復(fù)雜，意外情況頻發(fā)，想要做好商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在實(shí)施階段的造價(jià)控制管理，必須從項(xiàng)目招投標(biāo)、項(xiàng)目施工、工程竣工結(jié)算等各方面進(jìn)行全面控制管理。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；造價(jià)；實(shí)施階段

一、前言

要想控制好整個(gè)項(xiàng)目的造價(jià)，需把各個(gè)階段工程投資進(jìn)行合理分配，并把所發(fā)生的投資控制住投資限額內(nèi)，而對(duì)工程實(shí)施階段的造價(jià)投資控制當(dāng)屬重中之重。對(duì)工程實(shí)施階段造價(jià)投資的控制要求從項(xiàng)目的招投標(biāo)、合同簽訂、工程施工、竣工結(jié)算等每個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行控制，而在當(dāng)前的商業(yè)地產(chǎn)中，對(duì)工程實(shí)施階段的造價(jià)投資控制尚存在一系列的問(wèn)題，本文根據(jù)相關(guān)規(guī)定針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在工程實(shí)施階段的造價(jià)控制中存在的問(wèn)題，提出了幾點(diǎn)建議。

二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在實(shí)施階段的造價(jià)概述

工程造價(jià)，是指一項(xiàng)工程從開(kāi)始到完工的整個(gè)過(guò)程中需要的所有花費(fèi)，其中包括建筑材料費(fèi)用、人工費(fèi)用、管理費(fèi)用、監(jiān)理費(fèi)用以及設(shè)計(jì)費(fèi)用等。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施階段主要分為招投標(biāo)階段、施工階段和竣工驗(yàn)收階段。

工程的實(shí)施階段，也是整個(gè)項(xiàng)目人力、物力、財(cái)力消耗的主要階段。而在工程的實(shí)施階段工程量大，參與人員眾多，涉及面廣，工程復(fù)雜，在整個(gè)實(shí)施過(guò)程中容易出現(xiàn)意料之外的費(fèi)用。

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目作為營(yíng)利性項(xiàng)目，工程造價(jià)決定著項(xiàng)目一次性投資費(fèi)用，投資商能否從中獲得預(yù)期的利潤(rùn)非常重要，所以說(shuō)，工程實(shí)施階段的造價(jià)控制是投資商進(jìn)行決策的重要考量。

實(shí)施階段合理的造價(jià)控制有助于資金的有效分配，按照項(xiàng)目要求在保證工程質(zhì)量的程度上將資金合理利用，減少工程實(shí)施過(guò)程中不必要的沖突。

三、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在實(shí)施階段造價(jià)投資控制

1.項(xiàng)目招投標(biāo)階段的造價(jià)投資控制

建設(shè)項(xiàng)目招投標(biāo)是我國(guó)建筑市場(chǎng)規(guī)范化的表現(xiàn)，在招投標(biāo)的過(guò)程中可以根據(jù)承包方的能力和實(shí)力進(jìn)行選擇，杜絕漫天要價(jià)，合理控制項(xiàng)目投資。項(xiàng)目的招標(biāo)多采用公開(kāi)招標(biāo)的方式，發(fā)包人編制招標(biāo)文件，確定招標(biāo)工程標(biāo)底，承包人編制投標(biāo)文件，確定投標(biāo)報(bào)價(jià)，發(fā)包人通過(guò)相應(yīng)方式的評(píng)標(biāo)來(lái)選擇中標(biāo)單位，簽訂承包合同。

采用項(xiàng)目招標(biāo)方式可以使工程價(jià)格趨于合理甚至降低，這樣一來(lái)，有利于節(jié)省投資，提高效益，對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行合理控制。為了發(fā)揮公開(kāi)招投標(biāo)方式的公平公正原則，在招投標(biāo)的過(guò)程中一定要嚴(yán)格審查承包方的各項(xiàng)資格，保證選擇最合適的承包單位，確定最合理的標(biāo)底價(jià)格，爭(zhēng)取在保證質(zhì)量的前提下合理地低價(jià)中標(biāo)。

在與中標(biāo)單位簽訂合同的時(shí)候一定要全面考慮工程的工期、質(zhì)量、造價(jià)等各方面因素，確定施工的開(kāi)竣工日期、各單位人員的參、材料的價(jià)格與等各方面文件說(shuō)明，避免發(fā)生不必要的沖突。

2.項(xiàng)目施工階段的造價(jià)投資控制

項(xiàng)目的施工階段即是將合同內(nèi)容付諸實(shí)踐的過(guò)程，也是整個(gè)項(xiàng)目資金投入最大的階段，如果在施工階段出現(xiàn)差錯(cuò)，很容易超出預(yù)算投資。

做好項(xiàng)目施工階段的工程造價(jià)控制，首先要確定施工圖紙，避免因圖紙的錯(cuò)誤而造成的工程返工現(xiàn)象。其次，施工組織設(shè)計(jì)方案作為施工階段的指導(dǎo)下文件，優(yōu)化施工組織設(shè)計(jì)方案是確保工程質(zhì)量和控制工程造價(jià)的有效手段，通過(guò)審查和對(duì)比合理分配人力、物力、財(cái)力資源，從而有效工程造價(jià)投資。再次，一定要嚴(yán)格控制涉及工程造價(jià)增減的工程變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證管理。工程施工階段做好現(xiàn)場(chǎng)記錄，制定簽證及管理程序進(jìn)而加強(qiáng)管理，避免出現(xiàn)含糊不清的簽證。

在整個(gè)項(xiàng)目中，施工所需的材料和設(shè)備是投資的重頭戲，所以，材料和設(shè)備的價(jià)格直接影響著整個(gè)工程的造價(jià)投資問(wèn)題。在施工階段必須嚴(yán)格控制材料和設(shè)備的價(jià)格，才能確保降低造價(jià)的可能性。但是，這里控制材料和設(shè)備價(jià)格來(lái)降低工程造價(jià)，一定要建立在保證工程質(zhì)量的基礎(chǔ)之上。

施工階段保證工程質(zhì)量，盡可能避免因返修工程造成的投資費(fèi)用增加。保證按時(shí)完工，減少工期延誤損失。在完工后的工程結(jié)算方面也要進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)。

3.竣工結(jié)算階段的造價(jià)投資控制

工程進(jìn)行到一定階段，施工單位按照合同規(guī)定內(nèi)容完成所承包項(xiàng)目，經(jīng)驗(yàn)收合格后，發(fā)包單位根據(jù)合同協(xié)定支付相應(yīng)工程款。但是，在支付工程款之前對(duì)工程的審查非常重要。

首先要核對(duì)合同條款，核對(duì)施工單位是否按照合同條件要求來(lái)施工，只有按照要求施工并且審查合格后才能進(jìn)入結(jié)算環(huán)節(jié)，然后按照合同規(guī)定的結(jié)算方法、價(jià)格及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等對(duì)工程竣工結(jié)算進(jìn)行審核。

部分發(fā)生變更的設(shè)計(jì)，需出具設(shè)計(jì)變更單和修改圖紙，并由設(shè)計(jì)、校審人員簽字加蓋公章，經(jīng)建設(shè)單位和監(jiān)理工程師審查同意后再進(jìn)入結(jié)算范圍。

在竣工結(jié)算階段的審查中，工程是否按照?qǐng)D紙?jiān)O(shè)計(jì)進(jìn)行施工、是否達(dá)到要求的工程數(shù)量，包括單價(jià)方面的審查，必須嚴(yán)格要求。在工程費(fèi)用收取方面，收取的標(biāo)準(zhǔn)一定是按照合同要求來(lái)的，在計(jì)算過(guò)程中避免出現(xiàn)誤差。

三、當(dāng)代商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在實(shí)施階段造價(jià)投資控制方面存在的問(wèn)題

1.招投標(biāo)制度尚不完善

許多的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目選擇承包方一定程度上是公司高層決定甚至是老總直接指定的，而稍小的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的承包方多是曾經(jīng)合作過(guò)的施工單位，完全沒(méi)有經(jīng)過(guò)招標(biāo)過(guò)程。正是由于這種不公平公開(kāi)的指定式承包，市場(chǎng)缺乏競(jìng)爭(zhēng)，甚至出現(xiàn)中飽私囊現(xiàn)象，項(xiàng)目成本比預(yù)算要高。

另有一部分招標(biāo)項(xiàng)目，明招暗定，虛假招標(biāo)，項(xiàng)目招標(biāo)負(fù)責(zé)人與某投標(biāo)單位私下協(xié)定，并找部分單位進(jìn)行“陪標(biāo)”，或者審查投標(biāo)人資格時(shí)暗箱操作，使內(nèi)定的承辦單位中標(biāo)。

2.施工階段管理失控

承包單位自行加大工程量，重復(fù)計(jì)算多計(jì)算，巧立名目，私自增加費(fèi)用，讓項(xiàng)目單位多支付費(fèi)用。工程肢解發(fā)包現(xiàn)象嚴(yán)重，層層承包，導(dǎo)致總承包單位鞭長(zhǎng)莫及無(wú)法統(tǒng)一進(jìn)行管理，施工過(guò)程協(xié)調(diào)復(fù)雜，造成人力物力財(cái)力的嚴(yán)重浪費(fèi)。承包單位的這些行為不僅嚴(yán)重?fù)p害了投資商的利益，抬高工程造價(jià)，更嚴(yán)重的是影響了市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)。

3.材料設(shè)備價(jià)格缺乏審核

眾所周知，建筑材料和設(shè)備的費(fèi)用在整個(gè)項(xiàng)目中占有相當(dāng)大的比例，所以對(duì)材料方面的監(jiān)管就顯得尤為重要。但是，在實(shí)際的項(xiàng)目手工中，很多單位對(duì)材料的管理卻混亂之極，完全沒(méi)有任何有效的、完整的書(shū)面管理方法和標(biāo)準(zhǔn)。

一方面由于施工人員不足問(wèn)題，材料價(jià)格的審核形同虛設(shè)，無(wú)法真正做到貨比三家，選擇物美價(jià)廉的材料。另外，還存在著材料需求編制不科學(xué)現(xiàn)象，編制人員在編制材料需求時(shí)往往根據(jù)個(gè)人主觀經(jīng)驗(yàn)或類似工程的耗材價(jià)格參考來(lái)做預(yù)算，隨意性較大。

另一方面，不能保證工程材料和設(shè)備的采購(gòu)人員沒(méi)有虛報(bào)價(jià)格中飽私囊的嫌疑。

4.竣工結(jié)算審核中存在漏洞

在竣工審核中，很多審查人員發(fā)現(xiàn)，施工單位報(bào)送的圖紙、變更單、簽證單、結(jié)算書(shū)資料不真實(shí)不完整現(xiàn)象嚴(yán)重，承包商虛報(bào)工程量，開(kāi)高價(jià)格問(wèn)題突出。

很多公司項(xiàng)目眾多，結(jié)算人員有限，竣工結(jié)算審核過(guò)程缺乏監(jiān)督，審核人員沒(méi)有嚴(yán)格按照規(guī)定程序進(jìn)行審核，導(dǎo)致審核結(jié)果的公正性難以保證，竣工結(jié)算審核中存在漏洞。

四、對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在實(shí)施階段造價(jià)投資控制方面的幾點(diǎn)建議

1.采取綜合措施，嚴(yán)格控制成本

首先，實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制，責(zé)任到人，落實(shí)施工成本管理的組織機(jī)構(gòu)和人員，明確各級(jí)施工成本管理人員的任務(wù)、職能、權(quán)利和責(zé)任，制定好施工成本的控制計(jì)劃和具體工作流程，做到人盡其則，物盡其用。

另外，還應(yīng)該編制施工過(guò)程資金的使用計(jì)劃，對(duì)施工成本進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，制定防范性對(duì)策。在施工過(guò)程中出現(xiàn)爭(zhēng)論要依據(jù)原定合同進(jìn)行調(diào)節(jié)和合理地修訂合同條款，防止和處理好與分包商之間的索賠問(wèn)題，發(fā)揮合同應(yīng)有的約束和指導(dǎo)作用。

2.加強(qiáng)簽證和施工管理，減少施工變更

在實(shí)施階段中參與人員眾多，管理難度較大，施工時(shí)現(xiàn)場(chǎng)簽證漏洞頻出，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)簽證的管理和審查是控制實(shí)施階段工程造價(jià)的重要環(huán)節(jié)。

報(bào)價(jià)中已經(jīng)包含的項(xiàng)目不予以簽證，已經(jīng)簽證的工程量予以扣除。現(xiàn)場(chǎng)簽證的流程必須堅(jiān)持開(kāi)發(fā)商現(xiàn)場(chǎng)工程師和承包項(xiàng)目經(jīng)理簽字或者蓋章才能生效；簽證一式數(shù)份，及時(shí)報(bào)送有關(guān)部門(mén)審核。

在簽證審查中，現(xiàn)場(chǎng)簽證的項(xiàng)目、內(nèi)容必須清晰明了，簽證的數(shù)量、規(guī)格、單位、日期必須準(zhǔn)確，簽證工作必須按事先確定的程序進(jìn)行，避免出現(xiàn)工程管理人員只管簽證不顧投資造價(jià)的現(xiàn)象。

施工質(zhì)量決定著整個(gè)工程項(xiàng)目的質(zhì)量，加強(qiáng)施工過(guò)程中的質(zhì)量管理可以有效減少返工現(xiàn)象的出現(xiàn)，返工越多工程造價(jià)就越高，質(zhì)量控制可以從檢查監(jiān)督和質(zhì)量驗(yàn)收兩個(gè)方面進(jìn)行，特別是對(duì)隱蔽工程更應(yīng)該加強(qiáng)質(zhì)量控制。

在加強(qiáng)施工管理方面，加強(qiáng)施工進(jìn)度的管理業(yè)非常重要，施工的進(jìn)度直接影響工程是否能夠按合同保質(zhì)保量完成，如果工期延長(zhǎng)，人工成本、管理費(fèi)用也會(huì)隨之增加。在管理工程施工進(jìn)度方面，關(guān)鍵要合理安排施工工序，合理調(diào)整施工資源，統(tǒng)籌管理各類工程所需機(jī)械設(shè)備，避免發(fā)生設(shè)備閑置，增加設(shè)備租賃費(fèi)用的現(xiàn)象。

在施工中，出現(xiàn)工程變更做所難免，關(guān)鍵要能夠完善工程變更的管理，承包商不能罔顧合同隨意變更施工標(biāo)準(zhǔn)，同樣不可以隨意改變圖紙，施工中需要變更時(shí)必須嚴(yán)格按照程序進(jìn)行申請(qǐng)和審查，遵循工程變更管理制度，避免工程造價(jià)失控現(xiàn)象。

3.完善采購(gòu)機(jī)制，健全材料價(jià)格審核

工程材料所需費(fèi)用在整個(gè)工程實(shí)施階段所占比重相當(dāng)大，工程項(xiàng)目所需的材料多從由采購(gòu)人員共市場(chǎng)購(gòu)得，材料價(jià)格也根據(jù)市場(chǎng)需求來(lái)調(diào)節(jié)，正是由于這種價(jià)格的波動(dòng)不定的情況才讓有些采購(gòu)人員有機(jī)可乘從中漁利，從而提高了工程造價(jià)，所以，完善采購(gòu)機(jī)制，健全材料價(jià)格審核變得非常有必要。

現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展迅速，許多建筑材料信息互通較為方便，通過(guò)信息網(wǎng)絡(luò)建立價(jià)格信息渠道指日可待，材料的采購(gòu)可以根據(jù)互聯(lián)網(wǎng)報(bào)價(jià)隨時(shí)掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)。在采購(gòu)材料之前將所需物資數(shù)量、采購(gòu)渠道、材料價(jià)格等信息上報(bào)給投資方，雙方共同來(lái)核定材料價(jià)格，擬定采購(gòu)計(jì)劃，防止采購(gòu)人員暗箱操作虛報(bào)價(jià)格，避免出現(xiàn)以次充好的情況，進(jìn)而降低工程造價(jià)。

4.建立竣工結(jié)算審核機(jī)制

竣工結(jié)算階段通過(guò)會(huì)議商討結(jié)合結(jié)算方法、結(jié)算人選、結(jié)算期限等方式進(jìn)行確定，建立相應(yīng)符合審計(jì)制度，先由投資方的成本控制部門(mén)進(jìn)行內(nèi)部審計(jì)，再由相關(guān)竣工結(jié)算審計(jì)中介單位進(jìn)行審計(jì)。重點(diǎn)審核工程量是否與實(shí)際相符，相關(guān)材料價(jià)格是否與合同規(guī)定及市場(chǎng)行情相一致。結(jié)算完畢后針對(duì)現(xiàn)場(chǎng)管理及成本控制情況予以獎(jiǎng)罰。

在審核過(guò)程中，對(duì)與實(shí)際工程量相差較大的問(wèn)題查明真相。考核材料的消耗量，按照竣工結(jié)算要求計(jì)算消耗量，找出工程施工中超出規(guī)定消耗量較大部分進(jìn)行調(diào)查。杜絕以權(quán)謀私，中飽私囊現(xiàn)象，嚴(yán)格控制工程造價(jià)投資。

五、結(jié)語(yǔ)

整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)中，實(shí)施階段的造價(jià)控制尤為重要，由于參與人數(shù)眾多，管理較為困難，容易在實(shí)施階段出現(xiàn)造價(jià)失控現(xiàn)象，在控制工程造價(jià)時(shí)，根據(jù)設(shè)計(jì)階段未考慮周全導(dǎo)致的設(shè)計(jì)變更，施工變更現(xiàn)象加強(qiáng)管理和監(jiān)督，保證質(zhì)量、工程量、材料價(jià)格、合同外增減款項(xiàng)等個(gè)方面的真實(shí)合理性。工程實(shí)施階段的工程造價(jià)投資控制是一項(xiàng)集管理、技術(shù)、質(zhì)量、施工于一體的綜合性工程，也是一項(xiàng)控制整個(gè)項(xiàng)目工程造價(jià)舉足輕重的階段，必須要根據(jù)相關(guān)規(guī)定做好商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在工程實(shí)施階段的工程造價(jià)投資控制。

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