漫漫“熊途”拿地難

高榮偉

自去年以來，為刺激樓市，央行發起一波又一波的救市政策。救市政策的結果是“一線城市”和部分“強二線城市”的樓市迅速回暖，并出現價格上漲。

不過，從目前來看，雖然“一線城市”和部分“強二線城市”的樓市熱火朝天，但不管人們情愿與否，一個不容置疑的事實是：中國房地產的“慢熊行情”已經開啟。之所以稱之為“慢熊”，是因為政府不斷出臺對房地產的微刺激，救市過程中，通脹掩飾了很多城市真實房價的下跌。這一點可以從房企拿地難看出。

一、二線城市土地市場競爭白熱化

按照機構測算，扣除已確定的以及可能會出現的商業及保障房部分，預計2015年全年出讓的宅地中，純商品住宅規劃建筑面積將不超過300萬平方米，按照套均100平方米計算，僅能提供約3萬套新增住房供應，而今年僅前三季度北京即實現純商品住宅成交4.2萬套。業內人士指出，在絕對供應短缺的同時，土地市場將進入成交活躍期，土地樓面價成本呈現飆升態勢在所難免。

進入10月份以來，土地市場高潮迭起，全國一線城市和重點二線城市地王頻出，房企拿地積極性踴躍。據中原地產監測，2015年11月份，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市，待售土地達到了67宗，起價高達765.6億元，創造了歷史最高紀錄，11月份也有望成為一線城市土地歷史成交額最高的月份。中原地產首席分析師張大偉表示，央企、國企在資金上有絕對優勢，北京土地市場已經進入了寡頭時代。更重要的是，由于多數上市房企全面退守一、二線城市，導致土地市場競爭異常白熱化。

自2013年起，主流房企陸續回歸一、二線經濟發達城市，一線城市拿地熱潮在今年更是達到了高峰。克而瑞的研究顯示，今年1～9月，北京、上海、廣州、深圳、南京等多城市均出現了總價、單價地王，北京、上海兩個一線城市尤甚，其中北京5宗總價地王，1宗單價地王;上海3宗總價地王，2宗單價地王。激烈爭搶之下，一、二線城市的土地收入上升明顯。中原地產研究部統計數據顯示，9月全月，一線城市合計月內土地成交額達到了588.78億，創造了今年以來最高紀錄，環比8月全月漲幅高達188%，平均溢價率也創造了今年以來最高。二線城市土地成交額也達到了1214.7億，環比上漲達到了41%，也創造了今年以來最高。

據悉，2015年以來，20大標桿房企合計在土地市場投入了3010億元拿地，而從在一線城市的占比情況看，歷史首次突破了40%比例，占比高達44%。以北京市場為例，10月以來，北京土地市場急速升溫，目前已經出現了41宗地塊樓面價超過3萬元/平方米的土地，其中樓面價超過6萬元/平方米的有5宗，超過5萬元/平方米的有9宗，超過4萬元/平方米的有11宗，超過3萬元/平方米的有16宗。繼葛洲壩以75000元/平方米的樓面價拿下豐臺樊家村地塊，刷新北京單價地王紀錄后，招商、華僑城聯合體以83.4億元摘得豐臺區南苑鄉槐房村和新宮村地塊B組團，樓面價高達56000元/平方米。

隨著一、二線經濟發達城市土地市場不斷升溫，“面粉比面包貴”又成了常態，在這一過程中，手握重金的央企、國企成為重要推手。今年，南京土地價格從年初開始就呈現“高開高走”之勢。前十月，南京共掛牌49幅經營性用地，在總出讓面積不及去年的情況下，累計出讓金額達到559億元，較去年同期大漲40%。含有住宅性質的地塊，絕大多數被實力雄厚的國企或央企（保利、綠地等），以及在全國房地產市場縱橫捭闔的一線民營房企（萬科等）高價奪走。地產大鱷頻頻上演搶地大戰，導致的一個結果是：南京部分區域的土地資源向強勢開發商快速集中。以南京南站為例，自2014年以來，這個區域總共出讓了6幅地塊，其中有3幅被萬科拿下。而萬科目前在南站地區有3個項目在售，還有2幅地塊尚未開發，已經近乎壟斷南站區域的住宅市場，以致有網友笑稱“南站應該被冠名為萬科·南京南站”。

行業平均利潤率下滑

一個毋庸置疑的事實是，中國樓市已經出現嚴重供求失衡。僅以2014年為例，根據國家發改委“城市和小城鎮改革發展中心”2014年的調查，各地規劃的各種新城、新區建成后，可以容納34億人。注意，這足以容納34億人的房子，是未來幾年的增量，而且沒有包含大量的小產權房、集資房。這是目前的市場狀況，由此也不難理解為何樓市已經在緩緩駛入“熊市”時代。

易居房地產研究院11月9日發布數據顯示，10月，包括北京、上海、廣州、深圳等在內的十大典型城市土地成交建筑面積1443.4萬平方米，環比下跌39.9%，同比下跌5%。數據顯示，2015年1至10月，十大典型城市土地出讓金收入5889億元，與2014年、2013年同期相比分別下降17.9%、26.9%，下降幅度持續收縮，較2012年同期增長52.2%。“曾經風光無限的房地產行業，如今正走下高利潤率的神壇。”有媒體不無感慨地說。截至目前，有80家房地產企業公布了三季報，其中包含萬科、招商等標桿房企。數據顯示，前三季度80家房企總營業收入為4244.45億元，合計凈利潤為343.5億元，凈利潤率僅8%。

10月27日晚，萬科發布了三季度報告：1至9月份，萬科累計實現營業收入796億元，同比增長26.1%，歸屬于上市公司股東的凈利潤68.5億元，同比增長6.1%，凈利潤率為8.6%。需要指出的是，萬科是凈利潤下滑至個位數的眾多上市房地產企業中的一員。昔日被稱為四大地產龍頭股“招保萬金”中的招商地產發布三季度報告顯示：第三季度公司實現營業收入59.32億元，同比下降23.02%;凈利潤7350.44萬元，同比下降83.85%。1至9月份累計實現營業收入239.06億元，同比增長0.64%;歸屬于上市公司股東的凈利潤22.19億元，同比下降0.97%，凈利潤率為9.3%。

中原地產首席分析師張大偉在接受《證券日報》記者采訪時表示， 2015年將是房企第一次出現行業平均利潤率低于兩位數的年份。曾幾何時，房地產行業，這一由城市化進程所推動的中國財富創造運動中最大的受益者，如今，其“造富”能力已發生巨變。“以往業內稱房地產就是有錢有膽就能一夜暴富的傻子行業，也有人稱之為‘躺著就能把錢賺了的行業，現在再怎么精打細算都賺不了大錢。”近日，胡潤研究院最新出爐的《2015胡潤百富榜》顯示，地產行業上榜人數比例降至歷史最低點，上榜人數從2003年的58%降至今年的16%。endprint

在利潤下調的情況下，不少企業開始撤離房地產領域、剝離房地產業務。對于房企凈利潤出現下滑的原因，業內專家分析，近年來土地市場競爭激烈，一、二線城市地王頻出，價格過快上漲，而房價的漲幅放緩，明顯趕不上地價漲幅，所以，房企過去依賴土地升值獲得利潤的發展模式難以維持。另一方面，房企融資成本也隨之不斷上漲，對內對外融資的成本都在吞噬利潤空間。

中小房企生存難

對于房企而言，如果沒有作為生產原料的土地儲備，就談不上所謂的發展。但目前的情況是，“很多企業確實要面對不拿地就面臨生死問題的時刻”，一位國內標桿房企的負責人認為，如此瘋狂的搶地行為折射的正是房企窘迫的生存現狀，尤其對于中小房企而言。

中小房企遭遇拿地難的一個主要原因是面對著強有力的競爭對手。房企大面積退出三、四線城市，競相布局一、二線城市，導致一、二線城市房地產市場快速升溫，升溫的結果進一步加快了大型房企回歸一線城市的步伐。媒體報道，經歷了數次嘗試，碧桂園終于曲線進京。“10月21日，碧桂園與金茂組成的聯合體以51.8億元的總價競得豐臺花鄉四合莊兩宗綜合性商業金融服務業用地，其中一宗地的溢價率高達140%。”至此，國內排名TOP20的房企都已齊聚北京。在房企全力回歸一線的背景下，以北京為代表的一線城市競地激烈、地價高企，中小房企拿地難度可想而知。易居研究院智庫中心提供了一份相關的統計數據，包括升龍置業、奧克斯置業、坤和集團、卓越集團、銀億地產、融科智地等在內的20家非上市房企今年的拿地情況不容樂觀。上述房企在全國范圍內拿地情況為：2010年合計拿地56宗，2011年為41宗，2012年為39宗，2013年48宗，2014年36宗，而今年截至10月7日僅有3宗。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，部分大房企通過聯合拿地的方式，能夠快速降低拿地的資金壓力，而中小房企顯然在這方面缺乏經驗或合作的基礎，這加大了房企的拿地難度。在受到全國大型房企全力回歸一線城市以及各地地價飚升等因素影響下，中小房企拿地占比急速下跌，在多個重點城市的土地交易市場上，中小房企的身影日漸減少。在北京土地市場上，之前還能有所斬獲的中小房企，正在逐漸淡出“拿地舞臺”。尤其是北京優質地塊的競爭中，中小房企每次都拼盡全力，但鮮有收獲。“北京的土地市場真的瘋了，我們每次去都只有舉牌的份。”某房企高管表示。畢竟，在地價越來越昂貴的現在，連萬科、保利這樣量級的企業都需要聯合作戰才能斬獲土地，單打獨斗的中小房企顯然很難收獲。

這種情況并不局限在北京。《揚子晚報》11月10日一篇題為《中小房企末路？南京土地加速流向地產“大鱷”》中指出，“在土地價格攀升，利潤空間被攤薄時，保利、綠地、萬科等大型房企依靠自身規模優勢尋求利潤空間，或許能平衡周轉與利潤，但對于中小開發商而言，就要面臨嚴峻考驗。”相形之下，越來越多的中小房企，已經成為南京“豪門盛宴”的看客，唯有江北、江寧、板橋等地價相對較低的板塊，還尚能成為中小房企喘息的為數不多的區域。

據報道，中小房企在合肥的拿地難度也在提升，在當前的土地交易中，基本都是十幾家“耳熟面熱”的開發商，均為國內業績排名前50的房企。“現在的土拍市場上，都是一線大鱷房企，中小房企基本上都看不到了”，在合肥7月的最后一次土地拍賣會上，一位房企無奈地說道，在與這些一線房企的“爭搶”中，中小房企拿地“甚難”。相關統計顯示，2015年至今的合肥土地出讓中，在市區優質地塊的爭奪戰里，保利等大牌房企依然是笑到最后的一個。

時下，經濟下行壓力明顯，購房需求難以捉摸，一些房企看到的是艱難求生，另一些房企看到的則是大把的機會。在全國眾多城市，盡管房企異口同聲地在說“拿地難”，然而也有人持不同看法：“對于房企來說，當前是最壞的時代，也是最好的時代。”“房地產的‘慢熊行情已經開啟之后，要想在此行業有立錐之地，進而脫穎而出，就必須要創新拿地思維，開拓盈利新空間。”有專家在分析樓市前景時如是說。endprint