論農村房屋買賣合同的效力

肖 斌，宋 崧(.對外經濟貿易大學，北京00029;2.江西理工大學，江西贛州34000)

隨著農村經濟的發展，農村的房屋買賣也越來越多。從農民買賣房屋的目的來看，有的是為了工作和生活，賣房進城;有的是經濟困難，賣房籌錢辦事;有的是離開該集體經濟組織，賣房搬遷。但是，無論哪一種，都涉及到農村房屋買賣合同效力的認定。常見的情形是，一些城鎮居民尋找各種機會，在農村低價購買房屋，特別是在鄰近城鎮的農村購房，享受農村環境。當面臨拆遷補償時，賣房的農民又后悔自己先前的出賣行為，紛紛要求解除其與買方之間的房屋買賣合同，甚至有的農民起訴至法院，請求法院判決雙方房屋買賣合同無效。對此，是應當保護農民的利益，否定合同的效力，還是為了維護交易安全，承認合同的效力，抑或做出其他認定?一直以來，這都是法學界和司法實踐不可回避的問題。尤其是在我國大規模城鎮化進程的當下，這個問題就越發顯得緊迫。

1 關于農村房屋買賣合同效力的主要觀點

關于我國農村房屋買賣合同的效力，無論從理論上還是司法實踐上講，分歧都是很大的。總的來說，主要有三種不同的觀點［1］。

1.1 合同無效說 合同無效說認為，農村房屋雖為農民的私有財產，但是根據物權法“地隨房走”的原則，農村房屋的買賣必然涉及農村宅基地使用權的轉移問題，農民出賣自己的房屋的同時也將意味著連同宅基地使用權一起予以出賣，而根據我國法律法規，宅基地使用權是不得進行買賣的，因此農村房屋買賣合同違反國家強制性法律，當然無效。對于合同無效的法律后果，合同無效說進一步主張，在合同確認無效后，出賣人與買受人應當各自返還原物，即買受人應當將農村房屋交還于出賣人，而出賣人則應當將收取的房屋的價款返還于買受人。

1.2 合同有效說 合同有效說認為，對合同效力的認定應遵循合同法的基本原理并適用我國相關法律規定，只要合同的主體適格，合同雙方的意思表示真實，并且不存在合同法規定的無效的情形，也即合同雙方簽訂的合同符合合同有效的各項要件，則該合同對合同雙方具有法律約束力，當事人應當按照合同的約定履行各自的義務，不得隨意變更或者解除合同［2］。根據《合同法》第52條的規定，違反國家法律、行政法規的強制性規定的合同，屬于無效的合同。據此，只有違反國家法律或者行政法規的合同，才屬于無效的合同，而違反其他規范性文件訂立的合同，則不屬于該條所列無效合同的情形。主張農村房屋買賣合同無效的觀點認為農村房屋買賣合同之所以無效的理由，在于農村房屋買賣合同違反了國務院辦公廳1999年頒布的通知以及國土資源部2004年頒布的《國土資源部關于加強農村宅基地管理的意見》中的關于禁止城鎮居民購買農村住宅的禁止性規定。但是，從國務院的通知以及國土資源部部門規章的法律淵源上看，它們均不屬于我國《合同法》第52條所列法律及行政法規的范疇，而違反國務院通知以及國土資源部部門規章也并非合同無效的法定理由。因此，合同無效說以農村房屋買賣合同違反了國務院的通知以及國土資源部部門規章為由主張農村房屋買賣合同無效的觀點是站不住腳的。對于我國農村房屋買賣合同的效力，應根據合同法的基本原理以及我國合同法的相關規定加以認定。對于農村房屋買賣合同的效力，在沒有其他合同無效事由的情況下，應確認其具有相應的法律效力。

1.3 部分有效說 部分有效說認為，對于農村房屋買賣合同，不能一概認為在任何情況下都不具有合同的效力，而應區分不同的情況加以認定:對于城鎮居民購買農村房屋的合同，因其違反了我國城鎮居民不得購買農村房屋的法律規定，所以應將此類合同一律認定為無效的合同;對于雖為農村居民但非為同一集體經濟組織內的成員購買農村房屋的合同，則可視房屋買賣的具體情況進行處理:如果房屋買賣后已經登記，或者房屋已經翻建，可以認定該合同為有效的合同，否則為無效合同;而對于同一集體經濟組織內成員之間買賣農村房屋的合同，則可以認定為有效的合同［3］。

2 農村房屋買賣合同效力問題的原因分析

縱觀上述關于農村房屋買賣合同效力的各種觀點，之所以出現關于農村房屋買賣合同效力的不同觀點，除在于我國學術界對于農村房屋買賣合同效力的研究不夠深入和透徹外，更主要的原因在于我國農村房屋買賣合同效力法律規定的混亂［4］，從而導致對于認定農村房屋買賣合同效力的法律依據存在嚴重的分歧。就我國目前有關農村房屋買賣合同效力的規定來看，既有支持合同無效的法律規定，也有支持合同有效的法律規定。

2.1 認定農村房屋買賣合同無效的法律依據 在我國涉及農村房屋買賣合同效力的法律規定中，有些可以直接或者間接地作為認定農村房屋買賣合同無效的依據，這其中有相當部分體現在國務院頒布的各項規范性法律文件以及國務院國土部門頒布的相關法律文件中。早在1990年，國家土地管理局〔1990〕國土函字第97號《關于以其他形式非法轉讓土地的具體應用問題請示的答復》就曾明確規定，原宅基地使用者未經依法批準通過他人出資翻建房屋，給出資者使用，并從中牟利或獲取房屋產權，是屬“以其他形式非法轉讓土地”的違法行為之一。該答復中雖然沒有關于農村房屋買賣合同無效的直接規定，但是從其基本精神上看，對農村房屋買賣行為是持否定的態度的，可以看作是我國禁止農村房屋買賣的較早的規定。此外，另有一些法律文件則對農村房屋買賣或宅基地使用權的流轉作了明確的禁止性規定。如1999年4月國務院辦公廳頒布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》(中發〔1997〕11號文)第2條第2款規定:“農民的住宅不得向城鎮居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建筑和購買的住宅發放土地使用證和房產證。”又如，2004年國土資源部發布的《關于加強農村宅基地管理的意見》中明確規定“要重點加強城鄉結合部地區農村宅基地的監督管理。嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證”。2007年12月國務院頒布了《國務院辦公廳關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》，該通知再次強調了農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或者“小產權房”。

此外，從我國《土地管理法》中，也可以找出關于農村房屋買賣合同無效的法律依據。根據《土地管理法》第62條規定，我國農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。該規定體現了我國宅基地使用權“一戶一宅”的原則。從表面上看，《土地管理法》第62條規定的是關于宅基地的問題，并不直接涉及農村房屋買賣合同的效力。不過，經仔細推敲，該條規定其實隱含著農村房屋買賣合同無效的意思。從物理上講，農村房屋與宅基地具有不可分的自然屬性，根據“地隨房走”的規則，房屋所有權的轉移必然意味著房屋所依附的宅基地的使用權人也將隨之發生改變。如果購買農村房屋的是同一集體經濟組織內部的成員，且該成員原先已經擁有一處宅基地，則其購買了他人的房屋后，其將實際擁有兩處宅基地，而這是違反《土地管理法》宅基地使用權“一戶一宅”的原則的。正因為如此，從《土地管理法》第62條規定的內容至少可以推導出，在購買人已經擁有一處宅基地的情況下，同一集體經濟組織內部成員之間買賣農村房屋的合同是無效的。根據《土地管理法》第63條規定，農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。此處“用于非農業建設”從字面意義上看，自應包括作為宅基地使用的內容，因此該規定實際蘊含了宅基地使用權不得轉讓的內容。而農村房屋買賣合同必然涉及宅基地使用權轉讓問題，如果允許農村的房屋自由買賣，則意味著允許農民將房屋下的宅基地的使用權一并出賣，而這違背了宅基地使用權不得轉讓的法律規定。

2.2 認定農村房屋買賣合同有效的法律依據 在我國目前的房地一體的規則之下，無論是直接針對農村宅基地使用權流轉的法律規定還是針對農村房屋買賣的法律規定，因其中任何一項財產的流轉都會關系到另一項財產的轉移問題，因此關于農村宅基地使用權流轉的法律規定其實也就是關于農村房屋買賣的法律規定;反之亦然［5］。也正因為如此，我國民法學者對于農村房屋買賣的關注，大多數情況下是以農村宅基地為對象進行展開的。因此，農村房屋買賣合同的效力問題，實質上就是宅基地使用權是否可以流轉的問題。

在我國涉及農村房屋買賣合同效力的法律規定中，有一些可以直接或者間接地作為認定農村房屋買賣合同有效的法律依據。1963年3月20日，中共中央頒布的《關于對社員宅基地問題做一些補充規定的通知》第2項規定:“社員有買賣房屋的權利，房屋出賣后，宅基地的使用權即隨之轉移給房主，但宅基地的所有權仍歸集體所有。”這是我國農民享有買賣農村房屋權利的最早規定，而且農村房屋的買受人在購買農村房屋后不僅取得房屋的所有權，也取得了宅基地的使用權。從最高人民法院的批復中也可找出農村房屋買賣合同有效的法律依據，例如，最高人民法院〔1992〕民他字第8號《關于范懷與郭明華房屋買賣是否有效問題的復函》規定:“房屋買賣系要式法律行為，農村的房屋買賣也應具備雙方簽訂書面契約、中人證明、按約定交付房款以及管理房屋的條件;要求辦理契稅或過戶手續的地方，還應依法辦理該項手續后，方能認定買賣有效……”此批復規定了認定農村房屋買賣合同有效應當具備的條件，可以認作農村房屋買賣合同有效的法律依據。另，最高人民法院《關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》第7部分第64條中也有關于農村房屋買賣合同有效的法律規定。

此外，從《土地管理法》的某些條文也可以找出農村房屋買賣合同有效的法律依據。《土地管理法》第62條第4款規定:“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”。該條規定的立法原意本是為申請取得宅基地設定一定的條件限制的，但從該條的字面意義上，卻可以反推出農村村民可以出賣、出租農村房屋的結論。另，《土地管理法》第63條規定:“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設;但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。”該條規定本身是存在矛盾之處的。正如前所述，從該條的前半部分可以推導出農村房屋買賣合同無效的意思，但是該條規定的后半部分隱含的意思卻是:在破產、兼并的情況下，農村集體所有的符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地使用權的企業的土地使用權是可以發生轉移的。既然農村的企業建設用地使用權可以轉移，則農村宅基地使用權為何就不能流轉呢?

《物權法》中雖沒有農村房屋買賣合同效力的直接規定，但是該法第13章“宅基地使用權”其實隱含了農村房屋買賣合同效力的規定。《物權法》第153條規定:“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。”如前所述，從我國《土地管理法》的條文中，既可以找出認定農村房屋買賣合同無效的法律依據，也可以找出認定農村房屋買賣合同有效的法律依據。可見，《土地管理法》關于農村房屋買賣合同效力的規定存在著矛盾之處，《物權法》第153條關于宅基地使用權的流轉“適用土地管理法等法律和國家有關規定”的規定并沒有體現出多大的進步。由此，若僅依據《物權法》第153條的規定即認定農村房屋買賣合同有效，是很勉強的。不過，《物權法》第155條又規定:“已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。”該條的立法旨意本是為了強調辦理宅基地使用權變更或者注銷登記的重要性，但卻隱含了宅基地使用權可以依法轉讓的立法意圖。

“許多制度因人類活動而生，但并非人類有心設計而成;有些事人們有意為之卻帶來意料之外的后果，這些意料之外的影響甚至超過了當初期望的目的”［6］。誠如科斯先生所言，我國農村房屋買賣諸多規則也是不同主體在不同階段的對策性規定，但是正是這些混亂的規定使各界對合同效力的判斷始終無法形成統一的觀點，進而造成了各地處理農村房屋買賣合同效力的不同做法。反悔者以合同無效為由主張拆遷補償款等利益，這當然也非立法者的初衷。

3 農村房屋買賣合同效力的認定

農村房屋就其財產屬性來說，屬于農民的私有財產，農民對其房屋擁有完全的所有權。根據物權法所有權原理，農民對其所有的房屋，理應具有完全的處分權。農民與他人簽訂農村房屋買賣合同的行為，從性質上講，是行使其處分權的行為，屬公民個人私行為的范疇，應適用私法尤其是合同法的規定。《合同法》第44條規定，依法成立的合同，自成立時生效;法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，依照其規定。這就是說，對于依法成立的合同，除非出現合同瑕疵的法定事由，否則合同一旦成立，就應具有相應的法律效力。根據我國《民法通則》、《合同法》的規定，合同的無效須得具備法定的原因，其中“違反法律、行政法規的強制性規定”是其中一項重要的原因。從合同違反的強制性規定的淵源來看，包括國家法律、行政法規兩種法律淵源。而諸如國務院各部門的部門規章以及地方性法規、規章等則不包括在這個范圍之內的。這一點在我國最高人民法院的司法解釋中也有明確的體現。最高人民法院1999年制定通過的《最高人民法院關于適用〈合同法〉若干問題的解釋〔一〕》第4條規定:“合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。”該條反映了最高人民法院關于合同無效認定依據的基本態度，與《合同法》第52條規定的精神基本一致。

就學術界以及司法實踐中認定農村房屋買賣合同無效的法律依據來說，其所謂的法律依據主要是國務院相關部門頒布的非行政法規類的各項規范性法律文件。例如，某法院判決農村住宅出售給城市居民的房屋買賣合同是無效的，但是法院判決的依據的卻是《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》和《國務院辦公廳關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》。此類通知的發文機關是國務院辦公廳，而不是國務院，故此類文件既不是法律，也不是行政法規，不能作為判決合同無效的法律依據。對農村房屋買賣合同效力的認定，應以合同法原理及法律規定為依據，只要農村房屋買賣合同符合合同有效的各項要件，就應認定合同具有法律效力。此外，最高人民法院《關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》第7部分第64條中關于農村房屋買賣合同有效的法律規定以及最高人民法院〔1992〕民他字第8號《關于范懷與郭明華房屋買賣是否有效問題的復函》中關于農村房屋買賣按約定交付房款以及管理房屋的買賣有效的批復的規定，從一個側面反映了最高人民法院關于農村房屋買賣合同效力的基本態度，可以作為我國農村房屋買賣合同有效的法律依據。而一些地方法院，早已參與并推動了農房流轉的進程［7］。

依據法理，政策不會影響到合同的效力，然而，基于我國特殊的國情，不得不考慮政策對農村房屋買賣的影響。對于政策阻礙，十八屆三中全會已指出，“允許通過試點推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓”［8］。2014年中共中央、國務院的“1號文件”也再次強調，“在保障農戶宅基地用益物權前提下，選擇若干試點，慎重穩妥推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓”［9］。足見在政策層面，農村房屋包括宅基地使用權在內，進入市場流轉是我國經濟發展的必然趨勢，而作為交易形式的農村房屋買賣合同效力的認定也單純了。

4 結語

綜上，農村房屋買賣合同的效力在法律技術已經不是問題，從合同自由和鼓勵交易的精神出發，以法律規定為依據來檢討農村房屋買賣合同的要件，認定合同具有法律效力，已是大勢所趨。

［1］上海市高級人民法院《關于審理農村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》(滬高法民〔2004〕4號)［Z］.2004.

［2］邱雪梅，金錦城.農村私房買賣合同效力之認定［J］.法律適用，2010(1):80 －82.

［3］戴孟勇.城鎮居民購買農村房屋糾紛的司法規制［J］.清華法學，2009(5):53－74.

［4］李旭.農村房屋買賣存在的問題及法律對策［J］.時代法學，2007(2):89－93.

［5］王文軍.論農村宅基地上房屋的買賣［J］.清華法學，2009(5):75－83.

［6］羅納德·哈里·科斯，王寧.變革中國:市場經濟的中國之路［M］.徐堯，李哲民，譯.北京:中信出版社，2013:133.

［7］王小喬.潛行20年，土政策5年，溫州樂清:農房買賣踩著紅線走鋼絲［N］.南方周末，2014－11－28.

［8］中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定［Z］.2013－11－12.

［9］中共中央、國務院印發了《關于全面深化農村改革加快推進農業現代化的若干意見》［Z］.2014－01－19.