中國房地產業關聯效應及波及效應研究——基于投入產出表的實證分析

何東偉 胡曉鵬

（上海社會科學院部門經濟研究所， 上海 200235）

一、問題的提出

房地產業作為國民經濟的重要產業，因其具有產業鏈長、波及面廣、融資量大等特點常常對國民經濟產生較大的影響，房地產業的發展始終受到社會各界的廣泛關注。改革開放以來，我國快速發展的房地產業在促進國家和區域經濟增長、帶動其他相關產業、提供就業機會等方面取得了顯著成效。但是，目前我國房地產業發展中仍然存在著許多不可忽視的問題，如理論界爭論較多的房地產發展過熱或房地產泡沫問題，全面認識這些問題是保證房地產業健康穩定發展、國民經濟和社會穩定的關鍵。從理論上明確房地產業與經濟發展的互動關系，研究房地產業與相關產業之間的數量關系，對于加強房地產業的宏觀調控和監督管理非常重要。

近年來，國內學者運用投入產出模型分析了房地產業對國民經濟的影響，并對房地產業在國民經濟中的地位進行了探討，取得了不少研究成果。這些研究可分為兩大類：一類是運用投入產出法對整個國民經濟或區域經濟的房地產業進行研究。如陳多長和方盛靜（2008）利用浙江省投入產出表和相關房地產業統計數據，定量研究了浙江省房地產業的產業功能；魏巍賢和原鵬飛（2009）利用投入產出分析法對北京、上海和廈門三地的房地產業與國民經濟各產業之間的關系及其在國民經濟中的地位進行了比較和分析。呂品和鄭莉鋒（2012）利用浙江省2002、2005、2007 年投入產出數據測算了房地產的關聯效應和波及效應。另一類主要集中于從區域之間或國家之間比較分析的角度，就房地產業對國民經濟的作用和影響進行研究。如王國軍和劉水杏（2004）借助投入產出模型對我國及美、日、英、澳4 個發達國家房地產業與其密切關聯產業的關聯度進行前向、后向、環向等不同層面的量化研究。趙龍節和閆永濤（2007）利用中國和美國2002 年投入產出表，從房地產業的投入結構、分配結構及在國民經濟中的地位和作用等三個方面對中美兩國房地產業進行了比較分析。

房地產業的范圍界定是深入分析房地產業與其相關產業關聯關系的基礎。目前，我國不同領域的學者對房地產業的概念及其活動范圍的界定并不一致，因此，在研究房地產業與國民經濟中其他產業之間關聯關系之前，對房地產業的概念和范圍進行明確的界定是非常必要的。對房地產業進行界定時應把握三個原則：一是明確第二產業與第三產業之間的區別；二是明確理論界和實際核算之間的區別；三是要明確產業邊界和內部分類之間的區別（鄭思齊和劉洪玉，2003）。房地產業按照其活動范圍可以分為狹義的房地產業和廣義的房地產業。狹義的房地產業是指以房地產為對象的開發經營、管理和服務等一系列經濟活動的總稱。廣義的房地產業是在狹義房地產業的基礎上把房地產開發投資包括在內。根據投入產出表所規定的房地產業統計口徑，本文按照狹義的房地產業進行分析。具體來講，本文所研究的房地產業應包含以下幾個部分：（1）房地產開發經營活動；（2）房地產買賣和租賃活動；（3）房地產經紀與代理活動；（4）房地產管理活動（許憲春和李文政，1999）。當然，目前實際的核算在短期內無法涵蓋房地產業的所有活動，從長遠來看，我國房地產業應該與國際接軌，隨著房地產業的不斷繁榮與規范，我國房地產業范圍的界定也會不斷發展和變化。

雖然對房地產業發展與國民經濟增長之間關系的研究很多，但是從產業關聯角度對房地產業與國民經濟各產業的關聯關系進行的定量研究還比較缺乏，理論界對房地產業相關產業的具體產業類型、房地產業發展對各相關產業的帶動效應尚未取得共識，并未從產業關聯角度對我國房地產業與相關產業的關聯度進行定量的系統性分析。本文的研究方法和研究結論均是對前人研究結果的重要補充，希望能夠為后續研究提供實證分析的基礎。

二、房地產業與其相關產業關聯關系的實證分析

產業關聯是指國民經濟各產業之間以投入與產出、供給與需求為紐帶的技術經濟關系。產業關聯的實質就是通過投入產出表研究產業部門之間存在的相互消耗和供給產品的關系。某一產業對其相關產業產生的效應主要有后向關聯效應、前向關聯效應以及波及效應。后向關聯效應是指某一產業對直接或間接向本產業供給生產要素的產業產生的影響，該產業對后向關聯產業主要產生需求拉動作用。前向關聯效應是指某一產業對直接或間接需求本產業產品和服務的產業產生的影響，該產業對前向關聯產業主要產生供給推動作用。波及效應是指當某一產業發生變化時，對其他產業所產生的直接和間接影響。一般來講，波及效應有兩種形式，一種是當最終需求項發生變化時，對整個經濟系統產生的影響；另一種形式是附加價值有所變化時，對經濟系統的影響（楊建文等，2004）。

國民經濟各產業之間的相互作用是和產業鏈密切相關的。產業鏈是指在經濟活動中，各產業部門之間基于一定的經濟技術關聯，并依據特定的邏輯關系和時空布局關系客觀形成的鏈條式關聯關系形態。產業鏈中結點的變動會影響整個鏈條的變化，產業結點的中斷或缺失會影響產業配套能力與整個產業的發展。

國民經濟的產業鏈之間存在著相當復雜的供需關系，產業結構內部存在的機理決定著某一產業鏈優化升級的實現，由于相互依賴、相互制約的內在聯系必將引發產業鏈群的共振現象（王家瑞和王禹，2001）。在經濟活動中，如果某一產業鏈在產業結構中的比重發生變動，就必然引發其他產業鏈的連鎖反應。因此，在考察產業的變動對國民經濟的帶動效應時，不能僅限于個別產業鏈的變動，還應從產業的整體系統進行觀察，進而分析和解決各產業之間的關聯問題。而對各產業之間的關聯效應研究，是制定產業協同發展戰略的一個組成部分，是為各產業之間的協同調控戰略準備的基礎研究之一。

研究產業關聯的技術經濟聯系，是通過投入產出表來進行分析的。投入產出法由美國經濟學家里昂惕夫于20 世紀30 年代所創，有效地揭示了產業間技術經濟聯系的量化比例關系，是研究國民經濟中各產業部門之間投入與產出的相互依存關系的數量分析方法，也是產業關聯分析中的基本方法。

投入產出模型的基本原理是：在國民經濟活動中，每個產業的生產都需要將其他產業的產品或服務作為本產業的投入要素，其他產業的生產活動也同樣將該產業的產品或服務作為本產業的投入要素。

投入產出核算方法就是運用投入產出方法，通過編制投入產出表，建立投入產出模型，從數量上系統反映各生產部門間經濟技術聯系的核算方法。投入產出核算中的投入，具體是指生產中投入的各種原材料、燃料、勞務，以及固定資產和投入的活勞動等；產出是指從事經濟活動的成果，具體指生產的產品和勞務。用于進行投入產出核算的工具是投入產出表和投入產出數學模型。投入產出表是一種直接地反映經濟系統各產業部門之間經濟技術關系的統計表。投入產出表的數學抽象表現形式就是投入產出數學模型。

投入產出表可分為實物型投入產出表和價值型投入產出表，本文采用價值型投入產出表對房地產業的產業關聯關系進行研究和分析。價值型投入產出表是以同類產品的綜合體為部門來進行編制的，它將各部門的投入與生產成果用價值形式表現出來。價值型投入產出表的基本表式如表1 所示。

表1 價值型投入產出表

表1 的左上方為第一象限，橫向各行數字反映了該部門作為生產者向各個部門提供多少產品，縱向各列數字反映了該部門在生產中消耗各部門產品的數量。這些數字描述了各部門中間產品的使用周轉情況，反映了在一定時期內一個國家社會再生產過程中各產業之間相互提供中間產品的依存和交易關系，體現了各產業部門之間的技術經濟聯系。

表1 的右上方為第二象限，也叫最終使用象限，反映了各部門產品供全社會最終使用的情況。該象限中，橫向反映了最終產品及其各要素的部門構成，整個象限描述了各產品之間的社會經濟聯系。

表1 的左下方為第三象限，也叫最初投入或增加值象限，反映了社會產品的初次分配情況。橫向反映了增加值及其各要素的部門構成，縱向反映了各部門的最初投入（或增加值）及其組成部分。

（一）房地產業與其相關產業的后向關聯度

房地產業對其他產業的直接關聯度可按降序進行排列并計算平均消耗系數，將消耗系數高于平均消耗系數的產業作為房地產的后向密切關聯產業，消耗系數大于0 但小于平均消耗系數的產業為房地產業的非密切關聯產業，消耗系數為0 時，說明產業間無關聯關系。

完全消耗系數是生產單位最終使用產品所要直接消耗的某種產品的數量，與全部間接消耗這種產品的數量之和。完全消耗系數bij表示生產單位j 最終產品所要直接消耗的i 產品數量和間接消耗的i 產品數量之和。用B 表示完全消耗系數矩陣：

完全消耗系數不能像直接消耗系數一樣，可以直接根據投入產出表計算，但可以利用矩陣進行求解，完全消耗系數矩陣的求解公式為：

通過測算完全消耗系數矩陣，可以得到房地產業對各相關產業的完全消耗系數。

根據中國2007 年42 個部門投入產出表，可以測算房地產業與其相關產業的直接消耗系數和完全消耗系數，進而得出中國房地產業與其他產業的后向直接關聯度和后向完全關聯度，表2 和表3 分別給出了2007 年中國房地產業后向直接關聯密切產業和后向完全關聯密切產業。

通過測算中國房地產業與其他產業的后向直接關聯度，可以看出，與房地產業有后向直接關聯的產業有12 個，分別是金融業、租賃和商務服務業、建筑業、化學工業、住宿和餐飲業、石油加工煉焦及核燃料加工業、房地產業、電氣機械及器材制造業、金屬制品業、居民服務和其他服務業、造紙印刷及文教體育用品制品業、電力熱力的生產和供應業等，這些產業中，金融業、租賃和商務服務業、建筑業、化學工業、住宿和餐飲業等產業與房地產業的直接關聯度都超過了0.01，其中金融業、租賃和商務服務業與房地產業的直接關聯度最高，分別為0.024,82 和0.021,88，遠遠高于其他產業，這表明房地產業對金融租賃業具有較大的依賴性，房地產業是一項融資性很強的產業，金融業的興衰直接影響房地產業的發展。同時，房地產業對屬于第二產業

的建筑業和化學工業也具有較強的依賴性，這是因為房地產是以經營建筑產品為主的產業，建筑產品的建造需要消耗大量的化學制成品。

表2 2007 年中國房地產業后向直接關聯密切產業

表3 2007 年中國房地產業后向完全關聯密切產業

與房地產業具有后向完全關聯的產業有19個，其中化學工業、金融業、金屬冶煉及壓延加工業、租賃和商務服務業、電力熱力的生產和供應業、石油加工煉焦及核燃料加工業、通信設備計算機及其他電子設備制造業等七個產業與房地產業后向完全關聯度最高，關聯度都超過了0.02，化學工業與房地產業完全關聯度達到0.048,931，金融業則達到0.035,212，遠高于其他產業。

（二）房地產業與其相關產業的前向關聯度

前向關聯度主要反映以該產業產品或服務作為投入要素的其他產業的供給推動作用，分為直接關聯度和完全關聯度兩種。利用投入產出表第一象限的流量數據可計算出直接消耗系數矩陣和完全消耗系數矩陣，在此基礎上再計算直接分配系數矩陣和完全分配系數矩陣，用直接分配系數行表示前向直接關聯度，用完全分配系數行表示前向完全關聯度。

直接分配系數是某產業部門產品分配給另一個產業部門作為中間產品直接使用的價值占該產品總產出的比例。用公式表示為：

其中，rij為第i 產業對第j 產業的直接分配系數；xij為第i 產業分配給第j 產業作為中間產品使用的價值量；xi為第i 產業的總產值。

完全分配系數是某產業部門每一個單位增加值通過直接或間接聯系向另一個產業部門提供的完全分配量。完全分配系數可依據完全消耗系數計算而得，用公式表示為：

根據中國2007 年42 個部門投入產出表可以測算房地產業與其相關產業的直接分配系數和完全分配系數，進而得出房地產業與其他產業的前向直接關聯度和前向完全關聯度，表4 和表5 分別給出了2007 年房地產業前向直接關聯密切產業和前向完全關聯密切產業。

表4 2007 年中國房地產業前向直接關聯密切產業

表5 2007 年中國房地產業前向完全關聯密切產業

根據測算結果，與房地產業具有密切前向直接關聯的產業有批發和零售業、金融業、居民服務和其他服務業、住宿和餐飲業、信息傳輸計算機服務和軟件業、租賃和商務服務業、房地產業、交通運輸及倉儲業、通用專用設備制造業、公共管理和社會組織等10個產業。其中，批發和零售業、金融業的前向直接關聯度分別為0.046,967,228 和0.034,826,447，遠超過其他產業。

與房地產業具有密切前向完全關聯的產業有18 個，批發和零售業、化學工業、金融業、建筑業、通信設備計算機及其他電子設備制造業等產業與房地產業的完全關聯度較高，完全關聯度分別為0.060,847,266,7、0.044,713,461、0.043,500,286、0.039,662,602、0.039,260,967，其中，房地產業與批發和零售業的完全關聯度明顯高于其他產業。

三、我國房地產業的波及效應

產業的波及效應可以用產業的影響力系數和感應度系數作為指標進行定量分析。影響力系數和感應度系數可以通過完全需求系數矩陣進行求解。完全需求系數也叫最終產品系數，或Leontief 逆矩陣系數，是投入產出分析中的重要系數之一。完全需求系數矩陣的求解公式為：

B = (I-A)-1

其中，B 為完全需求系數矩陣；I 為單位矩陣；A 為直接消耗系數矩陣。

當Tj＝1 時，說明j 部門對社會生產的影響程度與社會平均水平相同；

當 Tj＜1 時，說明j 部門對社會生產的影響程度小于社會平均水平；

當 Tj＞1 時，說明j 部門對社會生產的影響程度大于社會平均水平。

感應度系數表示，如果各個部門都增加生產一個單位的最終產品，某一產業部門受此感應而產生的需求影響程度。感應度系數求解公式為：

當Si＞1 時，表明各部門的生產使第i 部門受到的感應影響高于國民經濟的平均感應程度，Si越大，第i 部門受到的需求壓力越大。

根據測算出的完全需求系數矩陣，可以得出42 個部門投入產出表中各產業部門的影響力系數和感應度系數。表6 和表7 分別給出了2007 年我國各產業部門的影響力系數和感應度系數。

通過2007 年42 個部門投入產出表得出的測算結果，可以看出，房地產業的影響力系數為0.506,824,756，影響力在42 個產業部門中排在第41 位，低于各產業部門對國民經濟的影響程度的平均水平。同時，與房地產業具有密切前向關聯度的批發和零售業、金融業的影響力系數分別為0.721,000,51、0.612,709,965，低于各產業影響力系數平均值。

房地產業的感應度系數為0.536,093,726，在42 個產業部門中排在第29 位，遠低于各產業感應度系數的平均水平。與房地產業具有密切后向關聯度的化學工業、金融業、租賃和商務服務業的感應度系數分別為3.606,002,016、1.129,558,853、0.795,512,726，其中，化學工業、金融業的感應度系數都超過了各產業平均值，分別排在第1 位和第14 位，而租賃和商務服務業的感應度系數低于各產業平均值，排在第21 位。

四、結論與建議

本文從產業關聯的角度，通過投入產出表對我國房地產業與其他產業的關聯效應進行實證研究，分別測算了房地產業與其他產業的后向關聯度和前向關聯度，明確了國民經濟中房地產業相互關聯的主要產業類型，并且揭示了房地產業與其他產業之間的定量關系。同時，還通過對投入產出表中各部門感應度系數和影響力系數的測算，定量地分析了房地產業及其相關產業感應度和影響力。根據分析結果，可以得出以下結論：

1.根據本文實證分析結果，我國房地產業具有較長的產業鏈，能夠帶動多個相關產業的發展。盡管我國房地產業與國民經濟中的大部分產業都有著關聯關系，但是并非各個關聯產業與房地產的產業都有較大關聯度。從后向關聯上看，房地產業的后向關聯產業中，后向直接關聯密切的產業只有12 種，后向完全關聯密切產業有19 種。從前向關聯上看，房地產業的前向直接關聯密切產業有10 種，前向完全關聯密切產業有18 種。

表6 2007 年我國各產業部門影響力系數

2.從我國房地產業的產業關聯方式上看，房地產業與其他產業之間的關聯方式十分復雜，有直接和間接等多種途徑。一些產業與房地產業僅是后向直接關聯密切，產業之間主要是直接消耗關系；另一些則僅是后向完全關聯密切，產業之間主要是間接消耗關系。還有一些產業無論是后向直接關聯還是后向完全關聯都很密切，如化學工業、金融業、租賃和商務服務業，這說明這些產業與房地產業的直接和間接關聯關系都很密切。

3.從感應度和影響力上來看，房地產業的影響力系數和感應度系數在42 個產業部門中分別排在第41 位和29 位，低于各產業的平均值，對國民經濟的感應度和影響力都比較弱。這表明，改革開放以來，隨著我國房地產業與國民經濟的高速發展，房地產業對國民經濟的帶動作用正在逐漸減弱。

根據以上實證分析結果，提出我國房地產業發展的政策建議：

首先，由于房地產業與其他產業既有后向拉動和前向推動等共同作用，又通過直接和間接的渠道產生影響，房地產業的發展對其他產業及整個國民經濟的波及面增大，因此，促進房地產業與其他相關產業的協調發展是國民經濟良性運轉的必要條件。在促進房地產業與整個國民經濟協調發展的過程中，一方面要考慮房地產業對于國民經濟各產業的廣泛影響，另一方面也要考慮房地產業鏈上的密切相關的幾種產業類型。

其次，我國在制定相應的房地產業政策時，不能孤立地看待房地產業，只見樹木不見森林。產業政策的制定必須系統、全面地關注房地產業與各產業之間的各種聯系，特別注意那些間接和隱蔽的重要聯系。同時，在發展房地產業的過程中，應當不斷促進房地產業自身的優化，理順產業關系，正確選擇合適的發展政策，并根據我國國民經濟發展階段進行動態調整，充分發揮房地產業對國民經濟的帶動效應。

[1] 陳多長，方盛靜.浙江房地產業的產業功能地位研究[J].統計研究，2008, 25(1): 65-70.

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