新退市規定對上市公司投資性房地產的影響

【摘 要】 由于我國近年土地價格和房價持續上漲，上市公司投資性房地產如果采用公允價值模式計量，其公允價值會遠高于成本，必然會增加企業的利潤和凈資產，這也為管理層規避退市風險提供了途徑，滿足了管理層“籌劃”的需要。公允價值和成本模式兩種計量方式下取得的累計凈收益相同，但由于確認收益的時間不同，企業就可借此進行盈余的調節。房地產市場由于其房源的獨特性（地理位置、朝向、面積、樓層、房屋結構等），幾乎沒有“同類”，只能在“類似”的基礎上進行估值了，這就給上市公司的價格調整留有了空間。投資性房地產計量模式的變換很可能成為一些業績不良的上市公司進行盈余管理的手段，應引起廣大投資者和監管部門的重視。

【關鍵詞】 上市公司； 投資性房地產； 公允價值； 成本模式； 退市條件

中圖分類號：F299.233.42 文獻標識碼：A 文章編號：1004-5937（2015）24-0028-03

2006年我國頒布的《企業會計準則》對投資性房地產的定義為：投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。投資性房地產主要包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權和已出租的建筑物。

2012年我國滬深兩市相續發布了上市公司退市制度方案，對企業財務指標的限制增加了凈資產和營業收入兩項指標：（1）上市公司最近一個會計年度經審計的期末凈資產為負數或者被追溯重述后為負數的，對其股票實施退市風險警示；連續兩年期末凈資產為負數的，其股票應暫停上市；連續三年期末凈資產為負數的，其股票應終止上市。（2）上市公司最近一個會計年度經審計的營業收入低于1 000萬元或者被追溯重述后低于1 000萬元的，對其股票實施退市風險警示；連續兩年營業收入低于1 000萬元的，其股票應暫停上市；連續三年營業收入低于1 000萬元的，其股票應終止上市。投資性房地產采用公允價值計價會影響到上市公司的利潤和凈資產。

一、房地產出租時對利潤和凈資產的影響

將自用房地產或存貨轉換為以公允價值模式計量的投資性房地產時，公允價值小于原賬面價值產生的損失沖減公允價值變動損益，減少當期利潤；而公允價值大于原賬面價值產生的收益計入資本公積，此項規定使得企業在對外出租房地產時產生的溢價額不會影響公司利潤，舊的退市制度中的財務指標只是強調連續兩年虧損要進行退市風險警示處理，因此企業采用公允價值模式計量的動力不足。從統計數據來看，2007年至2013年間有40%的上市公司擁有投資性房地產，采用公允價值模式計價的公司雖然不足上市公司的5%，但是呈現逐年遞增的趨勢。新的退市風險警示處理規定除了連續兩年虧損（含追溯重述）外，增加了“上市公司最近一個會計年度經審計的期末凈資產為負數或者被追溯重述后為負數的”。新退市條件中對凈資產的規定，使企業管理層在進行盈余管理時，除了要避免連續兩年虧損，又要避免凈資產為負，增大了上市公司規避退市風險的難度。而投資性房地產采用公允價值模式計量，出租時雖然不影響利潤，但由于土地價格和房價的持續上漲，投資性房地產的公允價值會遠高于成本，必然會增加企業的凈資產。這也為管理層規避退市風險提供了途徑，滿足了管理層“籌劃”的需要。

按照新的退市制度規定：凈資產、營業收入、審計意見類型3項新增指標的計算不溯及以前年度數據，即以2012年的年報數據為最近一年數，以2012年、2013年年報數據為最近兩年數。2011年年報數據顯示，滬深兩市共有41家上市公司凈資產為負值，這些公司如果不能在2012年度實現凈資產由負變正地增長，則面臨較大退市風險。其中深國商（000056）從2010年開始至2012年已經連續3年凈資產為負數，進入到退市風險警示階段。2013年是關鍵的一年，為避免退市，公司管理層會采取各種盈余管理的手段。

從表1可以看出，深國商2012年年報中披露：公司進行了一項會計政策的變更，從2012年1月1日起將投資性房地產由成本計量模式變更為公允價值計量模式。2012年末該公司投資性房地產的成本合計為73萬元，公允價值624萬元，價格上漲了852%，由此增加凈資產551萬元。雖然2012年增加的投資性房地產的價值沒有改變公司凈資產為負的命運，但是2012年年報中同時公告：隨著皇庭廣場工程進度和商鋪對外出租比例的逐步推進，預計2013年將會滿足以公允價值計量的條件。即表明隨著投資性房地產項目的增多，只要房地產價格不斷上漲就會給企業帶來源源不斷的利潤和凈資產，該公司預計在2013年的凈資產會轉為正數。從披露的2013年合并所有者權益變動表中能夠發現，該公司的所有者權益由2012年的-40 503萬元暴漲至2013年的346 831萬元，漲幅高達956%，基本都是由投資性房地產計量模式的改變而取得的。由此可以看出，改變投資性房地產的后續計量是一種簡便而有效的增加凈資產的手段。

采用成本模式計量，與固定資產的會計處理相同，在使用期限內計提折舊和減值準備，因此對企業不會產生額外的影響。

二、房地產出租期間收益的比較

投資性房地產至轉讓時止，成本模式和公允價值模式下取得的總收益相同，但是確認收益的時點卻不同。

例如：2014年公司出租全新的房屋建筑物，原始價值100 000元，出租時的公允價值130 000元。出租后計提折舊10 000元，租金收入共計17 000元。出租期間公允價值增加了6 000元。出售時的售價為210 000元。

成本模式：

①借：投資性房地產 100 000

貸：固定資產 100 000

②借：其他業務成本 10 000

貸：累計折舊 10 000

③借：銀行存款 17 000

貸：其他業務收入 17 000

④借：銀行存款 210 000

貸：其他業務收入 210 000

借：其他業務成本 90 000

累計折舊 10 000

貸：投資性房地產 100 000

出租期間取得的利潤=17 000-10 000=7 000（元）

處置時取得的利潤=210 000-90 000=120 000（元）

累計凈收益=7 000+120 000=127 000（元）

公允價值模式：

①借：投資性房地產 130 000

貸：固定資產 100 000

資本公積 30 000

②借：投資性房地產 6 000

貸：公允價值變動損益 6 000

③借：銀行存款 17 000

貸：其他業務收入 17 000

④借：銀行存款 210 000

貸：其他業務收入 210 000

借：其他業務成本 100 000

資本公積 30 000

公允價值變動損益 6 000

貸：投資性房地產 136 000

出租期間取得的利潤=17 000+6 000=23 000（元）

處置時取得的利潤=210 000-100 000-6 000

=104 000（元）

累計凈收益=23 000+104 000=127 000（元）

從上例可以看出，采用成本模式，出租期間的利潤為租金收入減去累計折舊為7 000元，轉讓時確認的收益是轉讓時售價與賬面價值的差額120 000元[210 000-（100 000-10 000）]；采用公允價值模式，不用計提折舊，直接將公允價值的變動計入當期損益，房價上漲時期，擁有投資性房地產的企業當期利潤會有大幅提升。本例除租金收入17 000元外，還有6 000元的公允價值變動收益，出租期內的收益達到23 000元，遠高于成本模式計量下的收益7 000元。采用公允價值模式處置時的收益是最近兩次公允價值之間的差額74 000元（210 000 -136 000）和原轉換時的資本公積30 000元的合計，即104 000元。轉讓時成本模式下取得的收益遠遠大于公允價值模式。如果企業不準備轉讓投資性房地產，在房價持續不斷的上漲時期，采用公允價值模式計量在使用期內無疑會給企業帶來額外的大量收益。因此雖然兩種計量模式下取得的累計凈收益相同，但由于確認收益的時間不同，企業就可借此進行盈余的調節。

三、投資性房地產模式的轉換

1.《企業會計準則》規定：在滿足公允價值計量的條件下，允許企業對投資性房地產從成本模式變更為公允價值模式，但要作為會計政策的變更處理。退市條件規定，上市公司連續三年虧損，暫停上市，連續四年虧損的終止上市。

企業會計準則的規定是原則性規定，上市公司退市條件的規定則是明確的、具體的，為了避免被摘牌，上市公司會通過各種財務手段進行盈余管理，而投資性房地產計量模式的轉換成為其調節利潤的手段之一。

冠福家用（002102）從2012年起，投資性房地產的后續計量由成本模式變更為公允價值模式，投資性房地產公允價值變動收益接近2億元。公司2012年年報附注中披露：公允價值變動損益本期數較上期增加1 046.48%，原因系投資性房地產大幅度評估增值及新建綜合樓轉入所致。從表2可以看出，該公司2010年、2011年連續兩年虧損，如果2012年仍然虧損，則會被暫停上市。該公司2012年改變投資性房地產的計量模式，投資性房地產公允價值變動收益對利潤產生巨大貢獻，僅投資性房地產公允價值變動收益一項就占到了該公司凈利潤的1 084%，由此操作使企業產生了巨額利潤，達到了扭虧的目的，也避免了摘牌的危險。該公司2013年和2014年對凈利潤影響最大的依然是投資性房地產公允價值變動收益，分別占到當年凈利潤的109%和2 682%。從財務數據的變化可以看出，該公司自2012年投資性房地產由成本模式改為公允價值模式計量以來，凈利潤均為正數，但究其原因，是由于投資性房地產公允價值變動收益造成的，如果2012年至2014年扣除投資性房地產公允價值增值的影響，其凈利潤分別下降至-18 005.2萬元、-231.91萬元和-8 255.14萬元，就會出現連續5年虧損狀態，早已被停止上市了。這也說明該企業取得的利潤應全部歸功于投資性房地產價格的上漲，而非公司的主營業務所得。同時也應注意在此利潤的背后隱藏著巨大的危機，一旦房地產市場不景氣，價格下滑，必然造成企業利潤的大幅縮減。

2.準則規定：已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。

如果上市公司將原采用公允價值模式計量的投資性房地產轉為自用，其計量模式自然要按成本模式計量，如果之后再出租的話也就可以順理成章地采用成本模式了，通過出租轉自用再出租的方式間接達到了從公允價值模式轉變為成本計量的模式。

在房價不斷上漲期間，采用公允價值模式的企業就可以持續不斷地取得公允價值變動的收益；而在房價下跌過程中，企業只要將投資性房地產收為自用，則可以避免會計賬面損失了。因此，投資性房地產計量模式的變換很可能成為一些業績不良的上市公司進行盈余管理的手段，應引起廣大投資者和監管部門的重視。

四、建議

（一）嚴格公允價值的計量標準

準則規定，存在活躍市場的情況下，如果能夠取得“同類”房地產的市場價格，其市場價格即為公允價值，而如果不能取得“同類”的市場價格，則按照“類似”房地產的市場價格及其他相關信息，運用估值技術測算出公允價值。由于房源的獨特性（地理位置、朝向、面積、樓層、房屋結構等），房地產市場幾乎沒有“同類”，只能在“類似”的基礎上進行估值了，這就給上市公司的價格調整留有了空間。

從采用公允價值計量投資性房地產上市公司披露的財務報表來看，其公允價值的取得有按評估價格確定的，有參考同類房地產市場價格確定的，也有雙方協商的價格，更有一些公司未披露公允價值的取得方式。由于上市公司采用的估算方法和確認方式各不相同，造成公允價值計算結果的差異很大，因此需要對公允價值的確認方法進行規范，使估值技術更加合理和準確。建立成熟的各類資產市場，健全獨立的第三方評估機構，提高財務信息的可比性，是公允價值得以準確計量的前提。

（二）加大對公允價值的監督力度

完善公允價值信息披露的內容，要求上市公司詳細說明公允價值計量的依據、采用的方法、評估的機構等。對蓄意操縱利潤的行為嚴懲不貸，經濟懲罰、行政懲罰、退市等多種手段并處，對單位主要負責人追究相應的經濟和行政責任，提高公司違法成本支出。財政、審計、證監等部門應加大對上市公司公允價值的監管力度，同時鼓勵社會力量參與監督，對舉報情況屬實者給予物質獎勵。這是公允價值得以有序發展的保證。

（三）提高會計人員的素質

公允價值的確認、計量等對會計人員的素質提出了更高的要求，這就需要會計人員不斷學習，要具有辨別會計信息真偽、虛實的能力。會計人員既要具備良好的業務能力，更要具有較高的職業道德水平，同時加大保障會計人員的合法權益，建立全社會講誠信的氛圍。這是提高公允價值真實性的必要手段。

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