縣級城市房地產市場發展現狀及存在的問題——以句容市房地產為例

文 / 張鳴峰 鐘永彬

江蘇農林職業技術學院

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進入21世紀以來句容市房地產行業飛速發展，在本地開發商賺的滿盆金箔的同時也引來了不少外地開發商。大量的房地產開發加速了句容城市化的進程，同時也出現了配套設施跟不上、秩序混亂等一系列的問題，本文就句容房地產的一些問題做一些簡單的分析。

進入21世紀以來，全國房地產進入飛躍發展的新時期，房價一路飆升房地產行業創造了輝煌的成就，成為中國經濟的重要支柱產業?；谂菽洕统擎偩用褓徺I力不足的擔憂，政府在前幾年對房地產市場一直保持打壓和政策引導的態度。自2014年以來全國樓市走入低谷，國家首次在政府報告中沒有提及打壓房產，緊接著取消限購、降低利率等利好政策出臺讓不少一二線城市房地產迎來了發展的新機遇，但三四線城市由于房地產市場過于飽和短暫的銷量上升也未能解決房地產行業高庫存的壓力。

句容市地處蘇南，緊鄰南京，是南京的東南門戶，素有“南京新東郊、金陵御花園”的美譽（圖1）。全市總面積1385km2,人口60萬。轄16個鎮、1個街道辦事處和一個省級經濟開發區。句容南鄰常州、東臨鎮江，經過多年的發展，房地產行業也逐步成為地方經濟的支柱型產業，2014年跟隨全國樓市的大環境，句容不少房地產項目也均已進入低谷時期，但剛需樓盤依然存在著一定的市場，目前句容樓市需求主要以剛需型為主。

圖1 句容市區

一、2014年句容樓市回顧

2014年3月2日房價調控政策首次未被寫入政府工作報告中，這意味著中央政府要把市場作用和政府作用結合起來，由市場規律來引導房價走勢，進一步壓縮發地產泡沫，讓更多人能夠買得起房，從而進一步促進房地產行業的健康、穩定的發展。繼2014年7月28日以后，全國各大城市紛紛取消限購以及中國人民銀行提出下調大款利率等利好政策，使得高庫存壓力下的房地產行業獲得了一次喘息的機會，截至2014年12月26日，句容樓市商品房總成交套數為15807套，總成交金額為111.08億元，與2013年同期相比同比下滑9個百分點，很多業內人士提出了“崩盤論”、“拐點論”等說法，句容樓市2014年均價為6766元/㎡與2013年句容樓市均價6790元/㎡相比下降了24元/㎡，從總體來看句容樓市依然保持平穩發展（圖2）。

圖2 2010-2014年句容樓市各類商品房成交均價走勢

二、近幾年房地產句容房地產行業發展的情況

（一）近5年來句容市房地產發展情況

句容市區房產從2010年到2013年句容市樓市成交量呈逐步上升趨勢，進入2014年以來受全國房地產大環境影響成交量出現了停止上升的現象，成交均價也開始逐步回落。截至目前位置句容樓市庫存量已經達到22372套，與去年同期相比增加了4473套房源，同期增加24.3%，句容房地產市場庫存去化壓力是非常之大（圖3）。

圖3 2010-2014年全市商品房成交走勢情況

（二）2014年——2015年2月句容房地產成交情況

2014年句容樓市成交量跌宕起伏，7月份樓市成交跌入低谷，從8月份呈現逐步增長趨勢，從去年12月分開始句容樓市開始走下坡路（圖4）。能迎來所謂的返鄉潮購房熱，傳統的“金三銀四”、“金九銀十”均未能點燃句容樓市的激情，樓市庫存的不斷上升、開發商不斷的“零首付”、“特價”等優惠的出現，讓不少購房者持幣觀望的心態越來越濃。

圖4 2014年1月-2015年2月句容房地產成交情況

三、2015年句容市房地產發展情況

進入2015年1月以來，房地產行業似乎也伴隨這天氣進入了冬季，羊年開頭成交量嚴重萎縮，2015年1月份句容樓市共成交商品房1107套，2月份句容樓市共成交商品房832套，與2014年同期相比分別下降39.1%和41.4%，樓市成交出現嚴重下滑趨勢。房地產市場趨于飽和，價格也在逐步回落，房地產失去了投資升值的意義，更多投資人不得不放棄投資房產而選擇其他投資渠道，但由于百姓投資渠道有限以及不少剛需一族的產生，房地產銷售仍然存在可發展的空間。

2014年取消限購的“多米諾骨牌”相繼倒下、銀行降息等優惠政策不斷出現，帶來了句容樓市的探底回升的趨勢，第四季度的句容樓市有所緩和，但遠不能解決句容樓市供大于求的基本現狀，2015年1、2月份相繼出現成交量下滑，句容樓市房冷地冷或將繼續。2015年3月1日央行決定再次下調貸款利率0.25個百分點，本來對樓市來說無疑是一個大好消息，但同樣3月1日國家國土資源局頒發了《不動產登記條例》，這一條例的條例的出臺必然是為未來房產稅征收做好了準備，這將會大大抑制住房地產行業里的炒房行為，未來持有過多的房產將會成為負擔，房地產投資價值越來越小，在未來一段時間內投資性房產購房者不會大批量增加，句容樓市房源相對充足，基本不會出現房價大漲的趨勢。

四、句容房地產存在問題

（一）價格波動幅度大，購房者持幣觀望

自2014年下半年以來，不少樓盤打出了超低單價、超低總價、地震、海嘯、直降等促銷字眼，價格出現了跳躍式的波動，在吸引了不少人關注的同時也傷害了廣大購房者的購房激情，第一是購房者看著超低價格過去，但是自己所獲得價格要遠遠高于廣告營銷所提出來的價格；第二是不少購房這頻繁看到降價，誤認為真的降價了，持幣觀望的心里越來越濃，總是害怕買完房子之后再次降價。

（二）缺乏合理規劃

句容市房地產在規劃方面也存在很多不足，城北片區在2013年銷售較紅火，但隨著小區居民入住的同時各種配套設施并沒有完善起來，這種現狀不僅僅給城北居民帶來生活的不便，也影響著城北房地產的銷售，曾今的高檔樓盤如今很少有人問津。句容城西則存在著配套設施嚴重缺乏、工業區嚴重擾民的多種問題，寶地廣場以及開發區農貿市場的到來將會終結城西片區沒有配套設施的遺憾，但是工業區的污染或多或少的存在這，包括種種空氣污染、噪音污染等等。

（三）消費群體少

句容本地工業項目較少，大部分年輕人都紛紛選擇外出打工，直接在其他城市定居。沒有工業項目也就意味著沒有就業渠道，無法吸引更多的外來人口進入句容。隨著國家宏觀政策的調控，房地產投資增值空間越來越小，不少投資者都已經把投資目光從房地產項目轉移到其他項目，所剩下的人群暫時不具備購房能力，這一現象嚴重制約了句容房地產行業的發展。

五、來句容房地產發展的建議

（一）政府加強政策引導，規范廣告管理

在過去的房地產銷售中通常可以看到“火爆認籌”、“火爆銷售”等詞語，但自從2014年以來句容房產市場“地震”、“海嘯”等新名詞不斷出現。政府部門要加強房地產行業的價格監控和廣告監控，避免價格戰以及一些聳人聽聞的廣告擾亂本市房地產市場，同時積極做好房地產行業媒體宣傳工作，嘗試打消購房者心里的顧慮，架好開發商與購房者之間的互通橋梁，隨著經濟的發展，購房者對小區舒適性的要求越來越高，在句容房地產市場趨于飽和的情況下，政府要督促開發商不斷提高樓盤品質，這樣房地產企業在激烈的市場競爭中才能站穩腳跟。

（二）加快工業化進程，吸引更多外來人口入住句容

句容擁有60萬人口，僅僅依靠句容人來消化目前的樓市庫存，依然存在很大的壓力，加大環?？萍柬椖康恼猩桃Y力度，既能留得住句容的人才也能引的進更多的外來人口，從而帶動市區房地產項目的發展。加快招商引資的力度將會迎來句容工業經濟、房地產經濟等各行業齊步增長的繁榮景象。工業區要盡快落實擾民工廠搬遷升級工作，還市民一個健康、安靜的居住環境，更加有利于句容房地產市場的同步發展。

（三）控制土地供應量，房地產多樣化轉變

樓市成交量日趨萎縮，政府部門應當適當控制土地上市場，從而從某種程度上開控制房源的上市量，進一步控制本地房地產庫存量。自2009年以來，國家不斷出臺相應的政策來控制不斷上漲的房地產價格，未來句容的住房將會出現一下幾種模式：一是由房地產開發商依照經濟模式供應的商品房、二是政府提供的經濟適用房、三是由政府提供的廉租房、四是政府可能提出更多的住房供應名次類型。句容市政府可以嘗試回購商品房來用作拆遷安置房或者其他房源，這樣不僅僅可以起到節約土地的作用，對句容房地產庫存也起到了減壓的作用。句容本地有著極其優越的旅游資源，茅山以及各大水庫等，政府可以充分利用句容自然環境的優勢，適當增加旅游房地產的投資，不斷的吸引外地和本地游客在購買旅游地產來作為第二居所。

（四）加強城區配套設施的規劃建設，強化對外宣傳

句容城西、城北區域應加強公園、商場等配套設施的建設，小區居民出門就能享受家門口的服務才是鄉鎮購房者在市區選擇購房的最終目的，有了好的配套設施才能更好的服務房地產行業以及其他相關產業，才能更好的吸引更多的購房者入住。句容西鄰南京東臨常州，有著極其優越的地里位置優勢，政府要充分發揮自身優勢不斷地像友鄰城市宣傳句容，從而吸引更多的外地人來句容購買商品房，從而加快本地房地產庫存的去化速度。

六、結語

城市越來越快發展的同時，句容城市居住人口在逐漸上升，剛需買房的家庭也在逐漸增加。句容房產市場在南京東郊扮演著重要角色，房產市場良性發展至關重要。為了房地產行業的長久健康發展，房地產企業要注重自身品質的提升，政府部門要充分做好規劃、協調工作，讓更多外來企業扎根句容，讓更多外來人口扎根句容，才能更好的促進句容房地產行業的發展。

[1]馬永宏,程燕民.懷化市房地產發展問題及對策研究[J].經濟研究導刊，2012（10）

[2]沈蘇華.影響縣域城市房地產市場發展因素的分析--以海安縣房地產為例[J].現代商業，2009（26）

[3]鎮江房地產信息網,http://www.zjfdc.net/zjfdc/

[4]龐元.上海房地產市場近年走勢與2000 年趨勢預測[J].中國房地產.2000(08)