開展農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押合同公證積極推進(jìn)農(nóng)村土地適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)

李紅卷 陳正慧

（1.敦化市公證處；2.敦化市農(nóng)村經(jīng)濟(jì)管理總站，吉林延邊133700）

摘要：農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押合同公證是指國(guó)家公證機(jī)構(gòu)根據(jù)公民、法人或者其他組織的申請(qǐng)，依法證明抵押權(quán)人與抵押人之間簽訂的農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押合同行為的真實(shí)性、合法性的活動(dòng)。

關(guān)鍵詞：土地經(jīng)營(yíng)權(quán)；抵押合同公證；規(guī)模經(jīng)營(yíng)

中圖分類號(hào)：F301

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

DOI編號(hào)：10.14025/j.cnki.jlny.2015.17.026

隨著農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)確權(quán)登記頒證試點(diǎn)工作開展，涉農(nóng)金融機(jī)構(gòu)開始大膽嘗試開展農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款，農(nóng)業(yè)行政主管部門和涉農(nóng)金融機(jī)構(gòu)也把農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款工作，作為農(nóng)村金融產(chǎn)品創(chuàng)新工作加以推廣。公證部門積極探索開展好農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押合同公證，不僅為公證法律服務(wù)工作的創(chuàng)新發(fā)展開辟了新的證源，還可以實(shí)現(xiàn)土地、金融等各生產(chǎn)要素的有效配置，促進(jìn)農(nóng)村土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)，快速推進(jìn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

1開展農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押合同公證的重要性

2014年8月25日，延邊朝鮮族自治州在延吉市朝陽(yáng)川鎮(zhèn)政務(wù)大廳發(fā)放了第一本《農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)證》及首筆抵押貸款，延邊州2014年共發(fā)放農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款97筆，貸款金額5021萬(wàn)元，其中敦化市發(fā)放土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款18筆，貸款金額188.8萬(wàn)元。截至2015年7月2日，延邊州共發(fā)放農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款1468筆，貸款金額26800萬(wàn)元，其中敦化市發(fā)放土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款7筆，貸款金額292.7萬(wàn)元。

公證部門開展好農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押合同公證，可以積極探索農(nóng)村土地承包權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)分離，以經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款，破解農(nóng)民貸款有效抵押物不足問題，尤其是解決農(nóng)村土地大面積流轉(zhuǎn)，土地逐步向家庭農(nóng)場(chǎng)、種養(yǎng)大戶和農(nóng)民合作社集中后生產(chǎn)發(fā)展資金短缺的問題，讓“沉睡”的農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)變成可以抵押貸款的“盤活”資產(chǎn)，管好用活廣大農(nóng)民最普遍最重要的這一資產(chǎn)。

公證部門開展好農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押合同公證，公證人員要努力踐行服務(wù)于“三農(nóng)”這一宗旨的同時(shí)，積極引導(dǎo)農(nóng)村土地規(guī)模有序流轉(zhuǎn)，促進(jìn)適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)發(fā)展。沒有適度的規(guī)模，就無(wú)法承接現(xiàn)代物質(zhì)裝備，就無(wú)法應(yīng)用最新的現(xiàn)代種養(yǎng)技術(shù)。積極開展好農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押合同公證，使農(nóng)村土地資源以更快的速度、更高的效率、更滿意的方式向經(jīng)營(yíng)能手和專業(yè)組織集中，以提高土地利用率和產(chǎn)出率，為農(nóng)民增收致富發(fā)揮公證人員的作用。但這項(xiàng)公證業(yè)務(wù)是公證行業(yè)新的、有待探索的公證業(yè)務(wù)，公證機(jī)關(guān)也在摸索著前行，筆者將自己的一點(diǎn)看法提出來(lái)，和公證同仁共同探討。

2辦理農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押合同公證，向抵押人了解情況需要注意的問題

公證員應(yīng)認(rèn)真接待當(dāng)事人，并按《公證程序規(guī)則》第四章的有關(guān)規(guī)定，對(duì)抵押人進(jìn)行審查、受理，并在辦理抵押公證中注意以下問題：

一是設(shè)定農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的原因，是否自愿設(shè)定抵押；二是抵押的農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的整體評(píng)估價(jià)值（由本鄉(xiāng)鎮(zhèn)年租地平均收益、獲得土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的時(shí)間決定）、歸屬及使用情況，有無(wú)重復(fù)抵押，是否已辦理抵押登記（登記機(jī)關(guān)為市、縣級(jí)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)管理部門），抵押權(quán)人對(duì)抵押物的價(jià)值是否認(rèn)可；三是對(duì)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押合同有無(wú)修改及補(bǔ)充意見；四是對(duì)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押合同及其主合同（借款合同）的條款，是否清楚及認(rèn)可；五是是否向縣鄉(xiāng)農(nóng)村土地承包管理部門履行了與抵押相關(guān)的批準(zhǔn)登記手續(xù)。抵押的農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)需辦理農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)他項(xiàng)權(quán)利證（發(fā)證機(jī)關(guān)為縣級(jí)以上農(nóng)業(yè)農(nóng)經(jīng)行政主管部門）；六是抵押的農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)有無(wú)共有人，如有共有人，共有人對(duì)此抵押擔(dān)保的意見。農(nóng)業(yè)行政主管部門和涉農(nóng)金融機(jī)構(gòu)當(dāng)前積極推行的農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款對(duì)象是：開展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的農(nóng)戶、專業(yè)大戶、家庭農(nóng)場(chǎng)、農(nóng)民合作社、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)等新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體。經(jīng)營(yíng)規(guī)模要求比較大。例如：“流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)型”客戶糧食種植面積不低于100畝，蔬菜等經(jīng)濟(jì)作物種植面積不低于50畝。規(guī)模大說(shuō)明一部分土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的取得主要是通過(guò)流轉(zhuǎn)獲得的，共有人就比較多。在辦理農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押合同公證中，公證人員一定要理清思路，每一塊土地有幾個(gè)共有人，而且一定要清楚每一個(gè)共有人對(duì)抵押借款的態(tài)度如何；七是公證員認(rèn)為應(yīng)當(dāng)詢問的與《農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押合同》內(nèi)容的真實(shí)性、合法性有關(guān)的其他情況；八是認(rèn)真履行公證機(jī)關(guān)的告知義務(wù)。抵押物的原承包人都是農(nóng)民，他們的法律知識(shí)較少，這就必須告知抵押的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)一旦抵押出去，就是為了保證債權(quán)人優(yōu)先取得受償權(quán)而設(shè)立的，抵押出的土地就不能再轉(zhuǎn)讓。抵押人自行變更抵押物登記也是無(wú)效的。債務(wù)人到期還不上貸款，抵押權(quán)人根據(jù)法律的有關(guān)規(guī)定，處理該抵押物價(jià)款優(yōu)先受償?shù)纫恍┓珊蠊Ｔ邪藨?yīng)明白將土地抵押后可能產(chǎn)生的法律后果以及借款人還不上貸款所產(chǎn)生的法律后果。

3辦理農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押合同公證，審查與調(diào)查時(shí)應(yīng)注意的主要問題

辦理農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押合同公證，公證員應(yīng)該按《公證程序規(guī)則》第五章有關(guān)規(guī)定的內(nèi)容重點(diǎn)審查：

一是當(dāng)事人提交的證件、證明材料是否真實(shí)、有效、齊全；二是抵押權(quán)人、抵押人的主體資格是否符合法律規(guī)定，當(dāng)事人必須具備與其身份相符的權(quán)利能力和行為能力；三是抵押人對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)是否有處分權(quán)；四是抵押合同條款是否齊全。抵押權(quán)人、抵押人的名稱（姓名）及住所，合同簽訂的時(shí)間、地點(diǎn)、合同生效日期，設(shè)定抵押的原因及依據(jù)，擔(dān)保債權(quán)的種類、數(shù)量，抵押物（農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)）地塊名稱、土地面積、土地所屬村組、土地承包權(quán)人、土地經(jīng)營(yíng)權(quán)人、土地經(jīng)營(yíng)權(quán)獲得方式、土地經(jīng)營(yíng)權(quán)起止時(shí)間、土地經(jīng)營(yíng)權(quán)證編號(hào)、地塊編碼、地塊四至。作為抵押合同的標(biāo)的物（農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)）要權(quán)屬清晰、四至清楚，設(shè)定抵押的農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)產(chǎn)權(quán)不清的不能辦理經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押公證。抵押物的抵押期限，抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式和期限，指定農(nóng)村金融部門作為第一受益人，責(zé)任及爭(zhēng)議的解決方法。其主合同為追償債款、物品的債權(quán)文書的，債務(wù)人不履行義務(wù)時(shí)，抵押人是否愿意接受依法強(qiáng)制執(zhí)行的意識(shí)表示。當(dāng)事人約定的其他條款；五是抵押物是否進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估和抵押登記；農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押價(jià)值評(píng)估主要采取現(xiàn)行市價(jià)法。通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，選擇可參照同類資產(chǎn)作為比較對(duì)象，分析比較對(duì)象成交價(jià)格和交易條件，估算農(nóng)村綜合物權(quán)價(jià)值；六是主合同上當(dāng)事人的簽名、蓋章是否齊全屬實(shí)；七是主合同是否真實(shí)、合法；八是所簽訂的主合同與抵押合同是否是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，權(quán)利義務(wù)是否平等，有無(wú)欺詐行為，有無(wú)顯失公平。

4幾點(diǎn)建議

農(nóng)業(yè)行政主管部門現(xiàn)在明確將農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)擔(dān)保方式確認(rèn)為抵押。在以往的公證實(shí)踐中，我們看到的提法是：農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)擔(dān)保方式為質(zhì)押，當(dāng)時(shí)農(nóng)業(yè)行政主管部門也是這種提法。但是，辦理《農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)他項(xiàng)權(quán)利證》后，在抵押期間，農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)是不能流動(dòng)的。已經(jīng)將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押出去了，然后向農(nóng)村金融部門貸款，還不起貸款的話，抵押的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)就要被處置了，這當(dāng)然是農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款。現(xiàn)在，農(nóng)業(yè)行政主管部門將農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)擔(dān)保方式明確為抵押。

農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)必須是通過(guò)合法程序取得的，經(jīng)營(yíng)的土地不得改變農(nóng)村土地所有權(quán)性質(zhì)、不得改變土地的用途、不得再次進(jìn)行土地抵押和流轉(zhuǎn)，必須參加農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)或其他相關(guān)保險(xiǎn)。

由于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)受自然條件影響較大，一旦遭遇不可抗力的自然災(zāi)害及糧食市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)，將進(jìn)一步加大農(nóng)貸風(fēng)險(xiǎn)。以流轉(zhuǎn)方式獲得農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的，抵押期限要少于獲得農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的時(shí)間至少一年。對(duì)于從事玉米、水稻等生長(zhǎng)周期一年以內(nèi)的作物，貸款期限不應(yīng)超過(guò)一年；對(duì)于用途為農(nóng)田基本設(shè)施建設(shè)、土地整理復(fù)墾、購(gòu)置大型機(jī)械設(shè)備、投入倉(cāng)儲(chǔ)物流以及支付農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)租金的，貸款期限最長(zhǎng)不應(yīng)超過(guò)五年。

嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)。在辦理農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押合同公證時(shí)，公證機(jī)構(gòu)及公證人員要依法獨(dú)立辦案，站在第三方立場(chǎng)，認(rèn)真履行調(diào)查、核實(shí)職責(zé)，提高辦證的質(zhì)量，公證人員通過(guò)創(chuàng)新公證服務(wù)理念，延伸公證法律服務(wù)，可以預(yù)防農(nóng)村土地承包合同糾紛的發(fā)生，保障農(nóng)民的合法權(quán)益，提高農(nóng)民的法律意識(shí)和法律素質(zhì)。

作者簡(jiǎn)介：李紅卷，本科學(xué)歷，敦化市公證處，二級(jí)公證員，研究方向：公證實(shí)務(wù)創(chuàng)新與途徑；陳正慧，本科學(xué)歷，敦化市農(nóng)村經(jīng)濟(jì)管理總站，高級(jí)經(jīng)濟(jì)師，研究方向：農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)管理。