盈虧平衡分析法對房地產(chǎn)投資的價值及實踐研究

賀 刺

（三門峽市房屋安全鑒定中心，河南三門峽472000）

一、前言

盈虧平衡點又稱零利潤點、保本點、盈虧臨界點、損益分歧點、收益轉(zhuǎn)折點，通常是指全部銷售收入等于全部成本時（銷售收入線與總成本線的交點）的產(chǎn)量。以盈虧平衡點的界限，當(dāng)銷售收入高于盈虧平衡點時企業(yè)盈利，反之，企業(yè)就虧損。盈虧平衡點可以用銷售量來表示，即盈虧平衡點的銷售量；也可以用銷售額來表示，即盈虧平衡點的銷售額。眾所周知，房地產(chǎn)投資有著較高的投入和回報，但是也存在著較高的風(fēng)險。因此，房地產(chǎn)投資是一項綜合性的活動，有著較強的專業(yè)性和技術(shù)性。在實際的工作中，會受到諸多不確定因素的影響，這樣就可能會影響到投資效益，有著較大的風(fēng)險存在于投資方案和決策中。那么就需要足夠重視房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風(fēng)險，對存在的風(fēng)險科學(xué)識別。房地產(chǎn)投資風(fēng)險識別，指的是在各種風(fēng)險發(fā)生過程中，判斷和分析風(fēng)險的類型以及風(fēng)險發(fā)生的原因，以便科學(xué)的計量和處理投資風(fēng)險。筆者將盈虧平衡分析法應(yīng)用到了項目投資風(fēng)險經(jīng)濟(jì)評價中。

二、盈虧平衡分析的概念及假設(shè)

具體來講，盈虧平衡分析主要是對一定時期內(nèi)房地產(chǎn)投資項目的開發(fā)數(shù)量、成本、稅金、利潤等因素之間的變化和平衡關(guān)系進(jìn)行研究。要想運用線性盈虧平衡分析法，就需要保證開發(fā)量等于銷售量，也就是假設(shè)能夠全部銷售掉擬開發(fā)項目的建筑面積；其次是在所分析的銷量范圍內(nèi)，固定費用是不變的；然后是可變費用和建筑面積之間有正比的關(guān)系存在；最后是隨著建筑面積的變化，會改變銷售收入，并且有線性關(guān)系存在。

在項目開發(fā)過程中，我們可以用下面這個關(guān)系式來表示項目的開發(fā)建筑面積、成本和利潤之間的關(guān)系：

在這個公式中，銷售收入和平均每平方米售價分別用Y和P來表示；X和T則表示開發(fā)項目的建筑面積以及銷售稅金。R、C、F、V、S分別表示的是銷售稅率、成本、固定費用、每平方米變動成本和銷售利潤。

具體的盈虧平衡分析模型的構(gòu)建步驟是如下所示：

三、盈虧平衡應(yīng)用舉例

以某房地產(chǎn)開發(fā)公司為例，該公司年固定成本為100萬元，結(jié)合市場行情，每平方米建筑面積的售價為3 000元，每平方米建筑面積變動成本為2 000元，那么要想實現(xiàn)盈虧平衡，該公司的年銷售量需要達(dá)到多少，要想促使年利潤達(dá)到80萬，需要有多少的銷售量。上段我們已經(jīng)提到了線性盈虧平衡法，那么在計算的過程中，就可以將一系列的公式給引入進(jìn)來；盈虧平衡點的銷售量為1 000 000/(1000)=1000平方米，如果要達(dá)到年利潤80萬，那么銷售量就是1 800平方米。

四、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險控制方法

1.風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)應(yīng)用

為了對房地產(chǎn)存在的宏觀風(fēng)險給有效監(jiān)測出來，建設(shè)部啟動了房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報信息系統(tǒng)，并且試點于諸多個城市。該系統(tǒng)包括三個構(gòu)成模塊，分別是數(shù)據(jù)采集、預(yù)警預(yù)報系統(tǒng)和市場監(jiān)控，涉及到很多的數(shù)據(jù)，如房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)、土地開發(fā)用地數(shù)據(jù)、房地產(chǎn)金融數(shù)據(jù)、房地產(chǎn)價格數(shù)據(jù)等，各地對這些數(shù)據(jù)進(jìn)行整合，之后對相關(guān)信息定時發(fā)布。因為我國房地產(chǎn)市場發(fā)展平衡性不夠，部分地區(qū)存在著較為嚴(yán)重的住房供求結(jié)構(gòu)性矛盾，部分地區(qū)房地產(chǎn)價格和投資有著較快的增長速度，這樣就會在較大程度上影響到房地產(chǎn)業(yè)以及國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展。因此，各地就需要結(jié)合具體情況，認(rèn)真研究當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展和演變規(guī)律，對預(yù)警預(yù)報指標(biāo)體系科學(xué)設(shè)置，保證與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場規(guī)律符合，對房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報體系進(jìn)行構(gòu)建。對于房地產(chǎn)開發(fā)單位來講，就需要對房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報信息系統(tǒng)合理使用，對系統(tǒng)反映的信息及時總結(jié)，以便對我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的總體趨勢進(jìn)行了解，促使宏觀因素帶來的影響得到減少。

2.成立風(fēng)險專管機(jī)構(gòu)

如今，人們?nèi)遮呏匾曂顿Y風(fēng)險，但是只有很少的房地產(chǎn)業(yè)會在內(nèi)部成立風(fēng)險管理機(jī)構(gòu)，往往會在一個具體項目中開展投資風(fēng)險分析工作，沒有在全局范圍內(nèi)，對投資整個過程進(jìn)行風(fēng)險管理，這樣投資決策就比較的局限。為了對房地產(chǎn)投資風(fēng)險進(jìn)行更好地控制和防范，就需要從機(jī)制和制度方面加以完善，成立專門的房地產(chǎn)風(fēng)險管理機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理機(jī)構(gòu)的主要作用就是管理投資過程中的風(fēng)險，來最大化的擴(kuò)大投資利益，降低投資風(fēng)險。具體的工作內(nèi)容有很多，如識別風(fēng)險、分析評價風(fēng)險以及控制風(fēng)險等等。

3.房地產(chǎn)開發(fā)投資組合

具體來講，房地產(chǎn)開發(fā)的投資組合是關(guān)聯(lián)度越大的組合越不能降低風(fēng)險，組合的各方有著越小的相關(guān)度，那么風(fēng)險就可以得到更好的降低。在房地產(chǎn)產(chǎn)品中，通常情況下，有著較高的相關(guān)度存在于替代性物業(yè)之間和配套緊密性強的物業(yè)之間，如果將它們組合在一起，那么就無法對風(fēng)險進(jìn)行有效的分散。而只有較低的相關(guān)度存在于非替代性物業(yè)之間和配套緊密性較弱的物業(yè)之間，那么就需要將它們給組合在一起，以便對投資風(fēng)險有效的分散和控制。因此，我們從風(fēng)險分散的角度來講，在同一個房地產(chǎn)投資項目中，盡量不要組合那些替代物業(yè)和配套緊密型較強的物業(yè)之間。如果配套物業(yè)是必須要結(jié)合在一起的，那么在配套開發(fā)的時候，需要嚴(yán)格依據(jù)主體物業(yè)的容量來進(jìn)行。

4.構(gòu)建財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)

房地產(chǎn)項目的財務(wù)評價如今受到了人們普遍的重視，通常情況下，財務(wù)評價就是將房地產(chǎn)項目本身的直接效益和經(jīng)濟(jì)效益充分納入考慮范圍，對這個房地產(chǎn)項目投入的資金所能帶給企業(yè)的利益進(jìn)行獨立的計算。因此，房地產(chǎn)投資財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)可以對本項目投資的可靠性及可能的前景進(jìn)行初步的考察，在項目評價中，它是第一個步驟。因此，在投資決策之前，開發(fā)商就需要將投資評價工作認(rèn)真做好。

五、結(jié)語

我國房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展，房地產(chǎn)投資有著較大的資金，同時也存在著諸多的風(fēng)險，為了擴(kuò)大利益，就需要將盈虧平衡分析法給應(yīng)用過來，分析投資風(fēng)險。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)還需要從其他方面努力，采取一系列的措施和方法，如構(gòu)建財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)、房地產(chǎn)開發(fā)投資組合等，以便最大限度的降低風(fēng)險，擴(kuò)大利益，增強房地產(chǎn)企業(yè)的綜合競爭力，同時也可以對房地產(chǎn)市場的發(fā)展，起到有效的推動作用。

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