淺談軌道交通上蓋物業開發模式——以寧波地鐵5號線國際會展中心站為例

張　旭

（中國電建華東勘測設計研究院　311122）

淺談軌道交通上蓋物業開發模式——以寧波地鐵5號線國際會展中心站為例

張旭

（中國電建華東勘測設計研究院311122）

本文對會展中心站周邊交通及業態分析，結合周邊現狀及對該區塊規劃資料的搜集，調查分析周邊業態情況，站在區域的角度對未來規劃進行分析，選定站點核心區綜合開發范圍、開發業態及開發強度。設計地鐵商業物業的概念和提出市場定位。

立體化交通；BRT；地鐵物業概念；商業定位

1　項目概況

寧波市軌道交通5號線一期工程民安路站-會展中心站-高新區站區間線路沿海晏北路-院士路由南向北敷設，主要穿越高新區和規劃東部新城區，軌道交通5號線一期是是軌道交通骨干線網的周向填充線，規劃為遠期線路，是連接鄞州南部商務區及東部新城區的快速客運通道，是支持城市東部及南部地區新區開發的引導線，也將成為規劃市域線的連接線，并與寧波市軌道網眾多線路及綜合交通樞紐關系密切。

會展中心站地塊位于寧波市東部新城區塊。東部新城區功能定位為寧波未來中心商務和行政辦公核心區，是寧波市實現跨越式發展的新基點，東部新城區將與三江口城市中心雙相輝映，共同承擔寧波未來城市中心功能。根據規劃，該區域主要打造以商務金融、貿易服務、會議展覽、行政管理、公共文化中心等功能特色，并配套完善生活居住、商業服務、休閑娛樂等設施。

本文對會展中心站周邊交通及業態分析，結合周邊現狀及對該區塊規劃資料的搜集，調查分析周邊業態情況，站在區域的角度對未來規劃進行分析，選定站點核心區綜合開發范圍、開發業態及開發強度。增進對國內商業、物業市場的了解，設計地鐵商業物業的概念和提出市場定位，推薦合理的經營模式。

2　項目開發模式分析

項目地塊位位于寧波東部新城，通途路與海晏北路交叉口，接壤高新區，寧波東部新城位于寧波未來大都市架構的幾何中心，緊密連接北侖港區和寧波核心腹地，東部新城將重點發展商務金融、貿易服務、會議展覽、行政管理、公共文化等城市功能，并配套完善生活居住、商業服務、休閑娛樂等設施。項目地塊處于東部新城主軸線北部入口，毗鄰中央商務區和國際會展區，規劃為商業配套。

規劃：東部新城的核心區總體上分為九大功能區。中心商務區、市政中心區與中央走廊區為主體，外圍布置混合使用區與居住區，同時保留一片電子工業區，并于新城南部邊緣布置一塊特別綜合用地區。其中，中心商務區將是密集的城市核心區，將是城市商務、金融、貿易、物流、咨詢、展示等高端服務業集聚發展之地，也是信息流、人流、資本流交往匯聚之地，是24h活躍的城市區。

人口：1.5km范圍內現有人口為5萬人，3km范圍內27萬人口，隨著高新區和東部新城的快速發展，周邊人口導入較快，預計項目開業時輻射人口約30萬。

交通：項目西沿海晏南路，北靠通途路，地面緊鄰公交首末站，地下二層聯通地鐵1號線會展中心站。目前南側現為公交首末站——會展中心站，該公交首末站現有公交車停車位12個，公交線路3條，未來地鐵1號線會展中心站與地塊無縫對接，項目未來是東部新城北段的交通樞紐。

項目優劣勢分析：

交通優勢：項目地塊位于主干道通途路與海宴北路交叉口，項目展示面較好；且項目規劃為一個交通樞紐，具備公共和地鐵兩大功能。

區位優勢：項目周邊1.5km輻射人口約5萬人；毗鄰寧波國際會展中心（年客流量超過800萬人次）、緊鄰東部新城核心金融中心區、航運中心區。

政府規劃：東部新城和高新區是寧波市政府重點打造的兩大區域，規劃起點高、是寧波未來的發展中心和CBD。

競爭威脅：東部新城存在多個項目開發，開發量巨大，尤其寫字樓、高端星級酒店等物業開發過剩，未來競爭激烈。

地塊限制：項目地塊較小，需要對項目產品定位、物業組合進行有效分析與組合，與目前可識別的競爭項目進行差異化定位；同時項目地塊內部現有的公交車首末站中心對對項目物業排布有一定的影響。

區域成熟度：目前周邊人氣相對較弱，需要一定的培育期限，但未來前景可預見。

項目物業匹配度初步篩選：

圖1　

項目定位：

JOY PLAZA：一個融匯“交通樞紐、購物、社交、娛樂、休憩、創意SOHO”為一體，24h充滿活力的“交通樞紐綜合體”。作為東部新城非核心區域，商業部分定位為輻射周邊1.5km的居民的社區鄰里中心。

（1）商業定位：集家庭滿足和便利性消費于一體，并以娛樂休閑及餐飲縱向聚集為核心驅動功能帶動附加消費的鄰里中心。

（2）目標客群：項目周邊1.5km范圍內常住居民為項目核心消費群，會展中心客流、地鐵/公交交通樞紐客群是項目次級消費群。

（3）檔次定位：中檔為主，中低檔為輔。

（4）功能占比：購物：餐飲：娛樂=60%：25%：15%。

（5）主力店業態：核心主力店——大型賣場、影院、KTV、健身及大型餐飲。

3　建筑方案分析

會展中心現狀及規劃條件分析：

本次研究范圍位于東部新城CBD核心，毗鄰國際會展中心，坐望市行政辦公綜合區、國際商業商務復合區、寧波城市世界門戶區三大中心，靠近城市主干道，交通便捷，周邊商務及生活配套齊全，是寧波市重要商貿片區和重要樞紐節點。會展中心站車站位于通途路與海晏北路交叉口，沿海晏北路布置。站位周邊范圍內現狀為雷迪森世嘉酒店、寧波國際會展中心、公交首末站及和美家小區。規劃定位該區域——寧波市功能聚集區，重要經濟政治中樞。

現狀海晏北路以西為寧波國際貿易展覽中心，以東為現狀木材堆放場地。以南為雷迪森世嘉酒店，以北為通途路及河流。通途路以北有高層住宅小區。根據會展中心規劃圖所示，本地塊功能定位以社會停車場用地與公共交通設施用地為主。周邊用地主要為西側公園綠地及文化設施用地、北側、南側商業商務混合用地、東側為河流。地塊內現狀公交首末站——會展中心站，該公交首末站現有公交車停車位12個，公交線路3條。夜間，該站公交車停放于附近其他車站，不在本站過夜。公交車站附屬用房為單層車站站房一幢，附帶公共衛生間及殘疾人衛生間。車站站場外有一幢三層派出所，目前為空置狀態。

規劃客流預期分析：

表1　遠期（2046）年早高峰小時預測客流量（單位：人次/h）

經比較，會展中心站受早高峰客流受控，設計客流：

從客流數據來看，目前會展中心站客流并非特別大。但是會展中心這個產業特點是，在會展集中的特定時間段，會有較為集中的大量會展業者，參觀者涌入，產生集中客流。且作為寧波市未來的政治、經濟發展的中心地塊，會展中心站周邊地區有著大量的辦公樓、商鋪，必然帶動整個區塊的經濟發展，所以該站未來的客流還是有很大的增長空間。

會展中心站公共交通接駁分析：

（1）地鐵上蓋建筑的特點是建筑結合交通樞紐。地鐵上蓋物業商業綜合體在設計時應采用立體化交通設計模式，建立多層次的地下空間，通過扶梯等垂直交通，在空間層次上實現地鐵與公交、BRT等其他公共交通的立體換乘，形成立體交通網絡。并且充分考慮顧客停車的需要，設置方便的自行車或者小汽車的停放處及出租車上落客站點，吸引個人交通轉向公共交通。

（2）會展中心站地塊具有一個公交首末站及一個地鐵站點，前后的民安路站及高新區站分別于地鐵7號線、地鐵6號線換乘，上蓋物業應結合地鐵建設，主動的引導地鐵人流，完善外部人流導入系統。通過合理的內部交通動線，將地鐵人流引入上蓋物業的內部，同時通過各樓層的動線連接，將地鐵人流自然便捷的引向上層商業空間。

①方案一

建筑高度99.2m，共計27層，地下有三層地下室。寧波地鐵5號線在此穿過。裙房部分共分5層，其中首層為公交車站、配套設施、辦公大堂，2～4層為商業，五層為酒店宴會會議配套設施，五層屋頂為公共活動花園。塔樓部分為6～27層，為辦公區，頂層為機房。

②方案二

為充分利用海晏北路地塊，爭取最大開發面積和最佳空間效果，將站位移至海晏北路上，只留風亭和出入口在地塊內，形成完整的商業空間。地塊為完整的地面商業開發。地下兩層作為物業開發部分的車庫。地鐵出口直達商業廣場，引入地鐵客流。可在地鐵出入口預留接口，將部分空間作為地下商業開發。

表2　會展中心站物業開發方案比較表

4　結論及建議

本文從會展中心地鐵車站物業開發進行理論和案例實踐兩方面展開論述。闡述了地鐵物業開發項目的理念、概念及分析國內外案例，將物業開發項目的理論、方法、程序等運用到實際案例中進行分析。

經過對幾種商業性質的物業進行分析，得到如下結論：

公寓：最接近住宅的商業性質物業，由于自住成本高，通常作為投資型物業，對投資市場的成熟度要求較高，且會展中心地塊處于寧波規劃局的要求不得建設酒店式公寓的范圍之內。

辦公：寧波市場存量巨大且去化慢，在二三線城市中屬于高風險性物業，不建議開發。

酒店：成本投入最高，回收難度極大。

商業：若進行差異性開發，可能有一定盈利。

我們開發模式對中檔酒店、商業物業等進行合理組合，經過資金測算，得知該地塊物業開發風險較大，且資金回收有一定難度。綜合體項目的資金回收相對商住項目慢。尤其是大型持有性的商業地產的租金回收慢長、比其它物業出售等經營方式去比較確實難以在短期內收回投資成本。因此，對會展中心地塊的物業開發需要謹慎規劃。預測并理性分析項目風險，在項目規劃之前就對所有的運作風險進行梳理，提出問題、理清思路，將所有的問題和潛在的風險進行評估、預警，以備后續的工作更有針對性和目的性。

U239.5

A

1673-0038（2015）44-0210-02

2015-10-19