房地產開發項目融資問題研究

【摘要】近年來，我國房地產業發展迅速，它推動了國家的發展，與一個國家經濟的發展息息相關。同時，房地產業是一個典型的資金密集型產業，充足的資金是房地產業能否持續發展的先決條件。本文在簡介了目前房地產的融資渠道的基礎上，分析了房地產融資存在的問題形成的主要原因，并針對這些問題提出了相應的完善房地產金融市場措施，例如完善國家相關金融法律法規、實行適度寬松的貨幣政策、實行多元化的融資渠道、提高資金的利用率等。

【關鍵字】房地產開發；項目融資；完善法規；多元化融資；提高利用率

1、引言

進入二十一世紀，我國經濟飛速發展，特別是近十年，房地產市場經歷了火熱的黃金十年，這給我國經濟的發展帶來了巨大的機遇與挑戰。房地產開發商在此期間取得了巨大的效益，然而任何事情的發展都不可能是一帆風順的，房地產開發商在融資方面遇到了各種各樣的問題，這使得一些房地企業的發展遇到了很大的瓶頸。眾所周知，房地產業對于資金具有強烈的依賴性。因此，對于房地產開發項目的融資問題的進行研究迫在眉睫。

目前，國際上的房地產開發商對于房地產融資問題的研究在最近幾年掀起了新的熱潮。房地產投資信托在美國發展的時間是最為悠久的，因此也較為發達，大多數關于此的文獻也都是出自于美國的，涉及到REITS發展的各個方面。通過分析房地產投資信托資金與利率的關系，發現房地產投資信托基金對股市乃至全國經濟都有著至關重要的作用（Steve Bergsman，2006）。房地產開發商主要是選擇和管理外來投資，通過合并、收購和具體項目的資金籌措，來研發內部投資（Hughes，P.J.2005，2004）。國內外學者認為目前我國房地產過分的依賴銀行貸款，存在融資渠道單一，融資困難，融資成本高等問題。房地產企業的融資問題嚴重制約了我國房地產市場的發展。因此開發商必須要發展尋找新的、更加適合自己的融資方式，解決企業的融資難題。

2、房地產開發商項目融資現狀

2.1房地產開發企業融資現狀

從表1-1分析可以得知，房地產開發商企業的資金總需求總體上是在逐年遞增的。國內貸款總額在2011年增速較低，僅有3.92%，這與2010年的“國十一條”等調控政策有密不可分的關聯，2013年增速達到33.12%，較前兩年有顯著提高。自籌資金增速較2010年有下降趨勢，其他資金來源增速呈緩慢增長態勢，而利用外資和外商直投波動較大。

從圖1-1中可以看出，其他資金來源和自籌資金占了全部資金來源的近75%，分別為45%和39%，國內貸款占16%。

由此看出，近年來，房地產企業除了依賴傳統的商業貸款融資外，也在積極尋找其他的資金來源途徑，豐富企業的融資渠道。

2.2房地產企業融資渠道

目前，我國房地產開發商項目融資的主要渠道及特點如下所述：

1.國內貸款及特點

在當前的形勢下，我國房地產企業的的主要融資渠道依然是商業銀行貸款，但是這種渠道受到國家近年來一些政策的限制，增長的速度大不如以前。近年來，銀行存款的準備金率是不斷上升，間接地提高了銀行的貸款利率，使得房地產開發商負擔的利息大大加重，直接增加了房地產企業的融資成本。

2.上市融資及特點

上市融資對于很多開發商來說是一種很不錯的融資方式，它不僅可以減少企業負債率，還可以降低融資成本。但是上市融資審查嚴格，對發行人的累積現金流量、累積營業收入、發行股本總額、凈利潤等指標都有嚴格的限制規定，因此能夠滿足要求進行上市融資的開發商甚少，一般來說只有少數實力較強的開發商才能利用上市進行融資。又因為房地產業是我國的支柱型產業，國家是絕對不允許它發生較大的波動，因而對上市融資也持相對穩健的態度。

3.房地產投資信托及特點

房地產投資信托是建立在商業信托組織的基礎上的，它能夠聚集多個投資者的資金，是收購并持有房地產或者為房地產進行融資的一種方式（韓彥峰，2011）。投資信托是房地產開發商在有限的融資方式下的一種很好的補充?；阢y行信貸融資日趨困難的背景下，這種方式逐漸受到廣大開發商的歡迎?！缎磐泄竟芾磙k法》和《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》等以規范信托融資的文件的發布進一步促進了該方式在我國的發展。

4.房地產債券融資及特點

房地產債券融資具有集資多、使用權限自由、債券利息稅前支付等優點，但是目前有資格以該方式進行房地產開發項目融資的開發商不多，只有國有獨資公司、兩個國有投資主體設立的有限責任公司、上市公司才有資格進行債券融資，而需要更多融資渠道的中小型企業卻無法依靠此方式進行融資。

3、房地產開發商項目融資難問題成因分析

3.1金融市場法律體系不完善

目前，金融市場中的法律法規還存在很多的漏洞，這些漏洞同樣存在于房地產融資市場的法律法規中。盡管在過去的幾十年中，國家始終致力于完善我國融資市場的法律體系，但是仍然存在很多地方需要完善。目前，與房地產業相關法律法規都存在很多的問題，如《中華人民共和國城市房地產管理法》、《合同法》、《中華人民共和國建筑法》、《城市房屋拆遷管理條例》、《商品房銷售管理辦法》等一系列法規都有待完善；同時，有關房地產金融方面的的法律法規也有所欠缺，如《商業銀行房地產貸款風險管理指引》、《投資基金法》等。

3.2開發商融資利用率偏低

中國房地產研究會、中國房地產企業協會與中國房地產測評中心近期發布的“2012年中國房地產企業500強”的測評結果顯示，資金的利用效率是決定房地產開發商綜合實力排名的關鍵因素（陳興平，2003）。在2011年信貸緊張資金成本很高的特定環境下，高周轉顯然已成為中房地產企業追求的目標，“快進快出”模式有更大的生存空間。然而現實中，很多房地產企業的融資利用率較低，造成資金的周轉緩慢，從而對資金的總需求量大，影響了項目的順利開發，給房地產事業的發展帶來的諸多的不便，也間接決定了房地產開發商的能否存活下去，或者是成功或者是失敗。

3.3開發商信用缺失

在面臨誠信危機的今天，房地產行業也出現了各種各樣的誠信缺失。市場經濟的最基本特征是信用經濟，一切經濟活動的順利進行都依賴于信用的保證。在房地產的融資活動中，由于資金需求方和資金供給方客觀存在信息的不對稱性，一般資金需求方比供給方更了解自己的經營情況、償債能力，資金供給方為規避放貸風險，只有那些信用良好的房地產開發商才會被給予授信，而那些信用不佳的房地產開發商往往會被拒之門外，融不到資，或者資金獲取不夠，造成開發商融資活動不能順利進行。

3.4開發商融資創新不足

目前我國城市化進入了高速發展的階段，隨之帶來的就是房地產業的迅猛發展，而此時國外的房地產發展已經進入了相對穩定的階段，而且關于房地產融資方面的研究也更加先進。我國的房地產開發商所沿用的融資方式大多都是借鑒國外幾年甚至是幾十年前的方式，缺乏創新，并且一定程度上與我國的實際情況相脫節，這種情況嚴重影響了我國房地產金融服務水平和防范風險能力的提高。為了擺脫目前我國房地產業在融資方面遇到的問題，我國必須提高創新意識，在借鑒國外先進經驗的同時結合我國國情，研發更多種的創新工具、理論，豐富融資渠道，爭取盡快縮短與發達國家之間的差距。

4、解決房地產開發商項目融資問題的建議與對策

隨著市場競爭的加劇，資金限制成為制約房地產業持續發展的一個關鍵因素，對于房地產項目融資問題的研究已經刻不容緩。通過調查研究和綜合分析，筆者認為，有關方面應該采取相應的措施與對策。

4.1 完善國家相關金融法律法規

這是目前我們最應該努力去完成的一個改善方法。我們應該加快完善房地產項目融資金融立法。從兩個方向進行調整：一是對于現行的法律法規的調整，考慮如何能使房地產融資相關法律法規進一步促進房地產融資的發展；二是制定新的法律法規，完善原有的融資法律體系，使得法律不僅能夠規范融資市場，同時給融資人帶來更多的便利、實惠。法律作為最高的社會準則，其重要作用就是規范人們的行為，若要保證房地產融資市場的健康發展，必須有一套與之相配應的法律體系，這套體系必須全面、公正、以人為本，融資市場才能安定有序的發展。

4.2 實行適度寬松的貨幣政策

長期以來我國房地產開發商對銀行貸款的依賴度高，融資渠道單一，貨幣政策的主要工具就是調整法定存款準備金率（楊開明，2004）。雖然近期商業銀行為了配合中央政策的導向，出現了較為明顯的信貸規模擴張跡象，但面臨經濟下滑的較大風險，所以商業銀行對于房地產開發貸款態度依然謹慎。實行適當寬松的貨幣政策有以下幾個積極的方面：一是減輕了我國財政政策的擠出效應，實現“保八”目標的完成；二是重振房地產市場的信心；三是緩解了資金流動性的困難。

4.3 不斷地完善金融市場

2006年12月11日起，中國房地產業的金融市場進入了全面開放的新時期，金融業所面臨的內外部環境發生了深刻的變化。我國金融業身處于變化之中，應該積極進行自身的改革，筆者認為可從以下幾方面著手：一是提高金融監管能力，遵循“以我為主、循序漸進、安全可控、競爭合作、互利共贏”的二十字方針，而且在履行WTO承諾的基礎上，為中外資金融資房企創造公平競爭的環境；二是要構建多層次的金融市場體系，改進和完善金融市場的運行機制，深化利率匯率改革，大力培育和發展房地產金融市場，加快發展直接融資，改善房企金融資產結構；三是深化金融結構改革，提高中國金融企業競爭力。通過以上方法進一步改善我國房地產金融市場，為房地產業的發展再添活力。

4.4 采取多元化的融資模式

目前我國的房地產業對于銀行信貸具有較強的依賴性，融資格局單一，一但國家為了降低金融風險而制定一些限制銀行信貸的政策，房地產業必然受到極大的打擊。通過研究分析國外的融資模式并結合我國實際情況，我國房地產業應建立自有資金、房地產投資信托、銀行信貸組合為核心，配合上市融資、證券融資等多種渠道的房地產多元化融資模式。合理的將各種融資方式結合起來，不同的形勢下采取不同的融資策略，這樣既能最大程度上降低風險、降低企業的資金成本，又能充分獲得各種融資方式籌得的資金。

4.5 提高資金利用率

投資者要想長期在市場生存，必須要提高資金的利用率，在同等行業水平上更快地獲利。因此，也就必須要做到擁有更扎實的基本功、更豐富的實踐經驗以及快速的應變思路。而這正是房企在資金計劃編制中遇到的難題，因此，在建立全面的資金計劃時，多個部門間應該相互配合。在資金計劃編制時，數據的來源一定要與設計業務結合，項目的資金計劃還需要考慮投資計劃、開發計劃、采購計劃、銷售計劃等；在資金計劃的控制階段應結合業務手段，控制費用、銷售、成本、進度等。在資金計劃中，不僅要注重數量計劃，還要關注時間節點，房產企業應該結合成本、工程、銷售和進度來制定合理的資金計劃，從而達到細化管理的目的。只有這樣才能更好的提高資金的利用率，促進房地產市場健康發展。

結 論

本文總結分析了我國房地產開發項目融資遇到的各種問題及解決各種問題的各種對策與措施?？梢钥闯?，銀行貸款是房地產開發中使用的最多的一種融資方法，為控制房地產開發出現過熱局面，國家出臺了一系列嚴格控制房地產銀行信貸的政策，從實證數據上來看，宏觀調控也確實起到了一些作用，但是由于短期內無法找到其他合適的融資渠道，因而在一定的時期內，銀行貸款仍然是房地產開發的重要融資方式。

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