發達國家房產稅的稅收優惠機制

摘 要：房產稅稅收優惠機制對實現公平稅負、增加財政收入和保障納稅人基本權利等具有重要意義。當前世界各發達國家都擁有較為成熟的房產稅制，雖然存在差異，但都已形成了較為完善的稅收優惠管理機制。本文通過闡述房產稅的理論基礎及介紹世界各發達國家房產稅的稅收優惠機制，以期對我國相關政策的制定與完善有所裨益。

關鍵詞：發達國家；房產稅；稅收優惠；

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1674-3520（2015）-07-00-01

一、引言

在發達國家，房產稅作為財政的主要稅種，是對公民的不動產征收的一種財產稅，對財政收入具有舉足輕重的作用。健全的房產稅優惠機制還能調節房價和抑制投機，實現收入再分配，促進社會公平。世界各發達國家對于房產稅的制定及運行已積累了豐富的經驗，這對于處于房產稅改革初始階段的我國具有重要的借鑒意義。

二、房產稅稅收優惠的理論分析

（一）調節經濟運行，引導居民合理消費。房產是一種特殊的商品，同時具備消費和投資的雙重屬性。房價過高或過低，不再是單純的經濟問題，還會影響到社會的穩定。作為調節經濟過熱或衰退的有效手段之一，稅收優惠機制時常會被政府用來刺激或抑制某些特定行為，例如通過增減稅負來調節房產價值，影響房地產業的發展方向及房地產的投資收益比例，進而影響消費者的購買決策，引導其合理消費。

（二）收入再分配，實現公平最大化。富人擁有多套房屋、別墅等豪華住宅，隨著房價的上漲財富不斷地積累，相反工薪階層省吃儉用才能買得起一套房子，富人越來越富，窮人越來越窮，這種社會現象造成了嚴重的不公。通過多種形式的房產稅稅收優惠政策，對不同人群實行不同的征稅模式，可以調節收入的再分配，減輕低收入人群的納稅負擔，實現社會公平的最大化。如對家庭首套住房和特殊群體的住房征稅實行減免、允許其延期納稅等。另外，政府將收取的房產稅稅款用于保障性住房和公共設施的建設，也是對社會財富再分配的一種體現。

三、發達國家房產稅的優惠機制

一般來說，雖然稅基與稅源聯系密切，但不是同一概念。稅基是指計稅標準或計稅依據，而稅源則是指稅收的價值源泉，兩者明顯不同。房產稅的稅基與稅源是相互分離的，房產稅的稅基是不動產的價值，稅源則是房產收益或房產所有人的收入。因此，除了稅率和稅基的減免外，發達國家房產稅優惠機制的設計還要考慮納稅人的實際收入情況，這也是保證房產稅公平的體現，目前主要包括三種類型。

（一）依據房產或土地的面積。這種類型是以家庭或個人為單位劃定一定的房屋居住面積為免征額，在特定面積內免于征收房產稅。住面積作為免征額，日本規定，擁有5 000 平方米以下土地或者2 000 平方米以下特定地區土地的納稅人，可以免除土地持有稅。在德國，對于標準的一家四口的家庭，獨戶住宅的稅收優惠面積為156平方米、雙戶住宅為240平方米。同樣，荷蘭也有規定，對小于一定面積或低于一定價值的不動產，將實行財產稅的豁免。這種類型的優勢體現在其操作性的簡便，但未考慮到房產位置、建筑物特征等影響房產價值的重要屬性，極易造成橫向不公平。

（二）依據房產的評估價值。依據評估價值征收房產稅的國家一般采用這種方式設計優惠機制。在英國，房屋的評估價值由價值評估機構根據市場行情進行評估，每5年重估一次。房產稅的征收按房產的評估價值分為A-H共8個級別，分別征收不同的稅額，其最高稅率為最低稅率的25倍。在澳大利亞的維多利亞州，低于14萬澳元的不動產免除房產稅，同時將高于14萬澳元的不動產分為五個等級，分別實行不同的稅率。

（三）依據房產擁有者的收入水平。這類房產稅優惠機制適用于像美國這樣實行個人綜合所得稅制度的國家。美國政府為減輕低收入人群的納稅負擔，對個人住房支出規定了一定的抵免額，并可以通過個人所得稅扣除，從而達到低收入者少納稅或不納稅的目的。“斷路器”作為根據個人收入水平來確定財產稅補助的一種政策，是對這一方法的完善。當納稅人所繳納的財產稅額與其收入兩者間的比例超過了法律的規定，政府會減少其應繳納的所得稅額，將多繳納的稅款退還給納稅人，有時也會直接返還納稅人現金，當做對所得稅稅收返還的一種補充。美國目前有一半以上的州對納稅人的房產制定了類似的稅收抵免政策。這類優惠機制的好處是顯爾易見的，但為了能讓其有效的運行必須有完善的個人綜合所得稅制度與之配合。

此外，其他的優惠措施還包括承租人、低收入家庭稅收補貼等，其中最普遍適用的是延期納稅。延期納稅主要表現在納稅時間的優惠上，即針對殘疾人、老年人、低收入群體和處于正在開發地區邊緣上的農場主這樣的特定納稅主體，如果他們的財產價值非因自身原因出現了大幅上升，那么納稅人可按財產原值納稅，同時需要記錄應納稅款與所納稅款的差額，這個差額可推遲繳納。這部分差額稅款是全部繳納還是部分繳納，是否加收利息，各國對此做出了不同的規定。

四、結語

房產稅已不單單是簡單的財政問題，還是關系社會穩定、國計民生的大問題，完善的房產稅稅收優惠機制在增加財政收入的同時，還可以進一步落實公平負稅原則，保障納稅人的基本權利。筆者通過對世界各發達國家成熟的房產稅優惠機制進行分類并介紹，希望為我國的房產稅稅制建設及完善提供參考。

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基金項目：北京工商大學研究生科研學術創新基金項目資助。