西北五省省會城市房地產投資環境綜合評價研究

鮑俊升 孫鵬燕 胡玉榮

摘 要：構建房地產投資環境綜合評價指標體系，運用均方差決策的方法，分析評價了西北五省省會城市房地產投資環境，指出了各城市房地產投資環境的優勢和劣勢，并提出了具體的建議。

關鍵詞：西北五省省會城市 房地產投資環境 指標體系 均方差決策

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2015）12-190-03

一、引言

房地產投資環境是房地產投資活動進行的前提，是區域房地產市場和房地產業可持續健康發展的基礎。西北地區整體房地產投資環境較中東部發達區域房地產投資環境落后，已經喪失了很多可利用資源和發展的機會，阻礙了區域房地產市場和房地產業的發展。西北地區處于西部大開發{1}和“一帶一路”{2}建設的輻射區域，有著良好的改善本區域房地產投資環境的機遇。筆者對西北五省省會城市（西安、蘭州、銀川、西寧、烏魯木齊）房地產投資環境進行分析比較，找出各省會城市房地產投資環境的優勢和劣勢、差距與不足，并有針對性地提出改善各省會城市房地產投資環境的建議，進一步提升各省會城市的房地產投資環境，發揮各省會城市對區域房地產投資環境的輻射帶動作用，促進西北地區房地產市場和房地產業快速健康發展。

二、綜合評價指標體系與研究方法

（一）綜合評價指標體系的構建

在構建房地產投資環境綜合評價指標體系時，分三步進行：首先，確定總目標--房地產投資環境綜合評價；其次，圍繞總目標確定準則層，以經濟環境、房地產市場環境、基礎設施環境、自然環境、社會文化環境{3}五大方面子系統作為準則層；最后，根據各準則層，進一步確定具體指標，在確定各具體指標時，充分遵循科學性、客觀性、可比性、綜合性、數據易得性等原則，選擇能夠充分準確反映各準則層的具體指標。經過分析論證，并結合西北五省省會城市的具體情況，最后選擇了24個具體指標{4}-{8}，構成了西北五省省會城市房地產投資環境綜合評價指標體系（見表1）。

（二）研究方法

在多指標綜合評價中，權重的確定在整個評價過程中是關鍵。目前，確定權重的方法大體上分為主觀賦權法和客觀賦權法兩大類。因為主觀賦權法評價結果隨意性較大，因而多采用客觀性較強的客觀賦權法。均方差決策法是一種客觀賦權法，其原理相對簡單，數據處理相對方便，應用型較強，故筆者采用均方差決策法確定各指標的權重。

1.均方差決策法基本原理。設多指標綜合評價問題中方案集為A={A1，A2，…，An}；指標集為G={G1，G2，…，Gm}，方案Ai對指標Gi的屬性值為Yij（i=1，2，…，n；j=1，2，…，m），Y=（yij）n×m表示方案集A對指標集G的“屬性矩陣”，俗稱“決策矩陣”。若Gj指標對所有決策方案而言均無差別，則Gj指標對方案決策與排序不起作用，這樣的評價指標可令其權系數為0；反之，若Gj指標能使所有決策方案的屬性值有較大差異，這樣的指標對方案的決策與排序將起重要作用， 應給予較大的權數{9}。

2.均方差決策法操作過程。{10}{11}

三、西北五省省會城市房地產投資環境綜合評價

（一）數據來源和處理

筆者研究數據主要來源于《中國統計年鑒2014》、《中國城市統計年鑒2014》、《中國區域經濟統計年鑒2014》等數據資料，從中獲取了西北五省省會城市房地產投資環境分析評價的24個指標的原始數據。由于各評價指標的原始數據具有不同的單位，為消除各指標間不同量綱的影響，對原始數據進行了無量綱化處理，處理方法見式（2.1）、式（2.2）。

（二）各指標權重的確定

根據各指標原始數據無量綱化后值，首先根據式（2.3）計算各指標的均值，進一步根據式（2.4）求出這些指標的均方差，最后根據式（2.5）將這些均方差歸一化，其結果即為各指標的權重系數。

（三）投資環境評價結果

根據指標無量綱化數據和3.2圖各指標權重系數，結合式（2.6）計算各子環境評價值和綜合評價值，并根據評價得分進行排序，西北五省省會城市房地產投資環境評價結果見表2。

（四）結果分析

從綜合評價結果來看，西北五省省會城市房地產投資環境由強到弱依次為西安、烏魯木齊、銀川、蘭州、西寧，其綜合評價值分別為0.9214、0.3727、0.2911、0.2485、0.0957。從這些評價結果可以看出，西安市房地產投資經濟環境、房地產市場環境、基礎設施環境和社會文化環境等子系統環境均處于相對領先地位，其綜合投資環境在西北五省省會城市當中處于遙遙領先一極。蘭州、銀川和烏魯木齊三市房地產投資各子系統環境相對處于中間層次，這三市綜合房地產投資環境在西北五省省會城市中處于中間。西寧市房地產投資各子系統環境在西北五省省會城市當中均處于相對最低水平，其綜合房地產投資環境最弱，將其綜合評價值0.0957與西安市房地產投資環境綜合評價值0.9214進行比較，兩市房地產投資環境差異極大。

從經濟環境子系統來看，西安市房地產投資經濟環境無論是在地區生產總值、全社會固定資產投資總額、社會消費品零售總額、城鎮居民人均可支配收入、城鎮居民人均消費支出還是在當年實際使用外資金額方面，均處于相對領先地位，西安市具備良好的房地產投資經濟環境。烏魯木齊除了第三產業占GDP的比重相對較高外，它和蘭州、銀川、西寧一樣房地產投資的經濟環境總體相對較弱，尤其是西寧市房地產投資的經濟環境相對非常弱，地區生產總值、全社會固定資產投資總額、社會消費品零售總額、城鎮居民人均可支配收入、城鎮居民人均消費支出等指標值均最低，影響了其房地產投資經濟環境的提升。

從房地產市場環境子系統來看，西安市在房地產開發投資額、房地產開發投資占固定資產投資的比例、本年商品房竣工面積、本年購置土地面積、商品房銷售面積、商品房銷售價格等指標上均遠遠領先于其它四市，西安市房地產投資市場環境相對較好。烏魯木齊市房地產開發投資占固定資產投資的比例相對較低，其它方面的指標均處于中上水平，房地產投資市場環境僅次于西安市。蘭州市本年商品房竣工面積和商品房銷售面積方面的指標相對較低，房地產投資市場環境相對處于中間水平。銀川市房地產投資市場環境各指標均處于中等偏下水平，其房地產投資市場環境位列倒數第二。西寧市房地產開發投資、本年購置土地面積、商品房銷售價格方面的指標相對較低，其它方面的指標處于中下水平，其房地產投資市場環境在五市中最差。

從基礎設施環境子系統來看，西安市除了人均城市道路面積指標非第一外，在城市供水總量、城市公共交通客運量、郵電業務總量、城市建成區面積等指標上均領先與其它四市，西安市房地產投資基礎設施環境處于相對領先水平。烏魯木齊市房地產投資基礎設施環境各指標均處于相對中上水平，其房地產投資基礎設施環境僅次于西安市。蘭州市房地產投資基礎設施環境各指標處于相對中等水平，其房地產投資基礎設施環境相對居中。銀川市受到城市供水總量和城市公共交通客運量等方面指標偏低的影響，其房地產投資基礎設施環境總體較差。西寧市在人均城市道路面積、郵電業務總量、城市建成區面積方面相對水平較低，嚴重影響了其基礎設施環境評價值。

從自然環境子系統來看，在西北五省省會城市中，唯一在房地產投資自然環境方面沒有表現出明顯的兩級分化現象。烏魯木齊、西安和銀川房地產投資自然環境相當，烏魯木齊市全年環境空氣質量達標率最高，而西安市在這一指標上偏低，但西安市公園綠地面積和城市建成區綠化覆蓋率指標水平最高。蘭州市和西寧市分別在城市建成區綠化覆蓋率和公園綠地面積指標上偏低，使得這兩市房地產投資自然環境相對較弱。

從社會文化環境子系統來看，西安市年末總人口數量、城鎮居民人均住房建筑面積、普通高等學校在校生數等指標在五市當中均最高，使得其在房地產投資社會文化環境方面仍然處于遙遙領先地位。蘭州市和銀川市分別在城鎮居民人均住房建筑面積和年末總人口數量指標上偏低，烏魯木齊市各項指標值相對居中，蘭州、銀川、烏魯木齊三市房地產投資社會文化環境總體差異不明顯。西寧市普通高等學校在校生數指標偏低，其它各方面指標均處于中下水平，導致其總體房地產投資社會文化環境評價值在五市中最低。

四、結論及建議

以上研究表明，西北五省省會城市房地產投資環境總體上具有明顯的空間差異性，房地產投資環境由強到弱依次為西安、烏魯木齊、銀川、蘭州和西寧，西安市和西寧市房地產投資環境在西北五省省會城市當中分別處于最強一極和最弱一極，西北五省省會城市房地產投資環境兩級分化嚴重。西北五省省會城市房地產投資環境總體可以分為三個層級，第一層級是西安市，處于房地產投資環境最強一極，第二層級是蘭州、銀川和烏魯木齊三市，處于房地產投資環境中間層級，第三層級市西寧市，處于房地產投資環境最弱一極。另外，西北五省省會城市房地產投資環境在各子系統環境上也表現出一定的差異性，房地產投資環境是一個綜合的復雜系統，任何一個子系統環境的落后，都會影響到其總體房地產投資環境的水平，因而，不斷發展和完善各子系統環境是促進區域房地產投資總體環境得到提升的有效途徑。

西安市作為西北五省省會城市中房地產投資環境遙遙領先一極，應充分發揮好其在西北地區的示范和帶動作用，促進西北地區房地產投資環境的整體協調發展，同時，要充分利用好兩大戰略的發展機遇，積極提升各區域的房地產投資環境。西安市自身需要加強自然環境的保護，加大改善環境空氣質量的投入，進一步提升其房地產投資的自然環境。烏魯木齊市有著良好的自然環境優勢，但房地產市場環境和社會文化環境水平偏低，應積極創造一些寬松的房地產投資政策，吸引和鼓勵更多的房地產開發企業和投資資金的進入，增加房地產開發投資在固定資產投資中的比重，加強社會文化方面的建設力度。銀川市應進一步優化產業結構，大力發展第三產業，增加第三產業的比重，多方面籌集資金，加大固定資產投資的力度，進一步鼓勵居民消費，擴大內需，加大基礎設施的投入，著力提升房地產投資的經濟環境和基礎設施環境，進一步改善自然環境和社會文化環境。蘭州市應合理安排土地供應計劃，加大房地產開發用地的供給，因地制宜地制定房地產交易政策，適時做好本區域房地產市場的宏觀調控，加大城市的綠化工作，著力提升房地產投資的市場環境和自然環境。西寧市房地產投資環境在五市中最弱，無論是在經濟環境、房地產市場環境、基礎設施環境還是在自然環境和社會文化環境方面均需要大力提升，急需縮小與其它四市之間的差距，促進西北地區房地產投資環境一體化發展。

注釋：

{1}新華網.“十五”計劃綱要[EB/OL].（2001-10-18）.http：//news.xinhuanet.com/zhengfu/2001-10/18/content_51471.htm

{2}梁敏.“一帶一路”最終圈定18省重點布局15個港口建設[EB/OL].（2015-03-28）.http：//finance.sina.com.cn/china/20150328/

202721834685.shtml？sina-fr=bd.ala.xw

{3}馮力，陳麗.房地產投資分析[M].北京：化學工業出版社，2010

{4}余洋.房地產市場投資環境分析—以蘇南五城市為例[J].安徽農業科學，2007

{5}盧新海.基于主成分分析的區域房地產投資環境評價研究—以武漢城市圈為例[J].中國房地產，2013（2）

{6}周鵬.基于主成分分析和德爾菲法的房地產投資環境綜合評價體系[J].中國土地科學，2010

{7}張亞江.房地產投資環境的多層次灰色評價[J].煤炭技術，2007

{8}鮑俊升.基于均方差決策的房地產投資環境綜合評價[J].經濟研究導刊，2015（13）

{9}王應明.運用離差最大化方法進行多指標決策與排序，中國軟科學，1998（3）

{10}王明濤.多指標綜合評價中權數確定的離差、均方差決策方法[J].中國軟科學，1999（8）

{11}王明濤.多指標綜合評價中權系數確定的一種綜合分析方法[J].系統工程，1999

（作者單位：銀川能源學院建筑工程學院 寧夏銀川 750105）

（責編：呂尚）