以房養(yǎng)老問題探析

馮心怡

[摘 要]中國是老齡化人口大國，而中國現(xiàn)階段家庭和工作壓力巨大、消費水平增高，老年人養(yǎng)老的成本上漲，使養(yǎng)老在眾多社會問題中日漸突顯出來。為了解決老齡化人口養(yǎng)老問題，由此出現(xiàn)了一種新形勢，既“以房養(yǎng)老”。這種模式對于中國的養(yǎng)老等社會問題以及經(jīng)濟發(fā)展和金融業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展都具有重大意義。因此，文章從“以房養(yǎng)老”基本概念入手，深入分析存在的問題。最后，針對問題提出相關(guān)的建議。

[關(guān)鍵詞]以房養(yǎng)老；抵押貸款；金融機構(gòu)；房屋價值評估；政府監(jiān)管

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2016.03.156

1 以房養(yǎng)老的概念及意義

1.1 以房養(yǎng)老的概念

以房養(yǎng)老，就是針對老年人所擁有的房產(chǎn)資源，尤其是人們死亡后住房尚余存的價值，通過一定的金融或非金融機制方式以提前套現(xiàn)變現(xiàn)，使房產(chǎn)資源充分利用，同時使得老年人在晚年可以獲得一筆長期、持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金收入。在我國，以房養(yǎng)老的方式還處于初級不成熟階段。隨著老齡化社會的到來，“以房養(yǎng)老”的觀點會逐漸被更多社會民眾所接受。

1.2 以房養(yǎng)老的意義

1.2.1 保障養(yǎng)老問題

根據(jù)國家人口計生委預(yù)測結(jié)果顯示，到2045年，我國60歲及以上老年人口將達到4億多。而我國的家庭模式仍然主要是獨生子女家庭，贍養(yǎng)老人承擔(dān)的經(jīng)濟壓力比較大。同時，老年人口數(shù)量龐大，國家的養(yǎng)老資源將會嚴重不足，財政支出緊張。為了使老年人口的養(yǎng)老問題得到充分保障，增加養(yǎng)老資源，以房養(yǎng)老的實施變得相當(dāng)迫切。

1.2.2 增加就業(yè)機會、利于家庭關(guān)系的穩(wěn)定和睦

以房養(yǎng)老的方式得到社會的普遍推廣和認同后，將會出現(xiàn)更多的金融機構(gòu)、中介機構(gòu)、服務(wù)機構(gòu)，從而會增多就業(yè)機會，實現(xiàn)人力資源的充分利用。從家庭的角度來講，以房養(yǎng)老不僅能有效解決老人生活上經(jīng)費緊張的困境。而且，又不會增加子女負擔(dān)，有利于一個家庭的長期穩(wěn)定和關(guān)系和睦。

1.2.3 促進房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)以及整個國民經(jīng)濟的發(fā)展

通過以房養(yǎng)老的方式可以使房產(chǎn)資源達到更有效的利用，進一步激活房地產(chǎn)交易市場，同時也可以擴大金融機構(gòu)的業(yè)務(wù)，對金融機構(gòu)的發(fā)展起著積極的作用。人口老齡化將使更多的人為了養(yǎng)老和防老而進行儲蓄。“以房養(yǎng)老”也有利于降低社會儲蓄率，釋放社會消費，使社會資源得到充分利用，從而推動經(jīng)濟發(fā)展。

2 我國開展以房養(yǎng)老所存在的問題

2.1 傳統(tǒng)觀念的影響

在國人眼里，房產(chǎn)作為其安身立命的根本，“以房養(yǎng)老”不管是老人還是子女，都不會輕易接受。此外，以房產(chǎn)抵押養(yǎng)老這種方式也極易被鄰里街坊視為是兒女不孝的表現(xiàn)，老人將會受到輿論壓力。對于子女來說，不僅他們喪失了父母房產(chǎn)的繼承權(quán)，還可能會使家庭關(guān)系破裂或者不和，而且也是對子女尊嚴的傷害。我國對于孝道、房子是安身立命之本等的傳統(tǒng)觀念，嚴重束縛了以房養(yǎng)老模式在我國的發(fā)展進程。

2.2 推行機構(gòu)公信力不高

國內(nèi)推行以房養(yǎng)老模式還屬于起步階段，而參與其中的大多都是一些鮮為人知的機構(gòu)，大多數(shù)老人無法將這么大一筆財產(chǎn)交予一個沒有保障的機構(gòu)。同時，也會有房產(chǎn)轉(zhuǎn)移后自己的老年生活得不到預(yù)期保障的擔(dān)憂。并且，由于機構(gòu)的公信力沒有具體要求限制，市場上極有可能存在機構(gòu)詐騙、貪污的情況，這不利于整個政策的推行，還可能會破壞這種市場環(huán)境。

2.3 政策法規(guī)不完善

“以房養(yǎng)老”需要一個公開、公正、公平的法制環(huán)境。而我國的市場經(jīng)濟體系還不健全，行業(yè)發(fā)展還不成熟，政策法規(guī)存在不完善的情況。例如，對金融機構(gòu)違約的情況沒有明確規(guī)定，而且我國農(nóng)村宅基地不允許抵押，因此“以房養(yǎng)老”如何在農(nóng)村中進行推廣也存在相關(guān)的問題。老人在養(yǎng)老機構(gòu)的花銷賬目透明化也沒有得到明確的規(guī)定。

2.4 房屋價值評估難以科學(xué)化

由于房屋價值的評估存在各種問題，房地產(chǎn)的評估體系還不是很健全，管理的效率也比較低下，整體的評估水平不高。很有可能由于技術(shù)人員的專業(yè)水平不夠或者選取不同的房屋評估方法，造成高估或者低估，使得雙方當(dāng)事人在抵押房產(chǎn)過程中遭受不必要損失。也有可能評估人員與機構(gòu)勾結(jié)，共同牟取老人的不法利益。

2.5 養(yǎng)老機構(gòu)條件較差以及以房養(yǎng)老經(jīng)濟負擔(dān)較重

就現(xiàn)有養(yǎng)老機構(gòu)而言，存在檔次較高的養(yǎng)老機構(gòu)費用高昂、床位緊俏；檔次較低的養(yǎng)老機構(gòu)硬件設(shè)施、服務(wù)水平等條件不足的兩極化現(xiàn)象。而且在我國，特別是大城市，過高的房價讓國人買房本就不是一件易事，而以房養(yǎng)老通常都是60歲以上的老人才有資格，很多人就會做一個考慮，大概只有10～20年的老年生活，似乎自己養(yǎng)老的花銷遠小于購房的成本，因此人們不愿意將房產(chǎn)抵押給金融機構(gòu)。

2.6 未涉及農(nóng)村老人的以房養(yǎng)老問題

我國仍然是發(fā)展中國家，盡管城鎮(zhèn)化的推進正在順利進行，但是農(nóng)村人口依然居多，而我國的農(nóng)村宅基地是規(guī)定不能用于抵押的，以房養(yǎng)老模式受限制于農(nóng)村居民，多服務(wù)于城鎮(zhèn)居民。而實際上，我國最需要解決的是農(nóng)村老年人的養(yǎng)老問題，他們?nèi)鄙偕罱?jīng)濟來源，養(yǎng)老的經(jīng)濟負擔(dān)過重。

3 對策建議

3.1 加強對以房養(yǎng)老的正確宣傳，消除傳統(tǒng)觀念的阻礙

要想順利推行以房養(yǎng)老，首先就要消除國內(nèi)民眾的陳舊認識觀念，加大以房養(yǎng)老的宣傳力度，使民眾正確認識到以房養(yǎng)老的概念、程序、好處以及各項優(yōu)惠政策。具體可以通過社區(qū)宣傳、電視新聞節(jié)目、網(wǎng)絡(luò)宣傳等方式。通過有效的宣傳，轉(zhuǎn)變民眾的傳統(tǒng)觀念，提高老年人處理個人房產(chǎn)的自主獨立性，從而積極參與試點項目，由點及面，逐步推廣以房養(yǎng)老。

3.2 以房養(yǎng)老形式多樣化，適當(dāng)放松限制條件

國內(nèi)初步運行以房養(yǎng)老政策的限制條件過于嚴格，并且項目形式單一。因此針對不同的養(yǎng)老需求制定不同的項目形式尤為重要，應(yīng)該圍繞房屋所有權(quán)是否變更、何時變更、機構(gòu)的選擇、機構(gòu)的硬件設(shè)施條件等提出多種多樣的選擇方式。在此基礎(chǔ)上，也可以制定出一系列優(yōu)惠政策（如降低貸款利率、提高貸款補貼等）。以房養(yǎng)老的限制條件也可適當(dāng)放松。通過項目形式的多樣化和限制條件的適當(dāng)放松吸引更多的老年人參與進來，推動以房養(yǎng)老的發(fā)展。

3.3 增強運行機構(gòu)公信力，加強政府監(jiān)管

增加運行機構(gòu)的公信力度相當(dāng)重要，國內(nèi)初步推行該政策可以有傾向的選擇銀行、知名有公信力的機構(gòu)。之后可以建立一個以房養(yǎng)老運行機構(gòu)的等級評定協(xié)會，對運行機構(gòu)各個方面進行綜合的評定，且評定結(jié)果公開透明，這將是老年人在選擇養(yǎng)老機構(gòu)的一個重要依據(jù)，同時，也減少了老年人對機構(gòu)的不信任和顧慮。最后，政府也要加強監(jiān)管力度，對以房養(yǎng)老項目的每一個運行流程都嚴加把關(guān)，加強對運行企業(yè)的監(jiān)管力度，防止腐敗貪污事件的發(fā)生。

3.4 完善相關(guān)的政策法規(guī)，房屋價值評估科學(xué)化

目前國內(nèi)以房養(yǎng)老模式存在相關(guān)政策法規(guī)的缺陷，例如，對金融機構(gòu)違約的情況沒有明確規(guī)定，我國農(nóng)村宅基地的以房養(yǎng)老模式，老人在養(yǎng)老機構(gòu)的花銷賬目透明化等方面都沒有得到明確的規(guī)定。因此，完善相關(guān)的政策法規(guī)十分重要，可以在政府部門的網(wǎng)站、官方微博、微信開啟意見征集信箱，發(fā)動全國學(xué)者和專業(yè)相關(guān)人士共同出謀劃策，科學(xué)地完善政策法規(guī)。同時，在房屋價值評估上也到做到公平公正、科學(xué)化。

3.5 提高養(yǎng)老機構(gòu)的硬件設(shè)施水平和服務(wù)水平

目前多數(shù)養(yǎng)老機構(gòu)的條件較差，普遍存在護理人員素質(zhì)較低而對老人照顧不周全、硬件設(shè)施條件不高、衛(wèi)生條件較差、老年人的娛樂活動較少等。這就要求養(yǎng)老機構(gòu)在軟硬件設(shè)施方面提高資金的投入。具體要保障老人生活居住的環(huán)境舒適、衛(wèi)生健康，發(fā)展老人疾病就醫(yī)服務(wù)。對于看護人員的雇傭，可以采取高薪聘用優(yōu)秀、有耐心、有經(jīng)驗的看護人員。同時，增加機構(gòu)里老人群體的娛樂活動，從各個方面使老人得到最舒心的照顧。

3.6 在農(nóng)村居民中進行推廣，并且積極開展以房養(yǎng)老試點

我國目前的以房養(yǎng)老模式受限制于農(nóng)村居民，多服務(wù)于城鎮(zhèn)居民。而實際上，我國最需要解決的是農(nóng)村老年人的養(yǎng)老問題，他們?nèi)鄙偕罱?jīng)濟來源，養(yǎng)老的經(jīng)濟負擔(dān)過重。因此，需要針對農(nóng)村居民制定相關(guān)的以房養(yǎng)老政策，真正做到全面地推進以房養(yǎng)老政策。同時，積極開展試點工作，采用多種模式，由點及面，逐步拓展以房養(yǎng)老模式，使其被更多的民眾接納。

4 結(jié) 論

盡管我國現(xiàn)目前的以房養(yǎng)老模式屬于初級階段，有待進一步的發(fā)展，但是我們一方面必須看見以房養(yǎng)老的積極正面意義。另一方面，也必須正視我國以房養(yǎng)老政策運行過程中存在的缺陷，并需要積極改正。而以房養(yǎng)老模式運行中新的問題又將層出不斷。屆時，我們需要不斷想出更有效、更全面的解決辦法。總之，以房養(yǎng)老，我們還有很長的路要走。

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