基于貨物稅論的房地產稅負歸宿均衡分析

李 鐵，張友祥

(東北師范大學 經濟學院，吉林 長春130117)

一、引 言

隨著住房改革制度的深化，我國房地產市場得到了快速發展，并逐漸成為支柱產業，在促進經濟持續增長、加快城鎮化進程、改善居民住房條件等方面發揮了重要作用。但同時我們也注意到，我國大中城市的住房銷售價格屢創新高，給居民住房消費帶來沉重壓力，不僅扭曲了居民的消費行為選擇，也成為拉大財產性收入差距的重要原因。因此，理論界和實踐部門提出了許多解決方案，其中，人們對住房市場稅制改革給予了極大關注。

根據生產經營流通環節不同，房地產各環節涉及的稅收主要有：營業稅、企業所得稅、個人所得稅、耕地占用稅、契稅、土地增值稅、印花稅、房產稅、城市房地產稅*2009年1月1日起，《城市房地產稅暫行條例》廢止，外商投資企業、外國企業和組織以及外籍個人，依照《房產稅暫行條例》繳納房產稅。和城鎮土地使用稅，共十個稅種(見表1)。

表1 不同征稅環節的房地產相關稅種統計

目前，我國房地產保有環節的稅收水平相對較低，其開發環節和交易環節的稅收及相關租費負擔遠遠超過保有環節。[1]房地產保有環節主要包括兩個稅種：房產稅和城鎮土地使用稅。城鎮土地使用稅當中，個人所有的居住房屋及院落用地由省、自治區、直轄市地方稅務局確定減免。因此，我國住房市場的稅收制度改革立足于結構性的調整，通過將個人住房納入房產稅的征稅對象，增加保有環節稅收負擔的比重，適度降低開發和交易環節的稅收負擔，以期調節房地產市場的住房價格。增加房地產保有環節的稅收負擔能否起到降低房價的作用？許多學者認為，保有環節的房產稅改革目標應當立足于構建地方稅主體稅種，而不是調節住房市場價格，或者公平財產收入分配。[2]事實上，在我國稅收制度中，影響房地產市場價格的稅種有很多，除了保有環節，其他環節的稅收對房地產市場價格的形成也起到重要的作用。本文立足于房地產市場流通的全過程，分析各個環節的稅收對房地產市場價格產生的效應。

從相關文獻看，對于房地產市場課稅存在許多爭論，主要有三種觀點：貨物稅論、資本稅論和使用費論。[3]三種觀點有各自的基本假設，其有效性也體現為不同的假設條件。資本稅論的立論角度是將建筑物看作提供住房服務或生產工業商品的資本。[4]使用費論假設房產稅是購買公共服務的成本。在實踐中，資本課稅容易產生對資本的“鎖住效應”，不利于經濟發展，因而對資本課稅往往較為慎重，一般采取低稅率甚至免征。因此，如果理論上假設房產稅是資本稅，在實踐中資本稅顯然不能適用于房地產市場流通的全過程。使用費論將課稅看作是個人消費地方公共服務所支付的價格，對房地產征收的稅收將以財政支出的方式提供同等價值量的公共產品和服務。因此，使用費論的優勢在于考慮了財政支出對房地產稅負歸宿的影響。但是，如果房地產的稅收是一種使用費，是有償和自愿的，不會降低消費者和生產者剩余，就不會產生扭曲，不會產生稅收超額負擔的問題。[5]因此，用貨物稅論來分析房地產稅收全部環節的稅負歸宿，更加符合現實的情況。本文以貨物稅論為視角，從局部均衡和一般均衡兩個方面對房地產全部流通環節的稅收負擔歸宿進行分析，從而判定不同的稅種在不同的征收環節對房地產市場產生的影響。

二、基于貨物稅論的房地產稅負歸宿的局部均衡

根據貨物稅的局部均衡理論，房地產稅稅負歸宿機理與一般貨物稅相同，即取決于相關商品的供求曲線的形狀。在完全競爭市場上，稅收對價格和產出的效應，與對供給方征稅還是對需求方征稅無關。無論對生產者征稅還是對消費者征稅，消費者和生產者的共同分擔稅收負擔的情況是一樣的。在課征從量稅或從價稅時，稅收最終由誰負擔，和名義上由誰納稅無關。[6]稅收轉嫁和歸宿的具體情況實際上是由稅后的均衡價格決定的。

對于土地出讓環節，即以土地為貨物進行課稅。對土地課稅的稅負歸宿，只要土地數量不變，供給曲線就是完全垂直的。如果對土地地租收益課稅，稅收會使得土地所有人得到的租金下降，下降數額等于全部稅額數。如果對土地課征地價稅，土地稅會資本化為土地價值，在土地出售時，購買方會要求降低價格，降低幅度等于未來要繳納的土地稅。那么對于土地出讓環節課征的契稅、印花稅等稅收將由土地所有者承擔。但是，即使在完全競爭的假設下，這個結論在現實中也會受到質疑，即土地的供給曲線是否完全垂直？在我國城市化進程中，除了帶來人口城市化、經濟城市化、生活方式城市化等良性指標不斷提升，也帶來了非常明顯的弊端——“土地城市化”。[7]就短期效應而言，土地的供給曲線并不是完全垂直的，隨著價格的上升，用于房地產建設的土地供給會逐漸增長；即使市場處于完全競爭狀態，對于土地出讓環節課征的稅收仍然會向前轉嫁給土地需求者，即開發商。在我國，土地是全民所有的，土地出讓處于完全壟斷市場環境中。在完全壟斷的條件下，政府是土地出讓價格的決定者，政府征稅后，其土地出讓的稅收負擔必將轉嫁給土地開發商，其轉嫁的程度取決于開發商對于土地的需求價格彈性的大小。

對于房地產開發和轉讓環節，主要課征的稅種是營業稅及附加稅、企業所得稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、契稅。在完全競爭市場，當課稅商品屬于資本密集型產品或生產周期較長的產品，由于對這類產品的生產規模變動較難，其供給彈性因之較小，生產者將在稅收的轉嫁中處于不利地位。政府所征稅收會更多地向后轉嫁或不能轉嫁，而落在生產要素提供者或生產者身上。對于房地產開發環節，房地產市場處于壟斷競爭的環境，開發商是價格的影響者。房地產開發商可以以其差異化產品對價格進行適當調整，稅負可以向前轉嫁給消費者。由于房地產市場沒有形成完全壟斷，所以開發商并不能完全轉嫁稅負，只能部分轉嫁。對于房地產轉讓環節，房地產市場處于完全競爭的環境，那么由于買賣房地產的碎片化，房地產的所有者是價格的被動接受者，當政府征稅后，任何所有者都無法在短期內提高價格，轉嫁稅負。從長期看，在完全競爭條件下，各個所有者也無法形成一股整個行業的提價力量，從而難以實現稅負轉嫁。

對于房地產的保有環節，主要課征的稅收是房產稅和城鎮土地使用稅，這一環節的稅收是對房地產作為財產來進行征稅的。只要房地產沒有通過轉讓實現資本溢價，那么對于房地產保有環節征稅，所得課征的稅收一般只能由房地產所有者自己承擔，其稅負歸宿機理等同于所得稅，最終會降低個人的消費水平，無法轉嫁出去。

因此，對于房地產市場來說，如果對土地出讓環節征稅，稅收將由房地產開發商承擔，該稅收將計入其開發成本，最終由消費者承擔。通過對房地產開發環節征稅，房地產開發商可以以其差異化產品對價格進行適當調整，稅負可以向前轉嫁給消費者。對房地產轉讓環節和保有環節征稅，稅收負擔都很難轉嫁，最終將由房地產所有者承擔。這意味著當房地產作為消費品，課征房地產稅將提高開發商的售房價格，增加消費者的稅收負擔。當房地產作為投資品，由于稅收最終由投資人承擔，那么其稅收將內涵化，增加投資者的投資報酬率，從而提高二級市場的售房價格。

三、基于貨物稅論的房地產稅負歸宿的一般均衡

局部均衡分析對于分析特定市場的特定商品稅具有重要的意義。但是，局部均衡只討論一個產品時的市場均衡，忽略了不同商品在不同的市場供求之間的相互影響和這些商品價格的決定。哈伯格(Harberger，1962)將所有的市場聯系起來考察稅收的效應，從而考察整個經濟運行中的稅收歸宿狀況，即所有市場同時出清、所有價格同時決定的一般均衡狀態。[8]本文利用哈伯格一般均衡分析方法，將與房地產市場相互聯系的各個市場看成一個整體來加以研究。在房地產稅收的一般均衡分析中，房產的需求和供給不僅取決于該房產本身的價格，也取決于所有其他商品的價格。 首先，根據哈伯格一般均衡分析方法，需要對經濟進行簡化：假設市場上只有兩種商品：食品(以X表示)和房產(Y表示)。這兩種商品都是由兩種生產要素資本(K表示)和勞動(L表示)構成。食品X是勞動密集型商品，房產Y是資本密集型商品。假設不存在儲蓄，消費者的全部收入只用于消費這兩種商品，并且這兩種商品不具有完全替代性或互補性。那么，政府可以通過九種方式獲得稅收。*這九種稅收分別是：對生產食品的資本所得征稅，用tKX表示；對生產房產的資本所得征稅，用tKY表示；對生產食品的勞動所得征稅，用tLX表示；對生產房產的勞動所得征稅，用tLY表示；對生產食品和房產使用資本的所得征稅，用tK表示；對生產食品和房產使用勞動的所得征稅，用tL表示；對消費食品征稅，用tX表示；對消費房產征稅，用tY表示；對資本和勞動力的全部所得征稅，即對全部的商品進行征稅，用tT表示。根據稅收的等量關系，可以將這九種稅歸類為四類：選擇性流轉稅(消費稅)tX；部分要素稅tKX，即對某個生產部門所使用的某種要素課征的稅；一般要素稅tK，即對兩個生產部門所使用的某種要素課征的稅；一般所得稅t。

對于土地使用權出讓環節來說，稅收是以土地為課稅對象的。根據假設，房產只有勞動和資本兩種投入要素。因此，假設土地作為房地產的投入要素，屬于資本。在土地的一級市場，主要課征契稅、印花稅、耕地占用稅；在土地的二級市場，主要課征營業稅及附加稅、企業所得稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、契稅。根據一般均衡分析的稅種等價性，這些稅種都是針對土地要素(假設屬于資本K)進行課稅，即對房產Y生產部門所使用的K要素進行課征的稅收tKY。

對于房地產的開發和轉讓環節來說，主要課征的稅種是營業稅及附加稅、企業所得稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、契稅。根據一般均衡分析的稅種等價性，這些稅種都是針對房地產商品本身進行課稅，即對Y生產部門所生產出的產品Y進行課征的稅收tY。

對于房地產保有環節征收的稅收主要有以下兩種：房產稅和城鎮土地使用稅。城鎮土地使用稅是針對土地要素(假設屬于資本K)進行課稅，即tKY。房產稅是針對房產商品本身進行課稅，用tY表示。

因此，房地產稅收制度的變革主要通過選擇性流轉稅tY和部分要素稅tKY起到調節作用，從而對房產的價格產生影響。

1. 選擇性流轉稅tY

對Y商品的消費課征流轉稅tY，會使得房產的價格上升。當食品X和房產Y之間具有不完全替代性，人們會減少對住房的消費，轉而購買其它產品。因此，房產價格PY上升，房產商品的需求量QYD下降。由于食品和房產的不完全替代性，食品部門的需求量QXD上升，最終食品的價格PX上升。

房產和食品需求量與價格的變動會影響到要素市場。對特定部門的商品課稅，會導致在該部門中較密集地被運用于投入的生產要素的相對價格下降。因此，選擇性流轉稅tY會導致在房地產部門密集地被運用于投入生產的資本要素K的相對價格下降。那么，土地作為密集投入的生產要素，價格將下降。價格下降的幅度取決于三個方面：一是被課稅商品的需求彈性。如果房地產市場的房產作為消費品，由于住房的剛性和住房商品與其他商品的不完全替代性，其需求彈性是比較小的。如果房產作為投資品，那么需求彈性是比較大的。房產作為商品，其需求彈性越大，則生產要素K的相對價格下降的幅度越大。二是部門間生產要素的比例差異。食品部門與房地產部門生產要素L和K比例差異越大，生產要素K的相對價格下降的幅度也越大。三是生產要素替代彈性。生產要素K的替代彈性越小，土地作為生產要素的相對價格下降的幅度越大。

2. 部分要素稅tKY

當對房地產Y部門的資本K征收從價稅tKY，房地產部門資本價格PYK會上漲，從而引起房產價格PY上升，當價格上漲，消費者對房產商品的需求 QYD會下降。為滿足一般均衡的假設條件，廠商使用資本的總支出不變，必然有一部分資本要素K從Y部門流出，相應的，一部分勞動要素L也會從Y部門流出。部分要素稅會產生產量效應，也會產生要素替代效應。

產量效應：由于房地產Y部門是資本密集型，那么流出的資本K相對多。要素的流出比例存在差異，將導致X部門資本價格PXK下降，從而降低X部門商品的價格PX，增加消費者對X部門商品的需求量QXD。

替代效應：當Y部門的資本價格上升，只要資本與勞動之間的替代是可能的且替代彈性為1， 房地產部門Y的資本價格PYK上升，那么Y部門將同比例減少K的使用，同比例增加L。由于房地產部門Y是資本密集型，那么流出的資本K相對多，導致X部門資本價格PXK下降，最終引起X部門商品價格PX下降，從而增加消費者對X部門商品的需求量QXD。

綜合要素的產量效應和替代效應可知：由于被課征資本稅的房地產部門是資本密集型的，產量效應和替代效應這兩種效應同方向。最終，部分要素稅tKY會導致Y部門和X部門勞動價格PL的下降，意味著對資本的課稅也有可能損害勞動要素供求雙方的利益。從更廣義的角度來說，只要要素可自由流動，那么對房地產部門的一種要素課稅，其稅負會歸宿到兩個部門的兩種要素，從而影響它們的價格。進一步來說，對單個要素課稅會改變要素的相對價格，從而改變收入分配。更具體的結果取決于要素密度、生產要素替代的難易、要素的流動性和產出的需求彈性等因素。

四、結 論

采用局部均衡分析，如果對土地出讓環節征稅，稅收將由房地產開發商承擔，該稅收將計入其開發成本，最終由消費者承擔。通過對房地產開發環節征稅，房地產開發商可以以其差異化產品對價格進行適當調整，稅負可以向前轉嫁給消費者。對房地產轉讓環節和保有環節征稅，稅收負擔都很難轉嫁，最終將由房地產所有者承擔。這意味著，當房地產作為消費品，課征房地產稅將提高開發商的售房價格，增加消費者的稅收負擔。當房地產作為投資品，由于稅收最終由投資人承擔，那么其稅收將內涵化，增加投資者的投資報酬率，從而提高二級市場的售房價格。

采用一般均衡的分析方法，如果對土地出讓環節征稅，相當于課征部分要素稅，部分要素稅tKY不僅會影響X部門的價格和銷售量，也會導致Y部門和X部門勞動價格PL的下降，最終土地出讓環節的稅收將由土地所有者和需求者、勞動力供給者和勞動力需求者共同承擔。對于房地產的開發和轉讓環節來說，稅種都是針對房地產商品本身進行課稅，是對Y生產部門所生產出的產品Y進行課征的稅收，即選擇性流轉稅tY。最終，會導致在房地產部門密集地被運用于投入生產的土地要素價格下降。也就是說，對房地產開發和轉讓環節課征選擇性流轉稅，其稅收負擔會由土地所有者和房地產開發商共同承擔。受被課稅商品的需求彈性、部門間生產要素的比例差異和生產要素替代彈性的影響，土地作為生產要素的相對價格下降的幅度會更大，土地所有者承擔的稅收負擔也更多。對于房地產保有環節征收的稅收，城鎮土地使用稅是針對土地要素進行課稅，即對Y生產部門所使用的K要素進行課征的稅收，tKY。房產稅是針對房產商品本身進行課稅，tY。因此，房地產保有環節的稅收制度的改革將通過選擇性流轉稅tY和部分要素稅tKY共同起到調節的作用，從而對房產價格產生更加復雜的影響，其稅收負擔將由土地所有者、房地產開發商、消費者以及從事房地產行業的勞動力和從事其他行業的勞動力的提供者和需求者共同承擔。

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