前期物業服務合同之定性及效力辨析
——以一起物業服務合同糾紛案件為例

●馬瑋瑋

前期物業服務合同之定性及效力辨析
——以一起物業服務合同糾紛案件為例

●馬瑋瑋

目前較多住宅小區均未成立業主委員會，且小區業主已入住多年，在廣大業主不知情的情形下，建設單位與物業公司簽訂的前期物業服務合同是否成立？若合同中確定的物業收費標準未嚴格按照程序制定，是否會影響到前期物業服務合同的效力？筆者謹以一起物業服務合同糾紛案件為例，談一談對前期物業服務合同的定性及效力的看法。

一、據以討論的案例

涉案小區共有兩棟樓房，自2002年6月開盤銷售，至2003年6月銷售完畢，2005年已全部入住。至今小區未成立業主委員會。2005年7月19日，原告某房地產開發有限公司物業管理分公司與被告邱某簽訂《小區物業管理合同書》，約定由房地產開發有限公司物業管理分公司為包括邱某在內的XXXX小區全體業主提供物業管理服務，按照每平方米每月0.74元收取物業費，并約定合同有效期為一年，期滿后根據政府有關收費標準變動的情況和物業管理的實際情況再行調整，如政府對有關收費標準沒有變化，本合同將自動順延。后經協商，上述合同中約定的提供物業服務的主體由某房地產開發有限公司物業管理分公司變更為XX物業公司。2013年1月1日，經房地產開發有限公司選聘，XX物業公司繼續為涉案小區提供物業服務。房地產開發有限公司與XX物業公司雙方簽訂了《XXXX小區前期物業服務合同》，該合同約定收費標準為每平方米每月1.30元，并在合同的第25條約定了違約金條款（如逾期交納物業費按照應交數額的0.3%每天向XX物業公司支付違約金）。按該合同約定，邱某的房屋面積為116.21平方米，自2013年1月1日至2014年5月底欠費17個月，按每月每平方米1.30元計算，共欠物業費2568.24元，物業公司主張2567元。物業公司主張按合同約定的違約責任，邱某還應向物業公司支付逾期交納物業費的違約金3927.51元，物業公司自行將違約金調整為2000元。被告邱某認為物業公司雖具有物業管理二級資質但提供的服務未達到二級資質的服務標準，不應按此標準收費；被告以對前期物業服務合同不知情，原告漲價程序違法為由，拒絕交納2013年1月1日至2014年5月底的物業費2567元，雙方遂形成糾紛。

二、問題的引出

本案的爭議焦點是2013年1月房地產開發有限公司與物業公司簽訂的合同是否屬于前期物業服務合同，且效力如何認定，對涉案小區全體業主是否具有約束力。

如果前期物業服務合同成立且有效，則對涉案小區全體業主均具有約束力，被告邱某以對合同不知情、原告存在擅自提價并未予公示等為由拒絕履行交納物業費的義務無法律依據，法院不予支持。且關于邱某訴請的原告不應按二級資質的服務標準收取物業費的問題，由于本案中物業收費實行的是政府指導價而非市場調節價，根據發改價格【2003】1864號《物業服務收費管理辦法》第7條之規定，“物業服務收費實行政府指導價的，有定價權限的人民政府價格主管部門應當會同房地產行政主管部門根據物業管理服務等級標準等因素，制定相應的基準價及其浮動幅度，并定期公布。具體收費標準由業主與物業管理企業根據規定的基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定”。因此筆者認為如果前期物業合同確定的物業費在政府相關部門公布的基準價及浮動幅度的區間內，若被告要求降低物業費至二級資質標準以下的，法院應不予支持。如果前期物業服務合同不成立或雖成立但無效，則對涉案小區全體業主就不具有約束力，法院應駁回原告物業公司請求法院判令被告邱某交納物業費及違約金的訴訟請求。

三、合同定性及效力認定之分歧

關于2013年1月房地產開發有限公司與物業公司簽訂的前期物業服務合同的定性及效力認定問題，有以下兩種不同觀點：

觀點一：從前期物業合同的涵義及訂立合同的目的來看，本案中房地產開發有限公司與物業公司簽訂的合同不屬于前期物業服務合同，對涉案小區全體業主不具有約束力。簽訂前期物業服務合同是因為樓盤的銷售及業主的入住是一個漸進的過程，在大多數業主還未入住之前，要求三分之二以上投票權的業主投票形成業主大會決定是不現實的，而這個階段的物業管理服務又是必需的。因此，為了避免在業主大會選聘物業服務企業之前出現物業管理的真空，建設單位有必要選聘物業服務企業，與之簽訂前期物業服務合同，在物業管理區域內對物業實施管理服務。因此前期物業服務合同從時間上來講，是在物業公司與業主簽訂物業服務合同之前簽訂的，具有過渡性，僅存在于業主、業主大會選聘物業服務企業之前的過渡期間內。原告物業公司提供的《XXXX小區前期物業服務合同》中亦規定：“在本合同期限內，業主委員會代表全體業主與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效時，本合同自動終止。”而本案中，物業公司與被告邱某已于2005年7月19日簽訂了《小區物業管理合同書》，在2013年1月又與建設單位簽訂了前期物業服務合同，即前期物業服務合同訂立時間在后，這在邏輯上不合情理。最高法院《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第1條規定：“建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，……，對業主具有約束力。業主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。”上述司法解釋的本意系適用于建筑物最初向業主交付時，在業主未與物業公司簽訂物業合同之時，由建設單位為業主選聘物業服務單位。而本案中，原被告雙方于2005 年7月19日即簽訂了《小區物業管理合同書》，之后原告也一直為被告提供物業服務，被告也一直按每平方米每月0.74元的標準支付物業管理費。此時建設單位已無權再為包括被告在內的全體小區業主選聘物業服務企業，而應由業主或業主大會選聘物業服務企業，因此本案不適用上述司法解釋。故應認定此合同不屬于前期物業服務合同，對業主不具有約束力。

觀點二：《XXXX小區前期物業服務合同》實際上是《小區物業管理合同書》的延續，兩者都屬于前期物業服務合同，并且對小區全體業主具有約束力。根據《物業管理條例》第21條之規定：“在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。”因此，只要是小區未成立業主委員會，未召開業主大會選聘物業服務企業，物業服務企業與建設單位就可以簽訂前期物業服務合同。而且依據最高法院《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第1條之規定，前期物業服務合同對小區業主均具有約束力。本案中，由于小區一直未成立業主委員會，因此物業公司與被告邱某于2005年7月19日簽訂的《小區物業管理合同書》實際上也屬于前期物業服務合同，按照合同約定，合同有效期為一年，期滿后根據政府有關收費標準變動的情況和物業管理的實際情況再行調整，如政府對有關收費標準沒有變化，本合同將自動順延。2012年濟南市物價局和濟南市住房保障和房產管理局制定了《濟南市普通住宅物業服務等級標準》及普通住宅物業服務收費基準價格，并發布了濟價費字〔2012〕76號《關于公布我市普通住宅物業服務等級標準及物業服務收費基準價格的通知》（以下簡稱《通知》）。由于政府有關收費標準發生了變動，物業公司繼續受聘于某房地產開發有限公司，雙方于2013年1月1日簽訂了《XXXX小區前期物業服務合同》，那么2005年7月19日簽訂的《小區物業管理合同書》于2013年1月1日終止。因此，《XXXX小區前期物業服務合同》仍屬于前期物業服務合同，并且對小區全體業主具有約束力。

四、筆者的觀點

筆者認為，以上兩種觀點均有失偏頗，應結合前期物業合同的特征、涉案小區的實際情況、程序上的缺失對合同效力的影響等方面進行綜合辨析，從而對合同的定性及效力加以認定。

（一）兩個合同的性質

前期物業合同的特征：1.締約主體特定：前期物業合同簽訂的雙方是建設單位與其選聘的物業服務企業。2.要式合同：前期物業合同必須以書面的形式簽訂。3.時間上具有過渡性：不論前期物業合同是否約定了期限以及期限是否屆滿，只要業主、業主大會與新選聘的物業服務企業簽訂了物業服務合同并生效，前期物業合同即自行終止。4.需登記備案：建設單位需將前期物業服務合同報物業主管部門進行備案。

筆者認為，想認定《XXXX小區前期物業服務合同》是否屬于前期物業服務合同，需先認定物業公司與被告邱某簽訂的《小區物業管理合同書》是何性質？《小區物業管理合同書》從形式上看不符合前期物業合同的締約主體特征，但小區沒有成立業主委員會，物業公司是建設單位選聘的物業公司，應視為對前期物業服務合同的確認。雖然從訂立前期物業合同的目的來看，是適用于建筑物最初向業主交付時，但由于該小區一直未成立業主委員會，也沒有選聘物業服務企業，此種情形下應當認定為仍處于前期物業狀態。因此，《XXXX小區前期物業服務合同》應認定為《小區物業管理合同書》的延續，仍然屬于前期物業服務合同。

（二）程序上的缺失對合同效力的影響

通過以上分析可知，《XXXX小區前期物業服務合同》的性質是前期物業服務合同，但是否合法有效，對小區全體業主均具有約束力呢？筆者認為還應當從程序正義的法治理念進行分析。

1.前期物業服務合同的訂立是否遵循了法定程序與正當程序

（1）業主的知情權是否得以實現

涉案小區業主在最初購買此處樓盤時，誤以為入住時物業服務企業與每戶業主簽訂的合同就是物業服務合同，對于《XXXX小區前期物業服務合同》不知情，如果沒有這場訴訟，小區業主根本不知道還有這份合同的存在。物業公司是非常不尊重廣大業主的知情權的，這也是導致此次糾紛的一個重要因素。

《山東省物業管理條例》和《濟南市物業管理辦法》均把前期物業服務合同約定的內容納入房屋買賣合同中，以減少物業糾紛問題的發生。《山東省物業管理條例》第23條規定：“建設單位在申請辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前，應當將前期物業服務合同、臨時管理規約、住宅小區配套建筑和設施設備的清單及其產權歸屬等資料報物業主管部門備案，并在商品房銷售時將上述資料作為商品房買賣合同約定的內容”；《濟南市物業管理辦法》第10條規定：“房地產開發企業在銷售物業時，應當將前期物業服務合同作為商品房銷售合同約定的內容。”因此，前期物業服務合同的締約雙方雖然是建設單位與物業服務企業，但業主是利害關系人，享有知情權是其應有的權利。

（2）關于物業費漲價的程序是否合法與正當

《山東省物業管理條例》第69條規定：“實行政府指導價的，價格主管部門應當會同物業主管部門，根據住宅物業種類、服務內容、服務等級和物價指數變動情況等，制定相應的基準價和浮動幅度，并每年向社會公布。具體收費標準由業主與物業服務企業根據基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定。”可見，小區業主對于《XXXX小區前期物業服務合同》不僅享有知情權，而且對于合同中物業費的收取標準，物業公司與業主需協商一致才可確定。本案中原告出示了漲價征詢意見表，證明物業費由每平方米每月0.74元調整至每平方米每月1.30元，經過了全體業主三分之二以上的同意。但筆者認為僅有此征詢意見表是不夠的，首先，經調查，該征詢意見表沒有公開唱票，結果未進行公示，違反了公開、公平、公正的原則；其次，被告也出示證據證明征詢意見表中部分業主的簽字不真實，系物業公司偽造。并且指出目前小區很多房屋已出租，租戶簽字并不能代表業主的真實意思表示。由此可見，僅采用征詢意見表的形式確定物業費標準無疑會存在弊端、引發矛盾，確定物業費收取標準還需遵循科學、規范的程序。

《通知》中即規定了確定物業收費標準的程序：“物業服務合同約定期限的，在合同期內，物業服務與其收費標準仍按合同約定執行；物業服務合同未約定固定期限或前期物業服務合同已經到期的，符合業主大會成立條件的，由物業所在地街道辦事處按照《山東省物業管理條例》有關規定負責組織、指導成立業主大會，并由業主大會確定物業服務及其收費標準；暫未成立業主大會的，應由物業所在地街道辦事處組織業主代表、前期物業服務企業和開發建設單位召開聯席會議，擬定物業服務收費標準調整方案，并經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，物業服務及其收費標準等方可按照《濟南市住宅物業服務收費管理實施辦法》執行。”本案即屬于上述第三種情形。

有觀點認為，《通知》屬于濟南市物價局和濟南市住房保障和房產管理局發布的其他規范性文件，層級低，效力低，物業公司沒必要參照適用《通知》規定的程序確定物業收費標準。對此筆者持不同觀點：首先，《通知》是依據《山東省住宅物業服務收費管理辦法》和《濟南市住宅物業服務收費管理實施辦法》的文件精神，結合我市各區物業管理的實際制定的，即與上位法的精神是相一致的，并且根據目前濟南市的實際情況規定了不同情況下物業服務企業的收費標準及實施程序，可操作性強，因此應參照適用；其次，原告制定的每平方米每月1.30元的收費標準即是依據此《通知》的收費標準制定的。既然物業費的收費標準按照此文件執行，那么收費標準的實施程序亦應按照此文件執行。

2.程序違法或輕微瑕疵對前期物業服務合同效力的影響

程序違法或輕微瑕疵不是民法通則與合同法規定的無效合同的法定情形，但筆者認為，在崇尚程序正義的當今法治社會，程序違法或輕微瑕疵對合同的效力應當產生影響，但影響的程度究竟有多大？學理上有效力性強制性規定與管理性強制性規定之說，所謂效力性強制規定，是指對違反強制性規范的私法上的行為，在效力后果上以私法上的方式予以一定制裁的強制性規定。即當事人所預期的私法上的法律效果會受到一定的消極影響，或者無效，或者效力待定等。①耿林：《強制規范與合同效力》，中國民主法制出版社2006年版，第61頁。所謂管理性強制規定，是指它被違反后，當事人所預期的私法上的效果不一定會受到私法上制裁的強制性規定。②崔建遠：《合同法總論》，中國人民大學出版社2008年版，第283頁。《合同法》第52條第（五）項規定，違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效。該項中的“強制性規定”，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第14條已明確指出系“效力性強制性規定”。最高人民法院于2009年7月7日通過的《關于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》第15條再次強調：人民法院應當注意根據《合同法解釋（二）》第14條之規定，注意區分效力性強制規定和管理性強制規定。違反效力性強制性規定的，人民法院應當認定合同無效；違反管理性強制規定的，人民法院應當根據具體情況認定其效力。但如何判斷、區分效力性強制性規定和管理性強制性規定，該司法解釋并未予以明確，理論界分歧很大。

筆者認為，可以根據程序違法的嚴重程度來作為判斷合同效力的一個重要方面。如果程序嚴重違法，可考慮認定合同無效，如果認定它有效，實際上是放縱了人們去違反法律規定，毀壞程序正義之法治制度。如果程序存在輕微瑕疵，則應當進行利益衡量，若承認合同的效力，不至于對市場秩序造成混亂，而且對個案本身又沒有造成負面影響，這種情況下可以考慮認定合同有效。反之，若承認合同的效力，擾亂了市場秩序，以犧牲市場秩序為代價，這樣會增加維持社會秩序的成本，而且在更大程度上破壞了程序正義之法治制度，這種情況下不宜認定合同的有效力。

本案中，前期物業服務合同是在小區全體業主毫不知情的情況下訂立的，其中確立的每平方米每月1.30元的收費標準亦沒有依照《通知》中規定的程序嚴格、規范地進行制定，若承認此合同的效力，無疑會對濟南市大部分住宅小區物業收費標準的制定造成混亂，因為濟南市大部分住宅小區目前均未成立業主委員會，如果物業公司都把業主置于不顧，而僅僅以簽訂前期物業服務合同的形式來確立新的收費標準，那么對于廣大業主是不公平的，定會加大業主與物業公司之間的矛盾，不利于遵循物業收費與服務水平相適應的原則，不利于督促物業公司提高服務水平。

綜上，筆者認為本案的前期物業服務合同雖然成立，但由于業主的知情權沒能得到實現，同時在確定物業收費標準的程序上存在明顯瑕疵，對市場秩序會造成混亂，在一定程度上會破壞程序正義之法治制度，因此不宜認定此合同的效力。

（作者單位：山東法官培訓學院）

責任編校：陳東強