建筑物區分所有權登記制度研究*1

羅　蘭

廣東外語外貿大學法學院，廣東　廣州　510006

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建筑物區分所有權登記制度研究*1

羅蘭

廣東外語外貿大學法學院，廣東廣州510006

摘要：建筑物區分所有權具有復雜性，加之其形成時間尚短、相關制度不完善，由建筑物區分所有權引起的矛盾和爭議也越來越多，尤其是關于登記方面的問題。因此，完善區分所有建筑物專有部分和共有部分的登記，保障區分所有權人的切身利益，是如今迫切需要解決的現實問題。

關鍵詞：建筑物區分所有權；登記；專有部分；共有部分

一、建筑物區分所有權登記概念

多人區分一棟建筑物而各有其一專有部分的所有權，各國的立法用語不盡相同，有稱“區分所有權”、“住宅分層所有權”、“住宅所有權”、“樓層所有權”等。我國采行“建筑物區分所有權”。不管稱謂如何，在法理上其構成有三說：“一元論說”、“二元論說”和“三元論說”。“一元論說”是專指由區分所有建筑物專有部分所構成的所有權；“二元論說”是指由區分所有建筑物專有部分所有權與建筑物共有部分所有權所構成的一種復合物權；“三元論說”是指由區分所有建筑物專有部分所有權、建筑物共有部分所有權及因共同關系所產生的居住一起的成員權三要素所構成的一種復合物權。根據《物權法》第七十條①，我國采用的是“三元論說”，并且該學說也獲我國大多學者的贊同。

不動產物權的基本公示方式是登記。不動產登記就是將不動產物權變動的法律事實登載于國家專門設立的不動產登記簿的過程或者事實。目前，我國不動產登記的基本出發點是對不動產進行有效管理，而公示退而次之。當然登記的結果，依據我國的基本法律均會對物權變動產生直接的結果。

根據不動產登記原理，建筑物區分所有權只有經過依法登記，才能發生效力，從而實現其物權公示與權益保障的作用。如前文所述，建筑物區分所有權的概念采用的是“三元論說”。我國不動產登記的客體是不動產。建筑物區分所有權中專有權和共有權具有“物法”的性質，而成員權屬于“人法”的性質，是一種管理行為。所以，筆者認為，建筑物區分所有權登記的概念應當適用“二元論說”，即只包括專有權和共有權的登記，而不對成員權進行登記。

綜上，筆者認為，建筑物區分所有權登記是指國家登記機構將業主所享有區分所有建筑物的專有權和共有權登載于國家專門設立的不動產登記簿上予以公示的行為。由此可知，建筑物區分所有權登記僅由專有權登記和共有權登記兩部分構成。

二、建筑物區分所有權登記現狀及其制度成因

我國對建筑物區分所有權立法起步較晚，從20世紀80年代后期才相繼制定與建筑物區分所有有關的法律、法規和規章制度。1989年原建設部頒布的《城市異產毗連房屋管理規定》(2011年已廢止)提出了因結構上的相連或者具有共有共用設備和附屬建筑從而為不同所有人所有的房屋即“異產毗連房屋”的概念。雖然建筑物區分所有在該規定中得到了承認，但內容卻不完全相同。除此之外，該規定只是一個部門規章，立法層次較低，并且其內容也不是很完善，在實踐中操作性不強。

1992年原建設部制定的《公有住宅售后維修養護管理暫行辦法》分別對住宅自用部分和共用部分的維修養護、所有權人的責任、糾紛的處理進行了規定；2003年國務院頒布的《物業管理條例》對業主及業主大會、物業的管理、使用及維護，以及相應的法律責任做了明確規定。這些法律規章在調整區分所有權人之間的關系上起到一定的作用，但也存在立法層次較低、適用范圍窄，側重于行政管理而非物權確認等問題。

2007年《物權法》頒布實施，第六章共計十四條專門規定了“業主的建筑物區分所有權”，首次從民法立法的角度確認了建筑物區分所有權的法律制度。《物權法》的實施對明確建筑物區分所有權關系、定紛止爭起到了積極作用。但物權法的規定仍顯簡略，針對這一問題，2009年最高人民法院發布的兩個解釋對物權法尚未規定的內容進行了補充說明和完善。

(一)建筑物區分所有權登記現狀

1.專有部分的登記現狀

在建筑物區分所有權的各構成要素中，專有權居于主導地位，對專有權的享有和行使，是對共有權和成員權(共同管理權)享有和行使的基礎和前提。因此，建筑物區分所有權登記首先考慮的就是對專有部分進行登記。

我國《物權法》并沒有對專有部分的范圍給予界定，對此最高人民法院的司法解釋做出了規定：區分所有建筑物專有部分的認定標準除了構造和利用上的獨立性外，還應“能夠登記”，即具有法律上的獨立性或形式的獨立性。專有部分的登記范圍應當包括獨立空間的房屋、特定的構筑物空間(車位、攤位等)、符合要求的露臺及整棟建筑物。而在登記實踐中，獨立空間的居住房屋或工作房屋登記已基本實現，但其他獨立空間的構筑物是否登記，各地標準不一，有的地方對應認定為專有部分的車位、攤位、車庫、露臺等還未納入登記的范疇。專有部分登記的缺失影響了專有權主導地位的體現，使得專有所有權的權能實現受阻，不利于保護區分所有權人的全方位利益。

2.共有部分的登記現狀

根據原建設部1995年起施行的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》，商品房銷售面積等于套內建筑面積與分攤的共有建筑面積之和，這兩項面積記載于房屋權屬登記簿冊上。規則還對可分攤的共有建筑面積和不可分攤的公用建筑面積進行了列舉，在登記時只記載前者的面積。可分攤的共有建筑面積即所謂的公攤面積，其面積的確定與登記是為了計算商品房銷售價格，而不是對業主關于共有部分權屬的確認。由此可見，對區分所有建筑物共有部分的登記在實務中體現為房屋權屬登記中對公攤部分的登記，而對公攤部分之外的部分則存在缺失。

近年來，部分地方相繼制定了當地的共有面積分攤規則。當前各地對公攤部分面積的登記并不是完全意義上的共有部分登記，由這些規定計算并登記的公攤面積，不能反映出業主對共有部分真實的權利狀況。所認定的公攤面積是為了計算商品房銷售價格服務，故僅將本幢范圍內的共有部分面積計入，這對單幢建筑物共有部分的登記沒有影響。然而，現實中大部分建筑物的情況是以住宅小區形式存在的，屬于多幢建筑物以及附屬物的共有部分也應當屬于全體區分所有權人共有，對這部分內容登記的缺失使得登記本身的公示性作用得不到體現，區分所有權人到底對哪些共有部分享有共有權以及所分攤的比例得不到明示，也就無法真正保障區分所有權人對共有權的享有和行使。

(二)建筑物區分所有權登記現狀的制度成因

1.專有部分和共有部分范圍界定不清晰

現行法關于共有權客體的規定比較少。《物權法》關于共有部分的規定也只有五條。《物權法》第七十條將共有權客體的概念規定為除專有部分之外的部分。也就是說，界定共有權客體的范圍是以專有部分范圍為基礎。這樣的規定存在很大的弊端。首先，《物權法》中并沒有規定專有部分的概念和范圍，在對專有部分的界定都比較模糊的情況下，如何以此做基礎來界定共有部分的范圍？其次，雖然《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》采用列舉的形式完善《物權法》中關于共有權客體的規定，對糾紛的處理起到了指導作用。但是，列舉的形式并不能窮盡所有，并且該解釋也僅僅是從外延的角度對共有權客體的范圍進行界定。此外，《不動產登記暫行條例實施細則》和《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋(一)》也均未對共有權客體的概念進行規定。對某一概念的具體界定，必須先明確其屬性。對共有部分的界定也不例外，首先應對其屬性進行說明，然后再擴至其外延，而不是簡單地從逆方向即專有部分的范圍出發進行界定，這樣很容易造成對共有部分性質的忽略，從而引起更多關于共有部分方面的糾紛。

2.缺乏登記的明確規定

2007年頒布實施的《物權法》首次提出了“建筑物區分所有權”概念，在區分所有權立法中具有里程碑式的意義。目前很多國家和地區都已實施對共有部分的登記。我國《不動產登記暫行條例實施細則》、《土地登記辦法》和《房屋登記辦法》的頒布也為探討區分所有權之共有權客體登記提供了法律參考依據，但目前尚未有更高層次、更完整的相關立法。其他與區分所有權相關的主要都是部門規章和地方法規，這些規章法規中只有很少一部分提到與共有權客體登記有關的內容，而且地方性法規對同一問題有時有不同甚至相反的規定。因此，我國現行共有權客體登記還缺少較高層次的法律規定，即使是處于低層級的規章也沒有一個較為統一和全面的規定。地方如此混亂的登記規定，是引發建筑物區分所有共有權客體糾紛重要原因之一。

三、建筑物區分所有權登記制度的完善

(一)關于專有部分的登記

1.專有部分范圍的界定

《物權法》雖然沒有對專有部分的概念以及范圍進行闡釋和界定，但司法解釋卻給出了說明。專有部分的判斷應從以下三方面進行：一、構造上的獨立性，又稱“物理上的獨立性”，能夠被區分的建筑物，必須具有適于物的支配的構造，而構造上的獨立性又以有客觀明確的事實上區分為必要；二、使用上的獨立性，又稱“利用上的獨立性”，即有無借助其他輔助而獨立利用之意，通常以該區分部分有無獨立的出入門戶來判斷；三、法律上的獨立性是指能夠單獨登記，并成為特定區分所有人所有權的客體。同時具備上述三個條件，此為專有部分的界定原則。因此，獨立性是作為區分建筑物專有或共有的重要標準。

如上文所述，《物權法》對專有部分面積如何確定也沒有規定。由于理解的差異，各地對專有部分面積采用何種標準計算并不統一。最高人民法院的司法解釋給出了計算方法：第一，專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。第二，建筑物總面積，按照前項的統計總和計算。該項規定統一了建筑物專有部分面積的計算，規定中的“專有部分面積”，應當從三個方面來理解：一是已經登記的，按照房屋登記簿中注明的專有部分建筑面積計算，而不包括分攤的共有部分建筑面積；二是未登記的，其專有部分面積為實測的套內建筑面積，測算的公攤面積也應排除在外；三是未進行測量的，應將房屋買賣合同中的公攤面積剔除，僅按記載的套內建筑面積計算。此外，為保證計算時口徑的一致性，“建筑物總面積”也不能將公攤面積計算在內，這與從字面上理解的“建筑物總面積”存在出入，因此若改為“建筑物專有部分總面積”更合理些，從而避免歧義和理解上的偏差。

2.專有部分的登記范圍

從區分建筑物結構關系看，目前主要有四種觀點詮釋專有部分的范圍，分別為：共有部分共同說、壁心說、表層粉刷說和區別對待說。共有部分共同說認為共同的墻壁、地板、天花板等境界部分，均屬于共有部分，而非專有部分，也就是說，專有部分僅限于共同墻壁、地板與天花板等圍成的空間部分。壁心說認為區分所有建筑物專有部分的范圍達到墻壁、地板、天花板等境界部分厚度的中心線。表層粉刷說認為專有部分包含至壁、柱、地板、天花板等境界部分表層所粉刷之部分，也即境界壁與其他境界之本體屬于共用部分，但在境界壁上最后粉刷之表層部分屬于專有部分。區別對待說認為專有部分之范圍應該分內部關系與外部關系，在區分所有人相互之間，尤其是有關建筑物的維持與管理時，專有部分僅包含至壁、柱、地板、天花板等境界部分表層所粉刷之部分；但在外部關系上，尤其是對第三人(如買賣、保險、擔保、稅金等)關系上，專有部分則包含至壁、柱、地板、天花板等境界部分厚度之中心線。

目前，我國學界上支持第四種觀點的較為多數。此說對壁、柱、天花板、地板等境界部分，一方面在內部關系上為共有；另一方面在外部關系上為專有(單獨所有)。《房產測量規范》(CB/T17986—2000)規定，成套房屋的套內建筑面積由套內房屋的使用面積、套內墻體面積以及套內陽臺建筑面積三部分組成；套內墻體面積是套內使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內墻體面積；套內自有墻體按水平投影面積全部計入套內墻體面積。由此可見，在登記實務中，實際上采用的是第二種觀點，即壁心說。

筆者認為，對區分所有權人的專有部分進行登記時，應當采用第四種觀點，在區分所有權人相互之間關系上采行表層粉刷說，在對第三人之外部關系上采行壁心說。共有壁是專有部分不可分割的一部分，沒有墻壁作為界限，是無法形成專有部分的，因此墻壁必然應成為專有權的客體。并且此學說還將區分所有權人之間以及區分所有人與第三人之間的權益明確化。在墻壁既為專有權的客體，又為共有權的客體的情況下，采用區別對待說既符合現實情況，又符合發展需求。

(二)關于共有部分的登記

1.共有部分范圍的界定

根據具體的使用情況，住宅小區的共有部分可分為部分共有和全體共有。全體共有俗稱“大公”，部分共有俗稱“中公”或“小公”。當出現判定不明時，一般判定為全體共有。以共有權客體能否通過約定的形式改變其權屬為判定標準，共有部分可分為共有公用和共有專用。前者又稱法定共用，即區分所有權人不能將這種類型的共有部分約定為某一業主專有，只能供業主共有。后者又稱約定專有，即區分所有權人可以將原本為業主共有的部分約定為專有，由特定他人享有權利。但是這種約定必須經全體業主同意或依規約變更。

筆者認為，區分所有建筑物的共有權客體應是指除專有部分之外的、供各區分所有人共同使用和享有的部分。因此，要想明確共有權客體的范圍，必然先得判斷出哪些部分屬于專有部分，也就是說必須明確專有部分與共有部分的劃分標準。成為區分所有建筑物的專有部分必須同時具備構造上的獨立性、使用上的獨立性和法律上的獨立性這三個條件。通看國內外關于共有權客體范圍的規定，筆者認為共有部分的范圍具體包括以下情形：(1)建筑物的基本構造部分，即建筑物的承重結構部分。如承重的梁柱、建筑物的外墻、上下樓層間的樓板等。(2)建筑物的共用部分及其附屬物，該部分與業主的生活息息相關，不可或缺。如穿越大廈的樓梯或安全通道、通往室外的大廳和通路、消防設備、電梯、水電系統等。(3)住宅小區公共配套設施，如供大廈使用的公共設備、物業管理用房、小區公共綠地、道路、小區內的游泳池等健身設施。(4)建筑物所占有的土地，即基地。全體區分所有權人對基地享有共有權。

2.共有部分的登記范圍

關于對共有部分登記問題有學者持有的觀點是：只需要對專有部分進行登記，無需登記共有部分。他們認為對共有部分進行登記比較繁瑣且沒有登記的必要，因為區分所有權人對專有部分權利的變更、轉移和消滅直接影響著其對共有部分權利的變化。筆者認為，共有部分應當進行登記。對專有部分的登記是為了確認業主對專有部分所享有權利大小，如不登記共有部分則業主必然不知道其共有權的范圍。雖然共有部分具有附屬性，但對共有部分登記制度的明確直接影響到區分所有權人對共有部分的權利和義務，所以對共有權客體應當登記。

從客體上看，共有部分包括法定共有和約定共有。法定共有部分是指不具備構造或使用上的獨立性且為法律所規定由全體區分所有權人享有共有權的共有部分。無論是業主還是開發商都不得將法定共有部分通過規約或者合同的形式變更、轉換為專有所有。《物權法》第七十三條規定的法定共有部分包括建筑區劃內的道路(屬于城鎮公共道路的除外)、綠地(屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外)、其他公共場所、公用設施和物業服務用房；第七十三條規定的法定共有部分類型為占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位。約定共有是指區分所有權人將構造上、利用上具有獨立性的建筑物、設施約定為共有部分。這種約定是通過內部規約的形式變更。約定共有部分性質上仍然具有使用和構造上的獨立性，屬于專有部分，只是不由區分所有人專有而已。

鑒于以上對共有部分的分類，在明確區分所有權人對共有部分的權利和義務的同時，綜合考慮登記的成本及必要性問題，筆者認為，并不是區分所有建筑物內所有的共有部分都需要到不動產登記機構登記，像墻面、梁柱、屋頂等建筑物基本構造部分，因它們難以測量并且爭議非常小，缺乏登記的必要性。而電梯、樓梯、門廳、消防通道等可以測算量化的共用部分及其附屬物，應當一并記載在登記簿。即除了難以測量的一些法定共有部分外，其他的共有部分都應當進行登記。如公共場所、公用設施、物業服務用房、架空層等，均應當記載在登記簿上，同時與相關專有部分的登記形成關聯。特別是對約定共有部分的登記，該部分是由全體區分所有權人通過內部規約的形式將構造上、利用上具有獨立性的建筑物、設施約定為共有部分，該部分共有權的產生、變更和消滅應當依法記載在登記簿上，非經登記不發生物權變動。對于沒有登記為專有部分也沒有登記為共有部分的建筑物、設備、設施，為了避免爭議，應當做出為共有部分的推定。

(三)建筑物區分所有權的登記程序

登記程序是指不動產登記所采用的法定步驟或習慣做法。登記程序應當規范化，實現程序形式歸一化、程序設置人性化和程序角色主體化。我國《土地登記辦法》和《房屋登記辦法》分別對土地、房屋登記程序進行了規定。最基本的登記程序為：權利人申請登記、登記機關收件審查、登記機關或有關部門審核、記載于登記簿和頒發權利證書。建筑物區分所有權的登記程序適用不動產登記的一般程序。關于登記機構在不動產登記過程中的審查方式，盡管《物權法》第十二條規定了登記機關的審查責任，但并沒有明確其審查方式為形式審查還是實質審查。筆者認為，在進行建筑物區分所有權登記時，無論是初始登記，還是變更登記，實質審查不可或缺。而且在進行產權主體變更登記時，因私法主體間訂立的合同等材料更易偽造，變更登記申請人與真實權利人不一致的情況更易出現，故應采取更為嚴格的實質審查。

除了難以測量的一些法定共有部分外，其他的共有部分都應當進行登記，并且要隨著相應的專有部分一并申請，在登記申請中還應明確哪些是“當層共有”、“大廈(樓棟)共有”和“小區共有”。結合如今的不動產統一登記，《不動產統一登記暫行條例》第十條推行完整清晰的不動產登記簿，筆者認為，在登記時，將專有部分和共有部分分開登記比較可行，即共有部分單獨記載在登記簿上，并且與對應專有部分的登記簿形成關聯。業主拿到的房屋權屬證書上只記載專有部分的面積，對共有部分的登記不再另行頒發房屋權屬證書。國土資源部不動產登記局在對共有部分進行登記時，除了應當明確哪些是部分共有，哪些是全體共有，還應當在登記簿上采用列舉的方式明確記載共有部分的面積，這樣，業主才能夠清楚的了解其權利義務的范圍，達到定紛止爭的效果。關于按基本單元為單位建立的專有部分登記簿與共有部分單獨建立的登記簿形成關聯的問題，筆者認為，如果是紙質登記的，共有部分的登記簿應當與對應的專有部分的登記簿存放在一起，并以宗地為單位進行管理；如果是電子登記的，業主可以通過點擊專有部分電子簿界面下的鏈接進入對應的共有部分電子簿查詢自己所享有共有權所及共有部分的范圍、建筑面積的大小等。隨著信息技術的發展，不動產登記實施全面電子登記是必然趨勢。在實施電子登記時，不動產登記機構應當定期異地備份。

在明確建筑物區分所有權登記的程序性問題時，還應當注意以下部分的登記：

1.關于道路的登記。根據《物權法》第七十三條規定，小區內除了城鎮公共道路外，均屬于小區業主共有。關于道路的登記，首先是根據小區規劃、由不動產登記機關在登記簿上明確道路的大小、面積等基本信息。其次是對道路的權利主體、內容進行登記。最后，在制定管理規約中，規定小區業主對道路的利用方式、費用承擔、利益分享，并將管理規約登記于登記簿上，便于利害關系人查詢。

2.關于小區綠地的登記。公共綠地的登記，首先是在登記簿上明確綠地的坐落、界址、面積、宗地號、用途等物理狀況；其次對綠地的權利類型、內容、期限、主體、變動、登記時間等權利信息予以登記。

3.關于樓頂平臺的登記。共有樓頂平臺的登記是在登記簿上載明平臺的面積、大小等基本情況，其次是權利的登記，即明確平臺的權利主體為小區全體業主。通過這種明確，可以提高小區業主的意識，減少頂樓業主侵害其他業主的利益，減少業主之間紛爭的出現。

四、結語

2007年《物權法》頒布施行，首次從民法立法的角度對建筑物區分所有權進行了系統的規定，具有里程碑式的意義。隨后有關建筑物區分所有權的法律法規、司法解釋相繼出臺，雖然它們對《物權法》中關于建筑物區分所有權尚未規定的內容做了進一步地完善和說明。但是，對于建筑物區分所有權登記制度相關法律的分散、雜亂無序，甚至相互沖突、矛盾的問題日益突出。筆者認為，研究建筑物區分所有權登記的相關問題，具有非常重要的理論與實踐價值。本文結合理論界的各方觀點，深入地研究了建筑物區分所有權登記制度。目的在于平息實踐中因建筑物區分所有權產生的糾紛，同時使其登記制度系統化、規范化。

[注釋]

①<物權法>第70條規定：業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利.

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中圖分類號：D923.2

文獻標識碼：A

文章編號：2095-4379-(2016)19-0028-04

作者簡介：羅蘭(1991-)，女，漢族，江西吉安人，廣東外語外貿大學法學院，法律碩士，研究方向：民商法。

*廣東外語外貿大學研究生科研創新項目資助，項目名稱：“建筑物區分所有權登記制度研究”(編號：15GWCXXM-24)。