商品房買賣合同糾紛中購房者的利益保護(hù)問題分析

徐鑫雨

遼寧理工學(xué)院(原渤海大學(xué)文理學(xué)院)，遼寧　錦州　121000

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商品房買賣合同糾紛中購房者的利益保護(hù)問題分析

徐鑫雨

遼寧理工學(xué)院(原渤海大學(xué)文理學(xué)院)，遼寧錦州121000

本文主要就商品房買賣合同糾紛中購房者的利益保護(hù)問題進(jìn)行簡要的分析，從當(dāng)前的現(xiàn)狀出發(fā)，分析了商品房交易過程中的糾紛類型，并對(duì)完善商品房買賣糾紛中購房者權(quán)益保護(hù)的相關(guān)建議進(jìn)行了思考。

商品房交易；購房者利益保護(hù)；合同糾紛

隨著我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場也取得了很大的進(jìn)步。在房地產(chǎn)市場發(fā)展的早期，很多房地產(chǎn)交易過程中當(dāng)事人之間的交易沖突都是由于房地產(chǎn)方面的法律不是很完善或者現(xiàn)有的法律不適用于房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，很大程度上影響了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。但是隨著我國法律體系的不斷完善，我國房地產(chǎn)市場也逐漸走向規(guī)范化，房地產(chǎn)法的功能從最初的對(duì)房屋面積計(jì)價(jià)方式不合理等管理問題規(guī)定轉(zhuǎn)向了保護(hù)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利，充分重視購房者的利益保護(hù)。

一、我國購房者權(quán)益法律保護(hù)現(xiàn)狀

隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的不斷深入發(fā)展，為了促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康、穩(wěn)定、有序的發(fā)展，我國也制定了一系列的保護(hù)房地產(chǎn)交易中購房者權(quán)益保護(hù)的法律。如在《民法通則》、《城市管理法》等中都制定了房地產(chǎn)方面的法律法規(guī)，以保證房地產(chǎn)買賣的公平進(jìn)行。但是由于法律本身具有一定的滯后性，加之隨著我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國房地產(chǎn)市場的情況也發(fā)生了一定的變化，現(xiàn)行的房地產(chǎn)方面的法律已經(jīng)不能滿足房地產(chǎn)市場發(fā)展的需要，在房地產(chǎn)交易過程中對(duì)于消費(fèi)者的保護(hù)存在主體資格不明確、權(quán)利保護(hù)不完善等問題。

(一)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的有關(guān)規(guī)定

我國的《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》詳細(xì)闡述了消費(fèi)者的合法權(quán)益以及經(jīng)營者應(yīng)該盡到的法律義務(wù)，且《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》是從消費(fèi)者的立場出發(fā)，重在對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營者的生產(chǎn)活動(dòng)進(jìn)行一定的限制和約束，為消費(fèi)者合理維權(quán)提供了法律保障。在這種情況下如果生產(chǎn)商或者銷售商不履行法定義務(wù)的情況就會(huì)受到法律的處罰。尤其是該法律的第49條明確規(guī)定了“經(jīng)營者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)該按照消費(fèi)者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購買商品的價(jià)款或者接受服務(wù)的費(fèi)用的一倍。”這是我國第一次用立法的形式規(guī)定了具體的賠償性規(guī)定，在一定程度上為消費(fèi)者維權(quán)提供了有力的法律保障。

然而，《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》雖然在保護(hù)了消費(fèi)者的合法權(quán)益，但是還存在著一定的問題，就是對(duì)于“商品”和“消費(fèi)者”這兩個(gè)在《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》中頻繁出現(xiàn)的概念，并沒有做出合理的使人信服的解釋。很多人對(duì)于“商品房算不算商品？”、“購房者算不算消費(fèi)者”這些問題還存在很多的疑問，對(duì)于商品房交易出現(xiàn)的糾紛是否適用于《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》中的各個(gè)條款，還存在很大的爭議，導(dǎo)致了在商品房買賣糾紛時(shí)，無法根據(jù)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》提出訴求，也無法得到充分的維權(quán)。

(二)《城市房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定

《城市房地產(chǎn)管理法》主要是對(duì)房地產(chǎn)市場以及房地產(chǎn)交易規(guī)范進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定，它的頒布在保障房地產(chǎn)交易中相關(guān)權(quán)利人的合法權(quán)益、規(guī)范房地產(chǎn)市場、嚴(yán)格房地產(chǎn)管理等方面都發(fā)揮了重要的作用，為我國房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)、健康發(fā)展提供了有力的法律保障。《城市房地產(chǎn)管理法》確立了我國對(duì)于房地產(chǎn)管理方面的基本原則，確立了房地產(chǎn)市場基本的調(diào)節(jié)機(jī)制，使其保持公平競爭的狀態(tài)。該法要求售房者必須要具有各個(gè)方面的證書，這在很大程度上保護(hù)了消費(fèi)者的合法權(quán)益。而且很規(guī)定了房地產(chǎn)交易過程中的五種合同，嚴(yán)格限制了開發(fā)商的行為，這就意味著商品房購買者有了新的法律依據(jù)，有利于保護(hù)購買者的相關(guān)權(quán)益，同時(shí)也有益于促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康、穩(wěn)定發(fā)展。

(三)其他方面的相關(guān)規(guī)定

這部分法律文件主要是對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的限制，也有內(nèi)容是對(duì)購房及權(quán)益保護(hù)進(jìn)行了一定的規(guī)定。如《城市房地產(chǎn)抵押辦法管理》、中國銀行頒布的《個(gè)人住房貸款管理方法》等，但是這些法律僅僅是就某一方面進(jìn)行了相關(guān)的規(guī)定，并沒有形成具體的體系，具有很大的局限性。另外，實(shí)施效果比較好的是《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，對(duì)于購房者合法權(quán)益的保護(hù)比較全面。但是該解釋的頒布雖然對(duì)于消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)以及對(duì)于開發(fā)商的相關(guān)行為具有一定的限制作用，但是還存在著公共空間的定義不明確、公攤面積比例的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)不明晰等問題，還需要進(jìn)行修改和完善。

二、商品房交易過程中的糾紛類型

隨著我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展以及房地產(chǎn)市場的不斷完善發(fā)展，房地產(chǎn)交易數(shù)量不斷增多，但隨之也出現(xiàn)了各種各樣的糾紛問題。以下本文主要將對(duì)房地產(chǎn)交易過程中出現(xiàn)的糾紛類型進(jìn)行簡要的分析。

(一)商品房交易過程中的預(yù)售合同糾紛問題

所謂預(yù)售合同的本質(zhì)是為商品房交易進(jìn)行合同的預(yù)約。所謂預(yù)售就是指合同約定的房屋正在建設(shè)的過程中，購買者在房屋交付前把全部的款項(xiàng)支付給售房的一方，而售房的一方主要義務(wù)就是按照預(yù)售合同規(guī)定的日期把房屋交付給購買方并在一定的期限內(nèi)辦理物權(quán)變更手續(xù)。但是由于對(duì)方義務(wù)的履行并不同步，即購買者是在房屋交付前就完成了所有的義務(wù)，而在這個(gè)過程中房屋還在建造的過程中，即售房者還在義務(wù)的履行過程中。這種義務(wù)履行的不同時(shí)進(jìn)行很容易產(chǎn)生一定的問題。

其次，在商品房的預(yù)售過程中，在預(yù)售合同的簽訂之前，開發(fā)商通常會(huì)與購房者簽訂“商品房認(rèn)購書”，主要作用在于保證認(rèn)購人在一定的日期內(nèi)與售房者簽訂預(yù)售合同。認(rèn)購書往往由開發(fā)商一方進(jìn)行擬定，對(duì)于有關(guān)的商品房交易內(nèi)容進(jìn)行初步的擬定。認(rèn)購書簽訂之后，開放商會(huì)為認(rèn)購者保留其所認(rèn)購的房屋。同時(shí)認(rèn)購書中所約定的房屋價(jià)格、房屋的面積大小、付款方式等不能再進(jìn)行任何形式的更改。認(rèn)購書只要具有了商品房的主要要素、滿足了合同的有效要件之后就產(chǎn)生了法律上的約束力，從而促使商品房交易雙方認(rèn)真全面地履行其應(yīng)盡的義務(wù)。但是在購房者之后不能和開發(fā)商簽訂正式合同時(shí)是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約或者賠償責(zé)任這些問題都還存在很大的爭議，導(dǎo)致預(yù)售合同簽售過程中的各種糾紛難以解決。

另外，在購房者進(jìn)行定金的交付時(shí)也存在著一定的問題。在房地產(chǎn)市場發(fā)展的比較好的情況下，很多開發(fā)商會(huì)將定金轉(zhuǎn)化為訂金，這就導(dǎo)致了很多相關(guān)的法律法規(guī)對(duì)開發(fā)商的違約行為無法進(jìn)行有效的限制以及相應(yīng)的懲罰。同時(shí)，即使購房者和開發(fā)商已經(jīng)簽訂了相關(guān)的預(yù)售合同，開發(fā)商在遇見出價(jià)更高的購房者時(shí)往往會(huì)選擇將訂金退還給原來的購房者。這樣一來，購房者只能得到返還訂金補(bǔ)償，并拿不到《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》所提到的雙倍返還的補(bǔ)償，這就在一定程度上損害了原購房者的利益。

(二)商品房買賣合同中價(jià)款類糾紛問題

價(jià)款是商品房交易過程中的核心問題，因?yàn)閮r(jià)款問題和商品房交易雙方的利益都緊密相關(guān)，所以商品房交易雙方都對(duì)這個(gè)問題異常關(guān)注，這就很容易產(chǎn)生糾紛。在具體的商品房交易過程中，常見的糾紛類型主要分為行使抗辯權(quán)過程中而產(chǎn)生的價(jià)款糾紛和辦理貸款過程中產(chǎn)生的矛盾這兩種類型。一是在行使抗辯權(quán)過程中出現(xiàn)的價(jià)款糾紛。一般情況下，商品房交易的過程中所簽訂的合同是雙向的，即購房者和開發(fā)商需要共同履行義務(wù)，才能保證合同約定內(nèi)容的順利進(jìn)行。如果雙方中的任何一方?jīng)]有履行其應(yīng)該履行的義務(wù)，交易雙方就會(huì)產(chǎn)生一定的糾紛，比如，購房者在支付了部分款項(xiàng)之后以對(duì)方經(jīng)營方面的問題為由拒絕支付剩余的款項(xiàng)引發(fā)的糾紛等。二是因貸款的辦理而產(chǎn)生的糾紛。這種糾紛的發(fā)生一般是指，購買者在購買房屋的時(shí)候并沒有足夠的金錢，于是采用貸款這一方式進(jìn)行房屋的購買，但是一旦購房者不按時(shí)償還貸款就會(huì)引發(fā)糾紛。面對(duì)購房者無法按時(shí)償還貸款這一情況，開發(fā)商一般會(huì)選擇代為清償銀行貸款，然后求得一定的追索權(quán)。另外還有可能因?yàn)殂y行自身存在一定的問題，不能及時(shí)發(fā)放貸款，導(dǎo)致購房者在交易過程中因?yàn)闊o法及時(shí)付款而產(chǎn)生一定的債務(wù)糾紛，這種情況就更為復(fù)雜。

(三)商品房買賣合同中交付類糾紛

在商品房交易的最后一個(gè)交付過程中也很容易產(chǎn)生一定的糾紛。一般情況下，常見的糾紛主要分為房屋交付不能、商品房延遲交付、商品房變更設(shè)計(jì)規(guī)劃等方面。商品房交付過程中存在的交付不能的問題，即指開發(fā)商一方不能按時(shí)把房屋交付給購房者。這種問題的產(chǎn)生一般有幾個(gè)方面的原因：首先可能是開發(fā)商自身主體資格的欠缺，即開發(fā)商對(duì)其所銷售的樓盤并沒有取得相關(guān)的銷售許可證，從而不能銷售該房屋。其次，可能房屋設(shè)計(jì)過程中出現(xiàn)了失誤，導(dǎo)致建設(shè)的房屋具有很大的質(zhì)量問題，無法得到質(zhì)量驗(yàn)收。還有一種比較嚴(yán)重的情況是開發(fā)商就同一房屋與數(shù)人簽訂了買賣合同，所以開發(fā)商無法按照約定的時(shí)間進(jìn)行房屋的交付。這種情況主要體現(xiàn)在資金比較緊張的開發(fā)商身上，他們?yōu)榱藢?shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益的最大化，往往會(huì)選擇犧牲自身的信譽(yù)。另外一種常見的糾紛類型是商品房延遲交付。所謂的延遲交付就是指開發(fā)商無法按照約定的期限交付其應(yīng)該交付給購房者的房屋，這種情況往往是由以下幾個(gè)方面導(dǎo)致的：首先開發(fā)商在進(jìn)行物權(quán)變更手續(xù)的時(shí)候存在一定的問題，導(dǎo)致其不能在規(guī)定的教父日期之前完成相關(guān)的交付手續(xù)，從而導(dǎo)致延遲交付糾紛。其次，可能是因?yàn)榉课萁ㄖ倪M(jìn)程比預(yù)想中的要慢，在約好的交付日期到來之時(shí)，建筑的相關(guān)的配套措施還沒有完善，所以導(dǎo)致了延遲交付的糾紛。另外，還可能存在房屋面積與約定的不一致、房屋質(zhì)量與約定的不一致、銷售廣告以及開發(fā)商所提供的宣傳材料與最終交付的房屋相互不一致等糾紛。

三、關(guān)于完善商品房買賣糾紛中購房者權(quán)益保護(hù)的相關(guān)建議

(一)商品預(yù)售合同糾紛中購房者權(quán)益的保護(hù)

在預(yù)售合同的簽訂過程中本身就存在商品房交易雙方義務(wù)的履行不同步這一問題，這會(huì)對(duì)已經(jīng)部分或

全部履行付款義務(wù)的購房者產(chǎn)生了很嚴(yán)重的影響，因此如何保護(hù)購房者的權(quán)益就顯得尤其重要。想要達(dá)到更好的保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益這一目標(biāo)，首先必須要合理規(guī)制商品房預(yù)售合同中的格式條款。同時(shí)要保證條款的規(guī)定涉及到各個(gè)重要的細(xì)節(jié)問題，確保條款的公平公正性，從而確保購房者權(quán)益得到了保護(hù)。其次在定金問題的處理過程中，如果是由于商品房交易雙方因?yàn)檎?dāng)理由不能對(duì)其義務(wù)進(jìn)行履行的情況下，應(yīng)該認(rèn)為雙方均無過錯(cuò)，開發(fā)商應(yīng)該把定金返還給購房者。而如果是一方的過錯(cuò)導(dǎo)致交易的中止時(shí)，應(yīng)該適用定金處罰原則。

(二)商品房預(yù)售價(jià)格糾紛

商品房預(yù)售價(jià)格作為時(shí)常發(fā)生糾紛問題的矛盾焦點(diǎn)，也應(yīng)該得到充分的重視。首先預(yù)售合同已經(jīng)確定的商品房價(jià)格，由于開發(fā)商方面的問題導(dǎo)致申請(qǐng)價(jià)格變更的應(yīng)該不易受理。而對(duì)于政府宏觀調(diào)控導(dǎo)致成本增加的情況，可以支持商品房價(jià)格的變動(dòng)。另外，預(yù)售合同中如果只約定了暫定價(jià)，同時(shí)預(yù)售合同又約定了房屋的價(jià)格，以相關(guān)部門核定后的價(jià)格為準(zhǔn)。同時(shí)，預(yù)售合同中根據(jù)價(jià)格條款沒有對(duì)商品房的價(jià)格作出明確規(guī)定的，或者在履行合同的過程中出現(xiàn)不可抗力等，雙方可以就商品房預(yù)售價(jià)格另行協(xié)商一致。

(三)商品房交付過程中的權(quán)力保護(hù)

在這一過程中，必須要加強(qiáng)對(duì)于商品房質(zhì)量的監(jiān)督。雖然之前我國也有相關(guān)的規(guī)定，但是往往流于形式，導(dǎo)致糾紛問題的產(chǎn)生。開發(fā)商必須要高度重視這一問題，高度關(guān)注施工過程中的每一個(gè)細(xì)節(jié)，避免質(zhì)量問題的產(chǎn)生。同時(shí)，相關(guān)部門要對(duì)一房數(shù)賣這一情況進(jìn)行一定的限制，嚴(yán)厲打擊一房多賣行為，保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益。

總之不可否認(rèn)的是，隨著我國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，必然會(huì)出現(xiàn)一定的問題。本文主要就法律方面的規(guī)定、問題及對(duì)策進(jìn)行了簡要的分析，希望能提供一定的借鑒。當(dāng)然，房地產(chǎn)更加合理的市場環(huán)境的建立也離不開政府的宏觀調(diào)控。相信隨著房地產(chǎn)市場的不斷完善以及相關(guān)法律的逐漸成熟，購房者的權(quán)益也會(huì)得到更好的保護(hù)。

[1]樊琳.預(yù)售商品房懲罰性賠償問題簡析[J].今日湖北(下旬刊)，2015(6)：10，24.

[2]孫曉.商品房買賣合同糾紛案件存在的問題及對(duì)策[J].經(jīng)濟(jì)視野，2013(18)：431.

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D923；D922.29

A

2095-4379-(2016)26-0054-03

徐鑫雨(1994-)，女，漢族，遼寧海城人，遼寧理工學(xué)院(原渤海大學(xué)文理學(xué)院)，文法系法學(xué)專業(yè)本科生。