企業(yè)房產(chǎn)抵押登記的現(xiàn)實困境——談進一步放開房產(chǎn)抵押登記，激活實體經(jīng)濟

涂素雄

廣東法邁律師事務所，廣東　深圳　518131

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企業(yè)房產(chǎn)抵押登記的現(xiàn)實困境
——談進一步放開房產(chǎn)抵押登記，激活實體經(jīng)濟

涂素雄

廣東法邁律師事務所，廣東深圳518131

摘要：2015年9月，開始實施的《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》(以下簡稱最高院民間借貸規(guī)定)，開始有條件的允許企業(yè)相互之間進行資金融通，進一步擴大了民間借貸的范圍。房產(chǎn)抵押作為借貸擔保的一個重要方式，但由于歷史原因，非金融機構(gòu)企業(yè)的出借人并無法成為房產(chǎn)抵押權(quán)人。本文將從房產(chǎn)抵押登記發(fā)展歷史著手，略敘“不動產(chǎn)抵押登記生效”規(guī)則，結(jié)合目前非金融機構(gòu)企業(yè)的出借人不能成為房產(chǎn)抵押權(quán)人困境，探討擴大房產(chǎn)抵押權(quán)主體的可行性和必要性。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)抵押；企業(yè)間借貸；抵押登記；抵押權(quán)主體擴大

一、房產(chǎn)抵押權(quán)發(fā)展歷史

抵押作為五大擔保方式中的重要擔保方式之一，隨著房產(chǎn)的不斷增值，房產(chǎn)逐漸成為個人或公司的重要資產(chǎn)，房產(chǎn)抵押擔保已然成為出借人優(yōu)先選擇的擔保方式。回顧我國房產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)立，是一個從無到有，從有的細的快速發(fā)展歷程。

1986年頒布的《民法通則》，一百五十多個條款，僅有兩個條款涉及到抵押的規(guī)定，此時暫無出現(xiàn)“房產(chǎn)抵押”的字眼，其中第八十九條第二款明確指出“債務人或者第三人可以提供一定的財產(chǎn)作為抵押物。債務人不履行債務的，債權(quán)人有權(quán)依照法律的規(guī)定以抵押物折價或者以變賣抵押物的價款優(yōu)先得到償還”。由于當時已經(jīng)確權(quán)且能夠上市交易的房產(chǎn)較少，房產(chǎn)抵押市場相對處于空白期，以至于兩年后即1988年的《最高院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見》中仍未出現(xiàn)針對房產(chǎn)抵押的具體操作措施，意見倒是在第七點涉外民事關(guān)系的法律適用中規(guī)定了“土地、附著于土地的建筑物及其他定著物、建筑物的固定附屬設(shè)備為不動產(chǎn)。不動產(chǎn)的所有權(quán)、買賣、租賃、抵押、使用等民事關(guān)系，均應適用不動產(chǎn)所在地法律”。

隨著上個世紀80、90年代“房改”的逐漸深入，城市部分房產(chǎn)逐步得到確權(quán)，個人房屋所有權(quán)逐漸走入時代的洪流，“市場經(jīng)濟”也于1993年寫進共和國憲法，社會經(jīng)濟進入蓬勃發(fā)展期，為促進資金融通和商品流通，保障債權(quán)的實現(xiàn)，發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟，《擔保法》孕育而生。

1995年的《擔保法》正式確立了房產(chǎn)抵押的基本規(guī)則，并明確除了抵押人所有的房屋和其他地上定著物可以抵押外，抵押人依法有權(quán)處分的國有的土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物也可以抵押，進一步放開了可以抵押的不動產(chǎn)范圍，盤活了國有不動產(chǎn)。由于抵押物并不轉(zhuǎn)移占有，為避免重復抵押和超額抵押問題，《擔保法》又為主要的抵押物設(shè)計了“抵押登記生效”規(guī)則。2000年最高院出臺了《關(guān)于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》，進一步補充和完善了該規(guī)則。1997年施行后又于2001年修改的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》更是細化了房產(chǎn)抵押的具體操作細則。

二、“抵押登記生效”規(guī)則

1995年的《擔保法》對抵押合同的生效，設(shè)定了兩種模式：一是“抵押對抗”規(guī)則，即在相應政府主管部門辦理抵押登記的抵押權(quán)清償時優(yōu)先于沒有進行抵押登記的抵押權(quán)；二是“抵押登記生效”規(guī)則，即抵押權(quán)的生效要件是在相應的政府主管部門辦理抵押登記。而房產(chǎn)抵押設(shè)立適用的規(guī)則正是“抵押登記生效”規(guī)則。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三十二條的規(guī)定辦理房地產(chǎn)抵押登記，應當向登記機關(guān)交驗下列文件：

(一)抵押當事人的身份證明或法人資格證明；

(二)抵押登記申請書；

(三)抵押合同；

(四)《國有土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》，共有的房屋還必須提交《房屋共有權(quán)證》和其他共有人同意抵押的證明；

(五)可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件與證明材料；

(六)可以證明抵押房地產(chǎn)價值的資料；

(七)登記機關(guān)認為必要的其他文件。

按理說只要提供了上述文件，登記機關(guān)就會給予做抵押登記了，可是現(xiàn)實的殘酷并不是我們所想的如此簡單，資料齊全了，也不見得能夠辦下抵押登記。由于國家金融管制等原因，企業(yè)之間并不能直接進行借貸行為，故非金融機構(gòu)企業(yè)的出借人是不能成為房產(chǎn)抵押權(quán)人的，而這也引出了我們的一下部分的內(nèi)容。

三、房產(chǎn)抵押的現(xiàn)實困惑

根據(jù)《民法通則》、《擔保法》及其司法解釋、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》等相關(guān)法律司法解釋的規(guī)定，我們所看到的房產(chǎn)抵押權(quán)人的表述，最終可以用《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條第三款的表述以概之，即抵押權(quán)人，是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。那什么樣的公民、法人或者其他組織可以接受房地產(chǎn)抵押哪？按照一般公眾的理解只要是具有獨立行為能力的公民、法人或者其他組織就可以接受房地產(chǎn)抵押了，該類主體只要材料齊全去辦理房產(chǎn)抵押登記時理應不會有障礙的，可事實卻并非如此。

由于房產(chǎn)抵押登記的程序及要求由各個城市房產(chǎn)管理部門自行制定，全國并未形成形式上的統(tǒng)一。單就公民個人能否接受房地產(chǎn)抵押，并辦理抵押登記就存在著給予辦理抵押登記和不給予辦理抵押登記兩種截然不同的做法。盡管部分以前不允許公民個人接受房地產(chǎn)抵押的城市，已經(jīng)逐漸放開公民個人間的地產(chǎn)抵押登記，但對于非金融機構(gòu)接受房地產(chǎn)抵押多數(shù)城市還是處于嚴格限制甚至禁止中，包括上海、深圳在內(nèi)的絕大部分城市的房產(chǎn)管理部門均不給非金融機構(gòu)作為抵押權(quán)人的房產(chǎn)抵押辦理抵押登記。究其原因，是因為最高院民間借貸規(guī)定出臺之前，我國是不允許企業(yè)相互之間直接進行資金融通，即企業(yè)無法直接成為出借人，自然也就不能成為房產(chǎn)抵押權(quán)人。現(xiàn)在國家已允許企業(yè)直接成為出借人，但由于原有的房產(chǎn)抵押登記規(guī)則暫未修改，才導致了目前的房產(chǎn)抵押困惑。

四、結(jié)語

從計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟一路走來，不可謂不艱辛。房產(chǎn)抵押從無到有，然后從小到大，伴隨著房地產(chǎn)市場的火熱，房產(chǎn)融資也風風火火的開展著，值得欣喜的是北京已改變了只將房產(chǎn)抵押登記給金融機構(gòu)的做法，已允許房產(chǎn)抵押登記給非經(jīng)融機構(gòu)和個人了。國家一直主張支持中小企業(yè)發(fā)展，努力解決中小企業(yè)融資難問題，但在整個社會融資渠道狹小、銀行不愿貸款給中小企業(yè)的現(xiàn)實情況下，逐步放開企業(yè)融資渠道，擴大房產(chǎn)抵押權(quán)主體，盤活企業(yè)固有資產(chǎn)，激活整個社會的經(jīng)濟活力，將是我們未來努力爭取的目標。

[參考文獻]

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[3]李雄.我國不動產(chǎn)抵押登記法律問題研究[D].西南政法大學，2005.

中圖分類號：D923

文獻標識碼：A

文章編號：2095-4379-(2016)22-0168-02

作者簡介：涂素雄(1989-)，男，漢族，福建漳州人，本科，廣東法邁律師事務所，研究方向：民商法。