房主未獲“滿五”減稅起訴稅務(wù)局：對房產(chǎn)交易稅的思考

黃乙丁

重慶大學(xué)，重慶 400044

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房主未獲“滿五”減稅起訴稅務(wù)局：對房產(chǎn)交易稅的思考

黃乙丁

重慶大學(xué)，重慶 400044

政府有關(guān)部門一直以來著力于房產(chǎn)交易稅相關(guān)政策的制定、出臺和調(diào)整上，以求穩(wěn)定住房消費，保持住房市場持續(xù)增長和去房產(chǎn)庫存。2010年個人所得稅“滿五唯一”免稅政策、2015年營業(yè)稅“五改二”免稅政策以及2016年契稅營業(yè)稅“雙降”政策，都是政府出臺的有關(guān)房產(chǎn)買賣的稅收優(yōu)惠政策。然而針對這些利民優(yōu)惠政策，有一些購房者和賣房者為避稅而各出奇招，行為不僅觸犯法律，而且對行為人本身也存在不小風(fēng)險。本文結(jié)合北京某房主賣房未獲“滿五”減稅起訴稅務(wù)局一案、“假離婚”一案和近兩年國家出臺房產(chǎn)交易中契稅、營業(yè)稅和個人所得稅的新政，進(jìn)行了一些法律分析。最終認(rèn)為納稅人應(yīng)依法納稅、免稅，避開房產(chǎn)交易稅不得采取違反國家法律的行為，避稅行為有風(fēng)險，面對未來未知的變化，房產(chǎn)交易者應(yīng)遵守法律，按照現(xiàn)行相關(guān)政策進(jìn)行房產(chǎn)交易。

個人所得稅；契稅；營業(yè)稅

一、案情簡介

案件一：原告桑女士在2014年11月27日，轉(zhuǎn)讓在海淀區(qū)一套購買于1998年的自有唯一住房，但是在2014年才繳納契稅并取得房屋產(chǎn)權(quán)證，因此無法享受“滿五唯一”的減免稅款政策，轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時需全額繳納高達(dá)79萬余元的稅費。于是桑女士于2015年1月20日向北京海淀區(qū)地方稅務(wù)局申請行政復(fù)議，要求退還個人所得稅、部分營業(yè)稅等稅款。海淀區(qū)地方稅務(wù)局受理后，做出了維持地稅部門所做的原行政行為的行政復(fù)議決定。于是桑女士又將海淀區(qū)地稅局及其第二分所訴至法院，提起行政訴訟，要求確認(rèn)被告所開具的稅收繳款書違法。被告地稅部門表示，依據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)證認(rèn)定購房時間符合規(guī)定。

案件二：劉某與吳某是夫妻，婚后育有一子。2011年，夫妻在有兩套房的情況下，打算賣掉其中一處房產(chǎn)再購置一處學(xué)區(qū)房方便兒子以后入學(xué)。但是賣掉非唯一住房將繳納高達(dá)20%的個人所得稅，夫妻二人為了規(guī)避該政策，辦理了離婚手續(xù)，并在離婚協(xié)議中約定：一處房產(chǎn)歸劉某，一處房產(chǎn)歸吳某，銀行存款歸吳某。之后吳某賣掉所有房產(chǎn)，并購置了學(xué)區(qū)房，新房首付由劉某支付，之后劉某也一直在還房貸。購置新房后二人經(jīng)常未瑣事爭吵，長期以來矛盾加深。2015年，劉某訴至法院，以不當(dāng)?shù)美麨橛梢髤悄持Ц镀谝堰€房貸款項近2千元。在法官的溝通下最后劉某撤回對吳某起訴。

二、違法事實及爭議焦點

在第一個案件中，爭議焦點是房產(chǎn)買賣個人所得稅免征條件中的時間起算點，到底是房屋現(xiàn)實取得和入住的時間，還是繳納契稅和取得房屋產(chǎn)權(quán)證的時間。就此，案件原告和被告產(chǎn)生了分歧。案件二的焦點則是轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)申請免除個人所得稅是對房屋是“唯一”住房的要求。

《中華人民共和國稅收征收管理法》明確規(guī)定了納稅人范圍、納稅人有退稅的權(quán)利、納稅人有交稅的義務(wù)、納稅人有提起行政復(fù)議和行政訴訟的權(quán)利，《中華人民共和國個人所得稅法》明確規(guī)定了個人所得稅范圍和個人所得稅的免稅范圍。政府在這方面也制定了具體征稅的行政法規(guī)與行政規(guī)章。但是，案情復(fù)雜以及法律法規(guī)的不夠完善導(dǎo)致在實際操作過程中出現(xiàn)各種爭議。

在案件一中，當(dāng)事人由于購房時還沒有“滿五唯一”免稅規(guī)定，導(dǎo)致當(dāng)時因個人原因未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。新政出臺后，已是若干年后，由于急于轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)而臨時補(bǔ)辦房屋產(chǎn)權(quán)證，導(dǎo)致原告不滿足免稅政策的時間要求，而不得不承受昂貴的個人所得稅。所以對于類似特殊情況，法官在庭上是否應(yīng)該酌情考慮，或者國家能考慮更多情況來對相關(guān)政策進(jìn)行完善？同時，房屋所有者也應(yīng)該自覺、主動根據(jù)法律完善手續(xù)，避免因個人原因造成未來不必要的損失和麻煩。

三、相關(guān)法律問題分析

《中華人民共和國稅收征收管理法》規(guī)定了稅收的開征、免稅、退稅，以及納稅人依法享有申請免稅以及申請行政復(fù)議和提起行政訴訟的權(quán)利。國務(wù)院頒布的《中華人民共和國契稅暫行條例》、《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》規(guī)定了房屋交易要繳納契稅、營業(yè)稅和個人所得稅，并進(jìn)一步明確了繳納這些稅的具體內(nèi)容。因此，上述兩個案件的桑女士、吳某和劉某在轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時應(yīng)當(dāng)繳納個人所得稅，在符合法律法規(guī)規(guī)定的情況下，可以申請免收個人所得稅。

財政部和國家稅務(wù)總局也不斷出臺相關(guān)行政規(guī)章以配合房產(chǎn)市場的不斷變化。

從2010年10月1日開始，對個人轉(zhuǎn)讓住房的收益，按1%的比例征收個人所得稅；個人轉(zhuǎn)讓五年以上、而且是唯一家庭住房所取得的收益免征個人所得稅。

案件二中的劉某和吳某在婚姻存續(xù)期間共有兩套房屋，離婚后，吳某由原本擁有兩套房變成了擁有一套家庭唯一住房，房屋只要滿了五年再轉(zhuǎn)讓便可免征個人所得稅。那么房子何時“滿五年”？購房時起，離婚時起，還是從房屋產(chǎn)權(quán)證上除去其中一方姓名之日起？按照現(xiàn)行規(guī)定，通常所稱的“滿五”是指個人購房到房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓期間經(jīng)過五年以上。個人購買非公有住房的日期以契稅完稅憑據(jù)注明日期，或者房屋產(chǎn)權(quán)證注明日期，依“孰先”原則進(jìn)行確定；已購公房以房產(chǎn)證填發(fā)日期、原始購房合同簽署日期或者第一筆購房房款的銀錢收據(jù)日期確定；繼承的房產(chǎn)按照原房產(chǎn)證標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)。因此，在確認(rèn)“滿五”的時間起算點時，應(yīng)選擇契稅完稅憑證或者房屋產(chǎn)權(quán)證的注明日期作為“滿五”的起算時間。由此可知案件一中的桑女士不符合房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓免征個人所得稅時間要求，“滿五年”不是其入住滿五年，而是從契稅完稅憑證注明的日期起起算往后滿五年。因此案件一中地稅局對桑女士的稅收收繳行為是合法的。

近年，在“滿五唯一”免稅政策和住房限購宏觀調(diào)控加碼勢頭愈演愈烈的大環(huán)境下，出現(xiàn)了各種為規(guī)避個人所得稅以及限購規(guī)定來實現(xiàn)買房需求的“怪招”，然而這些鉆法律空子的行為在可能從嚴(yán)執(zhí)法、政策發(fā)生趨嚴(yán)變化的未來，是擁有巨大風(fēng)險的。“假離婚”辦假證行為觸犯刑法，弄假成真發(fā)展成“真離婚”又產(chǎn)生各種人身財產(chǎn)糾紛。針對“滿五”免稅出現(xiàn)了先簽房屋買賣合同，滿五年后再辦理房屋過戶登記的情況。在等待滿五年期間會出現(xiàn)各種不確定事項，如房產(chǎn)漲價至房東毀約、房東過戶房子給子女、房屋出租和抵押、房東因為債務(wù)糾紛被法院查封房產(chǎn)、房東惡意掛失原兩證后辦理新證一房二賣并對后行為履行相應(yīng)法律手續(xù)，以及在此期間房子由誰居住、由誰打掃、由誰管理、由誰繳納各種費用等。一旦沒有清楚約定合同事項，當(dāng)事人雙方可能產(chǎn)生糾紛甚至狀告法院。而且買房者不能通過銀行“按揭”取得貸款來支付房款，可能會對一些購房者產(chǎn)生財務(wù)壓力。一些聰明的買房者就會產(chǎn)生去做買賣合同公正的決定甚至付諸實踐，然而這種公正保障性不大。公證書行為屬于法律行為，是不能有違背法律、法規(guī)、規(guī)章或社會公共利益的內(nèi)容和形式的。上述約定的行為其實是一種逃避國家稅費的行為，實質(zhì)上是違反法律、法規(guī)的。如果在等待“滿五年”期間出現(xiàn)政策上或者當(dāng)事人現(xiàn)實中的變故，后果對當(dāng)事人是不樂觀的。

此外，政策還有退還個人所得稅的又一優(yōu)惠規(guī)定。對于在轉(zhuǎn)讓住房后一年之內(nèi)購買新房的，依所購新房價格按一定比例退還個人所得稅。原住房銷售額小于或等于購房金額的，全額退還；原住房銷售額大于購房金額，按照購房金額在原住房銷售額中所占比例退還稅金，余額算作個人所得稅上繳國庫。這一規(guī)定無疑又大大刺激了房產(chǎn)交易。

不止在個人所得稅方面，在契稅和營業(yè)稅方面，國家也是不斷出臺新政策。

2015年3月，財政部與國稅總局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》，將房產(chǎn)交易營業(yè)稅“五改二”。其中規(guī)定，個人將購買不足兩年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買兩年以上(包括兩年)的非普通住房對外銷售的，按照購房金額與售房金額差額征收營業(yè)稅；個人將購買兩年(包括兩年)以上的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。而此前規(guī)定的時間分界點是“五年”。

2016年2月，財政部、國家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部三部委最新發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》，對契稅和營業(yè)稅實行“雙降”。取消了契稅之前對購買家庭第一套住房，面積大于140平方米的，征收高達(dá)3%的“豪宅稅”的規(guī)定；將購買家庭第二套住房不論面積大小，統(tǒng)一繳納3%契稅的規(guī)定改為以90平方米為界劃分契稅征收門檻，分別減按1%和2%繳納契稅。這對于購買的第一套房產(chǎn)是大于140平米的“豪宅”的人群和購買第二套改善性住房的人提供了實質(zhì)性的稅費優(yōu)惠。而營業(yè)稅在頭一年剛經(jīng)歷“五減二”后又迎來了取消對非普通住房實行差額減免的特殊規(guī)定，不論普通住房還是非普通住房，銷售購買年限不足兩年的房產(chǎn)統(tǒng)一交5.5%營業(yè)稅，銷售購買年限超過兩年的房產(chǎn)統(tǒng)一免征營業(yè)稅。

廣州市、北京市、深圳市、上海市暫只實施“對個人購買家庭唯一住房”契稅的調(diào)整，暫不實施個人購買家庭二套房的契稅和營業(yè)稅稅費減免政策。這四個一線城市房地產(chǎn)市場目前處于過熱狀態(tài)，當(dāng)前面臨的首要問題是房價上漲壓力較大，而不是去庫存，因此本次稅費調(diào)整沒有涉及。一線城市市場供不應(yīng)求，而非一線城市供應(yīng)過剩、需求不足，差別化對待政策也是為了平衡城市房地產(chǎn)市場供需。

本次調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅主要是降低了90平米以上住房和二套房的契稅稅率，營業(yè)稅政策相比之前區(qū)別也主要體現(xiàn)在非普通住房，即大戶型、高價、別墅等物業(yè)上。由于我國房地產(chǎn)市場逐漸被存量房主導(dǎo)，而存量房稅種集中于交易環(huán)節(jié)，高成本稅費是阻礙二手房流通的主要因素之一。同時，我國房地產(chǎn)市場除一線城市外，整體面臨較為嚴(yán)重的去庫存問題。

調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策，可以降低購房成本和門檻，提高購房者購買力，促進(jìn)住房消費，支持與鼓勵首次購房者及改善性需求購房者買房，有利于激活城市存量房市場，加快房地產(chǎn)市場去庫存化，促進(jìn)樓市繁榮，拉動經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)穩(wěn)增長，進(jìn)而提振宏觀經(jīng)濟(jì)。該政策從支持合理住房需求上出發(fā)，帶動了剛性需求、刺激了改善型需求，促進(jìn)了二手房市場活躍。

這次政策沒有減免個人所得稅，建議以后新政中酌情增加，同時還應(yīng)該著眼于增加持有環(huán)節(jié)稅收，特別是空置房產(chǎn)，盡可能減少交易環(huán)節(jié)稅收，促進(jìn)房產(chǎn)流通。但是總的還是鼓勵和刺激了房地產(chǎn)市場，對住房市場保持持續(xù)增長和去庫存有積極影響。

四、建議及啟示

中華人民共和國公民都有依法納稅的義務(wù)、免稅的權(quán)利、行政復(fù)議與行政訴訟的權(quán)利，但是納稅人納稅和免稅的范圍、程序都必須按照法律法規(guī)執(zhí)行，一旦產(chǎn)生糾紛爭議，納稅人有依法提請行政復(fù)議和行政訴訟的權(quán)利。司法機(jī)關(guān)受理案件一定要公正裁決、依法裁決，同時也要酌情考慮案件具體情況。納稅人要想用好法律這把“保護(hù)傘”，首先就要主動依法辦事，才能保證自己的權(quán)利得到實現(xiàn)，在出現(xiàn)任何不可預(yù)知因素的時候權(quán)利得到法律的保護(hù)。中華人民共和國公民也應(yīng)該提高法律意識、道德修養(yǎng)，知法守法，不要為了個人利益干違法或者有風(fēng)險的事，以后追悔莫及。

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F293.3；F

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黃乙丁，重慶大學(xué)，2015級法律碩士。