房地產企業開發中法律風險的有效防范策略分析

陶玉松

遼寧星海九鼎律師事務所，遼寧 大連 116000

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房地產企業開發中法律風險的有效防范策略分析

陶玉松

遼寧星海九鼎律師事務所，遼寧 大連 116000

隨著國內法律體系的逐步健全以及人們法律意識的不斷增強，近年來房地產企業在項目開發中面臨的訴訟爭議及法律糾紛漸趨增多，這不僅給房地產企業的順利發展帶來了一定阻礙，也給房地產行業的聲譽帶來了不少負面影響，因此房地產企業開發中法律風險的防范正在成為業內諸多人士共同關注的課題。基于此，筆者結合相關實際工作經驗，主要對房地產企業開發中面臨的法律風險及其防范策略展開探討。

房地產企業；項目開發；法律風險；防范策略

房地產項目開發是周期比較長、資金密集、過程較為復雜的系統性工程建設活動，從房地產開始建設直至銷售完畢，可能需要幾年的時間，期間所面臨的風險也是眾多的。比如，現在受到宏觀經濟形勢和調控政策的影響，銀行還是控制放貸規模，這對資金密集型的房地產行業來說是極為不利的，這也直接導致諸多開發商面臨資金短缺或者資金鏈斷裂的風險；期間還可能誘發房屋無法按期交付、合同違約、業主維權等法律風險。所以說，房地產企業在項目開發時，應當詳細了解行業的運作過程及可能面臨的風險，并做好相應的風險防范計劃。

一、房地產企業開發中法律風險的內涵分析

房地產企業開發中的法律風險主要是指其在生產經營中由于缺乏相應的法律常識、不遵守相關法律或者不按照法律程序、無視法律監管及約束，從而可能引發或已經形成的違法行為導致的潛在性危害。簡單點來說就是，房地產企業開發經營中因違背相關法律所產生的對企業經營不利的一系列行為。

從我國目前的房地產相關法律體系來看，其還是較為復雜的，房地產企業經營過程中稍有不慎，便可能面臨來自各方面的法律風險。雖然在現代化經營管理體制下，法律風險能夠被提前預知并做出相應的防范，但是大部分企業在日常運營中，并未對法律風險防范給予足夠的重視，也并未意識到法律風險給企業造成的負面影響和經濟損失都是極其嚴重的。也有部分房地產企業已經意識到法律風險防范的重要性，但卻并未建立起相對應的風險防范機制，面對風險并不能采取有效的應對措施，損失自然也在所難免。其實，法律風險對房地產企業來說就像是潛伏的病毒，時刻都在威脅著房地產企業的經營與發展。

因此，房地產企業在項目開發過程中，應當充分認識到法律風險的危害性及其防范的重要性，并科學構建相應的防范機制，以有效保護自身的合法權益，同時為項目開發的順利進行及企業的經營發展提供必要保障。

二、房地產企業開發中面臨的主要法律風險

(一)土地使用權獲得中的法律風險

我國《土地管理法》中的相關條文明確規定，農村集體的土地使用權，未經國家及相關部門批準，一律不準自由轉讓或出售，所以說房地產項目開發之前必須取得建設用地的使用權。而《城市房地產管理法》中的第八條明文規定：“凡是城市規劃區內的集體所有土地，必須經依法征用轉為國有土地之后，這塊國有土地的使用權才能夠有償轉讓。”通過這兩條不難看出，如果建設用地是集體土地，必須先按照規定征為國有土地之后，開發商才能從政府手中取得使用權。由此引發的問題是：因為受讓土地的性質不同，所以導致了補償主體、流程及標準之間存在一定的差異，具體點可以分為由政府征用的集體土地所支付的土地及附著物賠償、由開發商在城市規劃范圍對國有土地上的房屋進行的拆遷賠償。這兩種賠償方式存在明顯的差異，因此被拆遷人和拆遷主體之間很容易發生矛盾，嚴重的還會引發群體性糾紛。

(二)房地產項目的補償風險

按照當前我國的相關法律規定，一個合法的地產項目應當滿足以下三方面條件：擁有合法的國有土地使用權，政府及行政職能部門的審批文件以及房地產企業資質。然而在具體操作時，經常會因為規劃或者政策等方面的原因致使部分土地出現閑置的問題；或者是部分項目雖然預估計有良好的發展前景，但若開發時不顧及農民利益，或者不按照規定開展補償工作，便會導致拆遷工作難以順利進行，后期的開發工作也無從談起。從近幾年征地、拆遷糾紛來看，多數農民并不反對征地或拆遷，而是某些權利得不到很好的保障，比如說某項目在開發時，需要附近的整個村落集體搬遷，按照政府規劃需要村民搬遷至離本地較遠的地方，但大部分的村民感覺“故土難離”，即便政府開出再優惠的條件，他們還是不愿意搬走，這時政府和開發單位就得在補償上做出更大的讓步。

(三)房地產項目無法交付的風險

由于房地產開發存在資金密集、建設周期長、過程復雜等等特點，因此項目竣工和交付對資金的依賴性比較大，同時還會受到國家房產開發調控政策的影響，所以期間存在多方面風險。延期竣工、破產歇業、負責人跑路、無法交付等現象并不少見。房產無法如期交付，將使得房地產開發企業面臨兩大方面的法律風險：一是跟銀行的抵押風險，再就是對預售業主的違約風險。

三、房地產企業開發中法律風險的有效防范策略

(一)進一步完善房地產法律體系

由于我國房地產市場的發展時間尚短，因此政府及行業在調控、監管等方面尚且缺乏經驗，所以市場上問題眾多，而通過建立健全房地產法律體系，為房地產監管提供堅實、全面、科學的法律基礎，可以說解決這些問題的根本所在。具體的措施有：首先，在現有法律體系的基礎上，結合當前房地產發展形勢，在兼顧各方利益的同時，規范與完善相關法律體系及地方法規制度等，提升法律的剛度和可執行力。其次，借鑒國外的成功經驗，吸納其相關法律條文中的優勢，補充與完善我國房地產法律體系。最后，針對性地制定相對應的法律條文進行規范，比如說暴力強拆、故意哄抬拆遷補償價格等問題。

(二)建立健全科學的項目運營體系

健全的項目運營體系既是房地產項目順利開發的根本保障，同時也是防范并減免相關風險的關鍵所在。因此，房產項目開發前，企業應將項目可行性報告、公司運營資質、報建手續、審批手續等形成規范、匯成體系，確保各方面均符合法律的相關要求。與此同時，開發商在取得土地使用權之后，應當明確被拆遷人員是否需要安置補償以及如何進行補償的問題。在開展拆遷工作時，房產企業經管理部門批準后，應當先辦理《房屋拆遷許可證》，然后再按照《城市房屋拆遷管理條例》中的規定標準對被拆遷人進行安置或補償。

(三)科學構建與健全企業法律風險防范體系

房地產企業開發的法律風險方法體系，是根據項目開發的法律風險防范需求建立的，通常其應當主要包括以下三個方面：首先，建立合同管理制，以合同管理為核心，無論是客戶分類，還是經濟業務往來、交易方式等，都應該從企業的合同出發，明確審查并提出其中所存在的法律風險，然后實施全面分類管理。其次，加強企業全員的法律風險知識培訓，提升企業的法律風險防范意識，由專門的律師或者企業法律服務團隊主要負責培訓工作，并開展相應的考核。最后，完善檔案管理制度，建立針對性的法律文件檔案管理窗口，嚴加管理相關文件的簽發、審核、流轉等。

四、結語

綜上所述，房地產企業開發項目過程中所遇到的法律風險比較多，而這些法律風險可能會給房地產企業經營及收益帶來嚴重的損失，因此在房地產項目開發中我們應當全面加強企業的法律風險防范能力。通過分析房地產企業開發中法律風險的內涵及主要類型，筆者認為應當從健全房地產法律體系、建立有效的項目運營及法律風險防范體系等幾個方面來加強房地產企業的法律風險防范能力。

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F293.3；D

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陶玉松(1968-)，男，山東威海人，遼寧星海九鼎律師事務所，律所主任，三級律師，研究方向：公司法及房地產開發。