以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的法律效力及風(fēng)險(xiǎn)分析

孫亞男

江蘇東恒律師事務(wù)所，江蘇 南京 210036

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以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的法律效力及風(fēng)險(xiǎn)分析

孫亞男

江蘇東恒律師事務(wù)所，江蘇 南京 210036

最近幾年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度有所放緩，房地產(chǎn)市場(chǎng)備受打擊，針對(duì)以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為的法律效力及其面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行研究，能夠最大限度的發(fā)揮這種土地轉(zhuǎn)讓模式優(yōu)化配置土地資源、盤活土地存量的作用。

房地市場(chǎng)；股權(quán)轉(zhuǎn)讓；土地使用權(quán)

近年來，房地產(chǎn)市場(chǎng)跌宕起伏，因資金短缺、商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等因素，個(gè)別房地產(chǎn)為了生存而紛紛將自己名下的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓出去。采用這種模式，無需辦理土地權(quán)屬變更登記等手續(xù)，可以回避獲取土地的限制性條件，且可以規(guī)避相關(guān)稅費(fèi)。

然而，當(dāng)前我國(guó)法律、法規(guī)并未就該種模式進(jìn)行明確規(guī)定，司法實(shí)踐中對(duì)該模式是否有效尚存爭(zhēng)議，全國(guó)各地的做法也不盡相同。筆者認(rèn)為，我國(guó)相關(guān)法律并未明確規(guī)定不得以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)讓土地，因此這種土地轉(zhuǎn)讓形式是具有可操作性的。

一、以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的合法性分析

(一)我國(guó)現(xiàn)行法律并未明確否定以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的合法性

1.關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)法律規(guī)定

《公司法》第二十七條股權(quán)轉(zhuǎn)讓作出了明確的規(guī)定，即“有限責(zé)任公司的股東只有在1/2以上股東同意轉(zhuǎn)的情況下，才能將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給股東以外的人；而股東之間則可以相互轉(zhuǎn)讓部分或全部股份。……”

涉外股權(quán)轉(zhuǎn)讓更為復(fù)雜，需要考慮到現(xiàn)行外商優(yōu)惠政策、企業(yè)當(dāng)前性質(zhì)、外商投資主管部門職責(zé)以及外商投資領(lǐng)域等因素。

因此，除涉及國(guó)有或外資的股權(quán)轉(zhuǎn)讓之外，我國(guó)法律并未限制股權(quán)在公司股東之間的流轉(zhuǎn)作出相關(guān)規(guī)定；但是若沒有公司1/2以上股東的同意，股權(quán)無法被轉(zhuǎn)讓給股東以外的人。嚴(yán)格來說，這只是一種程序性要求，并非實(shí)體限制。

2.關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)法律規(guī)定

《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條、三十八條分別就禁止轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的情形，以及轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)應(yīng)滿足的條件分別作出了規(guī)定。前者規(guī)定，存在本法第三十八條規(guī)定之情形的，以及土地使用權(quán)通過出讓所獲得的房地產(chǎn)都無法轉(zhuǎn)讓；后者規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時(shí)，若土地使用權(quán)是通過出讓獲得的，那么需達(dá)到如下要求：(一)所支付的土地使用權(quán)出讓金金額與出讓合同規(guī)定的金額相符，且獲得了土地使用權(quán)證書；(二)根據(jù)出讓合同規(guī)定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件。……”

因此，認(rèn)為以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)目的無效的理由通常是：當(dāng)事人的真實(shí)意思表示是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，但因法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無法以土地使用權(quán)交易的方式實(shí)現(xiàn)，因此當(dāng)事雙方以股權(quán)轉(zhuǎn)讓之名行土地轉(zhuǎn)讓之實(shí)，屬于《合同法》第五十二條規(guī)定的“以合法形式掩蓋非法目的”，股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)被認(rèn)定為無效。此外，換個(gè)角度來看，這種行為本身就違背了稅法和房地產(chǎn)法的立法精神，理應(yīng)視為無效的。

3.股權(quán)轉(zhuǎn)讓與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓彼此獨(dú)立，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為應(yīng)當(dāng)有效

根據(jù)前述相關(guān)法律的規(guī)定，股權(quán)轉(zhuǎn)讓與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)屬兩個(gè)不同層面上的法律關(guān)系，受不同的法律規(guī)范調(diào)整。股東以《公司法》相關(guān)條款為依據(jù)，處分股權(quán)，但土地使用權(quán)并不會(huì)因股權(quán)的轉(zhuǎn)讓而改變的情形就屬于股權(quán)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓后，土地使用權(quán)仍歸屬公司；公司以《城市房地產(chǎn)管理法》為依據(jù)處分公司名下土地使用權(quán)(屬于物權(quán))的情形則屬于土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。由此不難看出，二者是兩個(gè)截然不同的概念，需加以區(qū)分。此外，我國(guó)稅法制度為當(dāng)事人提供了若干“合法避稅”的機(jī)會(huì)和條件，故而，該行為是有效的。

(二)法院判例并未否定以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的合法性①

1.不能將房地產(chǎn)公司全部股權(quán)的轉(zhuǎn)讓等同于變相轉(zhuǎn)讓，并根據(jù)此判定股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無效(最高人民法院〔2012〕民二終字第23號(hào))。

裁判要旨：本案爭(zhēng)議雙方股權(quán)前后轉(zhuǎn)讓了兩次，原屬于標(biāo)的公司建設(shè)用地使用權(quán)在出讓方將公司所有股份轉(zhuǎn)讓給受讓方之后依然為公司資產(chǎn)，登記在公司名下，換言之，流轉(zhuǎn)的只是股權(quán)而非建設(shè)用地使用權(quán)。

2.當(dāng)事人直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)與其通過出讓股權(quán)的方式獲得土地使用權(quán)有著本質(zhì)的區(qū)別，因?yàn)楣蓹?quán)轉(zhuǎn)讓合同是否具備效力并不能以標(biāo)的公司所擁有的土地使用權(quán)在開發(fā)投資總額中的占比有無達(dá)到25%為判斷標(biāo)準(zhǔn)(最高人民法院〔2011〕民二終字第2號(hào)民事調(diào)解書)。

調(diào)解要旨：(1)《城市房地產(chǎn)管理法》是典型的管理性規(guī)范，因?yàn)楸緱l款要求土地轉(zhuǎn)讓時(shí)的投資在開發(fā)投資總額中的占比應(yīng)該達(dá)到25%，這是一種于物權(quán)變動(dòng)時(shí)對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同標(biāo)的的物的設(shè)定的限制條件，是合同標(biāo)的的物的瑕疵。(2)當(dāng)事人直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)與其通過出讓股權(quán)的方式獲得土地使用權(quán)有著本質(zhì)的區(qū)別，股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是否具備效力并不能以標(biāo)的公司所擁有的土地使用權(quán)在開發(fā)投資總額中的占比有無達(dá)到25%為判斷標(biāo)準(zhǔn)。

二、以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的法律風(fēng)險(xiǎn)分析

以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的操作模式涉及到公司與房地產(chǎn)兩大領(lǐng)域的法律問題，法律風(fēng)險(xiǎn)較大。但實(shí)際操作中，在這種模式合法的前提下，當(dāng)事雙方面臨的風(fēng)險(xiǎn)與普通股權(quán)轉(zhuǎn)讓并無太大的不同。主要包括以下三個(gè)方面的問題：

(一)股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為是否合法有效？

股權(quán)轉(zhuǎn)讓活動(dòng)中，應(yīng)避免以下導(dǎo)致股權(quán)轉(zhuǎn)讓無效的因素：轉(zhuǎn)讓主體不適格、違反法定程序或公司章程的約定、未按法律規(guī)定的手續(xù)登記、國(guó)有股權(quán)轉(zhuǎn)讓或涉外股權(quán)轉(zhuǎn)讓未按照相關(guān)特別法律規(guī)定進(jìn)行等。

(二)標(biāo)的公司債務(wù)如何承擔(dān)？

股權(quán)受讓方對(duì)于公司原有的債務(wù)不能以股東變更或與公司原股東簽訂的合同對(duì)外拒絕債務(wù)的履行。所以，在轉(zhuǎn)讓股權(quán)時(shí)，公司已知或未知的債務(wù)，以及追償債務(wù)失敗就成為了受讓方面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)。

(三)股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同能否誠(chéng)信履行？

股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后，股權(quán)受讓方只有在收到股權(quán)轉(zhuǎn)讓款后依法到工商部門登記之后才享有合法的股東身份，若股權(quán)轉(zhuǎn)讓方在收到股權(quán)轉(zhuǎn)讓款后拖延辦理相關(guān)手續(xù)，受讓方將面臨著極大的風(fēng)險(xiǎn)，且受讓方僅能根據(jù)合同約定得到債權(quán)層面的保護(hù)。

三、以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)防范措施

各律師可以在實(shí)踐中通過以下措施盡可能的規(guī)避以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的潛在風(fēng)險(xiǎn)：

(一)全面審查股權(quán)轉(zhuǎn)讓各階段的潛在風(fēng)險(xiǎn)

在股權(quán)轉(zhuǎn)讓期間，應(yīng)就當(dāng)事雙方的資格、資質(zhì)、資信、審批手續(xù)、用地條件、土地使用權(quán)是否存在他物權(quán)、拆遷補(bǔ)償是否完成、標(biāo)的公司的歷史法律糾紛、尚未履行完畢的合同、債權(quán)、債務(wù)等情況進(jìn)行全面審查。

(二)確立股權(quán)轉(zhuǎn)讓程序

在股權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)施之前，應(yīng)當(dāng)明確所轉(zhuǎn)讓的股份是否含有外資、國(guó)有成分，以此確立合法的股權(quán)轉(zhuǎn)讓程序。

(三)制定詳盡規(guī)范的股權(quán)轉(zhuǎn)讓文件

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)受到多方面因素的制約，因此，制定詳盡規(guī)范的股權(quán)轉(zhuǎn)讓文件并約定出現(xiàn)不同情況的補(bǔ)救措施顯得尤為重要。同時(shí)，有必要在股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中明確各階段的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)及相應(yīng)的違約責(zé)任，并約定分期支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款，以促使股權(quán)轉(zhuǎn)讓方積極辦理相關(guān)手續(xù)。

(四)全程跟進(jìn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的履行

股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)跟進(jìn)當(dāng)事雙方的履約行為，并在合同履行過程中做好合同文件的保管，結(jié)合項(xiàng)目的進(jìn)展，對(duì)于履行過程中發(fā)生的具體問題做出書面補(bǔ)充文件，力爭(zhēng)當(dāng)事雙方實(shí)現(xiàn)完美履約。

綜上，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合法有效。但就我國(guó)法律制度的現(xiàn)狀而言，最具可操作性和有效性的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式當(dāng)屬股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式。

[ 注 釋 ]

①最高院司法觀點(diǎn)：股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛案件裁判規(guī)則36例(2015)[EB/OL].http：//www.acla.org.cn/html/lilunyanjiu/20151119/23564.html，2016-1-10.

[1]張啟.有限責(zé)任公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力分析[J].海南金融，2015(08).

[2]趙新.轉(zhuǎn)讓的究竟是“股權(quán)”還是“土地”[J].涉外稅務(wù)，2014(02).

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孫亞男(1986-)，女，江蘇東恒律師事務(wù)所，研究方向：民商法學(xué)。