從物權法角度分析打開封閉小區的可行性

陳文閣

天津師范大學法學院，天津 300387

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從物權法角度分析打開封閉小區的可行性

陳文閣

天津師范大學法學院，天津 300387

已經建成的小區，根據《物權法》規定非常明確，小區內道路、空地屬于業主共有。如果要打開封閉小區，只能走征收、然后補償的途徑，從而實現使用權的移轉，這在《物權法》上幾乎是唯一的途徑。本文簡單討論了打開封閉小區受阻的原因以及解決措施。

物權法；封閉小區；可行性

一、封閉小區的界定及問題的提出

所謂封閉式小區，是指小區通過采取一定的方式人為地阻斷小區與外界的聯系。且不論封閉的程度如何，封閉小區大都處于一個圍合的狀態且有明確邊界，封閉小區的形成與中國自古以來強調安全、私密、歸屬感的居住習慣密切相關。

根據《中華人民共和國物權法》(以下簡稱《物權法》)第四條、第七十條、第七十三條，小區業主對小區建筑物的共有部分的共有權無疑是正當的，任何人都不得隨意侵犯，在無正當理由的情況下，國家當然也應該受此法律的約束。而中央下發的《中共中央國務院關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》(下簡稱《意見》)指出：新建住宅要推廣街區制，原則上不再建設封閉住宅小區；已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開，實現內部道路公共化。這一政策似乎與《物權法》平等保護物權的基本精神相悖離的。一部分人據此認為打開封閉小區必然損害小區業主利益，是對公眾私權的踐踏。

二、不同情形下封閉小區的打開方式

(一)強制性打開封閉小區。包括：1.因占用公共道路而打開。《物權法》第七十三條：建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。該道路用地分為兩種，即專用道路用地和非專用的城市規劃道路用地。前者小區業主已經分攤了土地費用，屬于業主共有產權，其存在是正當的、應受法律保護的。但后者因小區業主在購買房屋時并沒有分攤，其性質仍是城鎮公共道路，不屬于業主共有。因此對于后者，政府有權隨時要求打開且無任何法律上的障礙。2.依公共利益而打開。依據《物權法》第四十二條的規定，小區業主的利益應當讓步于社會公共利益。當社區的封閉牽涉或者影響到到社會公共利益時，國家有權依照法律規定強制打開封閉社區。對于打開封閉社區的原因，《意見》關于打開封閉小區的主要原因是通過改變交通路網布局進而緩解城市交通壓力。出于此目標而打開封閉小區明顯符合公共利益的要求，是正當的、必要的。

(二)自主打開封閉小區，即小區業主依據《物權法》第七十條、第七十六條通過決議自愿拆除小區圍墻，實現資源社會共享。小區業主有處置建筑物區分所有權的自由，有權自主決定打開封閉小區，這是值得倡導和鼓勵的。

三、打開封閉小區可行性受阻的原因及處理

(一)打開封閉小區可行性受阻的原因

第一，安全及環境問題。一旦破墻，整個舊有的安防體系就全面崩潰，再造安防體系的費用也是非常巨大的。封閉小區一旦打開，社區管理體系勢必發生改變，小區業主的人身和財產安全難以得到切實保障。沒了圍墻和門禁，小區內部道路上自由穿行的車輛、行人將會增多，從而導致噪音擾民問題。

第二，補償措施不到位。據《物權法》第四十二條，國家征收、征用他人不動產的要給予權利人相應的補償，而且補償必須依照法定程序和數額進行。即公民為了社會公益作出了特別犧牲，國家應當予以公正補償，以恢復社會正義和公平。但是，在實踐中已經出現了不少征收補償方面的糾紛使得權利人對政府的信任感大打折扣。業主們對政府在打開封閉小區過程中依法補償的信心降至低谷，因而不愿配合。

第三，綠地和道路的產權問題。根據《物權法》第七十條、第七十一條，小區業主對小區內的道路、綠地享有排他使用權。而打開封閉社區會損害這一權利其實質是對原使用權的一種限制和負擔。業主在購房時對社區內道路、綠地或其他公共資源已經進行了分攤的，若該封閉小區被國家通過征收、征用等手段強行打開，這無疑是對業主產權的踐踏。

(二)打開封閉社區的促進措施

1.建立健全社區安全保障機制。打開封閉小區之后，小區的在安保方面有

以下兩種方式可供考慮：其一是小區物業公司派專人負責各棟樓的安全巡視工作。其二是借鑒外國開放小區管理模式，實現監控系統全方位覆蓋，將安保工作交由轄區警察負責。上述建議僅為初步構想，是否可行仍待進一步驗證且需要在制度和法律上出臺相應的配套措施。

2.切實依法補償。明確打開封閉社區要堅持以保護公共利益為前提，同時尊重小區業主自治權。在封閉小區內的道路被國家征收、征用時，國家必須嚴格依照現有法律規定給予其足額補償，以切實保障小區業主的合法權益。

3.轉變業主固有觀念。對于小區共有部分，各業主不可能單獨地而是與其他業主共同“使用”小區道路等公用設施。打開封閉小區是對封閉小區內公用部分使用權的開放而非剝奪產權，業主并不因此喪失對道路、綠地的使用權、支配權。根據《物權法》第72條第一款，業主共有權這一權利本身伴隨著不得拋棄的義務。面對日益高漲的物業管理費，政府打開封閉小區反而給予業主是否放棄義務的選擇權。政府因打開封閉小區而給業主造成損失的當然也會給予其相應的賠償或者補償，因此，業主的經濟利益也并未因“拆圍墻”而受到實質損害。從這個角度看，“拆圍墻”利人利己。

[1]吳限.大連率先叫停“封閉小區”[N].遼寧日報，2004-4-2.

[2]季懷才.行政補償構成要件研究[M].北京：法律出版社，2006：40.

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陳文閣(1991-)，女，漢族，河南商丘人，天津師范大學法學院，民商法學專業碩士研究生。