從物權(quán)法角度分析打開封閉小區(qū)的可行性

陳文閣

天津師范大學(xué)法學(xué)院，天津 300387

?

從物權(quán)法角度分析打開封閉小區(qū)的可行性

陳文閣

天津師范大學(xué)法學(xué)院，天津 300387

已經(jīng)建成的小區(qū)，根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定非常明確，小區(qū)內(nèi)道路、空地屬于業(yè)主共有。如果要打開封閉小區(qū)，只能走征收、然后補償?shù)耐緩剑瑥亩鴮崿F(xiàn)使用權(quán)的移轉(zhuǎn)，這在《物權(quán)法》上幾乎是唯一的途徑。本文簡單討論了打開封閉小區(qū)受阻的原因以及解決措施。

物權(quán)法；封閉小區(qū)；可行性

一、封閉小區(qū)的界定及問題的提出

所謂封閉式小區(qū)，是指小區(qū)通過采取一定的方式人為地阻斷小區(qū)與外界的聯(lián)系。且不論封閉的程度如何，封閉小區(qū)大都處于一個圍合的狀態(tài)且有明確邊界，封閉小區(qū)的形成與中國自古以來強調(diào)安全、私密、歸屬感的居住習(xí)慣密切相關(guān)。

根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》(以下簡稱《物權(quán)法》)第四條、第七十條、第七十三條，小區(qū)業(yè)主對小區(qū)建筑物的共有部分的共有權(quán)無疑是正當?shù)模魏稳硕疾坏秒S意侵犯，在無正當理由的情況下，國家當然也應(yīng)該受此法律的約束。而中央下發(fā)的《中共中央國務(wù)院關(guān)于進一步加強城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》(下簡稱《意見》)指出：新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)；已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，實現(xiàn)內(nèi)部道路公共化。這一政策似乎與《物權(quán)法》平等保護物權(quán)的基本精神相悖離的。一部分人據(jù)此認為打開封閉小區(qū)必然損害小區(qū)業(yè)主利益，是對公眾私權(quán)的踐踏。

二、不同情形下封閉小區(qū)的打開方式

(一)強制性打開封閉小區(qū)。包括：1.因占用公共道路而打開。《物權(quán)法》第七十三條：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。該道路用地分為兩種，即專用道路用地和非專用的城市規(guī)劃道路用地。前者小區(qū)業(yè)主已經(jīng)分攤了土地費用，屬于業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)，其存在是正當?shù)摹?yīng)受法律保護的。但后者因小區(qū)業(yè)主在購買房屋時并沒有分攤，其性質(zhì)仍是城鎮(zhèn)公共道路，不屬于業(yè)主共有。因此對于后者，政府有權(quán)隨時要求打開且無任何法律上的障礙。2.依公共利益而打開。依據(jù)《物權(quán)法》第四十二條的規(guī)定，小區(qū)業(yè)主的利益應(yīng)當讓步于社會公共利益。當社區(qū)的封閉牽涉或者影響到到社會公共利益時，國家有權(quán)依照法律規(guī)定強制打開封閉社區(qū)。對于打開封閉社區(qū)的原因，《意見》關(guān)于打開封閉小區(qū)的主要原因是通過改變交通路網(wǎng)布局進而緩解城市交通壓力。出于此目標而打開封閉小區(qū)明顯符合公共利益的要求，是正當?shù)摹⒈匾摹?/p>

(二)自主打開封閉小區(qū)，即小區(qū)業(yè)主依據(jù)《物權(quán)法》第七十條、第七十六條通過決議自愿拆除小區(qū)圍墻，實現(xiàn)資源社會共享。小區(qū)業(yè)主有處置建筑物區(qū)分所有權(quán)的自由，有權(quán)自主決定打開封閉小區(qū)，這是值得倡導(dǎo)和鼓勵的。

三、打開封閉小區(qū)可行性受阻的原因及處理

(一)打開封閉小區(qū)可行性受阻的原因

第一，安全及環(huán)境問題。一旦破墻，整個舊有的安防體系就全面崩潰，再造安防體系的費用也是非常巨大的。封閉小區(qū)一旦打開，社區(qū)管理體系勢必發(fā)生改變，小區(qū)業(yè)主的人身和財產(chǎn)安全難以得到切實保障。沒了圍墻和門禁，小區(qū)內(nèi)部道路上自由穿行的車輛、行人將會增多，從而導(dǎo)致噪音擾民問題。

第二，補償措施不到位。據(jù)《物權(quán)法》第四十二條，國家征收、征用他人不動產(chǎn)的要給予權(quán)利人相應(yīng)的補償，而且補償必須依照法定程序和數(shù)額進行。即公民為了社會公益作出了特別犧牲，國家應(yīng)當予以公正補償，以恢復(fù)社會正義和公平。但是，在實踐中已經(jīng)出現(xiàn)了不少征收補償方面的糾紛使得權(quán)利人對政府的信任感大打折扣。業(yè)主們對政府在打開封閉小區(qū)過程中依法補償?shù)男判慕抵恋凸龋蚨辉概浜稀?/p>

第三，綠地和道路的產(chǎn)權(quán)問題。根據(jù)《物權(quán)法》第七十條、第七十一條，小區(qū)業(yè)主對小區(qū)內(nèi)的道路、綠地享有排他使用權(quán)。而打開封閉社區(qū)會損害這一權(quán)利其實質(zhì)是對原使用權(quán)的一種限制和負擔(dān)。業(yè)主在購房時對社區(qū)內(nèi)道路、綠地或其他公共資源已經(jīng)進行了分攤的，若該封閉小區(qū)被國家通過征收、征用等手段強行打開，這無疑是對業(yè)主產(chǎn)權(quán)的踐踏。

(二)打開封閉社區(qū)的促進措施

1.建立健全社區(qū)安全保障機制。打開封閉小區(qū)之后，小區(qū)的在安保方面有

以下兩種方式可供考慮：其一是小區(qū)物業(yè)公司派專人負責(zé)各棟樓的安全巡視工作。其二是借鑒外國開放小區(qū)管理模式，實現(xiàn)監(jiān)控系統(tǒng)全方位覆蓋，將安保工作交由轄區(qū)警察負責(zé)。上述建議僅為初步構(gòu)想，是否可行仍待進一步驗證且需要在制度和法律上出臺相應(yīng)的配套措施。

2.切實依法補償。明確打開封閉社區(qū)要堅持以保護公共利益為前提，同時尊重小區(qū)業(yè)主自治權(quán)。在封閉小區(qū)內(nèi)的道路被國家征收、征用時，國家必須嚴格依照現(xiàn)有法律規(guī)定給予其足額補償，以切實保障小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益。

3.轉(zhuǎn)變業(yè)主固有觀念。對于小區(qū)共有部分，各業(yè)主不可能單獨地而是與其他業(yè)主共同“使用”小區(qū)道路等公用設(shè)施。打開封閉小區(qū)是對封閉小區(qū)內(nèi)公用部分使用權(quán)的開放而非剝奪產(chǎn)權(quán)，業(yè)主并不因此喪失對道路、綠地的使用權(quán)、支配權(quán)。根據(jù)《物權(quán)法》第72條第一款，業(yè)主共有權(quán)這一權(quán)利本身伴隨著不得拋棄的義務(wù)。面對日益高漲的物業(yè)管理費，政府打開封閉小區(qū)反而給予業(yè)主是否放棄義務(wù)的選擇權(quán)。政府因打開封閉小區(qū)而給業(yè)主造成損失的當然也會給予其相應(yīng)的賠償或者補償，因此，業(yè)主的經(jīng)濟利益也并未因“拆圍墻”而受到實質(zhì)損害。從這個角度看，“拆圍墻”利人利己。

[1]吳限.大連率先叫停“封閉小區(qū)”[N].遼寧日報，2004-4-2.

[2]季懷才.行政補償構(gòu)成要件研究[M].北京：法律出版社，2006：40.

D

A

陳文閣(1991-)，女，漢族，河南商丘人，天津師范大學(xué)法學(xué)院，民商法學(xué)專業(yè)碩士研究生。