住宅小區停車位權屬問題及立法建議

李慧玲

鄭州財經學院，河南　鄭州　450049

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住宅小區停車位權屬問題及立法建議

李慧玲

鄭州財經學院，河南鄭州450049

近年來我國生活水平的提高，交通越來越發達，私家車已經成為普通家庭的“代步工具”。停車難已成為生活中的一個棘手問題，亂停亂放也已經司空見慣，給小區業主出行帶來了諸多不便。同時小區車位歸屬權糾紛也屢見不鮮，解決小區停車問題也成了備受人們關注的社會問題和法律問題。本文通過對停車難現狀分析，就怎樣解決目前存在的停車難問題提出了幾點建議，希望能為解決現實糾紛提供思路

停車位；現狀；問題；所有權

一、車位的定義和分類

對于車位的定義，采用我國學者的通說“所謂車位，是指在住宅小區內設置的，以停放機動車輛為目的的開放式空間的場所?！敝饕幸幌聨追N：

(一)地面車位

地面停車位是指直接設置在小區道路兩邊閑置地表，用劃線分割方式明顯標明界限的停車位。地面車位建造成本較小，空間開闊，利用率高，可以供不特定多人使用，一般充分利用樓間距、小區道路兩側等空閑地面劃定。大概分為地面規劃停車位和利用業主共有道路或者其他共有面積停車位。

(二)地下車位

地下停車位有人防地下停車位和非人防地下停車位兩種。人防地下停車位是指在和平時期用于停車的依法建成的人防工程。非人防地下停車位是指開發商建成的地下停放車輛的空間。

(三)架空層車位

架空層車位是指將建筑物地面上第一層架空而形成的停車位，首層架空較為常見。

二、我國住宅小區停車位權屬的立法現狀及存在的問題

(一)住宅小區停車位權屬的立法現狀

《物權法》頒布之前，停車位糾紛主要依據《民法通則》中的有關條款及相關司法解釋，并沒有專門關于小區停車位的相關規定。2007年10月1日《物權法》正式頒布施行后，關于住宅小區停車位的權屬糾紛案件更是不斷涌現，《物權法》用了建筑物區分所有權這個概念，明晰了小區業主所享有的權利及其范圍，并對小區內停車位做了專門規定，對解決小區停車位糾紛提供了法律依據。《物權法》第七十條明確規定小區業主對專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有權同時擁有成員權。第七十四條第一款明確指出小區內部的車位應當首先滿足小區內部業主的需要。當然允許開發商和小區業主通過協商方式約定小區停車位的歸屬。第三款也明確指出如果是小區內共有的道路或者閑置場地建設的停車位，為本小區業主共有。

最高院于2009年3月23日頒布，2009年10月1日實施的《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，對小區停車位的歸屬也做了解釋，主要體現在第五條和第六條中。“解釋”的第五條指出開發商通過出售、出租等方式處分本小區內停車位給業主的，應當符合物權法第七十四條第一款“應當首先滿足業主的需要”?！敖忉尅钡牡诹鶙l也指出在小區內規劃用于停放車輛的車位之外，利用業主共有道路或者閑置場地增設的車位，應當認定為本小區業主共有的車位。司法解釋細化了物權法的法條含義，更有利于指導司法實踐。

從實踐中有關案件的審理來看，全國各地法院在小區內停車位權屬糾紛案件審理的過程中，《物權法》與相關司法解釋并根據各地的地方性規定，三者相互配合，還是能較好處理各地糾紛的。

需要指出的是《物權法》并沒有對小區停車位的權屬做出統一劃分，而是分情況做出了不同規定的，車位的權屬大致分為約定確定和根據法律確定，這也是住宅小區停車位糾紛產生的根源之一。

現實生活中，各小區物業對全體業主共有車位的管理也各不相同，有免費停車先到先停的，有出租停車位給部分業主的，故此糾紛不斷。最高院的司法解釋對小區停車位的規定較少也比較粗糙，需要更詳細的規定相配合指導實踐。

對此，對于小區停車位權屬，北京、上海、南京等很多大城市已出臺了較為詳細的地方性規定，這些規定結合本地具體情況做了更為詳盡的補充，從某種程度上彌補了物權法、司法解釋等一些上位法的粗糙規定，更有利于解決車位權屬糾紛。但這些只是各個地方的一些規定，并沒有上升到法律層次，因而還不能在全國范圍內起到統一的指導作用，這就直接導致同一類型的小區停車位案件在不同的地方法院審理，會出現不同的判決結果。因此，小區內停車位的歸屬問題也是我國物權領域內亟待明晰和解決的問題，也是我國法律層面需要進一步修改、完善并應全面、細致規定的地方。

(二)小區車位權屬面臨的問題

1.法律權屬定位模糊

權屬不清是停車位權屬糾紛產生的主要原因。我國現行法律用的是建筑物區分所有權這個定義，把小區業主區分所有權拓展到了整個小區，現行法律已經難以調整小區停車位的權屬爭議。從實際情況看，居住在同一小區內的業主對停車位的歸屬，看法也不太一樣，主要分為以下兩種情況：有的業主認為小區停車位應當由全體業主共有，全體業主共同享有使用權；有的業主則認為，業主可以通過高價可以購買停車位的所有權。

2.數量較少，不能滿足實際需要

就目前實際情況來看，近幾年各小區車位奇缺，即便是小區內所有車位提供給業主使用，還是存在大部分業主沒有可供使用的車位的情況，更別說一戶一位了。小區內部空間十分有限，通過增加地面停車位來解決停車位不足問題不可能現實。但是，如果讓車輛隨意占道停放，不積極采取有效措施，不僅會給車主帶來不便，可能還會因經常占用消防通道，給小區業主帶來極大安全隱患，同時也會影響其到他業主的正常生活。

3.停車位價位過高

目前，就全國來看，不管是上海、南京等一線城市，還是二、三線城市，天價停車位都屢見不鮮。近日鄭州上街區亞星江南小鎮，年車位租賃價格調整至400元/月，而2009年入住時車位費為40元/月，7年間足足漲了10倍!激起了數千名小區業主的強烈抗議。

4.開發商銷售車位存在問題

目前有關住宅小區停車位登記制度的規定還不完善，小區停車位也沒有權屬登記，作為不動產的停車位，不能以登記的方式予以公示，因此處于權屬不明的狀態。開發商與業主常常通過轉讓使用權或長期租賃等方式進行交易，或者業主與開發商通過協商購買車位的所有權，但是不管是哪種情況業主實際都得不到車位的所有權，得到的只是車位使用權。根據物權法的有關規定，使用權僅僅是所有權的四項權能之一，使用權不是一項獨立的物權。

三、對小區停車位權屬立法建議

(一)明確小區停車位的法律權屬

我國物權法就業主和開發商對于停車位是所有權或使用權規定不清晰，停車位屬于建筑物專有部分之外，全體業主所共有的部分，物權法應當明確業主和開發商之間如果沒有約定或者約定不明的情況下，車位歸全體業主共有。開發商保留停車位的所有權的應在合同中注明，并且有義務告知業主，并負有責任證明停車位不屬于業主所有，如果開發商未在合同中注明或者不能證明其保留了停車位的所有權時，應推定歸全體業主共有，歸全體業主共有的車位的使用權由全體業主進行約定。近日，網上熱議的南京鐘鼓樓區法院審理的全國首例車庫之爭得生效判決，給我們提供了很好的參考。

(二)共有與專有相結合

隨著經濟的快速發展，私家車越來越普遍，硬性要求開發商建設一定數量的停車位，長期來看是比較明智的做法。我國法律應強制開發商建設一定比例的停車位的歸全體業主共有，同時，鼓勵開發商建設一部分歸開發商所有的停車位。要明確的是，只有開發商達到了法定數量停車位要求，才能建設專有停車位。立法也要明確禁止開發商不修建小區共有停車位卻獨立開發停車位進行營利活動。這種方式最大的優點是吸引開發商積極建設停車位，滿足小區業主停車需求。對于停車位的強制數量，政府可依據本地區的發展和各地段居住人群的情況等確定，并以法律的方式規定下來，為解決問題提供法律依據。

(三)完善車位登記制度

不動產登記制度不完善，也是小區停車位權屬糾紛產生的原因之一。完善不動產登記制度對物權進行公示，目的在于維護交易安全、降低權屬糾紛。完善不動產登記，統一不動產登記簿，目的在于明確物權權屬，相關人員可以通過提交相關證明查閱本小區的登記資料，了解小區基本建設情況，例如：小區建筑物的土地面積，共用面積，車位的面積等，業主也能了解本小區資源的分配狀況，便于業主正確處理車位問題，從而達到整體的和諧，保障整個交易過程的安全。

(四)政府適當干預

小區停車位是必不可少的土地資源，土地資源本就短缺，如果嚴格遵守意思自治原則政府不加干預，勢必會造成開發商利用占有土地的優勢盤剝業主，使業主利益遭受損害。因此國家需要強制力適時的予以適當干預，如：政府為滿足小區業主基本的停車需求，可以根據本地現在和未來發展需要，規定小區停車位的建設標準和建設數量；另外，政府還應對小區停車位的價格進行適當干預，保護小區業主的利益。當開發商定的停車位價格過高時，允許小區業主通過合法途徑進行價格評估協商解決，如果不能協商解決，小區業主還可以向當地人民法院提起法律訴訟，通過司法途徑解決，避免“天價”停車位再現。

隨著社會的發展，小區停車位權屬問題會影響到幾乎每個人的利益，有關部門應當引起重視。其中最重要的一點還是要在立法上的加強，健全停車位權屬制度，理清住宅小區停車位權屬使社會和諧發展。

[1]韓秀貞.論小區的停車位權屬[D].華東政法大學碩士論文，2013.

[2]張順博.住宅小區停車位權屬探究[D].吉林大學碩士論文，2013.

[3]彭辰.住宅小區車位車位法律問題研究[D].煙臺大學碩士學位論文，2013.

[4]<中華人民共和國物權法>第七十條、第七十四條，2007.10.

[5]王飛.物權法視野下小區停車位權屬制度的完善[J].河套學院學報，2013.3.

D923.2

A

2095-4379-(2016)28-0080-02

李慧玲(1984-)，女，漢族，河南鄭州人，本科，鄭州財經學院，講師，研究方向：民商法學、經濟法學。