淺析《物權法》關于“自動續期”的實踐問題

徐康鴻

遼寧工程技術大學，遼寧　阜新　123000

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淺析《物權法》關于“自動續期”的實踐問題

徐康鴻

遼寧工程技術大學，遼寧阜新123000

根據我國《物權法》規定，我國居住用地使用權的最高期限是70年，土地使用權期間屆滿后，土地收歸國有，但地上建筑物仍屬于業主所有。本文以文獻調查為基本方法，對《物權法》中關于“自動續期”的問題做了深入分析，并且提出相應的解決措施。

自動續期；住宅性用地使用權；政治原因

一、建設用地使用權

(一)含義

建設用地使用權是我國物權法所規定的重要的用益物權之一。我國《物權法》第135條明確規定：“建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施。

(二)特征

第一：客體特殊性①。建設用地使用權是指存在于國有土地之上的用益物權。另外，我國《物權法》151條規定：“集體所有的土地作為建設用地的，應當依照土地管理法等法律規定辦理。”第二：有償性。建設用地使用權的使用是有償的。根據《物權法》第137條相關規定可知：建設用地使用權的取得主要有出讓和劃撥兩種形式。其中，對于建設用地使用權的出讓，當事人必須在出讓合同中約定出讓金等費用及其支付方式。第三：期限性。建設用地使用權的使用是有固定期限的。我國在實行國有土地使用制度改革之后，廢止了國民無限期使用國有土地的做法，對國民的土地使用權期限做出了嚴格的限制。

二、關于住宅性建設用地使用權到期如何處理的研究現狀

(一)關于“自動續期”

最初《物權法》草案所規定的住宅性建設用地使用權期間是70年。全國人大在對這一草案公開征求意見時，全國人民卻一致地認為：全國人民用他們一生的血汗錢換來一套住房，理應對房子享有永久的權利。但是《物權法》卻將國民對土地使用權的期限限制到70年。鑒于此事事關社會秩序的穩定性，最終的《物權法》文件進而明確規定：住宅建設用地使用權到期后，自動續期。

楊立新教授認為：2007年頒布的《物權法》沒有規定住宅性建設用地使用權自動續期的條件，因此，就應理解為無條件續期。再者，為維護廣大人民群眾的切身利益，維持和平穩定的社會秩序。“自動續期”應當理解為：不需要業主申請即可無條件續期。

筆者認為：既然法律未明確規定“自動續期”是否應當繳納出讓金，那就應該按照法理的原則區進行分析。自動續期應當實行有償制度，然而，繳納出讓金的標準并不是市場價格，而是應當按照各地方制定的土地基準地價②。

另外，還可以根據當地的實際學習情況，購置一些農民需求量較大的科學技術以及國家農業政策書籍，幫助農民及時了解最先進的農業生產技術和國家對于農業的最新扶持政策，從而促進農民及時調整生產和經營方式，更好的為實現農業現代化服務，提高農民科技教育中心管理工作質量。

(二)關于不同出讓期之間如何協調的研究現狀

楊立新教授認為：由于歷史原因，住宅建設用地使用權期限未達到70年最大期間的應當延續至70年，之后才可以按照現行法律規定執行。當然，在上訴那種情況之下，鑒于社會發展的現實原因，例如通貨膨脹等，為保持擁有房屋不同出讓期業主之間的公平性，維護國家和政府的利益。原業主應當補交出讓金差價。

筆者認為：考慮到改革開放初期，我國當時特殊的法律法規與政策，應當特別尊重契約雙方立約時的真實意思表示，進行具體問題具體分析。而絕對不能不加考慮地執行法律規定。

三、對上訴問題的原因分析

(一)歷史原因

在上個世紀實行計劃經濟的時代，我國對城市土地實行的是單一行政劃撥制度。這種制度徹底否認了我國土地的商品屬性，從而使我國的土地完全退出流通領域。在這種制度之下，我國城鎮土地實質上實行的是無償、無流動、無限期使用的土地制度。

隨著改革開放的進行，我國經濟體制改革不斷深入的發展。因此，我國在1982年憲法當中明確確立了城鎮土地歸國家所有，公民實行有償居住的模式。

(二)法律原因

1.立法權限

依據我國目前的法律體系，對我國土地使用權期限以及有關費用的有關規定主要體現在三部法律中。1986年的《土地管理法》；1995年的《城市房地產管理法》；2007年的《物權法》。然而，這三部法律卻沒有對住宅性建設用地使用權的期限作出明確的規定。對使用期限作出規定的只是1990年國務院頒布的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》。

筆者認為：關于住宅性建設用地使用權期限問題

事關公民的基本權利問題，不能只局限于民法領域，否則就會忽視憲法的存在。

2.立法沖突

從法律角度來講，2007年頒布的《物權法》之效力要大于1995年頒布的《城市房地產管理法》的效力。但是在具體的實行過程中，由于具體執行法律的國務院被《城市房地產管理法》授權立法，這樣便導致國務院過多的將舊法的規定適用于具體事務，從而忽略了新法的優先效力。

(三)政治原因

1.權利與權力

如何解決住宅建設用地使用權期間屆滿的實質問題就是政府與民眾之間的利益分配關系。

人民群眾的利益總是具體的，而國家和政府的利益卻總是抽象的。因此，在現實生活中社會契約理論并非如宣傳的那么完美。由于中央政府擁有全國更多可支配的資源，中央政府更愿藏富于民、讓利于民；相對地，由于中國地域差距問題，有些地方政府卻無法掌握足夠的資源來發展本地區的經濟，由于各種現實性問題，很多地方政府做的更多的卻是與民爭利。

2.權力與權力

(1)中央與地方。多數情況下，并不是中央的政策不好，而是由于地域差異、生活水平等現實問題，地方政府并不能完全貫徹落實中央的良好國策。

就拿“自動續費”問題來說：中央立法規定住宅建設用地使用權到期后自動續期的目的是維護人民的基本利益。與此同時，中央考慮到中國全國各地實際情況千差萬別，土地出讓金收與不收、收多少應當由各地省級人大根據本地實際情況說了算，不能全由中央決定。而正是由于中央給予地方相當程度的“自治權力”，才會出現上訴所說的地方政府“與民爭利”的情況。

(2)立法權與行政權。依據憲法至上的原理，涉及到全體公民基本權利——居住權的住宅性建設用地使用權原本應由代表公民意志的全國人大進行立法規范，作為一部國務院頒布的暫行條例無權對作為公民基本財產權的土地使用權做出期限規定。事關公民基本權利限制等專屬性立法，必須由全國人大及其常委會進行立法規定，不得由行政機關代為規定。

四、關于住宅性建設用地使用權到期如何處理的構想

(一)《物權法》第149條關于“自動續期”的規定確立的應當是公民對該項物權的永久性權利。

對于中國人而言，土地才是真正的恒產。目前，基于我國實行的土地公有制度，若想解決人民群眾的恒心問題，就應將人民群眾的住宅性建設用地使用權成為永久性的權利。因為，只有永久性的權利才能夠使我國居民對自己的住宅有恒心，對國家的制度有信心。

基于這一觀點，我認為，《物權法》第149條關于“自動續期”的規定就是為了確立公民對該項物權的永久性權利。

(二)這種理論上的自動續期在現實中應當進行有償辦理。因為，如果到期自動且無償續期，這與中國現今基本經濟制度——土地公有制，是相沖突的。

但是，鑒于最近十年中國經濟發展所帶來的區域性貧富差距。如果讓中國公民為經濟發展所帶來的經濟泡沫買單會激化社會矛盾，影響社會秩序。因此，實行有償辦理絕不能以市場價格的標準。筆者認為：進行有償辦理應當以1982年之前基于住宅土地權屬業主所有的情況下，業主向政府繳納的稅金為標準。

(三)土地出讓期不足70年最高期限的不應當延續至70年。究其其中原因：首先，不足70年的住宅性建設用地使用權出讓期是2007年《物權法》頒布之前就已經存在事實。考慮到改革開放初期，我國當時的法律法規與政策，應當特別尊重契約雙方立約時的真實意思表示，而不能一味的強調《物權法》的原則或規則。

[注釋]

①佟柔.中國民法[M].北京：法律出版社，1990：27-28.

②王利明.物權法[M].北京：中國人民法學出版社，2015：214-216.

D923.2

A

2095-4379-(2016)28-0178-02

徐康鴻(1995-)，男，漢族，河南駐馬店人，遼寧工程技術大學，本科。