淺析如何將住宅土地使用權到期交納出讓金成為可能

謝凱伊

遼寧工程技術大學公共管理與法學院，遼寧　阜新　123099

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淺析如何將住宅土地使用權到期交納出讓金成為可能

謝凱伊

遼寧工程技術大學公共管理與法學院，遼寧阜新123099

2016年3月溫州市民王女士買了一套二手房，過戶的時候才發現房子的土地使用證只有20年，而且已經在3月4日過期了。當地政府工作人員稱：要拿到新的土地證，必須補交費用延長土地使用期限，初步估算，這筆續期費大約要30萬元，而這套房子總價才65.8萬元。雖然因為沒有明確的法律法規作依據而將此事擱置，但還是引發了社會各界的廣泛關注，本質在于這觸及了中國越來越緊迫的“土地期滿如何續期”問題。針對此問題筆者將從法律權威、標準明確完善法律三個方面闡述將住宅土地使用權到期交納出讓金成為可能。

法律權威；標準明確；完善法律

一、引言

針對溫州首批土地房地產土地到期的問題，當地基層和香港有不同的解決辦法。基層國土部門首先參照國有土地出讓的做法，由第三方評估機構評估土地價格，根據單位地價或折算出樓面地價，算出總的土地出讓金，重新簽訂國有土地使用權出讓合同。香港《基本法》規定，新出讓土地的期限一般為50年，土地使用權到期后，沒有續期權利的土地經政府同意可再續期50年，無須繳納一次性地價，每年只需繳納應課差餉租值3%的年租金即可。[1]而筆者認為最好的解決辦法是：住宅土地使用權到期需要交納出讓金，但是是在將所有住宅土地使用權統一變更為70年后到期再交。

二、交納土地出讓金體現了法律的權威

根據憲法第十條規定：城市的土地屬于國家所有[2]。由此可知，如果住宅土地使用權到期我們無償地續期并且一直無償地占有土地那就是變相的將土地歸自己所有，這明顯是有違憲法的同時根據憲法第八十九條第三款之規定，國務院在1990年5月19日發布的城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例第八條之規定：土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。根據第十二條和第四十一條之規定，土地使用權期滿，土地使用者可以申請續期，應當依照本條例第二章的規定重新簽訂合同，支付土地使用出讓金，并辦理登記[3]。這三項法律概括總結起來就是說明：土地使用者使用土地是有期限的，最高期限為70年，合同到期可以續期但需要交納出讓金。

三、制定出確定的出讓金交納金額的法律

土地使用權只有20年的，應該無償續期到70年。我們債權法合同約定互負債務沒有約定期限的可以隨時履行債務或者行使債權，但一定要給對方一定的準備時間。那么國家在制定新的法律或者出臺某項新的政策的時候也要給人民一個緩沖。因為就溫州國土部門初步排查，到2017年溫州將有600多套住房面臨土地使用權到期的問題。如果是初始的買主也還情有可原，可是如果是剛剛買房子的使用者由于物價上漲本身就是高于初始價格買的房子，可是到了2017年還要再交出讓金那么不就是高價買了一輛馬上報廢的二手車嗎？而且，住宅土地使用權都統一到70年，也便于國家管理，在計算問題上不會出現爭議。不會因為各地不同的規定而產生地方分歧。即，當土地使用權到期，使用者可以到土地登記管理部門直接簽訂新的出讓合同，并且交納再使用70年的出讓金。同時，該使用者有優先選擇權，可以選擇續期或者不續期。如果選擇續期，國家等有關部門不允許強迫其不續期。

四、明確土地出讓金交納的標準

筆者支持的交納標準是這樣的：當房子的土地使用權到期時，再次交納土地出讓金的數額是參照前五年的平均基礎地價計算，不論房子是否轉讓。如果這期間存在異議可以自行找有資質的土地估價機構進行評估但是費用由使用者承擔。如果一幢低層住宅有14戶業主(完全入住，未完全入住的剩余房戶由開發商代替交納)，那么他們可以平均承擔該住宅使用土地的全部出讓金。現以北京為例，如果北京某地區近五年平均地價為每平方米1萬元，且一幢樓占地200平方米，共14戶業主那么每人僅需要交納近15萬的土地出讓金。這種方式交納土地出讓金的原因是：1.使用者使用的是土地，自己買的房子自己已經擁有所有權，按房屋面積計算土地出讓金顯失公平。2.樓盤開發者也會在開放樓房時更加謹慎，使樓房的質量等一些方面更盡善盡美，這樣樓房才會被更多的賣出去，否則如果樓房賣不出去，那么該幢樓占地的使用金將由樓盤開發者承擔。當然如果因為一些不可抗力或者不能完全避免的事由導致樓房賣不出去，政府也可以給予一定補貼，但是絕不可能不交。這樣也有利于其他用途的土地比如耕林草地的面積不會被樓盤開發者無節制的占用開發樓盤賺取利益。

五、結語

通過本文，我們明確了土地使用權到期續期需要交納出讓金的范圍和交納方法；筆者對國家日后出臺相關法律也是非常期待。關于本論題僅是我的個人觀點，可能還有不足，歡迎大家批評指正。

[1]溫州土地續期引發輿論[N].南方日報，2016-4-25.

[2]<中華人民共和國憲法>，1982.

[3]國務院.中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例[Z].1990.5.

D922.3；D923.2

A

2095-4379-(2016)28-0210-01

謝凱伊(1995-)，女，漢族，遼寧阜新人，遼寧工程技術大學公共管理與法學院，本科，研究方向：民商法。