房屋借名登記合同所有權問題淺析

張建華

大連大學經濟管理學院，遼寧　大連　116622

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房屋借名登記合同所有權問題淺析

張建華

大連大學經濟管理學院，遼寧大連116622

借名登記合同是無名合同，應類推適用委托合同的法律規定。如果合同沒有違反法律禁止規定和公序良俗的規定，則借名登記合同是有效的。借名登記合同房屋的所有權原則上應該由實際出資購買房屋的人享有。如果出名人將房屋出賣給第三人的，除出名人和第三人惡意串通之外，合同有效，第三人將取得房屋的所有權。

借名登記；所有權；善意取得

一、案情簡介

原告楊女士，美籍華人，年近五旬。來上海期間結識自己的戀人小周。被告小周，已經年過二十。原被告兩人相識后一見如故，并確立了戀愛關系。為保持這種戀愛關系并共同生活，楊女士出資購買了位于上海市某小區某物業作為其第二套房。因為上海購房政策對外籍人士購房有限制，外籍人士只能購買一套房屋，故新買的第二套房屋登記在被告小周一人名下。

原告楊女士因工作在美國，故常年居住美國，休假期間回滬和被告小周共同生活。幾年過去后，因兩地分居，兩人感情破裂，在分割系爭房屋時發生爭議，原告楊女士遂訴至上海普陀法院，請求確認其為房屋的所有權人，被告小周遷出系爭房屋。而被告小周答辯其為系爭房屋的房屋登記所有人，系爭房屋為原被告共有。

法院經過調查及法庭辯論，判決認為，所系爭房屋為原被告共同選址、共同簽訂買賣合同等行為，表明系爭房屋是原、被告雙方有共同購買意思標示；但原告楊女士是系爭房屋的實際出資人，房屋登記雖然在被告小周一人名下，但被告小周并未實際出資；據此法院判決系爭房屋歸原告所有。

此案即為典型的房屋借名登記案件，類似的案件在生活中屢有發生，如何確定真正所有權人，在業界有不同的看法。本文以案例為線索，結合相關法律理論，談談筆者之粗淺之見。

二、房屋借名登記的效力

房屋借名登記是指房屋的實際所有權人因某種原因不能或不便于以自己的名義購買房屋，進而與他人協商，在保留所有權的前提下，將房屋登記在他人名下，由他人取得該房屋法律上的物權。上述法律關系中，事實所有權人是真正掏錢購房的人，也就是借名人；法律上的所有權人指的是借名字供他人使用的人，也就是出名人。

房屋借名登記合同的法律效力。目前我國合同法中對房屋借名登記合同尚無明確規定，因此該類合同應屬于無名合同。關于該類合同的效力，實踐中主要存在無效論、有效論及效力區別說三種觀點。筆者同意效力區別說，一方面，如果當事人通過房屋借名登記合同借名購買的是一般房屋且不存在違反法律、法規等法律規定的無效情形，則該房屋借名登記合同應當被認定為有效合同；另一方面，如果房屋借名登記合同借名購買的是經濟適用房、農村集體房屋等特殊房屋，則因合同存在故意規避法律、法規等導致合同無效的相關情形，該合同便不應具有法律效力。

三、房屋借名登記合同生效情況下權屬爭議的處理

房屋借名登記合同生效情況下權屬發生爭議，應如何處理？房屋借名登記合同有效的情況下，事實物權人與法律物權人就同一房屋的權屬發生爭議時，其處理方式因是否涉及第三人而不同。

在借名登記合同所涉及的房屋不涉及第三人的情況下，當事實物權人與法律物權人產生沖突時，法律注重客觀事實，如果事實物權人能夠舉證證明法律物權人并未實際享有物權，則應優先保護事實物權人的合法權益，事實物權可以對抗法律物權并最終實現事實物權與法律物權的統一。

在上述案例中，原告楊女士作為房屋實際出資人是事實物權人，雖然其行為有規避上海購房政策之嫌，但并沒有違反法律禁止性規定，則該房屋借名登記合同應當被認定為有效合同，只要能夠證明被告小周并未實際出資，又未構成贈與，即可排除被告小周的房屋所有權。所以法院做出了有利于原告楊女士的判決。

在借名登記合同所涉及的房屋涉及第三人的情況下，如果第三人不構成善意取得，事實物權人的合法權益仍應得到優先保護，但如果第三人構成善意取得，則第三人因信賴物權登記這一公示行為進行交易所產生的權益應優先保護，事實物權人的事實物權隨之消滅。此種情形下，事實物權人可以依據具體情況向法律物權人主張侵權或違約責任，進而維護其權益。在上述案例中，由于沒有涉及第三人的買賣房屋問題，法院的處理相對更為簡單一些。

綜上所述，借名登記合同是無名合同，在沒有違反法律禁止規定和公序良俗的情況下，借名登記合同是有效的。至于借名登記合同房屋所有權的歸屬的確定，原則上應該由實際出資購買房屋的人享有。如果出名人將房屋出賣給第三人的，除出名人和第三人惡意串通之外，合同有效，第三人將取得房屋的所有權。

[1]王利明，楊立新，王軼，程瀟.民法學(第四版)[M].北京：法律出版社，2015.

[2]陳華彬.物權法(第五版)[M].北京：法律出版社，2015.

D923.2；D923.6

A

2095-4379-(2016)28-0227-01

張建華(1963-)，女，漢族，遼寧大連人，碩士，大連大學經濟管理學院，副教授，研究方向：國際經濟法。