清代北京房產市場研究的最新力作

倪玉平

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·學術評價·

清代北京房產市場研究的最新力作

倪玉平

鄧亦兵先生新著《清代前期北京房產市場研究》(天津古籍出版社2014年版)，系陳支平教授主編的《中國社會經濟史研究叢書》之一種，全書共計31萬字，對清代前期北京房產市場諸層面問題，做了系統、深入的綜合研究，這在學術界尚屬首次。

一

鄧先生長期從事清代前期商品流通史研究，近些年來圍繞清代前期政府在商品流通中的作用問題，發表了系列成果，學術積累深厚。僅據筆者的粗略統計，就有《政府職能在商品流通中的作用》(《北京社會科學》1999年第3期)、《對清代前期政府作用的幾點看法》(《“政府與經濟發展——中國經濟發展史上的政府職能與作用”國際研討會論文集》，2007年7月)、《清代前期北京房產交易中的問題》(《首都師范大學學報》2012年第4期)、《清代前期京城房產交易》(《中國社會經濟史研究》2013年第3期)和《清代前期政府與京城房產市場》(《清華大學學報》2014年第2期)等文章刊出。這些先期發表的成果，在學術界取得了良好的反響，并為本書的寫作奠定了堅實的基礎。

全書除前言、附錄和征引文獻外，正文共計八章。第一章概要介紹清代前期的房屋狀況，作者通過大量檔案附帶的房屋設計圖紙，形象說明了房屋的結構、面積等細節，并指出“清代前期北京城市居民投資房產是一個消費習慣”。第二章為內外城住房分治，分析清代前期北京城的住房雙軌制情況，內城旗人的住房是國有制，而外城商品房是私有制，即住房雙軌制，這也是理解清代北京房產市場格局的基礎，后文諸凡房屋交易、房價變化、相關價格、政府作用等的論述，無不由此特點衍生而出。第三章、第四章為房屋維護(包括受災房與出租房的維護)，作者亦是通過翔實的檔案材料，提供了當時諸多典型案例來加以佐證。第五章為房屋交易，指出清政府的房產交易政策多變，用行政方法解決市場問題，存在著很大的缺陷。第六章為房價變化趨勢，詳細分析了內城和外城房價長時段的變化趨勢，認為內城房產市場為市場交換與非市場交換并存的二元結構，而外城房產價格主要由供求關系決定。第七章為其他相關價格，包括租價、房地基價、建房工料價格和建房成本等，其結論亦暗合了上一章的分析。第八章為政府作用，具體考察了政府與制度、市場、管理、交易、價格、人口、住房的關系，最終作者得出結論，清代前期房產市場價格運行有兩個特征：形成房產市場交換與非交換并存的二元結構；外城房產“受供求關系的影響”價格“上下波動”。總之，清代北京住房市場的雙軌制，雖然鞏固了清政府的統治，但卻阻礙了市場經濟的正常發展。

全書寫作沿襲了鄧先生數十年來研究的一貫特色，即注重檔案，史料扎實，羅列詳盡，言必有據。契約是房產交易的成交合同，是民間文獻的重要代表，其價值不言而喻，全書大量征引了清代前期北京房產相關的契約，尤其是藏于中國社會科學院近代史研究所圖書館的大量未刊清代房契。檔案方面，該書對中國第一歷史檔案館館藏《軍機處錄副奏折》和內務府全宗中的《內務府奏案》征引最為詳盡，其中《內務府奏案》為內務府大臣進呈皇帝的奏折、奏片及底稿或抄件，經批回后存貯于廣儲司的文件，近8萬件，是第一手的珍貴資料，作者亦做了極為詳盡的搜集。正是由于有了這些扎實的第一手史料基礎，全書的立論才顯得格外有說服力。同樣正是由于有了堅實的史料基礎，導致該書在解釋活賣、絕賣、鋪底買賣、典房與典房找價等問題時，就可以通過列舉實例、對比論證，將枯澀的理論名詞演繹的栩栩如生。

作者通過詳細考證，進一步豐富了諸多歷史細節，并糾正了一些舊說、陳見。例如，傳統觀點認為，清軍進入北京城之后，“盡數圈占”內城房間。但是，作者經過研究，得出了“他們沒有‘盡數圈占’內城房間，因為還有旗人‘與被圈房屋之人同居’，況且若八旗圈占了內城所有房屋，也就不存在原住民外遷南城了。”(見該書第33頁)相信這一研究成果，將會對于重寫清初北京城的歷史，有重要的參考價值。同時，在作者的考證下，我們發現了這樣一個有趣的現象，即政府干預與市場經濟并行的情況下，出現了房價與房租價格負相關的現象。作者發現了這一情況，并通過分析內城外城房屋的房地基價格、建筑材料價格、勞動力價格等經濟因素后，推測該現象的出現“可能與非經濟因素對租價影響有關”(第196頁)。作者進而通過對這一現象產生與消失的分析，得出了政府行政控制能力減弱與市場經濟作用增強的結論。

圖文并茂是本書又一大優點。以圖證史是中國傳統學術研究的優良傳統。作者對本書所研究的范圍有明確的闡釋，并配有多種圖樣。相較于文字，圖片、表格更具有直觀簡練、信息量大的特點，可以起到文字難以比擬的作用。作者在分析北京房屋狀況時，就通過8幅房屋設計圖紙，生動展現了清代北京房屋的建筑結構，較之用文字敘述專業的建筑學術語要簡練很多，使得很復雜、專業的建筑專用名詞躍然紙上，活靈活現。第六章在分析房價變化趨勢時，又采用大量圖表，直觀反映出清代前期內城、外城的房價變化趨勢，勾勒出歷史脈絡，增強了前后的對比性，給人一目了然之感。

附錄內容也十分詳盡，作者通過列舉了順、康、雍、乾、嘉、道六帝在位時期的外城賣住房資料摘要，以及這些時間出現的內城買住房資料與典房資料，得出清代前期政府對市場的管理“改典為賣，是不得已而為之”這一結論；通過列舉了官員被罰入官房間情況以及官員受賞賜房屋情況，清晰地展示了政府對房產市場的控制情況；通過列舉建筑價格、商用房、關廂鋪面房等房屋的相關資料，有力地佐證了該書的最終結論。另外，附錄影印了11幅“錢鑑先生惠贈自家房契”的照片，資料時間由光緒六年到民國十九年，縱跨整個清末民初，且為其首次發表，重要意義不言而喻，其中包括滿漢文合璧的房契，尤為珍貴，不僅使讀者得以領略房契的真實面目，更增加了本書的可讀性。

附表主要為作者在研究過程中對原始資料特別是契約、檔案的梳理和歸納，為正文提供了堅實的數據支持。全書351頁，而附錄達132頁，約占38%的篇幅，可見資料整理之功力。這也將會是日后學術界進一步研究的基礎。

此外，作者尤為重視前人的研究成果以及寫作細節。如在分析清代前期北京房產市場的主要購買因素時，針對“投資”與“投機”的問題，作者就曾專門請教了南開大學經濟系的趙津教授，以時間為標志，舉例說明了清代前期房屋交易過程中的投機行為。在細節方面，作者更是事無巨細，一絲不茍，如在實際進行數據統計時，作者充分考慮到了當時的社會現實，既考慮到了銀本位體制下白銀作為貴金屬的純度問題，又考慮到了白銀作為一般等價物與銅錢之間的兌換比率問題(第147頁)，從而得出了更加真實可靠的結論。

二

該書還有以下幾點鮮明的貢獻。

其一是拓展了傳統史學研究的領域。

傳統的歷史學研究，大致集中在政治史、經濟史、軍事史等領域，隨著社會生活史的興起，研究領域有了新的延伸，但很快又向兩個方向發展，或是集中于吃喝拉撒等瑣屑細節，或是集中于區域社會史、宗族史、歷史人類學等研究。如何進一步拓展研究空間，仁者見仁，智者見智。鄧先生另辟蹊徑，將研究視角投放到房子上，別開生面。通過研究與百姓日常生活息息相關的房產市場、經濟走勢、與政府的互動關系、日常維護、抗震救災等諸多面相，呈現出一幅清代前期北京城日常生活的整體畫卷。這一研究，對經濟史、社會生活史、價格史、市場史的研究，將會起到有益的推動作用。

作者廣泛選用資料，從民間和政府兩個角度共同探討清代前期北京房產市場問題，在史料來源選擇上有廣泛的多樣性。作者不僅大量使用官方記載和時人筆記，還別出心裁地使用了不同時期曾到訪中國的韓國使節的見聞，如金昌業的《老稼齋燕行日記》、李押的《聞見雜記》等，頗具異域風情的描述，給讀者以耳目一新之感。

其二是對經濟學理論的熟練運用。

從清代前期房產的發展脈絡來看，市場在價格機制的條件下配置住房資源，實行商品住房制度并不能完全適合，因為當時京城擁有近百萬人口，總會有一些無房戶，所以市場資源配置只能起到基礎作用，還需要政府在其間發揮特定的作用，如控制人口、出租新房，或解決各級官兵的住處，或為不同經濟收入的人群和外來人口解決居住場所。該書從經濟學角度，利用大量民間房契和政府檔案，詳細探討政府在房產市場中的作用，是歷史學與經濟學相結合的產物。

本書采用了經濟學的研究視角，但卻沒有生搬硬套經濟學理論。盡管作者熟知經濟學理論，對書中涉及的種種經濟現象均娓娓道來，分析得鞭辟入里，但卻并未削足適履地套用。譬如作者在前言部分所總結的本書九大觀點中，就蘊含著許多經濟學原理，作者認為清代前期北京居民投資房產是一個消費習慣，并在后文指出了這種需求偏好的邊際效應，作者并未生硬的直接敘述理論，而是將理論雜糅在實例中，使之更符合當時的社會背景。另一方面，作者重點考察了住房的所有制問題、房屋交易問題、房價變化趨勢問題及其他相關價格問題。所有上述問題之中，尤以所有制問題和政府與市場關系問題最為重要。對于內城住房政府起主導作用，而外城住房市場起主導作用的原因，作者一針見血地指出核心是所有制問題。該書認為，內城主要是國有制，必然為政府主導分配；外城主要是私有制，必然以市場為導向，追逐利潤。國有制的分配方式歸根結底是違背市場經濟規律的，它既阻礙市場經濟發展，又受到市場經濟的誘惑，不斷侵蝕自身的基礎，最終逐漸演化為私有制。

針對傳統學術界關于“康熙蕭條”、“嘉道中衰”、“道光蕭條”等觀點，作者亦給出了自己的全新解釋。通過分析清代前期北京城房產交易的價格趨勢，作者認為，直到嘉慶、道光時期，“北京外城市場上的高房價和高度繁榮的商業，則與此相反，不見蕭條、中落”(第207頁)。究其原因，正是由于清政府在北京推行雙軌制度，嚴重扭曲了北京城房產市場的經濟規律。但這種變化，無疑又會加深學術界對于以上定性概念的進一步思考。

其三是理論聯系實際。

學術研究與現實關懷并不是一句空話。安居才能樂業，房子是人類生活的重要基礎。清代房產是當時人們消費的主要商品，京城居民存儲資金的方法不多，“投資渠道過于狹窄，買房還是最好的資產保值增值辦法，所以投資房產已經是居民的消費習慣。”(第9頁)直到今天，房地產業仍然是國民經濟支柱產業之一，在我們的社會生活中具有舉足輕重的地位。目前北京等各大城市的“高房價”更是困擾著大量人群，甚至成為影響社會穩定的一項因素，國務院也頻發對房地產政策的調控，力圖使房地產業更加平穩健康地運行發展。隱藏在這些現象背后的實質，無非是政府——市場關系及所有制問題。而通過該書的研究，我們可以發現，這些問題不是今天才開始出現，而是早在清代就已經存在了。該書認為，在清代北京，內城主要是住房國有制，政府行政命令起主要作用；外城主要是私有制，市場調節起主要作用；住房雙軌制一方面受到市場經濟的沖擊和侵蝕，另一方面又對市場經濟的正常發展起阻礙和限制作用。這一有關政府與市場關系的研究，自然可以為今天社會主義市場經濟體制的發展提供有益的歷史借鑒。

在書中第二章第一節第二部分，作者描寫了政府對官員購房的一些要求與條例，并列述了五條禁止條例(第41頁)，其中，“禁止‘一人名下，認買二三所’”、“禁止有人未扣完俸餉購買之房，就私行將房屋典賣，‘或竟拆毀變賣磚瓦木料者’”等規定，竟與時下的某些政策不謀而合，值得深思。在研究過程中，作者還發現，清代房產交易中存在著諸多問題，諸如陰陽合同、造假房契抵押借款等，針對這些情況，清政府又并未設立正式牙行(中介機構)，更沒有正式登記的官房牙(經紀人)，這種不規范的私房牙、說合人存在，說明清代政府對房產市場管理滯后，跟不上變化的形勢。總結這些經驗，對于現今的房地產市場調控，有著積極的作用。

另一方面，鄧書還肯定了清政府在城市規劃方面所做的努力。她認為，清政府為了保護北京歷史風貌，從保持街道、胡同寬窄的角度，提出了整治沿街房屋建筑、以肅觀瞻的指導思想。尤其應該指出的是，“清政府對京城部分主要街道兩旁占道的建章建筑，先購買，后拆除重建，并且將拆下的舊建筑材料，用于新房建設，同時，允許鋪戶搭棚經營，付給搭棚工本費，仍舊收取租金”(第11頁)，這種處理城市化建設與歷史文物古跡保護的手段與方式，值得學習和借鑒。

三

毫無疑問，不可能存在十全十美的著作，本書自然也存在著一些遺憾。

盡管作者搜集史料可謂不遺余力，但仍有部分重要史料因為各種主客觀原因不能利用，這不得不說是一個遺憾。作者強調“清代前期政府首創北京住房雙軌制”，顯然是因為滿洲因素起了重要作用，內城主要供八旗官兵及家屬居住，外城主要供漢族原住民居住。如果能夠從滿洲因素出發做一些考察，或許還可以能夠作為對“新清史”的一種回應與補充。

文章征引了大量的史料，方便了日后的進一步研究，但有些地方可適當加以分析，某些內容也可以通過表格的方式加以處理，以眉清目秀。目錄編排方面，亦應該將圖示放在大綱之后，而不是每章每節中間，導致直接沖淡了主題，讓讀者讀起來不是很清晰。

熟悉鄧先生的人都知道，鄧先生曾經患過重病，退休之后卻仍然堅持學術研究，而且成果斐然。早在2008年，鄧先生《清代前期關稅制度研究》(燕山出版社2008年版)一書出版，受到學界的廣泛推崇，堪稱清代關稅研究的經典之作。一年后，鄧先生推出《清代前期商品流通研究》(天津古籍出版社2009年版)論文集，收集作者關于清代前期商品流通方面最具代表性論文22篇，全面反映了鄧先生數十年來學術研究的心得。而這本最新的《清代前期北京房產市場研究》，又開創了清代前期北京房產市場研究的全新局面。可以說，鄧先生既創造了生命的奇跡，又創造了學術研究的奇跡。

我們期待著鄧先生另一本新著的問世！

責任編輯：方英

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倪玉平(1975-)，男，湖北漢川人，清華大學人文學院歷史系教授。