要在“房子財富”的迷途中知返

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要在“房子財富”的迷途中知返

看懂了房價漲跌的背后現象，就不難理解目前樓市表現出的“一邊干旱，一邊水災”的現狀了。面對這樣的現狀我們又該如何應對呢？

中國樓市現罕見天文異象

近期，有兩類房地產方面的新聞報道比較熱，一是房地產政策頻出，比如首套房貸首付比例降至二成，再如契稅與二手房營業稅優惠等。二是少數城市房價加速上漲，深圳自不必說，上海、北京、南京、蘇州也無法淡定了。

上海虹口區一新盤近日推出新房，一天內就被搶光，銷售額高達36億元。而有關上海二手房市場，房東跳價、毀約現象層出不窮。如果說一線城市房價強勢，人們已經見怪不怪，那么作為二線城市的南京、蘇州部分板塊房價一年大漲五六成，當地人都看不懂了。

在分析人士看來，中國樓市正在上演罕見天文異象：多地大旱，急需落雨；而少數地區正在遭遇水災。更奇特的是，政府在旱區采取了人工降雨措施，但雨卻落到澇區。

眾所周知，去年11月以來中央提出要打一場房地產去庫存的殲滅戰，而庫存壓力較大的地區，也正是天氣干燥、土地干裂的地區，最嚴重的是“三北”：東北、華北和西北；其次是西南和中部。

而房屋庫存壓力較小的地區，主要分布在東部地區的長三角、珠三角，這里氣候溫潤，在這兩個板塊的核心城市，則大雨不止，初現澇災，以深圳為核心，包括鄰近的東莞、珠海、惠州、中山等市的部分地區；以上海為中心，包括蘇州和南京。

值得關注的是，政府對此采取了差異化的調控政策，分類指導，因城施策。從2014年二季度開始，在多數城市取消限購限貸限外的時候，很多政策文本中，明確不包括一線城市。部分房貸和稅收優惠新政，也不包括一線城市。

但是，持續兩年、頻頻放松政策之后，“三北”和西南地區、三四線城市的庫存壓力仍然很大，市場依然供大于求，多數城市房價仍然在下跌，廣大中小房企仍在苦苦掙扎，甚至老板跑路現象仍在持續。真可謂：政府積極實施人工降雨，但是“干打雷，不下雨”。

樓市土壤肥沃的上述幾個東部城市，卻大雨瓢潑。統計局70城房價指數表明：2015年12月同比一年之前，深圳房價大漲近47.5%、上海上漲18.2%，排名前兩位；而包頭和銀川皆下跌3.7%，排名最后。

另外，需要提示一點：房價指數的波幅小于實際市價。從目前的情況來看，相比一年之前，深圳房價平均上漲八成左右，而且是全市普漲；上海主城區上漲四成左右，但郊區，尤其是遠郊只上漲一成左右。而包頭和銀川的很多樓盤仍在繼續降價促銷，而且成交量并未放大。

西邊打雷東邊雨，道是無情卻有情。從樓市基本面分析，樓市旱災地區，經濟不振（尤其是東北和西北），人口流出，土地不稀缺，住宅庫存大，供大于求，房價連續幾年不漲。樓市澇災地區，則正相反，經濟穩健、人口流入，土地稀缺，庫存較小，供不應求，房價上漲明顯。

雖然澇區的利好政策并不多，但存在三種“下雨機制”。

其一，連續降息降準，寬松的貨幣政策并不分地區，資金逐利，如水流動，在樓市領域，全國資金更愿意流進一線城市，而非三四線地區。

其二，在當前經濟與樓市形勢下，房價小漲，可以靠自住需求。但若想如深圳那樣大漲，主要還得靠投資需求，或者自住與投資兼顧的復合需求，只有非自住需求，才會加大資金杠桿，才會剛剛500萬買進，轉手就以550萬掛牌出售。而三北地區、三四線城市，投資需求很少。

其三，在少數強勢城市，在房價加速上漲的過程中，如同不斷加熱的一鍋油。此時貨幣面和政策面一旦有什么新的寬松政策出來，比如降息、比如減稅，如同一滴水掉進鍋里，立即油花四濺。即便是新政不包括一線城市，也會激起市場情緒的浪花。這是一種典型的資產價格上漲過程中的“正反饋”與“自我激勵”機制。

如何避免房產泡沫破滅

面對上述的樓市現狀，我們又有哪些對策呢？

對此，有分析指出，目前中國一二線城市根本不需要去庫存，而且也沒那么多庫存。所以，對一線和部分二線城市房地產政策放得過松是很不合適的，這會加快推高房價，中國房地產行業有出現泡沫破裂的風險。我們的目標是去三四線城市的庫存，如今目標不但未達成，反倒促成了一線城市房價的火爆，這對宏觀經濟來說有害而無利。

所以，我們需要做如下調整：

一、微調房產政策。對一線二線城市和三四線城市要區別對待，要控制一線二線城市房價的過快上漲，避免房產泡沫破滅。同時，要推動三四線城市降價賣房，加快推進購買力與房價的對接。

二、推動城市群建設，構建大城市帶動小城市體系。應該推動城市群建設，加快大城市和周邊小城市的互聯互通，通過這種互聯互通形成大城市帶動小城市的格局，通過大城市的需求帶動小城市的經濟增長從而增加中小城市的機會，通過城市集群的建設推動社會分工的細化，如此即可由點帶面，推動經濟增長，帶動房產的去庫存化。

三、推動農業改革，引導農民進城。我國農業需要進行改革，需要由包產到戶的小農業生產向集中資源的工業化農業生產快速推進，只有這樣才能從土地上解放農民，才能將解放出來的農民投入到更高產值的工業化、消費化、服務化的社會大生產之中。如果不能理順農村的生產力和生產關系，農民長期困在土地上，不但人均產值低，更為重要的是影響城市化進程，會抑制中國經濟發展。因此，農業改革與引導農民進城相輔相成，應同時推動。

四、加快推動中小城市的配套服務建設。中小城市為什么機會少？一方面是人口少，另一方面是配套不夠，農民到城市就無法生活了，他們怎么可能會選擇到城市呢？所以，如何進行微觀的配套吸引更多農民進城發展，對三四線城市的經濟來說至關重要。在這方面，需要開辟一些新思維，需要政府根據自己的情況進行一些規劃和統籌。

五、三四線城市應大力推動人才引進。競爭歸根結底是人的競爭，三四線城市相比一二線城市對人才的吸引力是非常有限的，所以高級別人才都向一二線城市流動而去。三四線城市應該在吸引人才方面下些功夫，應該通過一些優惠政策刺激更多人才向三四線城市流動。

這些都理順了，那么樓市去庫存和可持續發展才會形成合力與接力，才能可持續地推動經濟發展。

房子的財富象征作用被放大了

其實，面對目前一線城市樓市現狀，房價“跌一跌”已是社會各界的共識。但是，仍有一些人希望“房價繼續上漲，政策的不要”，特別是擁有房產的人。原因很簡單，他們都希望自己的資產性收入蹭蹭地往上躥，還有人在攢錢買第二套、第三套。甚至有人希望有幾套房子出租，自己不用工作了。

2015年，坊間最盛傳的一句話是，“去年不買房，白干20年”。確實也是，但凡在2014年到2015年年初（“3·30”新政前）買房的，不到一年時間賺取一兩百萬是再稀疏平常不過的了，也再沒有比這個更具有財富示范效應的了，而且這個財富來的如此輕松。于是，深圳目前中產人群中普遍彌漫著一種“短期暴富”的濃重氛圍，而且還是要輕松實現“暴富”。

事實上，對于財富的追求無可厚非，只要沒有犯法。再說了，早在10年前，國家就鼓勵居民要獲得資產性收入。

目前，不僅城市居民把房子作為財富的最佳代表，農村居民也是如此。如今農村成家立業，房子、車子、票子（彩禮）是新“三大件”，其中房子排在了首位。為子女能在城市扎根，一向以保守示人的農民，不惜集祖孫三代之力，甚至借高利貸買房。

但是，作為有著5000年歷史的勤勞中國，全民把房子作為財富而去拼命地追求的盛況，怎么看怎么變扭。特別是，作為社會中堅力量的中產群體，將房子作為財富的主要載體，并去瘋狂地追求，對于全社會如何認識財富、創造財富，甚至整個國家和社會如何發展和進步，其影響和沖擊實在太大了！

買了房的人，看似有了資產性收入，未來或許不用那么起早貪黑、賣力工作賺錢給自己未來更好的生活、養老而積蓄了。但是，為此很多人犧牲了爺爺奶奶的養老金、父母的退休金、自己追求更好生活的現金流，甚至賣掉老家祖屋，存錢買房的人也是如此。

因此，在時下，房子作為最大財富象征的作用被空前強化時，其作為“家”的屬性開始淡化了。現在提起某某要買房子，多數人的第一反映就是成為有產者，為此而投向羨慕的眼光，但當事人或許因為不得不考慮買房的錢從哪來、每個月要還多少房貸、每月工資要怎么掐著手指花而愁眉不展，或許不會因為有了一個家，有了一個遮風擋雨的居所而感到幸福多少。

試想，沒有草根層面千千萬萬這些人的闖勁、努力和進取，整個國家的實體經濟怎么發展呢？整個社會的財富和技術進步從哪里來呢？

當前，各地掀起了轟轟烈烈的樓市“去庫存”運動，房地產對于投資、對于經濟的影響毫無疑問是非常大的，穩定樓市也是必要的，但有的地方將“賣房子”作為唯一目的，背離國家新型城鎮化的宗旨，是否忽略了房子是老百姓的家這一屬性呢？

對于房子，在財富的迷途中要知返了。

（《中國青年報》2016.03.03、《華夏時報》2016.02.18、《新京報》2016.02.25等）