房地產金融風險與信貸支持策略分析

肖涵天

成都石室中學北湖校區，四川　成都　610052

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房地產金融風險與信貸支持策略分析

肖涵天

成都石室中學北湖校區，四川成都610052

本文根據往年的房地產信貸政策，結合相關理論基礎，檢驗分析了信貸規模和房地產金融風險的規律，總結出了房地產信貸規模和房價之間的緊密關系，得出：合理的掌控信貸規模是確保房地產市場長期穩定發展、防范房地產金融風險的主要措施，并提出了控制信貸支持、治理房地產金融風險需要考慮的因素。

信貸支持；房地產金融風險；研究

房地產的發展與金融信貸息息相關，自從1998年我國城鎮住房貨幣化分配制度改革之后，城鎮住房建設速度加快，房地產也開始成為經濟發展的主要動力，以信貸消費、住房開發為主體的房地產金融市場成為了商業銀行的重要業務，信貸業務得到了有效地擴展，規模也日益擴大，這對于促進國家經濟發展、解決民生問題、拉動內需起到了一定的作用。但是，房地產金融的發展在近年來也體現出了一些突出的問題，給房地產金融業務造成了風險。

一、房地產信貸存在的問題

(一)房地產信貸安全意識不足

一直以來，金融行業內外競爭就異常地激烈，尤其是近年來房地產信貸的崛起使得同行業間的利潤空間受到擠壓，房地產貸款，特別是個人住房貸款這種優質的資產受到各個銀行的青睞，各個銀行之間為了爭取更多的市場份額，紛紛推出了一系列的政策。在房地產信貸過程中，更加重視利潤，而忽視風險，在管理方面一般都是死板硬套，缺少對宏觀經濟運轉、房地產行業形勢、行業運作特點、相關行業生產規模、相關政策以及金融機構所處環境的詳細分析和研究；而且也沒有重視防范經濟周期、市場環境、資金鏈運轉、居民生活狀況等預期變化可能給房地產信貸業務帶來的不良影響。近年來銀監會的通報顯示，各個商業銀行不良貸款比例逐年下降，致使商業銀行更加忽視這一塊，將精力放置在了其他的領域。

(二)對信貸規模控制的認識有偏差

我國商業銀行在對房地產的信貸支持上，主要關注的是房地產信貸的增長速率，把房地產信貸余額的增長速率作為調控目標。這存在兩方面的不足：首先，部分商業銀行沒有完全認識房地產信貸的運營模式，給銀行的正常經營帶來了一定的影響，從2009年起，我國房地產信貸余額已經逐年攀升，這種信貸規模所支持的房屋單價已經超出了普通老百姓的支付能力。其次，由于信貸管理模式不夠完善，房地產信貸統計和實際信貸存在一定的差距。不少專家學者通過調查研究發現，目前我國房地產信貸規模和發達國家相比較，還處于一個落后的狀態，綜合競爭力不足。從信貸風險的方面來看，房地產信貸規模需要與老百姓的支付能力相吻合，才能夠促進房地產業的繁榮，但是，目前過高的房屋單價高出了老百姓的支付能力，既會影響未來的房屋購買力，也造成了現階段GDP的虛高，為房地產信貸風險埋下伏筆。

二、對房地產金融風險防范與管理的幾點思考

(一)強調房地產業的民生屬性

房地產行業具有資金流量大、高利潤、風險高、較強產業聯性等特點，是在工業化、城市化和現代化中孕育而生的獨立產業，也是國民經濟的重要組成部分，房地產業的發展促進了工業化、城市化和現代化的發展的步伐，己經成為目前社會經濟大系統中重要的有機組成成分。我國經濟在最近十幾年來的高速發展和房地產業的快速發展緊密相關，并且它與其它行業有較高的聯動性，其牽連50多個行業，所以在一定程度上成為經濟增長的重要推動力，被稱之為支柱產業而得到了飛速的發展。但是，關于房地產的發展，需要認識到幾個深層次的問題，即在經濟的運行中存在一定的周期，過分強調房地產業發展和對經濟的帶頭作用，容易使房地產帶來的經濟效應成為泡沫；當經濟處于下行周期時，房地產經濟的下滑速度會比整體經濟的下滑速度要快的多，對消費者的打擊和對經濟增長的沖擊也遠遠高于其他產業。以房地產業促進或刺激經濟的發展首先是帶動了房地產業的非理性發展，這種發展模式也是一種極端的非理性選擇。

(二)嚴格控制信貸規模、優化信貸結構

要降低房地產金融的風險，需要合理控制信貸規模，在關鍵時刻需要對房地產信貸規模運用限額管理制度。我國在2010年10月份實施了差別化的信貸政策和限購令以后，信貸規模不斷收緊，房地產經濟增長速度和原來相比明顯放慢，但絕對規模還是呈現增長的趨勢。現在的房地產信貸規模較大，其持續增長容易導致房價增長從而帶來信用風險；且房地產信貸絕大多數部分都集中在商業銀行，貸存期限出現差錯會導致流動性風險。房地產信貸結構的改善也是控制房價、緩解房地產市場供需矛盾、預防房地產信貸風險產生的有效措施。

(三)健全我國的資本市場

在下一階段，應該大力發展我國的企業債市場。應大力發展我國債券市場，鼓勵房地產企業通過發債來融資，把債券風險的承擔和價值體現交由市場機制自主、自發、公開地自調節。還應該引導房地產上市公司多進行可轉債融資，在降低投資者風險的條件下解決房地產企業的融資需求。

三、結語

房地產業中的金融風險主要來源于三個環節：購房者環節、房地產開發企業環節和為房地產業提供貸款的金融機構環節。在這三個環節中，購房者是最終支付來源，開發企業是房地產業資金循環的中心環節，金融機構環節是整個房地產業金融風險的最終承擔者。要解決房地產金融風險問題，需要采用多管齊下的解決措施。

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F832.4；F293.3

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