房地產業的稅費負擔及其負效應分析

趙海燕

（黑龍江八一農墾大學會計學院，黑龍江 大慶 163319）

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房地產業的稅費負擔及其負效應分析

趙海燕

（黑龍江八一農墾大學會計學院，黑龍江 大慶 163319）

基于房地產業在國民經濟發展中的重要地位，從分析其稅費負擔入手，在闡述房地產業稅費構成的基礎上，界定其稅費負擔的含義，并據此分析過重的稅費負擔帶來的負面效應。分析表明房地產業的稅費負擔過重造成房價居高不下，民眾福利受挫；官員尋租現象普遍，極易滋生腐??；稅收風險加大，加大征稅成本。由此建議地方政府在為房地產業減輕負擔和加強監管方面要出臺有力舉措，以減輕稅費負擔過重所帶來的負面影響。

房地產業；十稅一費；稅費負擔率；官員尋租；稅收風險

2014年以來，隨著樓市的低迷，我國房地產業的運營成本不斷上行，整體發展舉步維艱。尤其是三線城市的房地產企業，面臨著自身無力解決的兩大難題：一是由于國家連續出臺的調控政策抑制了房地產的私人投資需求而產生大量房屋剩余；二是住房的剛性需求者仍感覺支付乏力的高額房價。面對此狀，很多剛性需求者保持觀望，期待著房地產商能進一步讓利銷售。然而，令房地產商苦不堪言的是房屋價格的降價空間實在有限。因為在房屋價格中，除了開發建設成本外，巨額的土地成本和繁重的稅費負擔占據了房價的絕大部分比重，當前的房價已經使開發商的利潤壓至最低，幾乎沒有下行的空間。不僅如此，沉重的稅費負擔還同時會引發一系列的其他問題，無論對房地產業還是經濟社會都會產生很大的負面影響。因此，在房地產市場低迷期，房地產企業沉重的稅費負擔應該引起地方政府的足夠重視并適時對政策做出調整。

一、房地產業稅費構成

房地產業的稅費，指從事房地產開發建設的企業向政府支付的各種稅收、行政事業性收費和取得土地的成本。因為各項行政事業性收費與稅收一樣都是政府強制征收的，土地成本是政府通過拍賣等方式從房地產企業取得的按規定期限支付使用出讓金，這些費用都是以政府為受讓對象，帶有很大程度的強制性和固定性，一同構成了房地產企業不可避免的負擔。

（一）房地產業稅收體系

我國現行房地產稅制的基本框架，是在1994年全面稅制改革后形成的，是目前我國稅制體系中涉及稅種最多的一個行業稅收體系。當前國家的18個稅種中有10個涉及到房地產業，分別是增值稅（2016年5月1日開始由營業稅改征）、城市維護建設稅、企業所得稅、個人所得稅、印花稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、房產稅和契稅，其中后5個稅種是僅針對房地產業征收。此外，還有一個具有稅收性質的收費，即教育費附加。所以，人們通常用“十稅一費”來概括房地產業的全部稅收。

房地產企業的生產經營活動過程可分為土地征用環節、交易環節和保有環節?！笆愐毁M”覆蓋到房地產業的每一個環節。在土地征用環節，即房地產開發商取得土地時會涉及到契稅和耕地占用稅；房地產交易環節會涉及增值稅、城市維護建設稅和教育費附加、企業所得稅、個人所得稅、土地增值稅和印花稅；房地產保有環節涉及房產稅和城鎮土地使用稅。這些稅種多為地方稅，當地政府擁有其稅收收入的征收權。

除此以外，房地產企業還要承擔從建筑企業轉嫁過來的間接稅，如建筑安裝的增值稅及附征的城市維護建設稅和教育費附加，這些稅種雖然是從建筑企業轉移過來的間接稅，但也是房地產企業向政府的稅收貢獻，加大了房地產企業的稅收成本。

（二）行政事業性收費

除以上所列的稅收外，房地產企業還需向政府繳納各種費用。由于房地產業投資巨大、生產周期長和開發過程復雜等特征，為加強對房地產的監管和約束，多數政府部門（包括規劃、建設、工商、郵政、水利、電力、環保、公安、城管等部門）都設有針對房地產的收費項目。這些政府性收費按性質可分為以下三類：一是項目性收費。具體包括為城市基礎設施建設籌資和公共配套設施建設籌資的收費，前者主要指城市基礎設施配套費、人防工程建設費、供水設施工程補償費、水電增容費、電網改造費等，后者主要指商業網點配套費、教育設施配套費等。二是管理費和手續費。主要包括規劃管理費、立項管理費、開發管理費、施工管理費、拆遷管理費、土地測量費、鑒證費、房地產租賃合同審核費等。這類費用雖單項收費額不高，但因收取部門多、收取范圍大，致使最終的收費總額也不容小覷。三是各種證件工本費。主要包括國有土地使用權證工本費、建設用地規劃許可證工本費、建設工程規劃許可證費等。據不完全統計，政府對房地產業的所有收費項目超過100種。雖然并非每一個房地產業企業都會囊括所有費用，但一般而言，一個房地產企業涉及的政府性收費都不少于20種。

（三）土地出讓金

土地是房地產企業從事生產經營活動必然依賴的自然資源。土地出讓金是國家作為土地所有者將其一定年限的國有土地使用權出讓給房地產企業，并向房地產企業收取的土地使用權價格。由于土地資源的國有性、有限性及房地產企業的競爭性，使房地產企業在取得土地時承擔著高額的土地使用成本。土地出讓通常采用招標掛方式。土地出讓時以工業用地、商業用地和住宅用地三種用途分別計價。從大慶看，三種用地中住宅用地成交量最大，近幾年一直占到全部用地的80%以上，價格從2011年開始就超過1000元/平方米，2013年的交易均價更是達到了1879.28元/平方米。

從以上房地產企業的稅費構成看，名目繁多的稅費和高額的土地成本，構成了房地產企業沉重的負擔。

二、房地產業稅費負擔分析

房地產企業的稅費負擔（簡稱“稅負”），指房地產企業作為納稅人對國家政府承擔的稅費負荷，通常用納稅人在一定時期向國家繳納的稅費與生產經營成果之間的比例關系來反映，這種對比關系稱為稅費負擔率?，F實中，由于對稅費范圍界定不同，計算房地產企業稅費負擔率指標有三種口徑：

本文分析房地產企業的稅費負擔，旨在反映房地產企業對政府的資金貢獻，因此采用大口徑稅費負擔率進行說明。學者研究發現，從全國平均水平來看，房地產業的大口徑稅費負擔率達到60%左右。據蘭德咨詢統計，房地產開發經營中涉及的“十稅一費”，約占房產銷售收入的13%～15%；各類行政事業性收費，約占房產銷售收入的8%～12%，各項稅費合計約占房價的20%～25%，個別三、四線城市甚至高于25%；土地出讓金占到房產銷售收入的40%。稅費和土地出讓金總額占銷售收入的比重超過60%。這一比重在國際上的平均值是20%，由此可見，我國房地產業地價及稅、費比重明顯過高。具體到某一個城市（鎮），還存在地方政府在稅費征收過程中的層層加碼，稅費比重更高得離譜。

從行業對比看，房地產業的稅費負擔在所有行業對比中一直穩居首位。中國社科院財經戰略研究院研究人員經過計算得出，2013年我國百元GDP平均稅負為21.09元，其中第三產業平均為24.06元，而作為第三產業的房地產業卻高達46.73%?？梢?，僅從稅收角度而言，房地產業的稅收負擔在行業中已遙遙領先。如果再加上名目繁多的各種行政事業性收費和政府出讓金，房地產業所承擔的稅費負擔在行業對比中更是獨占鰲頭?？梢姡瑹o論是稅費種類的規定，還是計稅金額的規定，沒有任何一個行業像房地產業這樣承擔著如此沉重的負擔，房地產企業承擔的稅費負擔已經遠遠超過其行業承受范圍。

不僅如此，我國房地產行業的稅費制度不完善，征收管理混亂，很多地方政府自行設置一些不合理的收費項目，稅費重復征收現象非常嚴重，進而不同程度地進一步加重了房地產企業的稅費負擔。

三、房地產業稅費負擔的負效應分析

房地產業是經濟關聯性極強的產業，在房地產市場低迷期，過于沉重的稅費負擔，不僅使房地產企業自身發展舉步維艱，而且還會因此產生一系列負面的傳導效應。

（一）稅負過高必然導致房價居高不下，民眾福利受挫，不利于社會穩定

過高的房地產稅費不僅影響著開發環節，甚至還波及到二級、三級市場。以商品房開發為例，各項稅費都會被計入房產的開發成本，最終轉嫁為消費者負擔的房價中，這將直接影響購房者的切身利益。較高的稅費迫使房價難以下調，繼而抑制了住房潛在需求的有效性轉化，不利于開拓商品房消費市場。一般而言，房屋價格由土地出讓金、拆遷補償、稅費支出、建筑安裝成本、利潤等項目構成。據調查得知，在近兩年房地產市場低迷期，三線城市的土地出讓金（包括拆遷補償）加上稅費支出都占到了房價的60%以上，建筑安裝成本占到房價的30%～35%，利潤不到10%。從價格上看，房地產商的獲利空間已經非常小了。在二級市場，由于大量的稅費存在，消費者反映商品房價格已超出他們的承受能力。在三級市場，二手房產交易過程中，除了正常的交易價格，買賣雙方還要負擔契稅、增值稅等約10.47%的稅費，而這些最終都會通過樓價直接或間接地轉嫁給買家，且以上測算還沒有考慮到銀行按揭及公證費用。當前房產市場增值困難，沉重的稅費負擔使得大多數房屋轉讓者即使加值10%轉讓依然會“入不敷出”，補償利息損失更是不可能。

從以上對房價構成的分析中可見，稅負過高必然導致房價過高。因此，即使在市場低迷期，房地產商也不會主動降價，因為降價就意味著面臨著虧損的風險。高房價，極大地侵蝕了消費者的利益，這種高價格如果超出普通民眾可承受的范圍太多時，就會增加社會不穩定因素，不利于和諧社會的建立。

（二）稅負過高加大了房地產業的尋租行為，使房地產業成為滋生腐敗的溫床

眾所周知，近些年我國房地產業尋租現象極為嚴重，由此導致的貪污腐敗案件觸目驚心，不可計數。房地產業之所以成為尋租的重災區，與其高額的土地成本和稅費負擔脫不了干系。

房地產企業對土地有著天然的依賴，擁有土地就相當于擁有了財富。然而高額的土地出讓價格極大地沖減著企業的利潤必然會引發開發商不規范運作的沖動，開發商在取得土地環節的尋租行為非常普遍?，F實中，根據政府提供土地方式的不同會產生不同的土地尋租行為，如果是協議出讓土地方式，供需雙方經常“暗箱”操作，政府部門以明顯不合理的價格將土地出讓給用地企業，從而獲取小于甚至等于其所尋租金費用的私下利益；如果是在招拍掛出讓土地方式下，尋租行為就更為隱蔽，作為尋租者的開發商會首先取得相關部門默許，然后與其他競爭者私下達成協議，以支付現金方式使對手退出，最后以較低的招標價獲得使用權。土地的政府壟斷性使地方政府部門成為尋租現象滋生和蔓延的“肥沃土壤”，房地產業已成為官員紛紛落馬的黑色領域。據不完全統計，近年來因以權謀私、貪污受賄而受到審查的政府官員中，涉及土地批租問題的占到一半以上。除土地以外，由于地方政府稅費政策不完善，在稅費上繳中也存在很大尋租空間，因稅費涉及的政府部門多，所以房地產領域尋租對象非常廣泛，各級政府、建設、規劃、房屋管理、土地管理、審計稅務等部門都會成為尋租對象。近期國家稅務總局調查了7省市的各種涉稅問題，發現近90%的問題涉及房地產業，這與房地產商和相關部門的尋租、設租活動是分不開的。此外，房地產業還面臨著一些根植于“集體尋租”行為的不合理收費現象，即有關部門通過更高級的合法形式來掩蓋不合理的尋租事實。這不僅提高了居民的購房成本，也加大了房地產業的成長負擔，從長遠來看會限制房地產業的健康發展。

站在尋租者個人的角度，尋租活動收益大于成本，是一種“正和的博弈”；但立于整個社會的位置，尋租活動卻是一種“負和的博弈”。從短期看，房地產尋租盤剝了消費者剩余；從長期看，尋租又可能將房地產推向“你發財、我發展、成本社會掏”的畸形增長模式。這種易發房地產泡沫的增長模式的破滅條件一旦成熟，必然會引起經濟下滑，進而沖擊整個社會的福利水平。

（三）稅負過高導致房地產業涉稅風險不斷加大，使征稅成本不斷提高，造成極大的資源浪費

涉稅風險是企業的涉稅行為因未能正確遵守稅收法規而導致企業未來利益的可能損失，主要包括企業未按照稅法規定承擔納稅義務而導致的現存或潛在的稅務處罰風險和因未主動利用稅法安排業務流程導致的應享受稅收利益的喪失。

過重的稅費負擔使房地產企業與地方政府之間的博弈從來沒有停止過。地方政府為了追求經濟目標和官員政績不斷通過土地出讓和稅費征收提高財政收入和GDP，而房地產企業為了降低成本提高企業利潤率也不斷在抵制稅費上做文章。因此，在房地產企業從事活動的每一個環節，都存在著涉稅風險。比如，在取得土地環節，企業通過虛增拆遷安置費的方式減少土地增值稅和企業所得稅的繳納；在交易環節，銷售未完工開發產品收到的“預收賬款”和收取購房定金及其他代收款項時不足額申報繳納營業稅；以房抵工程款、以房抵銀行貸款等未視同銷售申報繳納營業稅、企業所得稅和土地增值稅。

針對房地產業涉稅風險現狀，國家對于房地產業的稅務檢查也在不斷加大力度。查閱國家稅務總局專項年檢通知文件發現，在2002—2013年列示的年度專項檢查行業中，只有房地產業是連續12年均在榜列之中的。雖然每年的檢查側重點不同，如有的年份側重檢查房地產營業稅或所得稅等單項稅種，有的年份把所有涉稅種列為檢查對象，但是連續12年針對一個行業的檢查足以說明房地產業已被列為我國稅收征管的重點監查對象，所有這些，不可避免地加大了行政成本，造成了社會資源的不合理流失。

四、結論

稅收是國家重要的經濟調控手段，在房地產業發展的低迷期，地方政府運用稅收調節經濟時要考慮到房地產業的承受能力，順勢而為。作為政府而言，在房地產開發、交易、保有全鏈條上各個環節的稅收、收費和土地成本要適當做出讓步，給企業留有一定的利潤空間。同時，要加強對地方政府各部門稅費征收過程中不規范行為的監督和整治，幫助房地產行業順利轉入健康上行的發展軌道。

[1]李相國，劉俊彥,楊萬貴.淺談房地產市場平穩健康發展[J].會計之友，2011，（05）:10-12.

[2]蔣宇清.房地產開發企業稅費負擔調查——基于S市的案例[D].山東大學碩士學位論文，2015：23－30.

〔責任編輯：宋洪德〕

F810.42

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1002-2341（2016）06-0121-04

2016-10-04

趙海燕（1970-），女，教授，管理學博士，主要從事財政及稅收問題研究。