土地“撞限”怎么辦

文 老樹

土地“撞限”怎么辦

文 老樹

4月中旬，一條關于溫州部分住宅土地使用年限到期或即將到期，居民需要再繳納相當于房價三成的土地出讓金才能續期的消息，再次引發人們對土地使用權期限的討論。此消息也給廣大城鎮居民權利的保障與生活的安定帶來了隱憂。土地“撞限”怎么辦？購房者熱盼“定心丸”。

一石激起千層浪

2016年4月18日中國新聞網《“撞限房”期待盡快破“限”》稱，今年3月份，溫州市民王先生購買了一套市區的二手房，房屋建造于20世紀90年代，辦理房產過戶手續時，卻意外發現，原房東的土地使用證已于今年3月4日過期了。“現在房產過戶辦完了，契證過戶也辦完了，但土地使用證卡在里面，土地過不來了。”

王先生的遭遇并非個例，王女士也遇到了類似情況。2012年10月，王女士花了近百萬元在溫州市區橫河北新村買了一套二手房。今年王女士想賣掉這套房，置換一套更大點的房子，在買賣過程中，發現這套房子土地使用證上登載的使用年限已于今年3月4日到期。溫州市土地登記交易中心的答復是，溫州橫河北小區的房地產開發公司當初與國土部門簽訂的是20年的土地出讓合同，國土部門按照當時的價格和出讓年限，收取了20年的土地出讓金，因此這個小區的土地使用年限為20年。“王女士當初買房的時候，就好比她用高價買了輛快報廢的二手車。”當地國土部門的一位工作人員對王女士的遭遇深表同情，可是20年的土地權限一到期，她房屋的土地使用權在法律上就失效了。

4月19日新華社《住房土地使用權到期了該怎么辦？相關部門人士表示物權保護將不斷完善》文章提到，全國到底有多少地方正面臨與溫州類似的情況？中國社會科學院經濟所研究員汪麗娜說，目前，絕大部分地區住宅小區用地使用年限都是70年，但一些地方因為各種原因，確實存在低于70年的情況。記者調查發現，房屋土地實際使用年限低于相應土地最高年限標準的現象，溫州并非個案。目前，深圳、青島、重慶等地均出現類似土地使用年限不一的情況。

全國范圍內，此類房屋土地使用權年限不一的情況到底有多少？據有關部門介紹，土地出讓大多是各地自行組織實施，具有一定的靈活性，因此全國到底有多少住宅用地使用年限低于70年，目前沒有詳細數據，不過這種情況在全國并不少見。

兩部法律存沖突

2016年4月23日人民網《人民財評：土地使用權“續期”焦慮宜解不宜結》文章指出，改革開放初期，許多改革都是“摸著石頭過河”，城鎮土地使用制度改革也是如此。我國城市土地使用制度，曾經長期實行政府劃撥，不允許轉讓流動，極大地制約了改革開放與城市發展的進程。1987年,深圳敲響了從無償劃撥到有償使用的“第一槌”。1990年，國務院出臺的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》拉開了全國改革序幕，規定住宅用地使用年限上限70年。其時，包括溫州在內的一些地方為了推進工作，又在70年上限的基礎上，對土地進行了分檔、分價格出讓。此次溫州面臨續期的，正是當年劃分為20年限期檔的地。這是溫州此次續期事件的歷史背景，在改革初期，當時的法規并沒有過多涉及“到期后怎么辦”的問題。在相關經驗、法規不完善的環境中，溫州等地的探索也是根據當時地方經濟發展情況、土地使用情況而進行的。2007年頒布的《物權法》被看作是這一領域最為重要的立法，明確了私人對其合法的房屋享有所有權，標明“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”。但對于“自動續期”是否有償、繳納標準等問題，《物權法》并未給出詳細規定，也沒有出臺相關的法律解釋。

4月26日財新網文章《土地使用權續期需法律解釋避免政出多門》指出，雖然房屋是私人所有，受憲法關于“公民的合法的私有財產不受侵犯”的保護，但房屋之下的土地則屬于國家，也就是說，地上房屋的不動產權與土地的所有權不是一體的而是分離的。關于住宅建設用地使用權屆滿如何解決，在我國存在著兩部法律：一是全國人大常委會1994年制定并于2009年第二次修正的《城市房地產管理法》；二是2007年全國人大制定的《物權法》。《城市房地產管理法》第22條規定：“土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。經批準準予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。”《物權法》第149條規定：“住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期。”上述兩部法律的規定明確存在著沖突：第一，《城市房地產管理法》要求土地使用者在使用年限屆滿前一年應當提出“申請續期”，提前一年并申請續期是土地使用者繼續使用土地的法定義務；而《物權法》只是規定“自動續期”，未把“申請續期”作為公民的法定義務。第二，《城市房地產管理法》對于申請續期的批準增加了一個例外條件，這就是：“根據社會公共利益需要收回該幅土地的”可不予批準，根據第22條第二款，“未獲批準的，土地使用權由國家無償收回”；而《物權法》則無此例外規定。第三，《城市房地產管理法》第21條還增加了“提前收回”程序，即“國家對土地使用者依法取得的土地使用權，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據土地使用者使用土地的實際年限和開發土地的實際情況給予相應的補償”。《物權法》也無提前收回土地使用權的規定。

法律解釋待統一

2016年4月21日人民網《〈物權法〉起草者：土地使用權期限亟須統一法律解釋》文章稱，《物權法》起草者、全國人大常委會法工委原民法室主任姚紅介紹說，《物權法》規定“自動續期”是考慮到老百姓的利益，老百姓不用再去排隊辦手續，更加便民，也減輕了工作人員的負擔。有關使用年限到期續期要不要收費，她表示，“《物權法》立法時也提出這點，但當時大部分房屋都沒有到期，所以大家認為這個問題要隨著經濟發展再解決，當時并沒有明確規定。”

中國政法大學終身教授江平認為，自動續期一是說明期滿了以后，不能夠收回；二是不能夠再重新簽訂一個土地出讓合同；三是業主無需自己去申請。但是，自動續期沒有繳費怎么辦？江平提出，自動續期的含義就是沒有繳費的業主仍然有權居住，但是如果房屋要轉讓就要受到限制。因此，自動續期并不對業主民事權利造成影響，而是對民事流轉進行限制。對于自動續期并沒有明確有償或無償問題，江平稱，“在我看來，即使收費也應該是數量比較少的。”

對于自動續期，北京航空航天大學法學院教授龍衛球表示，在現行的法律框架內，有四種解決方案。第一種，自動續期，無需繳納土地使用費，期限是到房屋所有權終止為止，也就是到地上建筑物消失為止；第二種，自動續期，但需一次性繳納下一個期限的土地出讓金；第三種，自動續期，交費方式改成年金制，類似于稅制；第四種，自動續期，無需繳費，回到類似1982年之前城市宅基地所有權的狀態，將城市住房用地重新私有化。

5月3日人民網《城市住宅用地續期是否收費由全國人大決定》文章中，中國社會科學院學部委員、中國社會科學院法學研究所研究員梁慧星談到，《物權法》第一百四十九條關于住宅用地期滿自動續期的規定，立法機關的意思是：鑒于住宅用地使用權續期后是否支付土地使用費問題，關系廣大群眾切身利益，需要慎重對待，目前本法不作規定，留待將來根據實際情況再作慎重研究。……換言之，在將來由立法機關（全國人大常委會）就住宅用地使用權續期后是否支付土地使用費問題，“根據實際情況再作慎重研究”（并作出決定）。在這之前，無論是國務院或者地方政府，均不得擅自決定住宅用地使用權續期后是否支付土地使用費。

4月21日《人民日報》《評土地使用權續期問題：拿出于法有據于情有理于民有益方案》文章指出，國有土地使用權出讓制度的產生和完善，是我國改革歷程的重要組成部分，成果來之不易，而相關立法則是對這一成果的有力維護。在全面深化改革的過程中，一方面要堅決維護和嚴格落實物權領域的立法成果，另一方面，對上一輪改革中的模糊之處也要進行有連續性和建設性的修補。相信隨著全面深化改革的持續推進，類似“土地使用權到期后該怎么辦”的問題還將出現，解答宜早不宜遲。期望相關部門能夠著眼公民合法權益，立足于現實可行性、法律穩定性，從細節出發，拿出于法有據、于情有理、于民有益的具體解決方案，早日消除盤桓公眾心頭的憂慮。

鏈接：國外土地政策

美國美國是土地私有制的國家。不過，在美國購房，付完錢辦完手續沒有房產證，只有一份叫做產權轉讓書的文件，包括土地和房屋的產權。但只有按時繳納地產稅，房子才算真正是你的。美國每半年征收一次地產稅，如果抗拒不繳或逾期欠繳，則土地收歸政府所有并公開拍賣。此外，美國有全世界最自由的土地制度，土地所有權分為地下權、地面權和地上空間權，這三部分權益可以分別轉讓。

德國德國的土地所有權絕大部分歸私人所有，也有一部分歸公眾所有。所有權和使用權分立，土地所有者和使用權者到公證處簽訂土地使用權合同。土地使用權的年限由合同來確定，居住用地一般為99年，工業用地一般為70年。通常，土地使用權者每年向土地所有者交付使用土地的土地使用金。土地使用期結束后，土地使用權回歸土地所有者，作為組成部分的建筑物也隨土地使用權回歸土地所有者所有，但土地所有者要向土地使用權者支付建筑物的賠償費。

日本在日本，房產證名為“房產契約證”，房屋使用權是永久的，房屋所占用的土地也歸個人所有。一旦購入，土地的使用期限是沒有規定的，可永久使用。而關于建筑物用途，日本的規定較有余地，基本上都不會硬性規定為單一的用途。現在沒有進行建設的土地,將來也可以改建為辦公樓或者其他商業設施。

澳大利亞澳大利亞是一個業主擁有永久土地所有權的國家。不過，各種房屋的稅項也是繁瑣，如在墨爾本購房，則需要繳納的稅費項目有土地印花稅、房產印花稅、銀行評估費、保險費、律師費等，收取標準約為總房價的6%。此外，出售房產時也會產生稅費，主要征收的是增值稅，最高會按增值部分的45%來征收。

責編/曉輝