房產測量精度控制研究

文/張逸威　浙江華東建設工程有限公司　浙江杭州　310030

房產測量精度控制研究

文/張逸威浙江華東建設工程有限公司浙江杭州310030

房屋是人們日常生活與生產中不可或缺的重要物質要素，住房問題是關乎著人民大眾的關鍵問題。伴隨著房地產商品化及房價突飛猛進的提高，房產測量精度越來越成為大家在購買房屋及銷售房屋時關注的焦點。本文針對房產測量精度控制進行研究，提出相關的技術要點，望能夠為日后房產測量工作的開展提供一定的參考價值。

房產；測量；精度；控制

房產測量是遵循目前國家相關部門制定的房地產測繪技術標準與相關信息資料，對房屋自然情況與產權歸屬進行的專業性測量。房產測量的最終結果在房產管理單位確定發證后便具備了一定的法律效力，可作為今后處理產權糾紛的主要依據，是產權產籍管理單位為廣大產權人供應法律保護的主要根據。與此同時能夠很好的處理房屋所有權與土地使用權之間存在的法律糾紛，對違章占地的系統性審核提供真實可靠的信息依據。對于城市建設、規劃及管理而言，房產測量成果是必不可少的重要依據。房地產測量的精度對于買賣雙方的利益都有著直接性的影響，受到了大家的重視。為更好的維護市場經濟秩序，促使商品房地產測量的精準度得到顯著程度的提升，減少房地產買賣雙方的糾紛，維護雙方尤其是廣大消費者的合法權益，國家專門制定了《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》。然而，在具體的施行過程當中依然潛存著各種各樣的問題，其中涉及到相同類別的問題時還有可能產生各種分歧，所以需要針對這些問題進行相關研究。

一、房產測量工作中的常見技術問題

1.檢定設備與棱鏡常數問題

通常情況下，房產測量精度有著非常高的要求，房產測量工作的開展一般運用的是內外業一體化數字房產測量的方式。房產測量的過程當中一定要運用相關資質單位檢定通過的設備來開展系統性的測量。從全站儀的層面進行分析，其主要是對測距儀的加常數與乘常數進行的測定。房產測量測圖當中，因相互間離得非常近，所以，設備乘常數是可以忽略的，但是加常數是一定要進行著重考慮的因素。

2.房產測量中的偏心測量問題

通常狀況下，數據采集工作當中，棱鏡后背是貼合放置在房屋角點上，棱鏡是面向設備的方向的，可現實條件中的很多情況并非是規定的那樣。

3.對稱邊長度實地丈量不一致問題

房屋實地勘測的過程當中，若實測房屋的每一條邊，就有可能存在一定的測量誤差。同時，房屋建設作業過程當中的問題也可能會引起房屋的前后墻、左右山墻及施工圖中原本對稱相等邊在實地不相等的情況的出現。

4.共有面積分攤問題

一般性的住宅樓，需將每戶的建筑面積進行詳細的計算，這種狀況下，首先要對房屋的總建筑面積進行計算，后將房屋的套內建筑總面積進行計算，求出共有的面積，隨后將分攤系數進行計算，根據各戶的套內建筑面積按照一定的比例進行分攤計算。較為特殊的住宅樓及多功能的綜合樓，涉及到二級分攤及多級分攤的，則需要遵循“誰受益，誰分攤”原則進行分攤。

二、解決存在問題的辦法

1.最大限度上提升房產測繪部門及相關測量工作人員的專業技術水準，創建完善的質量控制系統，以促使房產測繪行業從業工作人員綜合素質得到顯著程度的提升。房產測量實施行業市場準入機制，遵循資質掌控，最短時間內創建房產測量師制度，從根本上促使房產測量工作得到有效的改善。

2.房產管理單位、房產測量單位需進一步強化宣傳及普及房產測繪專業知識。現階段，有大量的房產業主、甚至是一些房產開發企業，對房產測繪專業知識并不是很了解，從而造成業主產生很多的誤會，一些開發企業走了很多的彎路，造成巨大的損失及很大的浪費。

3.目前產權登記與房產測繪工作方式，造成了開發方在其中扮演的角色過重，業主的參與度非常低，業主的利益并不能得到有效的保障。

4.進一步強化相關部門間的聯系與溝通，土地、規劃、設計、施工需嚴格的按照規定來辦事，以避免建筑物中客觀狀況的出現，及土地、規劃、設計、施工互不協調及開發方隨意變更等狀況的發生。

5.提高房產測量精度，最為關鍵的是測繪技術的有效運用。

三、房產測量方法及精度控制

房產測量以中誤差作為評定精度的基本標準，以兩倍的中誤差作為限差。

1.房產測量的方法

房產測量的方式大致上有：①方位與方位交會法：方向交會法（前方交會、單三角形側方交會、后方交會）、兩直線相交、方向與直線交會法、已知點已知直線的垂足等。一定要注意點、線、方向的有效綜合。②距離與距離交會法：這種方法廣泛應用于測定二類界址點，是以一定的距離相交得到交叉點的一種測量方法。這種方法會得到待定點的兩個結果，需要再從第三個已知點進行距離交會以得到待定點的確定結果，同時也可以用第三個已知點的距離交會數據進行粗差檢測。③方位與距離交會法：極坐標法是這種方法的典型。④直角坐標法等。

2.正確區分房產測量面積“精度”與商品房銷售合同中“面積誤差”的不同含義

國家標準《房產測量規范》中明確規定：房產面積測量的精度是以中誤差為評定標準。房產測量人員在對房屋建筑面積測量的過程當中，因設備、天氣。地質環境、技術水準等多方面因素的影響，針對某一測量面積數據通過不同人員或多次的測量，最終的結果并不相同，必定會形成一定的誤差。然而，《商品房銷售合同》當中面積誤差的概念是產權登記面積與合同約定面積的誤差，其中，誤差比絕對值要求不超出3%。挑選3%作為基本標準，主要目的是為了解決目前商品房銷售中存在的面積糾紛。在目前商品房買賣中，很多房地產開發企業對面積誤差不作約定或單方面做出規定，為充分的確保處于弱勢地位的買受人的利益，遇到這種合同中并沒有做出明確規定的情況時，誤差比絕對值不超出3%的基本標準為處理面積糾紛問題提供了具體的參照和依據，以免房地產開發企業在面積上進行惡意欺詐。

產權登記面積是由具有房產測量資格的企業按照《房產測量規范》的具體規定對房屋進行測量計算，并由房地產行政主管部門確定的面積。然而，合同約定面積是開發商在房屋竣工驗收前通過設計圖計算出的大概面積。《商品房銷售合同》中的面積誤差比絕對值不可高出3%，僅能以房產主管單位登記的產權面積與合同約定面積之差來加以認定。

結語：

要想使房產測量的精度得到顯著程度的提高，需要從制度與技術兩個層面入手，特別是要保證房產測量技術方法及測量設備的先進。

［1］李向明.房產測量技術探討［J］.大眾科學.2007年第1期.