淺談房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本管理核心價(jià)值挖掘與優(yōu)化實(shí)戰(zhàn)

文/尹春江　重慶招商依云房地產(chǎn)有限公司　重慶　401121

淺談房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本管理核心價(jià)值挖掘與優(yōu)化實(shí)戰(zhàn)

文/尹春江重慶招商依云房地產(chǎn)有限公司重慶401121

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已從黃金時(shí)代進(jìn)入白銀時(shí)代，典型的特點(diǎn)是競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，利潤(rùn)越來(lái)越薄，節(jié)約的成本就是利潤(rùn)，成本管理工作更加顯得重要。項(xiàng)目全生命周期成本管理［1］已經(jīng)成為行業(yè)共識(shí)，其中設(shè)計(jì)階段影響項(xiàng)目成本達(dá)70%以上，如何做好項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本管理核心價(jià)值的挖掘，并形成行之有效的操作方法，成為房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重要問(wèn)題。

房地產(chǎn)項(xiàng)目；設(shè)計(jì)階段；成本管理；實(shí)戰(zhàn)

當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)計(jì)階段成本管理上面臨的問(wèn)題有：客戶定位不準(zhǔn)確、盈利水平不明確、設(shè)計(jì)水平跟不上、成本意識(shí)不強(qiáng)等問(wèn)題。本文將對(duì)以上問(wèn)題進(jìn)行分析與探討，并提出解決方法。

一、精準(zhǔn)定位客戶群體

精準(zhǔn)定位是房地產(chǎn)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵，根據(jù)項(xiàng)目定位決定設(shè)計(jì)，并進(jìn)行成本適配，并生產(chǎn)出針對(duì)特定客戶的特定產(chǎn)品。客戶分類以“首置、首改、再改”為基礎(chǔ)，再結(jié)合一些具體情況進(jìn)行決策，例如首置房要注意總價(jià)控制；精裝房要考慮到主要客戶為自住者（非投資者）以及公司的工程質(zhì)量以及采購(gòu)能力。基于客戶精準(zhǔn)定位的成本優(yōu)化與控制才是一條可持續(xù)的成本管理之路。

二、清晰把握項(xiàng)目的盈利水平

要清晰把握項(xiàng)目的盈利水平，就得管理好目標(biāo)成本與動(dòng)態(tài)成本。目標(biāo)成本方面，根據(jù)各產(chǎn)品業(yè)態(tài)的利潤(rùn)，進(jìn)行產(chǎn)品決策；明確成本分?jǐn)傇瓌t和方法；了解各項(xiàng)成本科目的設(shè)置與定義；樹(shù)立目標(biāo)成本的剛性，超目標(biāo)要進(jìn)行追責(zé)與審批。動(dòng)態(tài)成本方面：建立完整的合同臺(tái)賬，確保合同編號(hào)清晰有序；動(dòng)態(tài)成本是定價(jià)的重要依據(jù)，也是影響經(jīng)營(yíng)結(jié)果的關(guān)鍵因素，必須嚴(yán)謹(jǐn)；嚴(yán)控變更，對(duì)已發(fā)生變更要及時(shí)審結(jié)。作為一名優(yōu)秀的成本工程師，要有在項(xiàng)目前期就能預(yù)判項(xiàng)目成本水平及盈利水平的能力。

三、設(shè)計(jì)階段成本管理

設(shè)計(jì)階段影響項(xiàng)目總成本70%以上，在該階段設(shè)計(jì)部的角色為“方案中心”，成本部的角色為“數(shù)據(jù)中心”。同時(shí)，盡量用“設(shè)計(jì)階段成本管理”取代“設(shè)計(jì)優(yōu)化”，前者在設(shè)計(jì)過(guò)程中進(jìn)行控制，結(jié)果一步到位，而后者在已有方案基礎(chǔ)上進(jìn)行優(yōu)化，會(huì)付出時(shí)間與經(jīng)濟(jì)的代價(jià)。成本工程師要具備數(shù)據(jù)化分析的能力、一錘定音的魄力以及斬釘截鐵的自信。

（一）成本對(duì)標(biāo)

“標(biāo)”指的是合理區(qū)間，并具有量化標(biāo)準(zhǔn)，非成本越低越好。合理區(qū)間可以參照標(biāo)桿企業(yè)的指標(biāo)，并結(jié)合自身企業(yè)情況確定。對(duì)標(biāo)常用指標(biāo)為含鋼量、砼含量、窗地比、墻地比、軟硬景比等，更細(xì)的還應(yīng)包括每百米雨（污）水井?dāng)?shù)量、每100m2景觀燈數(shù)量等。同時(shí)，成本指標(biāo)應(yīng)具有剛性，不達(dá)指標(biāo)，禁止開(kāi)工。

（二）全過(guò)程設(shè)計(jì)階段成本管理

1.規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本管理與優(yōu)化：土地價(jià)值最大化利用，如退紅線區(qū)域土地爭(zhēng)取設(shè)計(jì)為室外停車(chē)位；車(chē)位布置，沿外圍可布置更多車(chē)位；小區(qū)道路盡量拉直，減少鋪裝面積，促進(jìn)行車(chē)安全；組團(tuán)設(shè)計(jì)應(yīng)充分考慮后期物業(yè)管理成本，物業(yè)參與其中；尊重原始地貌，借用原始地貌進(jìn)行景觀造型及地下室設(shè)計(jì)；“滯重資產(chǎn)”控制，對(duì)于會(huì)所、大面積商鋪、底墅、頂墅、車(chē)位（針對(duì)不好賣(mài)區(qū)域）等價(jià)值高但不好銷(xiāo)售的產(chǎn)品，盡量少設(shè)計(jì)。

2.方案設(shè)計(jì)階段成本管理與優(yōu)化：外立面選擇，根據(jù)客戶定位確定；外墻系數(shù)，優(yōu)化到合理區(qū)間；外墻保溫方案要進(jìn)行比選；車(chē)位設(shè)計(jì)，根據(jù)車(chē)位規(guī)劃配建數(shù)量及計(jì)數(shù)標(biāo)準(zhǔn)、銷(xiāo)售價(jià)格等因素，綜合選用子母車(chē)位、大小車(chē)位、機(jī)械車(chē)位等；排水系數(shù)優(yōu)化，從3‰到1.5‰，對(duì)整個(gè)場(chǎng)地來(lái)說(shuō)可以節(jié)約大量土石方；地基與基礎(chǔ)，計(jì)算取值應(yīng)注意優(yōu)化，防止過(guò)于保守；層高，住建部發(fā)布宜居層高為2.80m，針對(duì)首置產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)層層高設(shè)計(jì)為2.80m即可，同時(shí)注意優(yōu)化地下室管線及梁的布置，進(jìn)而優(yōu)化地下室層高。

3.初步設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化：著重從結(jié)構(gòu)選型與構(gòu)件設(shè)計(jì)、景觀軟硬景比例方面進(jìn)行優(yōu)化。

4.施工圖設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化：針對(duì)客戶定位，確定建造標(biāo)準(zhǔn)以后，根據(jù)“設(shè)計(jì)優(yōu)化一覽表”逐項(xiàng)核對(duì)，每一個(gè)細(xì)小的點(diǎn)均不放棄優(yōu)化。

（三）零浪費(fèi)計(jì)劃

零浪費(fèi)計(jì)劃借鑒日本豐田制造的成本管理，即杜絕一切浪費(fèi)，以杜絕、減少項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中一切浪費(fèi)為切入點(diǎn)，全面系統(tǒng)地毯式管理成本形成的過(guò)程。該計(jì)劃實(shí)施必須要有深度，如插座能用三孔的絕不用五孔，廚房門(mén)用不著反鎖功能故廚房絕不用帶反鎖功能的鎖。其操作模式為：羅列科目—分級(jí)—責(zé)任到人—公開(kāi)會(huì)議集體決策。零浪費(fèi)計(jì)劃值得大部分公司推廣。

（四）成本缺陷手冊(cè)

成本缺陷手冊(cè)是對(duì)項(xiàng)目成本管理的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，對(duì)每一個(gè)項(xiàng)目取其精華去其糟粕，對(duì)優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行推廣，形成PDCA循環(huán)。

（五）圖紙審查體系

圖紙審查體系是解決變更簽證多的必要手段之一，要點(diǎn)在于各部門(mén)事先確定審圖重點(diǎn)：設(shè)計(jì)部門(mén)確保各專業(yè)圖統(tǒng)一；成本部對(duì)前置切入要點(diǎn)進(jìn)行落實(shí)；項(xiàng)目部核實(shí)設(shè)計(jì)院是否在圖紙中加入公司標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)造做法；客服部對(duì)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)進(jìn)行評(píng)估。圖紙審查具有嚴(yán)肅性，需要公司層面進(jìn)行支持。

四、責(zé)任成本

責(zé)任成本的落實(shí)以公司級(jí)的責(zé)任成本實(shí)施與獎(jiǎng)懲辦法為依托，由成本部門(mén)根據(jù)公司規(guī)定分解成本，責(zé)任到部門(mén)及個(gè)人，并對(duì)目標(biāo)成本執(zhí)行情況進(jìn)行獎(jiǎng)懲［2］。

責(zé)任成本在分解、考核、責(zé)任追究方面都存在不便量化、分解不科學(xué)等問(wèn)題，對(duì)團(tuán)隊(duì)凝聚力有損傷，故大多數(shù)單位責(zé)任成本方法并未全面執(zhí)行。責(zé)任成本的替代方法是建立標(biāo)準(zhǔn)化與成本分級(jí)體系，從源頭和制度上杜絕成本浪費(fèi)。

結(jié)語(yǔ)：

成本管理是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的安全底線，與公司現(xiàn)金流計(jì)劃制定息息相關(guān)，對(duì)于合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，合作方最關(guān)注的也是成本能力和盈利能力，成本管理能力是目前市場(chǎng)情況下提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段。以上關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本管理核心價(jià)值挖掘與優(yōu)化實(shí)戰(zhàn)的分析，介紹了設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化的具體措施和有效方法，一招一式，可操作性強(qiáng)，對(duì)大家有一定借鑒意義。同時(shí)，一個(gè)優(yōu)秀的成本管理人員需要有數(shù)據(jù)、懂設(shè)計(jì)、懂工藝、有激情、有耐心、有毅力。參考文獻(xiàn)：

［1］ Biffi，Marie-Helene. Linking the Estimate，the Schedule and the Cost Control through a Standardized WBS［J］.AACE International Transactions，2008：1-11.

［2］魯月娟.談建筑企業(yè)工程項(xiàng)目成本的有效控制［J］.現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2011，（20）：306.