對城市國有土地不得征收租金

◎陳戰杰

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對城市國有土地不得征收租金

◎陳戰杰

問：

我市屬于西部貧困地區，我們感到我國的土地法有不完善之處，例如，現在城市的土地都屬于國家所有，等于城市居民都是無償使用國有土地，應當繳納國有土地租賃費。為此市政府詢問過我局，我局匯報說，《土地管理法》規定農民集體土地不得出租，沒有規定城市國有土地不得出租，出租也屬于《土地管理法》第五十四條、第五十五條規定中的“出讓等有償使用方式”中的一種，應該沒有問題。

雖然我局對市政府這么匯報了，但還是感覺不太踏實。

請問，對城市國有土地是否應該征收租賃費，請你指點迷津。

答：

我國實行土地公有制，經歷了計劃經濟時期，城市居民和廠礦機關都是使用的國有土地，這些土地稱之為“城市國有土地”，區別于城市以外征收農民集體的國有土地。

《土地管理法》第八條規定：城市市區的土地屬于國家所有。第九條規定：國有土地和農民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用。使用土地的單位和個人，有保護、管理和合理利用土地的義務。

那么對于“城市國有土地”是不是都要實行租賃呢？答案是“不是”。《關于印發〈規范國有土地租賃若干意見〉的通知》（1999年7月27日國土資發〔1999〕222號）對此做出了明確規定。

《關于印發〈規范國有土地租賃若干意見〉的通知》第一條規定：嚴格依照《中華人民共和國城市房地產管理法》《中華人民共和國土地管理法》的有關規定，確定國有土地租賃的適用范圍。

國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補充。當前應以完善國有土地出讓為主，穩妥地推行國有土地租賃。

對原有建設用地，法律規定可以劃撥使用的仍維持劃撥，不實行有償使用，也不實行租賃。對因發生土地轉讓、場地出租、企業改制和改變土地用途后依法應當有償使用的，可以實行租賃。對于新增建設用地，重點仍應是推行和完善國有土地出讓，租賃只作為出讓方式的補充。對于經營性房地產開發用地，無論是利用原有建設用地，還是利用新增建設用地，都必須實行出讓，不實行租賃。

根據該條規定，城市居民和原有的國有企事業單位使用的國有土地屬于該條第三款中的“原有建設用地”，“法律規定可以劃撥使用的仍維持劃撥，不實行有償使用，也不實行租賃”。也就是說，城市居民原來的房產之類，仍然維持原來的使用權，“不實行租賃”。正因為如此，所以，在城市改造拆遷中，只對居民的房產給予補償，對土地則沒有補償。城市尚未改造的部分，不管原來的國有土地使用權人使用了多少年，全部是無償使用，并頒發給國有土地使用權證書，以確認其使用國有土地的權利，只要沒有改造到那里，原住戶可以無償地永遠使用下去。如果改造到那里，依法拆遷的，按照補償安置后房產的土地使用權性質依法辦事，這就是所謂的“老人老辦法，新人新辦法”。

對于原住戶出租房產的，當然包含了土地的價值，從理論上說，用國有土地出租贏利屬于不當得利，應當返還給國家。但是，《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（1990年5月19日，國務院令第55號）第四章沒有明確規定，其他規范性文件也沒有明確的量化標準而無法實行，這一塊比較模糊。根據法無規定就是權利和法無授權政府不得作為的原則，不得擅自征收租金。

因此，向原城市國有土地使用權人征收租金的想法是沒有法律依據的。

建議你們將該文件呈報給市政府領導，并附一個匯報材料，說明城市國有土地租賃的范圍和對象，維護當地的社會穩定。

（本文摘自《國土資源170個怎么辦》一書）