常用房地產估價方法的研究與應用

文/田雁 石河子大學經濟與管理學院 新疆石河子 832003

常用房地產估價方法的研究與應用

文/田雁 石河子大學經濟與管理學院 新疆石河子 832003

我國房地產市場的日益擴張發展使房地產交易的規模和數量都呈現不斷上升的態勢。由于房地產價格的影響因素繁多，影響程度不完全相同，相關度也不完全一致，這些因素就導致了對房地產價值評估的需求。房地產估價市場因此應運而生，房地產估價在與房地產相關的一系列經濟活動中，如：房地產買賣、抵押貸款、轉讓、擔保、作價入股、保險與房地產司法糾紛……等方面都發揮著重要的作用。因此選擇合適、合理地房地產估價方法為交易各方提供客觀、公正、合理的房地產價值就顯得尤為重要。

房地產；估價方法；應用

1、房地產估價體系基本架構及基本內容

1.1 加速房地產估價機構脫鉤改制

評估行業的本質是以評估師的智力為依據來獲得中介行業的報酬。從估價行業的發展實際情況來分析，我國評估行業的所有制形式不完全是中介第三方的地位。正是由于這些評估機構使得這些機構在市場當中形成了競爭的局面，這種普遍競爭的局面并不是完全市場化的狀態，存在著很多壟斷的機構。故而必須制定相應的脫鉤改制（人員脫鉤、財務脫鉤、業務脫鉤、名稱脫鉤）的時間表并加快房地產評估產業的脫鉤進度，在政府的幫助下，讓房地產評估機構成為房地產業的監管者，為中國房地產市場帶來更好的發展前景。

1.2 加強行業管理，維護行業聲譽

受到了現有市場經濟條件的制約，盡管房地產評估機構還不完善，但政府仍出臺一些適應我國當前房地產市場發展的管理制度，制定了整個行業的服務標準以及操作規范，估價師應當遵守，必須依照法律來進行獨立評估獨立運營，與此同時，必須加強對我國整個房地產行業的監管措施，政府要發布嚴格的房地產估價流程。只有通過規范化的管理，方可保障房地產估價機構為客戶提供的估價信息時時有效，避免讓個人或企業遭受不必要的經濟損失。

1.3 嚴格房地產估價市場準入

完善市場經濟體制方法是建立房地產市場準入機制，從而維護房地產市場的穩定發展，從現階段發展的角度分析，該準入機制要能夠迅速的提高每一位評估師的職業技能和道德素養，同時，更要進一步的規范準入制度的標準，增加相應的行業從業年限的要求。風險評估機制的建立對于整個體系的正常運作具有十分重要的現實意義，在現實的工作當中估價人員由于受到自己以往經驗的影響，其估出來資產的價值往往存在比實際大的現象。再加上市場競爭十分的激烈，在估價的過程中也就需要盡量的去滿足委托方的實際要求，隨意地抬高或者降低資產的實際價值，這就十分容易造成行業內的職業風險。因此除了對職業相關者進行相關職業道德教育之外，加強對于估價師的動態管理也是有必要的，這樣才能大幅度上規避職業風險[1]。

2、房地產估價的應用措施

2.1 優化完善房地產評估行業人員的資質認證系統

相關部門需要對房地產評估從業人員的資質認證系統進行優化和完善，對房地產評估師的資格認證等級設置至少2-3級的檔次劃分，同時參考國外相關成熟的資質認證系統，結合我國實際情況進行設置，并考察房地產評估師的業務能力、對行業經驗的掌握程度、相關評估技術含量高低、職業道德的好壞等方面。做到房地產評估師等級跟隨其綜合素質進行等級的升降、動態的監管，在確保房地產評估從業人員的技術水平的同時，推動房地產從業隊伍的健康良性的發展。在設置從業人員等級資質劃分的同時，還應該對房地產評估從業人員的準入門檻進行提升，從源頭抓起，提高房地產評估從業人員的綜合素質，要求提高從業人員的學歷程度，對從業人員注冊制度進行嚴格的把關，提高考試的難度，實行擇優錄取的形式，建立從業人員良性的競爭機制，對房地產評估從業人員進行優化培訓教育，不斷完善其行業的理論實踐技能和專業知識，達到提升房地產評估從業人員的綜合素質和能力。

2.2 建立房地產估價平臺

因為國內現代商業地產發展時間并不是很長，所以一些相關制度還不是很完善，估價行業并沒有標桿企業，所以形成了各自為戰的局面，必須建立房地產估價平臺，這個平臺的建立在很大程度上能夠解決多頭管理的問題，并且能夠進一步為房地產估價企業提供保障使得其在市場競爭環境下得以快速的發展和成長[2]。

2.3 強化建設房地產評估行業內外監管的誠信體系

建立房地產評估行業內外并行的誠信體系，內外監管的有效實施可以對房地產評估市場進行整頓和進化，通過相應的監管機制的實施，對各類相關機構和工作人員采取有效的監管，避免在評估過程中出現弄虛作假的現象，針對違法亂紀現象進行相關查處追究其法律責任，創造良性競爭的房地產評估市場，維護房地產評估行為的獨立性，確保評估結果的公正性。在建設和推進房地產評估行業誠信體系的同時，需要發揮房地產評估行業協會的自律性，結合行業發展的需要將評估操作流程規范和服務標準進行完善，協會需要協助相關部門建立較完善的信用檔案，通過信用檔案的建立對相關單位和個人的誠信機制進行預警，促進房地產評估市場環境的獨立性和公平性，加強職業道德教育的培育和宣傳，提高從業人員的紀律和道德素養，建立抵制不良現象的行為準則。行業協會還應該積極對房地產評估事故和糾紛的調解處罰，對有損行業內部的行為進行處理，以維護房地產評估行業的良性發展。

結語：

房地產市場需求的多樣化帶動了房地產估價市場的發展，評估目的的不同，評估對象的不同，就導致了評估方法的不同。評估方法的選擇不是隨心所欲的，每一種評估方法都有其特定的適用條件和適用范圍。在評估方法的選擇與運用上，需要的是房地產估價師的個人能力及個人道德素養，除了他們的估價能力之外，估價師需要秉承公正的原則、嚴謹的步驟來進行估價，同時，估價師要研究與運用科學的估價理論，選取適用的估價方法，對估價對象房地產某估價時點、特定價值含義的價值做出客觀、合理、公正的估算，切實維護估價對象房地產相關各方當事人的合法權益。

[1]婁慧軒.收益法在房地產估價應用中存在的幾個問題[J].科技信息,2011（10）：15-17.

[2]張治超.房地產估價比較案例選擇及估價報告質量探討[J].中國房地產,2013（21）：161-163.