基于“建管不分”的前期物業管理制度的再思考

文/周寧霞　鄭州大學旅游管理學院　河南鄭州　450001

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基于“建管不分”的前期物業管理制度的再思考

文/周寧霞鄭州大學旅游管理學院河南鄭州450001

【摘要】物業服務企業原則上是由進駐小區的業主或者業主大會選擇，現實中由于項目前期物業服務以及宣傳的需要，一般是由開發商決定。物業企業在利益的驅使下，往往受制于房地產開發商，即“建管不分”，造成后期管理的混亂，業主成為最終的受害者。本文以前期物業管理相關法律為基礎,在明確其必要性的前提下，分析現行管理制度與現實不適應的環節，提出匹配目前環境的前期物業管理的對策和建議。

【關鍵詞】前期物業管理；建管不分；管理制度

物業管理作為一種新的業態，在國內僅有二十多年的發展歷史。伴隨著房地產業的“黃金十年”，我國的物業管理獲得了前所未有的發展。在項目的全壽命周期內，物業管理早期的介入顯得愈發的重要，這直接與項目的品質和業主的利益相關聯。目前有關前期物業管理的問題較多，侵犯業主權益和降低項目質量的事件層出不窮，文章旨在分析形成這種普遍性問題的根源，并探討約束這種行為的機制。

1、前期物業管理的概述

1.1前期物業管理的時間界定

《物業管理條例》中對我國前期物業管理概念做出了的界定，其第21條規定：“在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘的物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。”即建設單位選擇物業公司，并簽訂書面合同時起，到業主或者業主大會選擇新的物業公司并簽訂新的服務合同為止，這是前期物業管理的起止時間。

1.2前期物業管理的必要性

正是由于前期物業管理的這些特殊性，使得前期物業管理顯得尤為重要和必要。

一是能更大程度的完善和優化物業的使用功能。從介入時間可看，前期物業服務自項目投資立項便可開始，物業公司最初作為建設單位的委托單位，參與項目前期經濟評價，提供市場定位、掌握潛在客戶消費水平及周邊物業服務概況等，進而有助于提高投資經濟效益，減少投資風險；在設計、施工階段的介入，使物業的結構設計、功能配置、水電布設、提出更貼合用戶需求的建議[1]。

二是接管驗收的重要基礎。由于物業公司在物業開發的前期介入，在物業驗收接管前，便對空間布局、主體結構、管線走向等，特別是隱蔽工程情況的已有全面了解，因此為物業的接管驗收打下了基礎，使物業管理接管驗收更有效進行，也有利于保障正常物業管理階段小區業主權益。

2、當前我國前期物業建管不分的問題

在現行的前期物業管理制度中，開發商、前期物業公司、小區業主三方權責利是不一致的，由于前期物業公司的選擇權掌握在開發商的手中，從而造成物業公司與開發商表面相互獨立，實則“前者妥協于后者”，形成 “建管分離”的局面。下面主要從前期物業公司的招標、合同簽訂及物業接管驗收三個階段加以論述。

2.1前期物業管理招投標由于法律的錯位，存在不規范的現象

《物業管理條例》中雖然確定了“建管分離”的基本原則，但其前期物業招標制度本身存在缺陷造成了實際市場上的混亂。

一是前期物業的招標制度上。前期物業管理招標分為兩種形式：公開招標、邀請招標。在實際的招投標中，大多數的公開招標卻實行著變相的邀請招標。其基本運作模式有兩種：一是開發商與意向物業公司事先通氣，事先優選。二是物業公司事先與開發商相串通，然后找幾家企業進行“陪標”。使招投標活動大多存在于形式上，投標結果便具有了很大的可控制性，不夠規范、有效。

二是招標中介市場的缺失。《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》規定招標人可以委托招標代理機構辦理招標，也可自行組織招標。自行招標的條件是招標人具有招標經驗、編制招標及組織評標的能力，而實際操作中大多數都是有開發商自己組織招標，這也為物業管理的“建管分離”構成了潛在的威脅。

2.2前期物業管理合同及業主臨時公約同業主權益相背離現象的存在

前期物業管理合同和業主臨時公約是劃分業主與物業公司權利義務，規范前期物業管理的根本性文件。《物業管理條例》第25條規定，建設單位與物業買賣受人簽訂的買賣合同應當包含前期的物業服務合同的內容。前期物業管理合同和業主臨時公約均由開發商制定并簽訂，業主并未參與其中，物業買賣受人合法權益規定的模糊性，給開發商和物業公司利用制定這兩個文件的優勢來侵害業主權益提供了可能。物業公司為獲得項目管理權，選擇對不當條款妥協。從現行法律規定來看，前期物業合同視為兩方當事人合同，物業買賣合同成立后即免除開發商在該合同中的義務，即便發生糾紛，開發商也已置身事外，從而助長開發商簽訂傾向于自身利益合同條款的侵權行為，將合同風險轉嫁給物業公司[2]，成為后期物業糾紛的導火索。

2.3前期物業接管驗收不規范

物業承接驗收是指物業企業在承接物業時，對物業主體結構安全和使用功能為主的再檢驗，是物業服務公司正式進駐小區的前提條件和必不可少的環節。而前期由建設單位選擇的物業企業，基于利益最大化的追求或者盲目擴大企業規模的需要，往往不能嚴格執行驗收規范。如果建設單位下設了物業公司，也往往內部優先采用，從而物業公司就更難嚴格執行相應標準規范。物業承接驗收過程中敷衍了事，造成后果是，日后物業一旦出現問題，物業公司不但不敢和開發商交涉，甚至會維護開發商的利益與業主分庭抗禮，損害業主利益，同時也為其他物業公司的入駐與接管造成極大不便[4]。物業承接驗收中的不按程序、不規范驗收，給后期物業服務質量埋下隱患。

3、前期物業管理制度亟待完善

前期物業管理的重要性并不能掩蓋其制度本身的缺陷，“建管不分”根源在于缺乏對相關權利的制約，及權利者的自律。開發商掌握對物業公司的選擇權，物業管理公司為獲得項目的管理權，而采取對開發商妥協。基于目前前期物業管理存在的問題，提出以下設想。

3.1招投標的完善是規范前期物業管理的制度保障

前期物業管理招標問題主要是對開發商權利缺乏制度上的約束。據此提出從以下建議：一、規范招標主體的選擇。要有專門的部門對于開發商自行招標的能力進行嚴格的審核，避免投機現象的出現，從源頭上進行規范。二、加強對招標方式及評標過程的監督。招標方式的選擇本身沒有問題，問題在于實施過程，招標單位對投標單位的歧視以及對投標單位“陪標”行為的監督。評標過程嚴格審核，防止投標單位為了陪標故意降低其綜合實力的行為。三、加強對相關主管部門自身的約束。主管部門是招投標健康環境的維護者，主管部門的自律是通過自身的約束，而對主管部門的監督更多的是來自相關企業的投訴機制、上級主管部門的查處和社會媒體的曝光[5]。

3.2規范前期物業管理合同、業主臨時公約中開發商的權責

在前期物業管理合同、業主臨時公約中規定開發商的權責，在一定程度上可以減少物業公司與開發商簽訂非法合同的行為。開發商在前期所應承擔的責任從以下兩方面體現：

一是擔保前期物業服務合同內容瑕疵的義務。開發商不因物業的出售而逃脫其參與簽訂合同應負的責任，仍然作為合同當事人參與物業管理，如果因為共同內容的瑕疵，而給業主造成的損失由建設單位與物業公司承擔連帶責任。

二是開發商應承擔解釋前期物業服務合同內容的義務。一旦業主同物業公司因前期物業服務合同內容解釋發生爭議，或者業主質疑合同條款本身的合理性，就可以起訴物業公司，建設單位作為訴訟的第三方應訴。

3.3規范接管驗收制度

“建管不分”的問題繼續影響到物業接管驗收階段，在既定事實下，有效的做法是加強對第三方的監督，其監督主要從一下幾個方面體現：一、建立一套行之有效的前期物業接管驗收制度。制度的建立由開發商、物業公司、施工單位、監理公司、設計單位共同制定，并以相關的驗收單據作為驗收的憑證，在相關部門登記備案。二、成立專職監管部門對接管驗收過程進行監督。監管部門要在驗收文件上簽字，為避免腐敗的滋生，專職部門同時作為驗收的連帶責任的主體，責任到人。

結語：

《物業管理條例》規定前期物業管理采取招投標模式，明確了房地產開發建設與物業管理的分離原則，但現實的市場環境并沒有遵循這一原則。造成這一現象的原因在于：相關法律法規不健全，缺乏有效的約束機制。對于開發商而言，物業售出后的市場退出機制沒有有效的責任制約；前期物業公司是由開發商選擇，是否真正參與到物業交付后的管理最終是由業主決定，前期階段的積累的問題最終轉嫁給其后的物業公司，原因在于缺乏對于前期物業公司的責任約束。責任約束的缺失，很大程度上促成了建管不分的現狀。在完善法律法規等制度問題的同時，各參與單位也要自律，堅持職業操守，廣大業主的利益才更能得到保障，更有利房地產市場的健康發展。

參考文獻：

[1]劉新華.物業管理[M].清華大學出版社，2011：144-150.

[2]孫佳穎.芻議前期物業服務合同忽略業主權利的非合理性[J].現代財經(天津財經大學學報),2011,（04）:77-80.

[3]王占強.前期物業管理制度急待完善[J].城市開發,2010,（05）:60-61.

[4]劉繼萍,王麗.我國物業管理企業前期介入存在的問題及對策研究[J].中國物價,2013, （03）:88-91.

[5]俞以平,張曉.前期物業管理招投標規范化問題研究[J].特區經濟,2013,（01）:217-218.