新區開發建設中規劃設計對土地價值提升影響
——以南通海安縣濱海新區新城區為例

文/陳晨杰 上海經緯建筑規劃設計研究院股份有限公司 上海 200090

新區開發建設中規劃設計對土地價值提升影響
——以南通海安縣濱海新區新城區為例

文/陳晨杰 上海經緯建筑規劃設計研究院股份有限公司 上海 200090

本文以南通海安縣濱海新區新城區城市設計為實例，介紹了濱海新區的概況及總體規劃，又詳細分析了項目區現狀、項目定位、方案設計詳情等，打造了一個立足本土、靈活多樣、特色鮮明的濱海新城區。

新區開發；規劃設計；土地價值；海安縣

從2000-2016年間，是中國歷史上土地資產化發展最為迅猛的時代。在此期間，全國土地出讓總收入超過30.2萬億元。目前，全國各地城市建設都在如火如荼進行，城市土地用“寸土寸金”形容毫不夸張。如何在新區規劃中最大限度地提高土地利用價值，打造舒適、宜居、特色的居住環境，已成為當前我國房地產行業最為關心的問題之一[1]。

1、項目概況

南通市海安縣濱海新區地處海安、如東、東臺三地交界處，是江蘇省“百家名鎮”，也是聞名全球的紫菜和河豚養殖基地。2011年10月，南通市政府對海安縣實行“區鎮合一”，成立老壩港濱海新區，轄區面積128km2，總人口6.9萬，下轄20個行政村、300多家企事業單位。

老壩港濱海新區地理位置優越，各個配套設施建成后可完全融入“上海1.5小時經濟圈”。目前，整個規劃范圍內用地類型以圍墾用地、村鎮建設用地、二類工業用地和水域為主，區域對外交通正在修建，內部交通欠缺。區內環境水景觀資源較好，綠化景觀資源欠缺。濱海水鄉是海安城市風貌的特色之一，基地瀕臨大海，內部有兩條河流穿過，分別是中心支河和北凌河，另有較多塊狀水域（見下表1所示）。

2、海濱新區項目區總體規劃介紹

濱海新區總體定位是打造沿海交通樞紐、新興產業、先進制造業、生態宜居的沿海旅游基地，借助沿海優勢，發展特色養殖業和加工業，使縣域內形成“一主一港兩副，一軸四片”空間結構。

上述總體規劃可將新區品位提高一個檔次，也是未來濱海新區發展的重中之重，如何將城市特征與區域發展有效銜接，也是新城區具體設計的核心點。

城市設計應充分挖掘可利用的資源，并強化人的使用，以舒適、宜人為主要的設計原則，避免出現不切實際的宏大場所。此外，從旅游功能引導城市的角度出發，缺乏個性的城市空間難以形成印象深刻的場所，需重點研究，進而確定區域的風貌特征。相關規劃確定了濱海新區總人口約為10萬，在32平方公里的用地范圍內，3.26平方公里的新城區（中心區），設計團隊認為以特色新市鎮形象展現更為合理。

3、項目區具體規劃設計方案分析

3.1 空間結構分析

新城區建筑高度分4級控制：24m以下控制區；60m以下控制區；80m以下控制區；80-100m控制區。新區建筑的主體高度設計為60m，在北部區域為突出旅游功能，則以24m高度為主。在臨港路和開元路這一主次軸交叉點處，設置一棟100m的濱海新區地標性建筑。

3.2 建筑景觀風貌控制

（1）序列化的空間布局

在新城區設計時注重梳理各個地塊的空間形態和開發強度間的關系，將序列感、秩序感、韻律感充分結合，打造現代感十足的空間場所。

在新城區的“東大門和北大門”兩個入城門戶處設置入口廣場和坡道式迎賓節點，采用剛柔并濟、收放自如的設計手法，充分展現新區的別致性。在空間搭配上往往需要處理好整體與局部、開放與封閉、映襯與韻律在城市空間的表現上至關重要。將新城區的主要交通要道設計為花園大道，以特型景觀樹陣及充滿秩序感的綠化植栽，營造豐富的景觀效果。

（2）特征鮮明的建筑形態

建筑設計應注重把握建筑物宜人尺度分寸，且必須與周圍道路及周邊建筑相協調。主要原則如下：1.商業建筑應創造富有親和力而尺度適宜的建筑空間；2.濱水建筑應輕盈靈動，與水景有機結合；3.濱水一線高層據居住建筑高寬比不小于2.5，應盡量避免屏風樓的出現；4.將建筑庭院作為城市開放空間體系的重要組成，即杜絕過度圍合空間、缺乏定義空間等[2]。

3.3 慢行活動通道設計

（1）交通場所景觀化

本項目設想沿道路兩側預留足夠的綠化，以打造多條花園大道，包括南北向的臨港路及東西向穿越基地的開元路。重點在花園大道兩側，根據建筑尺度，預留一定的景觀空間，設置層次豐富的綠化植栽。對于市民而言，真正做到了“宜人”。景觀道路的主要設計要素及指標見下表2所示。

（2）步行道路及廣場設計

濱海新城區沒有獨立的廣場用地，在地塊開發中，通過建筑物與道路形成的退讓關系，以及因界面需要預留的廣場空間，作為重要的景觀節點呈現，在內涵上為景觀節點的重要組成部分。方案中在金港大道臨港路交叉口、區政府大樓入口、中央公園局部等為上述處理方式。

3.4 水體及其兩岸設計

新城區內包含了龍港河、分花河、北凌支河、撫琴河等，在這些水系內部均設置了步行通道、步行節點及駐留場所。方案在設計初衷，設想以中央公園為核心向四周延展開公園式步行廊道，使得區域的開發為公園及水體所圍合，做到真正意義上的生態型的商務、休閑生活區[3]。

表1 老壩港濱海新區土地組成

表2 濱海新區景觀道路設計指標

具體設計思路如下：1.水體規劃強調臨水綠化景觀的自然生態和親水性，可以改造河堤，現出緩坡或臺階，露出水面，加強水景與園林的結合沿河道寬窄不等的帶狀綠地；2.增強視線的通透性與空氣流動，避免過于濃密栽植的植被，布置草坪、花壇、樹叢、游憩場地等；3.植物配置要求生態自然，不宜過于圖案化，要求有良好的遮蔭；每處濱水地段應有2-3種主導景觀樹，可選用葉色、花色或樹形優美的喬、灌木，成片、成帶、成林種植，偶爾在水岸邊的高大樹群能制造出一種視覺上的沖擊；4.在適當地點設置較為開敞的硬質小廣場，“暴露”河道水景，水景小廣場布置在水岸園林景觀區內的戰略地點，每個小廣場面積不小于 500m2，小廣場可包括親水平臺設計、涼亭與其他便民設施；5.設置園林燈飾：重點地段如濱水廣場等需要進行濱水環境專項照明設計。

3.5 地下空間的利用

老壩港新區新城區的地下空間包含了靜態交通、綜合防災規劃的內容。其中靜態交通主要強化平時地下空間的使用目的，目前以停車場為主要的利用方式；綜合防災主要強化戰時地下空間的使用目的，并根據戰時組織疏散通道。根據地塊特征及相關道路特性，金港大道、龍港路及開元路為疏散通道，而新區政府則為戰時指揮中心。

濱海新區新城區地下空間設計原則包含以下幾方面：1.按照地上建筑面積2%或者總投資6%在人防重點建設區域修建人防地下室；2.充分利用其在平安時期的空間利用，結合公共空間，規劃設置地面與地下結合的停車場地；3.地下公共停車庫應方便出入并設置明顯的導向標識，應采取必要措施，滿足安全、舒適、通風、防火、防護設施以及降低噪音的要求。

新城區地下過街通道設計原則如下：1.地下通道凈寬不應小于5m，通道長寬比不宜大于5；2.注重安保設施設置，布置良好的燈光照明系統；3.注重環境衛生的保持、通風系統和排水系統的穩定；4.鋪設人行地磚，通道內部采用淺色系或暖色系裝。此外，地下建筑離用地邊界距離不宜小于地下建筑埋置深度的0.7倍。按上述距離要求退讓相鄰用地邊界確有困難的，其距離可適當縮小，但應不小于3m[4]。

3.6 街道公共設施設計分析

公共設施直接關系到居民的生活質量，也對提升當地土地價值意義重大，因此是新區設計中的重點問題之一。

（1）港灣式公共汽車候車廊

新城區車站兩邊采用渠化概念把公交車引入或導入“港灣”，建設紅線、步行道、路緣綠帶相應地調整，渠化路段≥30m，站距≤500m，車站泊車位長度按道路性質而定，一般≥12m，停車位寬≥3m；新城區主要道路與路設換乘公交站點，應有線路牌、線路圖、本區域地圖，并標有換乘公交站點位置，標識清楚規范，有照明設施。

（2）公共洗手間

在人流較大的部位宜安排公共洗手間，應有明顯的公共洗手間標志。應以一、二類標準建設，公共洗手間全部采用水沖式。配置間距為400-500m，每平方公里不宜少于3座；每座公共洗手間建議面積為50-70m2，并需具備無障礙通道與廁位。可結合綠地與便民設施建設，新城區內建議盡量建設附建式公共洗手間，以減少干擾[5]；

（3）夜景照明

根據新城區道路性質和寬度的不同，采用不同的燈桿高度和寬度標準。主干道上燈桿高度為7-10m；次干道上燈桿高度為6-8m；支路上燈柱高度為5-6m；小區內部道路上燈桿高度為2.5-3m。燈具的安裝高度要根據燈具的布置方式、路面有效寬度及燈具的配光、光源功率來決定，還應考慮維護條件、經費支出等其它因素。燈桿位置可設在人行道或綠化分隔帶上，燈桿位置離人行道道牙的距離為1.0-1.5m。兩條景觀軸部位的燈桿上宜裝置臨時基座，以布置節日彩旗或公告。

結語：

土地價值的提升關鍵在于是否合理對其進行開發和利用，濱海新區新城區的設計方案充分結合了當地的地理優勢，并將優勢放大，以營造“花園小鎮”為主題，使新區建設在舒適性、特色化、人性化等方面都切實展現了現代潮流。在充分利用新區土地的基礎上較好地體現了人與自然和諧共處思想，打造了一個宜居、宜游的生態新區。

[1]黃賢金，曹大貴.南京江北新區儲備土地效益提升的政策建議[J].土地經濟研究，2015，（12）：31-35.

[2]汪勁柏，趙民.我國大規模新城區開發及其影響研究[J].城市規劃學刊，2012，（05）：46-50.

[3]吳國英.有效提升城市土地價值的途徑[J].城市建筑，2012，（17）：44-48.

[4]丁成日.土地價值與城市增長[J].城市發展研究，2012，（06）：42-46.

[5]高中貴，周生路，王鐵成，等.大都市邊緣住宅開發區土地價值提升動態評估——以廣州市南村住宅開發區為例[J].人文地理，2013，（02）：56-60.

[6]盛洪.《土地管理法》應推倒重來[J].中國房地產業.2014.9

陳晨杰，男，（1982.07—），浙江蒼南人，畢業于浙江工業大學，本科，工程師，研究方向：城市新區規劃或城市更新。