房地產企業實施工程造價控制與管理的辦法

文/羅建能　珠海華發城市運營投資控股有限公司 廣東珠海 519030

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房地產企業實施工程造價控制與管理的辦法

文/羅建能珠海華發城市運營投資控股有限公司 廣東珠海 519030

在2015年底，公司為適應企業發展，進行管理架構調整之際，我部門集思廣益，推出了一系列的管理創新，成為了改革先鋒，并取得了較好的綜合效益。精準高效的造價控制與管理是企業創造經濟效益和持續發展的重要手段。管理創新和精細化管理可解決企業發展瓶頸。本人希望通過工作中的實踐和領悟，分享房地產企業的造價管理的解決之道。

工程造價；房地產企業；科學決策

目前在房地產企業運營的過程之中，工程造價的管理與控制仍然是其重要的內容。那么如何做好工程造價的控制與管理工作是每一個房地產企業所要思考的重要問題。本文將以工程造價控制與管理的重要意義為著手點，針對目前房地產企業實施工程造價控制與管理工作中所存在的問題進行具體分析，從而為其提供相應的解決措施，希望可以為房地產企業的發展提出一些可行性建議。

一、房地產企業實施工程造價控制與管理的重要意義和作用

房地產企業的運營目標就是做到社會效益與經濟效益的統一，在滿足社會效益的同時，進行相應的工程造價控制與管理的工作就是為了促進經濟效益的提高。工程造價的管理與控制并不是一門簡單的學問，而是一個具有相應完整體系［1］，并且擁有相關配套措施的重要項目環節，科學的工程造價管理體系可以在一定程度上降低成本的損耗，提升項目建設效率，促進各個方面相關資源的合理配置。

（一）項目決策的科學性是建立在市場調研、經濟數據分析、資金使用評估等基礎上的。造價控制與管理需考慮到投資開發周期、項目定位、投資主體等并進行經濟測算，作為項目投資決策依據。

（二）建立科學合理的管理組織架構和清晰的考核管理制度，公司總部與項目公司在分工協作上是平等地位關系，總部的職能部門是專業服務部門，專業工作服務深入到項目公司，項目公司專注于按公司節點計劃落實及具體生產。公司總部的成本控制職能中心，主要的工作是建立造價管理制度、跨部門協調設計、工程管理、招商研發等專業職能部門，精準把控工程的產品定位、時間節點、工程進度與質量與工程造價的平衡，派駐區域經理、項目負責人等進行三維全方位專業技術服務，并及時反饋項目的造價控制及項目協調，使管理效率提高。利用OA系統的普及應用，便日常的審批管理流程更高效快捷。

二、房地產企業目前實施工程造價控制與管理中所存在的問題及解決方向

其實現在的房地產企業實施工程造價管理工作時，其相關控制舉措及制度往往都流于形式，不能真正將工程造價管理控制工作落在實處。很多工程在竣工的時候，其結算的價格很大程度上都會多于預算。并且由于其監管制度不完善［2］，監察工作進行不到位，就會出現拖延工期或是偷工減料的現象發生，十分不利于成本的控制。在進行招標的時候，進行投資決策的過程之中往往也忽視了實際考察、合理考量的這一個重要的環節，其預算往往不符合實際情況的需求。

還有一些房地產企業雖然做到了實施工程造價控制與管理工作的具體要求，但是其工程質量卻沒有滿足相應的標準。這些都是目前房地產企業實施工程造價控制與管理工作中所出現的相應問題。工程造價需結合相應的項目定位、進度、質量要求進行具體獨立分析，并對設計可能出現的缺項等進行測算，在招標文件和合同條款對設計要求及驗收標準、合同條款、質量要求、工期進度要求、施工方案、獎罰制度進行嚴謹約束，使項目的造價與之掛鉤，能有效管理控制和預判。

三、加強房地產企業實施工程造價控制與管理的具體措施

（一）科學地進行投資決策以促進工程造價控制與管理工作

在前期進行投資決策的時候就應該科學地進行相應的實地考察，從而做出符合實際情況的投資決策，因為初期投資決策所提出的預算，在很大程度上可以影響后來的工程造價控制與管理工作，并且能夠影響相應的項目建設進行狀況。不僅僅是前期的實地考察，還需要提前做好多種設計方案，不僅僅要注重項目建設的功能性以及實用性，也要在一定程度上考慮好相應的建設成本。并且在圖紙會審階段就應該對工程造價進行相應的控制手段［3］。這些都是完善前期準備從而促進工程造價控制與管理工作的重要手段。造價管理是貫穿整個公司的投資決策與項目實施的，是全過程管理。項目前期的項目定位、方案設計、招標計劃對造價的影響達到總項目投資的七成。

（二）完善相應的限額設計制度

房地產企業及相關部門應該針對目前所擁有的投資及工程總量進行數據的掌握與相應的了解，從而進行合理的劃分以此來制定不同的目標，檢查對于合理定額的套用是否正確。其實完善限額設計制度也是在為工程造價設立相應的“上限”，有了標準，工程建設才能在合理的范圍之內去進行相應的工作，并且可以在可控范圍內管理成本及項目建設進度。以此促進工程造價控制與管理工作的順利進行。在設計之前，市場研發中心與造價管理部門根據項目的定位進行設計限額測算，設計院提出多套可選擇的設計方案，并進行綜合評估比選，造價管理部門參與方案優化經濟分析，并對設計深度不足的內容提出問題，進行補充完善設計。

（三）建立標前策劃會制度。

按公司計劃節點要求推進項目實施，減少項目實施過程中出現的問題，提高工作效率，明確各職能部門完成各事項的時間節點。區域公司項目分管副總在正式施工圖出圖前約三周時間內，組織召開標前策劃會。各職能部門根據職責明確事項完成時間及成果提交形式。項目管理部負責組織召開標前策劃會。由項目分管副總或副指揮長主持，負責提供標段劃分、招標范圍、施工界面劃分、合同工期，負責提供專項施工措施、臨時措施（如臨水臨電、施工便道等）。設計部門負責提出圖紙出圖計劃、提供設計定樣定板、明確技術要求。招標采購部門負責提供招標計劃及材料設備品牌檔次。成本部門負責提出預算編制計劃。

（四）建立預結算聯審制度。

在招標預算確定前，組強設計、項目公司、招標采購部門對招標預算進行內部評審，審核預算用圖紙、設計部門的圖紙技術交底文件、圖紙答疑回復及補充設計資料等前期資料完整性，對圖紙不明確、不完善（不能計算工程、不能準確計算價格）項目進行成本測算，并報公司領導進行招標決策。招標文件、合同書方面，招標文件、合同范本外是（否）有影響預算造價的條款（列清楚條款）。若有，是否據此調整預算。招標采購部門提供品牌、招標范圍。項目公司提供工期說明（若趕工，需提供趕工方案和平臺公司同意的文件）、措施項目方案、施工界面。造價咨詢公司提供材料詢價記錄。造價職能部門審核工程造價指標，抽查審核預算主要工程量，編制項目造價分析報告，并作為招標控制價的參考依據。

（五）注重各個階段合同簽訂環節

無論是項目進行的前期、中期還是竣工及竣工后期，都會進行不同合同的簽訂，其中以項目進行前期居多。房地產企業在進行相應合同的簽訂時要明確建設成本的浮動范圍，將一切因素都要考慮進去，確保所有的合同條款都比較合理，避免高估冒算的現象發生，對于工程索賠、建場費及誤工費等多種費用都要考慮進去［4］，避免建設單位等鉆合同出現的空子，以此來控制成本，避免項目建設過程之中不必要的支出。合同條款要清晰約定造價調整條款的調價方式，索賠原則、專業分包的管理費用率。措施費用的計價方式等與造價控制條款。

（六）完善工程造價控制與管理的監督體系

完善工程造價控制與管理的監督體系，在很大程度上能對工程建設中的用款行為進行相應的監管，無論是工期還是材料的使用環節，都能監管到位。所以我們要在制度上設立具有相關配套措施的監理制度以及相關的實施細則，確保體制上能夠促進工程造價管理體系的進行，確保監管工作的科學性以及時效性，明確各個部門以及各個環節人員的責任劃分［5］，將責任落實在每一個人的身上，切實做到出現問題有跡可循，有據可依。并且在建設完善工程造價控制與管理的監督體系的過程之中，也要加強與相關企業單位、政府部門之間的交流與溝通，為促進工程造價控制與管理監督體系做出努力。項目實施過程中，材料品牌、款式、規格是否與招標文件中的品牌范圍、材料的質量進場驗收標準要求一致。施工是否嚴格按設計圖紙及合同執行進行現場監管。對金額超出公司規定相應限額的工程進度款及現場施工簽證，造價管理人員需積極到施工現場進行復核事實。

結語：

在房地產企業實施工程造價控制與管理工作的過程之中，確實出現了監管力度小，結算金額遠遠大于預算金額的問題，對此，房地產企業要轉變觀念，認識到工程造價控制與管理的重要意義，通過科學進行投資決策以促進工程造價控制與管理工作，完善相應的限額設計制度，注重各個階段合同簽訂環節，完善工程造價控制與管理的監督體系，加強與相關企業單位及政府部門的溝通、明確各個環節管理人員責任劃分等多種手段進行工程造價控制與管理工作，以此促進房地產企業的成本管理，從而將經濟效益與社會效益有機結合起來。

［1］林毅勇.非對稱信息條件下的房地產企業成本管理激勵機制研究［D］.華南理工大學，2013.

［2］陳元元.房地產項目成本管理的應用研究［D］.浙江工業大學，2013.

［3］余銳.JDL房地產公司十里緹香項目成本控制問題及對策研究［D］.西南大學，2014.

［4］方新宇.A房地產公司項目開發成本控制研究［D］.安徽大學，2014.

［5］謝翩.房地產項目全過程的造價管理與控制［D］.華南理工大學，2015.