層次分析法的房地產估價理論與方法

文/王彥龍 烏魯木齊市國土資源交易中心 新疆烏魯木齊 830000

層次分析法的房地產估價理論與方法

文/王彥龍 烏魯木齊市國土資源交易中心 新疆烏魯木齊 830000

最近幾年，隨著房地產市場不斷發展和進步，房地產估計的范圍和領域越來越廣闊，在房地產評估過程中，不管是土地使用權出讓還是房地產轉讓﹑租賃以及低壓等資產價值證明或者記賬，還是企業融資﹑合并﹑分立﹑上市以及住房制度改革，都需要對房地產進行估價。現階段，我國房地產估價方法和理論研究還存在不少問題，其各自都有著自身顯著的局限性，為了更加清晰和明確的分析出房地產價值，積極應用層次分析法是一種不錯的嘗試。將層次分析法應用的房地產土地定級中，嚴格按照市場規律的要求對房地產是價值進行評估，保證了整個過程更加科學合理。

層次分析法；房子產估價；理論方法

房地產估價是指相應的操作人員根據估價的目的，按照一定的估價程序和原則，應用合適的估價方法，綜合分析各個綜合因素的前提下，對房地產的客觀合理價格進行判定和評估的過程。整個房地產評估過程中方，包含了時間﹑地點﹑對象﹑目的﹑評估原則以及評估程序等幾個方面的內容。其中評估的時間是指對評估對象某一個時間段的價格，對象是指需要作出評估價格的房地產對象，目的是為了達到各方的價格要求，房地產評估的原則和程序主要是指整個評估過程中的科學性﹑合理性和真實行，要保證評估價格的公平﹑公正和公開。本次研究主要結合層次分析法就房地產估價進行了分析，希望通過本次研究對同行有所助益。

1、層次分析法的基本原理分析

層次分析法的基本原理其實就是一種數學原理，主要是特征向量方法﹑遞進層次結構原理和兩對比較原理。從通俗角度分析，層次分析法的基本原理就是將所研究的一個十分復雜的問題看做是一個大系統的總和，然后對系統內的多個因素進行全面的分析，然后劃分出各個因素之間的聯系性和層次次序，然后讓專業人員對每一個層次的各個因素進行客觀和公正的對比判斷，然后給出重要的定量表示，然后建立相應的數學模型，然后計算出在每一個層次中的重要性權值，從而方便評估人員進行排序，最終根據最終排列的結果找到將解決問題的最終措施。

2、房地產估價

2.1 房地產估價的原則分析

首先，需求和供給原則。在市場條件下，任何商品的銷售都需要結合市場供需要求綜合確定，供大于求價格下降，供不應求價格上升。房地產估價勢必應該遵循這個原則；其次，變動原則。影響房地產價格因素有多種多樣，其也在處于不斷變化之中，房地產的需求是隨著居民物質生活水平提升而不斷變化，現階段，房地產價格在供應和需求之間沒有統一的價格標準，是隨著市場﹑國家政策和居民購買能力而不斷變化的；再次，競爭原則。市場決定了房地產價格，這是房地產建設開發單位參與市場競爭的集中體現，在良好的市場環境下，不合理的房地產價格勢必會得到規范和制約；最后，代替原則。相同效果和作用的房地產可以相互之間取代，作為購買者為一項房地產支付的費用絕不會超過相同條件下的其他房地產項目的費用，這種代替性原則制約著房地產的價格。

2.2 房地產估價程序分析

房地產的合理估價程序是指科學合理的安排好房地產估價的整個過程，在估價工作開展之前，一定要明確好各項給工作開展的順序，涉及到的具體內容以及相應方案的實施辦法等多個步驟。保證房地產估價成為一個科學化﹑合理化﹑規范化和程序化的完整房地產估價體系，切實保證房地產估價內的合理性和正確性。

3、層次分析法在房地產估價中的應用途徑

3.1 層次分析法在土地定級中的應用

土地分等定級過程中會受到多方面因素的影響，而這些因素的結構有具有一定的層次性，在其中的某些因素中，是由好幾個因子組成的。因此，在進行土地分等定級過程中，應該按照同一個層次的因素和因子進行評估和分析，這樣才能保證將各個因素進行相互之間的累加和對比。在層次分析過程中，權重是定級因素重要性的一個重要度量，是一個層次中某一個因素對土地是價格和質量造成影響程度的一種最直接的體現。當土地定級中各個層次的因素決定之后，就需要我們及時對所決定的因素進行對比和評價，然后按照其作用的大小進行排序和分類。在土地定級過程中，科學的確定土地各個因素中的權重才能保證準確的揭示出各個層次中的因素對土地質量所造成的影響程度。各個層的主要因素權重的確定需要采用多層次權重分析方法確定。在層次分析過程中，將房地產所處于的土地看做是一個巨大的系統，通過對這個系統中多個層次中的多個因素進行客觀分析和研究，劃分出各個因素之間的聯系性層次，然后再請專業人員對各個層次的因素進行客觀的評價和判斷，給出相應的重要性定量表示，進而建立相應的數學模型，然后計算出每一個層次的全部因素相對重要性權值，并對這些權值進行組合排序，最后依據最終排列的結果確定最終的規劃決策，最終解決其中存在的問題。

3.2 層次分析法在房屋折舊中的應用

房屋的折舊率可以看做是房屋新舊程度，也就是我們現在通俗說的是幾成新。房屋的折舊率從一個側面能夠反映出房屋的價格還有幾成。房屋的折舊率受到人為因素和自然因素等多方面的影響，因此，在對房屋折舊率進行分析過程中，可以積極應用層次分析法來綜合評價房屋的新舊程度。在分析過程中，首先，確定房屋新舊程度評價的依據是什么，一般情況下，將房屋的新舊程度分為完好房屋﹑基本完好房屋﹑一般損壞性房屋﹑嚴重損害性房屋和危房；其次，要進一步明確出房屋新舊程度的判斷依據和標準。一般情況下分為完好房屋，新舊程度在100～80%之間，基本完好房屋，新舊程度在70～60%之間，一般性損害性房屋，修舊程度在50～40%之間，嚴重損害性房屋和危房，其新舊程度在30%以下。當上述的多種標準確定之后，就可以應用多層次分析法建立完善的數學模型，對房屋的新舊程度進行綜合的評判，從而就能夠得到房屋的估價值。

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