商業(yè)綜合體給排水設(shè)計探討

文/洪峰 同濟大學(xué) 上海 200092浙江宏正建筑設(shè)計有限公司 浙江嘉興 314050

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商業(yè)綜合體給排水設(shè)計探討

文/洪峰 同濟大學(xué) 上海 200092
浙江宏正建筑設(shè)計有限公司 浙江嘉興 314050

【摘要】商業(yè)綜合體項目在其生命周期中普遍存在業(yè)態(tài)調(diào)整的現(xiàn)象，如何在業(yè)態(tài)不確定的條件下完成給排水設(shè)計，為項目運營后的改造預(yù)留有利條件，方便物業(yè)管理公司管理，筆者從給水系統(tǒng)的計量、熱水系統(tǒng)的選擇、排水接口的預(yù)留以及消防給水系統(tǒng)的設(shè)計等方面提出了自己的看法。

【關(guān)鍵詞】商業(yè)綜合體；業(yè)態(tài)調(diào)整；計量；排水；消防

近年來，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，使得各種商業(yè)綜合體項目如雨后春筍般在全國各地涌現(xiàn)出來。在互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟時代，零售業(yè)的升級正逐步改變?nèi)藗兊纳睿藗冮_始習(xí)慣工作日早晚去便利店采購，周末前往商場，享受一站式購物、超市、餐飲和電影的服務(wù)。隨著一大批網(wǎng)商的崛起，網(wǎng)購占零售業(yè)的份額快速上漲，傳統(tǒng)商業(yè)綜合體的業(yè)態(tài)從普通零售向非提袋消費轉(zhuǎn)型是必然的趨勢，餐飲、美容等有用水需求的商鋪數(shù)量將明顯增加。在這樣的背景下，商業(yè)綜合體的給排水設(shè)計除了滿足項目初期業(yè)主的基本要求外，還需進一步考慮在其生命周期內(nèi)業(yè)態(tài)調(diào)整的可能性、便利性。筆者結(jié)合自己的設(shè)計經(jīng)驗，對現(xiàn)階段商業(yè)綜合體給排水設(shè)計的部分問題，談一下心得體會。

1.給水系統(tǒng)計量方式

除公共衛(wèi)生間外，商業(yè)綜合體中部分商鋪因經(jīng)營需要要求配置給排水設(shè)施，給水系統(tǒng)設(shè)計中，計量方式的選擇對項目的運行管理來說是比較重要的一個環(huán)節(jié)，常規(guī)的計量方式有以下幾種：

a)一戶一表一級計量，水表出戶安裝，由供水公司直接管理。

這種計量方式適用于給水系統(tǒng)由市政管網(wǎng)直接供水的商鋪，根據(jù)市政管網(wǎng)的供水壓力，一般為1～3層。水表可就近設(shè)置在商鋪門口的水表箱或附近的管道井，在征得供水部門同意后，也可在地下室、樓梯底部等相對商業(yè)價值較低的位置設(shè)置集中水表間。水費由商鋪小業(yè)主直接向供水部門繳費，物業(yè)管理公司省去了收取水費的工作。

b)一戶一表二級計量，水表出戶安裝，由物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理。

分戶水表在沒有條件做一級計量時，可考慮選用普通水表或遠傳水表，分散設(shè)置在商鋪門口或集中設(shè)置商鋪附近的管道井、水表間等，水費由物業(yè)管理公司收取。

c)一戶一表二級計量，智能水表戶內(nèi)安裝。

智能水表種類多種多樣，有電子遠傳水表、IC卡水表、GPRS無線集抄水表、數(shù)碼水表等。對于業(yè)態(tài)不明確且日后可能有用水需求的商鋪，選用智能水表戶內(nèi)安裝的方式對設(shè)計及業(yè)態(tài)調(diào)整改造都相對靈活。可在今后有改造需求的區(qū)域的走道上設(shè)置區(qū)域給水總管，總管經(jīng)過每間商鋪都預(yù)留接口進戶。待項目招商完成后，根據(jù)實際需要在相應(yīng)的商鋪戶內(nèi)設(shè)置計量水表，水表選用智能水表（可選擇水費預(yù)付），在管道井內(nèi)每層總管上設(shè)置校核計量水表，杜絕用戶盜用自來水。這種做法的好處在于方便今后增加用水點，且不會作大量不必要的預(yù)留導(dǎo)致管道井或水表間面積過大。

在選擇給水系統(tǒng)計量方式時，宜考慮給水分戶支管的敷設(shè)位置，應(yīng)優(yōu)先考慮將管道布置在公共走道、井道等，避免分戶給水支管穿越其他商鋪，給商鋪在裝修及業(yè)態(tài)調(diào)整時帶來不便或引起糾紛。

2.熱水系統(tǒng)設(shè)計

大型商業(yè)綜合體項目中，生活熱水的用水點相對分散，即使在集中的餐飲區(qū)，各商戶基本上獨立經(jīng)營。設(shè)置集中熱水系統(tǒng)管路復(fù)雜，系統(tǒng)熱損耗大，運行維護管理工作量大，設(shè)置局部熱水系統(tǒng)管路簡單，運行費用由各商戶自行控制，不涉及費用的收取，運行管理方便，因此，商業(yè)綜合體項目的熱水系統(tǒng)宜優(yōu)先考慮采用局部熱水供應(yīng)系統(tǒng)[1]。局部熱水供應(yīng)系統(tǒng)的熱源可根據(jù)條件選擇太陽能光熱系統(tǒng)、空氣源熱泵系統(tǒng)、燃氣熱水爐等，盡量避免選用電熱水器直接加熱生活熱水。商業(yè)項目熱水用水量變化大，供水可靠性要求高，太陽能光熱系統(tǒng)應(yīng)與其他熱源聯(lián)合應(yīng)用，可串聯(lián)在其他熱源前端，作為熱水系統(tǒng)的預(yù)熱設(shè)備，提升系統(tǒng)被加熱水的初始溫度，可在保證熱水系統(tǒng)可靠運行的前提下，充分利用太陽能，以達到降低運行成本的目的。空氣源熱泵系統(tǒng)運行穩(wěn)定，在綜合效能比超過2.5時，較電熱水器節(jié)能效果明顯，便于獨立經(jīng)營的商戶合理控制熱水制備成本。在商業(yè)綜合體項目中，有相當一部分商鋪的空調(diào)系統(tǒng)選用分體空調(diào)或VRV系統(tǒng)，在設(shè)計時可結(jié)合空調(diào)外機的機位統(tǒng)一考慮空氣源熱泵外機的安裝位置，便于商戶自行安裝空氣源熱泵系統(tǒng)。

3.排水系統(tǒng)設(shè)計

排水系統(tǒng)如何適應(yīng)商業(yè)綜合體項目業(yè)態(tài)的不確定性，一直困擾著商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商和給排水設(shè)計師。項目建設(shè)初期與招商完成正式開業(yè)的業(yè)態(tài)往往有出入，在經(jīng)營過程中，業(yè)態(tài)調(diào)整升級也隨時發(fā)生。由于原設(shè)計排水設(shè)施與新的業(yè)態(tài)布置不相適應(yīng)，使得業(yè)態(tài)調(diào)整受限制，或者排水系統(tǒng)出現(xiàn)雨污水混接、含油廢水與生活污水混接等一系列問題。要使排水系統(tǒng)最大限度的與業(yè)態(tài)調(diào)整相適應(yīng)，在項目設(shè)計階段，設(shè)計師需要與開發(fā)商作充分的溝通，在業(yè)態(tài)不明確且日后可能有用水需求的商鋪內(nèi)預(yù)留排水設(shè)施，在物業(yè)公司統(tǒng)一管理下，方便商戶裝修改造。預(yù)留排水設(shè)施以廢水管為主，可接納含油廢水、生活廢水、空調(diào)冷凝水等，預(yù)留廢水管匯集后接入隔油設(shè)施，經(jīng)隔油預(yù)處理后排入室外污水管網(wǎng)。隔油設(shè)施可選用成套隔油提升一體化設(shè)備分區(qū)域安裝在地下室，也可選用成品隔油池分區(qū)域埋設(shè)在室外，布置宜遵循就近與便于操作管理的原則。在各區(qū)域的管道井，可根據(jù)管井條件適當預(yù)留污水管，便于項目改造時生活污水的接入。

分體空調(diào)冷凝水的組織排放也是商業(yè)綜合體排水設(shè)計中的一項內(nèi)容。臨街或臨敞開式內(nèi)街的商鋪，空調(diào)系統(tǒng)采用分體空調(diào)或VRV系統(tǒng)的較為普遍，除了敷設(shè)專用的冷凝水立管為每間商鋪預(yù)留排水接口外，已經(jīng)預(yù)留廢水接口的商鋪，可由商戶在裝修時自行將空調(diào)冷凝水間接排入廢水系統(tǒng)。當外廊設(shè)有雨水排水溝時，在找平層內(nèi)敷設(shè)排水管間接排入排水溝，可減少專用冷凝水立管的數(shù)量。

4.消火栓系統(tǒng)設(shè)計

商業(yè)綜合體項目的室內(nèi)消火栓布置，除了滿足最基本的規(guī)范要求之外，還需考慮滿足商業(yè)單元櫥窗布置、貨柜布置等要求。雖然原則上消火栓是建筑內(nèi)不得隨意調(diào)整位置的固定設(shè)施，但在實際項目營運中，室內(nèi)裝修要求消火栓位置調(diào)整的情況也時有發(fā)生。因此，在控制消火栓的布置間距時，宜為今后消火栓位置的局部調(diào)整預(yù)留空間。常規(guī)布置的消火栓豎向環(huán)網(wǎng)系統(tǒng)對商業(yè)空間內(nèi)部分隔布置有一定的影響，在業(yè)態(tài)調(diào)整可能性大、內(nèi)部分隔靈活性要求較高的局部區(qū)域，消火栓系統(tǒng)可考慮采用水平環(huán)網(wǎng)系統(tǒng)，在二次裝修時吊頂內(nèi)環(huán)狀干管不作改動，支管走向隨裝修要求調(diào)整。當采用水平環(huán)網(wǎng)系統(tǒng)時，消火栓系統(tǒng)控制閥門的設(shè)置不應(yīng)按“檢修停止使用的消火栓不應(yīng)超過5 個”的要求來設(shè)置閥門。水平環(huán)網(wǎng)系統(tǒng)閥門設(shè)置應(yīng)保證同一防火分區(qū)在檢修時至少有1股水柱到達任何部位，以避免因個別消火栓檢修而引起一個區(qū)域的消火栓被同時關(guān)閉。

隨著《消防給水及消火栓系統(tǒng)技術(shù)規(guī)范》（GB50974-2014）的頒布實施，消

火栓按鈕的作用由直接啟泵改為遠程報警，消火栓泵的啟泵方式改為由壓力開關(guān)或流量開關(guān)自動啟泵，并增加了“消防水泵控制柜應(yīng)設(shè)置機械應(yīng)急啟泵功能，并應(yīng)保證在控制柜內(nèi)的控制線路發(fā)生故障時由有管理權(quán)限的人員在緊急時啟動消防水泵。機械應(yīng)急啟動時，應(yīng)確保消防水泵在報警后5min 內(nèi)正常工作”的規(guī)定。消防水泵應(yīng)保證從接到啟泵信號到水泵正常運轉(zhuǎn)的自動啟動時間不應(yīng)大于2 min。商業(yè)綜合體項目往往體量較大，內(nèi)部流線復(fù)雜，因考慮到一層商鋪的商業(yè)價值高，消控室一般會被安排在商業(yè)價值相對較低的位置。要滿足規(guī)范要求，保證具有管理權(quán)限的人員在火災(zāi)發(fā)生后能在3 min以內(nèi)到達消防水泵房，消控室距離消防水泵房的距離不宜過大，以成年人快走的速度推算，行走距離宜小于180米，其中樓梯梯段應(yīng)按2倍實際長度計算行走距離。

5.自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計

商業(yè)綜合體項目因業(yè)態(tài)調(diào)整及商戶的更換相對頻繁，其裝修頻率較高，自動噴淋系統(tǒng)的控制閥門關(guān)閉的頻率也隨之提高。在正常營業(yè)的商業(yè)綜合體中部分區(qū)域圍起來裝修的現(xiàn)象隨處可見，這種一邊裝修一邊經(jīng)營的情況不僅增加了火災(zāi)危險性，同時使得項目的滅火能力應(yīng)因部分消防設(shè)施被關(guān)閉而降低。為防止裝修階段失去噴淋系統(tǒng)保護的區(qū)域面積過大，在項目設(shè)計階段，應(yīng)適當增加控制閥門和水流指示器的數(shù)量，縮小每個水流指示器的控制范圍，部分主力店、業(yè)態(tài)相對固定的區(qū)域單獨設(shè)置水流指示器，多層沿街商鋪豎向劃分商業(yè)單元時，可考慮每個商業(yè)單元設(shè)置獨立的控制系統(tǒng)。

噴頭布置與裝修要求有沖突也是常見問題之一，在投入運營的商業(yè)綜合體中，二次裝修鋪位的劃分以及吊頂?shù)脑煨陀绊憞婎^噴水效果的現(xiàn)象也較為普遍。商業(yè)綜合體項目的公共部位一般由建設(shè)單位統(tǒng)一委托裝修設(shè)計并組織施工，但部分商鋪則由實際經(jīng)營戶根據(jù)自身需求二次裝修。因此，在項目設(shè)計階段，有一個困擾設(shè)計人員的問題就是噴頭究竟按哪一種形式來布置，無吊頂、封閉式吊頂、不同開孔率的通透性吊頂?shù)葘婎^布置的要求均不同。筆者認為，在商業(yè)綜合體項目中，比較適合采用吊頂上下方均設(shè)置噴頭的形式，毛坯房交付時上噴頭安裝到位，下噴頭可暫不安裝。當商鋪二次裝修選擇封閉式吊頂或開孔率小于70%的通透性吊頂時，根據(jù)吊頂?shù)膶嶋H情況將下噴頭安裝到位；當商鋪二次裝修選擇開孔率大于70%的通透性吊頂時，可不安裝下噴頭。在設(shè)計階段采用上下噴頭的布置形式，有助于減少噴頭布置與商鋪劃分及吊頂造型的矛盾，減少二次裝修工程中噴頭布置調(diào)整的工程量，提高自動噴淋系統(tǒng)的可靠性。

隨著社會、經(jīng)濟的發(fā)展，體驗經(jīng)濟作為一種新的經(jīng)濟形態(tài)已經(jīng)悄然來臨，商業(yè)綜合體作為體驗經(jīng)濟的一個重要載體，對傳統(tǒng)的建筑給排水設(shè)計提出了更高的要求，在項目設(shè)計階段為其生命周期中各個階段的不同需求提供更多的便利，創(chuàng)造更多的改造條件，無疑將提升商業(yè)綜合體的價值，為項目的長期穩(wěn)定運營提供一份保障。

參考文獻：

[1]許棟,楊敦.大型商業(yè)建筑給排水技術(shù)——談仲盛商業(yè)中心的設(shè)計. 給水排水, 2004,(06): 第66-69頁.