房地產估價機構信息化建設初探

文/彭靖 湖南萬源房地產評估有限公司 湖南長沙 410000

房地產估價機構信息化建設初探

文/彭靖 湖南萬源房地產評估有限公司 湖南長沙 410000

進入二十一世紀，人類以大踏步的姿態邁入信息時代，寬帶傳輸技術的革命性突破及移動互聯網的廣泛應用，使得各行各業都在發生著前所未有的深刻變化，房地產估價行業也不可避免地受到由此帶來的巨大沖擊。因此，估價機構應該抓住機遇、積極應對，加強信息化建設，為企業效率提高、管理創新及業務拓展打下夯實基礎。

信息化建設；必要性；內容；現實意義

2000年7 月，“全球信息化部長會議”在聯合國總部召開，會議強調了信息通信技術是21世紀經濟發展最強勁的動力之一。2006年，黨中央、國務院發布《2006-2020年國家信息化發展戰略》，文中明確指出：“信息化是當今世界發展的大趨勢，是推動經濟社會變革的重要力量，大力推進信息化，是覆蓋中國現代化建設全局的戰略舉措……”。

近年來，各行各業都在信息化浪潮中不斷適應新形勢，追求新變革，房地產估價企業也應順應時代大勢，積極地擁抱大數據，擁抱互聯網。當前，以計算機、網絡、地理信息系統為代表的現代信息技術正推動著房地產估價機構由提供專業報告向提供專業服務轉變，估價行業也從傳統服務業向著新型現代服務業轉變。進行信息化建設是房地產估價機構發展的必由之路。

一、房地產估價機構信息化建設的必要性

信息技術的高速發展，房地產估價實踐的不斷深入，已經將信息技術與房地產估價緊秘聯系在一起。估價機構信息化建設的必要性體現在如下幾個方面：

（一） 估價技術方面

1、信息化建設是估價結論精確化的要求

房地產估價是專業估價人員根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在價值時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動，事實上也是對估價信息的收集、處理過程。面對紛繁復雜的各類信息，沒有一個科學的信息化系統是很難做到的。信息瞬息萬變，充滿了不確定性，而專業評估要求估價結論能夠無限接近客觀結果，這也需要借助信息化手段，通過大量的統計分析、刪除不合理的因素，最終盡可能地提高估價結論精確度。

2、信息化建設是估價服務自動化的要求

計算機技術特別是網絡技術的發展，使得信息的取得和傳輸變得越來越便捷，加之各種計算機模型庫的建立，使得計算機自動估價成為可能。應用信息技術能給委托方及其他潛在客戶隨時隨地提供有效信息。這樣不僅可以提高估價的效率，而且可以讓估價人員在估價實踐中，減少繁雜的重復性工作，從而提高估價服務的工作效率和技術水平。

（二） 機構管理方面

信息化技術的應用是企業的一次重大革新，同時也是一次管理的革新。將許多管理理念、管理方法、管理手段融入到信息系統開發過程中去，融入到估價機構每一項工作細節中去，從而提升估價機構的管理效率和管理能力。信息化是解決房地產估價機構深層次管理問題的迫切需要。

（三） 業務拓展方面

1、信息化建設是估價業務多元化的要求

估價服務的范疇日趨多元化，諸如抵押項目貸后跟蹤評估等傳統業務拓展項目、稅收批量評估等新型業務項目等，均需要科學利用和開發全新的信息化手段。由于每種評估類型、估價目的及要求不同，估價依據、技術路線、估價方法、參數選取、估價結果確定方法等也不盡相同。因此需要進行信息化建設以滿足業務多元發展的需要。

2、信息化建設是估價業務綜合化的要求

估價服務最終的發展方向是走綜合咨詢服務的道路。委托方希望估價機構能為其提供的一種全方位、多角度、高智能的咨詢服務。這對我們綜合駕馭信息的能力又提出了更高的要求。而實現估價信息化是最終實現房地產綜合服務的重要基礎。

3、信息化建設是估價服務國際化的要求

經濟全球化的背景下，生產要素在世界范圍內自由流動和優化配置，致使各國經濟相互整合、相互影響，從而成為一個相互依賴、不可分割的統一整體。作為社會經濟活動的一部分，估價服務勢必會受到經濟全球化影響而朝著國際化方向發展。

二、如何進行房地產估價機構的信息化建設

進行信息化建設是房地產估價機構面對新形勢、新問題的必然要求，那么如何進行房地產估價機構的信息化建設，其內容怎樣，如何分步實施，有幾種路徑選擇……筆者對此作了一些簡要的思考。

（一）估價機構信息化建設的主要內容

1、評估技術系統

該部分包括信息管理系統及自動估價系統等。首先，信息化系統可開發基礎數據的收集和統計分析功能，建立房地產交易信息數據庫；其次，信息系統可實現自動估價及報告輔助生成功能，解決一般常見報告錯誤并極大地提高工作效率。生產過程的自動化和信息化是企業信息化的一個關鍵環節。

2、內部管理系統

企業內部管理信息化是以企業的各種應用系統為基礎來有效地組織、利用信息資源，實現管理的高效率。估價機構報告審批流程管理、風險管理系統是房地產估價機構內部管理系統的主要內容。還可開發遠程作業控制功能系統，以解決異地分公司與總公司關于風險控制與報告出具問題等。此外，報告檔案管理以及行政管理方面都離不開信息化系統的全程參與。

3、客戶管理系統

系統中需對客戶資源進行管理，對已有及潛在客戶進行類別劃分。為了適應市場的發展，還可設計網上詢價系統，客戶通過互聯網即可自主提交詢價申請，估價人員在收到詢價申請后，根據評估技術系統中強大的交易案例數據庫并結合估價經驗，確定委估對象的咨詢價格。該功能可在估價機構與客戶之間搭建一個網絡聯系橋梁，一方面能了解客戶的業務需求，同時又在營銷手法上占得先機，從而確立公司的專業形象和競爭優勢。

（二）信息化建設階段劃分及實施步驟

信息化建設不可能一蹴而就，房地產評估機構在信息化建設過程中一定要把握好化的推進策略，分階段按步驟進行。一般分為如下幾個階段：

1、起步階段

為保證信息技術在房地產估價中起到應有的作用，估價機構應該從建立信息庫開始。在我們的日常工作中散落著許多數據瑰寶，需要我們有效整合。應收集的數據包括宏觀經濟、政策數據、各類房地產數據、行業數據、競爭對手數據、客戶數據、內部管理、財務、行政數據等等。上述后三項屬于公司的內部管理數據。對這些數據用EXCEL、ACCESS進行收集分類、建庫儲存，這便是信息化建設的起步階段。

2、初級階段

在這一階段，企業以部門為單位，對部門內部信息進行整合、以部門內部信息共享為目標，基本建成各部門專用的信息系統。如房地產估價

核心業務部門有部門內部可共享的政策數據、行業數據、案例數據庫等，其他業務支撐部門有的房地產估價機構內部OA系統相應模塊等，這是房地產估價機構信息化的初級階段。

3、中級階段

到了中級階段，企業開始在全公司內部統一和整合信息資源，以消除“信息孤島”現象，并對業務流程（如評估報告的制作、審核、出具等）、公司組織結構、績效考核、財務報帳等一系列管理流程進行全面再造，進行企業內部系統集成。

4、高級階段

進入高級階段，企業已經成為一個智能主體，能通過網絡和系統集成實現與客戶的互動交流，企業的內、外部信息資源得到全面有效整合，系統能為企業的個性化服務提供全面支持。最終實現房地產估價機構與客戶單位、與政府部門、與監管部門之間的信息共享，信息交流更智能、更科學、更高效。

應注意的是，信息化建設之初的起步階段要扎扎實實做好基本功，從小數據、從基礎信息的收集歸整做起，積微成著，這是以后信息化發展各階段的前提和基礎。此外，應將核心業務作為整個企業信息化的主線進行推進，通過在核心業務的階段性信息化成果，不斷帶動企業各相關領域的信息化建設，從而逐步實現企業的整體信息化建設遠景目標。

（三）估價機構信息化建設的路徑選擇

房地產估價進行信息化建設一般有三條路徑：自行建設、聯合開發及向外購買。

1、自行建設

優點在于可量身定做，適用性強，有專屬知識產權；缺點在于投入大，有一定開發風險，周期較長；該模式適用于經濟實力雄厚，專業技術人員充足的大型企業，解決的關鍵是軟件設計的配合及不斷升級。

2、聯合開發

優點在于開發成本可以分攤，聚合集體智慧；缺點在于內部溝通、整合、利益協調等工作量大，決策效率不高；聯合開發需要建立好的參與、分享與決策模式，各參與單位的全力支持，內部合理分工。該模式也比較適于中大型機構。

3、向外購買

優點在于取得成本較低，時間快，缺點是沒有知識產權，有依賴性，軟件的適用性存在不確定性，軟件的實操使用需要雙方的合作；對于中小型機構，自建財務風險太大，成本沒有競爭力，聯合又不一定找得到合適的同伴，眼下最佳的方式是向外購買好的標準化軟件，防止在信息化建設上被落下。購買的關鍵是要選擇得到價格適合，又能夠基本符合當地操作條件的評估作業系統和內部管理系統。同時，軟件提供商的服務一定要跟上，有能力幫助企業建立正確的數據庫，教會操作人員正確收集數據和使用系統作業，并隨著技術的發展，不斷推出升級版。

在估價企業信息化建設中，路徑、模式無好壞之分，關鍵在于選取最合適的。

三、估價機構信息化建設的重要現實意義

（一）提高了估價作業效率

有了信息庫，估價師在受理評估項目時可以很方便地查詢到所需要的可比案例及配套信息；有了自動估價系統和批量評估系統，估價師將從繁重的重復性工作中解脫出來，花更多的時間在估價對象個別因素的描述及市場背景的分析上；有了估價風險監控系統，可以隨時幫助我們盡早發現風險點，避免不必要的工作繼續；有了估價報告審核系統可以隨時隨地方便審核，減少等待時間。這一切將是信息化技術給我們提高工作效率的真實體驗。

（二）創新了企業的管理模式

信息技術的應用給房地產估價帶來了新的管理模式，對估價師的日常業務考核也拓展了思路，估價機構應用信息化系統可以實現客戶管理水平的極大提升，比如與銀行聯動的貸后評估跟蹤系統、到期評估客戶提醒系統，以及我們運用信息化技術對估價師工作量的考核系統。這些管理方面的變化將因信息化技術的參與而變得更加便捷而科學。

（三）適應了傳統業務延伸及新型業務拓展的需要

1、銀行抵押業務

目前很多估價機構的絕大部分業務均來自銀行的抵押評估，而銀行的風險控制部門對于抵押資產的質量及在貸后相當長的一段時間內的價值變化尤為關注。這就給自動估價系統及貸后評估跟蹤系統提供了廣闊的發展空間。貸后評估系統利用價格跟蹤功能，通過價格指數的變化，自動調整原評估價格在不同時點的價格變化趨勢，并隨著價格變化幅度的大小顯示貸款風險等級，為貸后風險監控提供一手的參考資料。世聯EVS自動估價系統、ALA貸后評估系統在深圳、廣州等地已經占有相當大的市場份額，這從一個側面也反映了目前市場對這一系統的接受程度。

2、課稅評估業務

房地產稅制改革為估價行業帶來了新的發展機遇：根據財政部、國家稅務總局發布的《關于推廣應用房地產估價技術加強存量交易稅收征管工作的通知》（財務2011-61號文）規定：（1）自2012年7月1日起，對納稅人所申報的存量房交易價格要進行全面的評估；（2）應用房地產批量估價技術進行存量房評估……而批量評估技術和信息化建設緊密相接，房地產批量評估技術在存量房交易計稅價格評估中的應用使得房地產估價機構已成為房地產稅制改革的重要參與者。計算機輔助批量評估可以通過預先設定的房價指數跟蹤物業價值并監測其變化，而這種監測用人工估價的傳統方法是無法做到的。

3、咨詢顧問類業務

政府職能的轉移為中介機構的發展提供了新契機，十八屆三中全會提出，未來應加大政府購買服務力度，因而將萌生越來越多的為政府及其職能部門提供的咨詢顧問報務。而參與企業咨詢顧問，包括投資項目可行性研究分析、風險管理、盡職調查、資產管理 、品牌評價及管理、決策分析等等。

利用評估數據管理平臺，除了能提供基本的評估數據服務，還可以針對已有的市場需求和潛在的市場機會對評估數據進行深度加工，為市場量身定做產品，必將贏得更多客戶群體和涉足全新服務領域。評估數據地位將得到更大提升，作用也將得到更充分地發揮，應構建一張跨區域的評估數據網絡，做到點面結合、資源共享，充分放大房地產評估數據的影響作用，從而提高評估行業整體綜合競爭力，實現多方共贏和跨越式發展。

（四）促進了機構低碳運行

現在國際社會倡導節約能源和低碳經濟，依靠信息技術建立起來的估價系統，能實現無紙化信息共享，不但便于機構內部的使用，對于一級機構的各個區域分公司也可以直接實時共享總部的技術、數據的支持，減少大量的復印、打印、傳真工作；同時，減少了大量的基礎工作和人員配置，節約了費用開支和時間成本，促進了機構的低碳運行。

傳統估價業中的憑經驗和手工作業等低效率的工作方式已難以適應在IT浪潮席卷的信息時代的要求。信息化建設，不僅將使估價企業估價報告更加精準、估價工作更加高效，公司管理更加科學，還會為估價企業的轉型升級打下基礎，而未來估價機構的作業方式與人力資源構成也必將發生變化，我們每個企業只有主動變，才能應對企業不變的主題---生存！愿房地產估價企業都能早日插上信息化的翅膀騰飛。

[1] 駱曉紅 王越 王旭東 從大數據到大管理——估價機構信息化建設之國策評估實踐

[2] 面向知識管理的信息化技術在房地產估價機構中的應用研究 2010-12-12