中外投資性房地產評估準則對比

雒京

摘要：資產評估在我國有近30年的發展歷程，相應的準則體系正在日益完善。國外資產評估有上百年的發展歷史，各方面均較為成熟。本文通過對比國內外投資性房地產評估準則，發現其差異之處，并給出我國評估準則完善的相關建議，以促進我國投資性房地產評估準則的完善，推動投資性房地產評估實務和資產評估行業的發展。

關鍵詞：投資性房地產 評估準則 指導意見

一、投資性房地產含義

投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產，屬于企業經營活動的范疇，主要包括已出租的土地使用權，持有并準備增值后轉讓的土地使用權，已出租的建筑物等，自用房地產和作為存貨的房地產不屬于投資性房地產核算的范圍。2000年5月，國際會計準則委員會（IASC）發布了《國際會計準則第40號——投資性房地產》（IAS 40），將投資性房地產定義為：為賺取租金或為資本增值，或兩者兼有而持有的房地產，但不包括用于商品或勞務的生產或供應、或用于管理目的的房地產，不包括在正常經營過程中銷售的房地產。英國會計準則委員會（ASB）在SSAP 19中和中國香港在SSAP 13中認為，投資性房地產是指對有關土地和建筑物擁有的權益，這些土地和建筑物必須是：已完成的在建工程和開發項目，是為投資目的而持有，并且其租金收益可以公平協商，不包括企業為自己的目的擁有和占用的房地產、出租并由集團內另一公司占用的房地產。

二、中外投資性房地產評估準則

評估準則的制定與會計準則制定關系較為密切，尤其是隨著公允價值計量模式在國際會計準則中的引入，國際會計界在對公允價值確定以及提高公允價值可靠性等方面與評估界進行溝通交流，以增進會計界對公允價值的正確認識和促進會計界對公允價值的推廣，同時這也促進了會計界對評估行業的認識，對提高評估行業在市場經濟中的地位起到了積極的作用。同樣，在制定評估準則時，國際評估準則委員會、美國財務會計準則委員會以及歐盟等一些國家的資產評估協會也會十分關注會計準則的變化及發展趨勢，對于以公允價值計量的部分關注度更高，比如投資性房地產評估準則的制定。

（一）國際投資性房地產評估準則

IVSC對投資性房地產制定了相應的準則，即《IVS 233在建投資性房地產》，主要是針對在建情況，但仍對投資性房地產的一般情況及相關概念進行了描述：This standard examines the matters to be considered when valuing investment property that is in the course of construction on the valuation date and identifies appropriate valuation approaches。

（二）英國投資性房地產評估準則

英國皇家特許測量師學會（RICS）從20世紀70年代開始制定以財務報告為目的的評估操作規范，對涉及投資性房地產評估等方面均做出了專門的規定，也就是說英國的投資性房地產評估準則是在以財務報告為目的的評估規范中規定的，并沒有專門的評估準則進行規范。

（三）中國投資性房地產評估準則

投資性房地產是我國現代社會經濟中的重要資產，是企業資產的重要組成部分。投資性房地產評估也是以財務報告為目的的資產評估的重要組成部分，是隨著新會計準則的發布和公允價值計量模式的采用發展起來的新興資產評估行為。制定相應的指導意見或準則對于適應會計準則的變化、規范執業行為、指導實踐、提高執業水平都具有重要意義。

為適應會計準則新變化的需要，進一步規范執業行為，保護各方當事人合法權益的需要，適應市場和提高執業水平的需要，中國資產評估協會（以下簡稱“中評協”）借鑒國際上的做法，同時結合實際情況，于2008年3月成立投資性房地產評估指導意見（征求意見稿）起草項目組，收集、翻譯了國外投資性房地產評估方面的大量資料，對投資性房地產評估涉及的重要名詞、術語、價值類型、評估方法及評估理論等系列問題進行了深入研究，總結了國內投資性房地產評估的實踐經驗和研究成果，形成自己的研究成果，最后制定出符合我國國情的投資性房地產評估規范——《投資性房地產評估指導意見（試行）》。指導意見突出了以財務報告為目的的評估的特點，并參照相關會計準則的規定，滿足了會計信息的需要。

三、中國與國外投資性房地產評估準則對比

（一）相同點

1.理論來源相同。我國《投資性房產評估指導意見（試行）》理論來源是《資產評估準則——基本準則》《資產評估準則——不動產》和《以財務報告為目的的評估指南（試行）》。國際評估準則中的《IVS 233在建投資性房地產》部分理論源自通用準則和不動產權益準則，不屬于《IVS 230不動產權益》準則范疇。同時，IVS 233必須遵循《IVS 300以財務報告為目的的評估》的原則，在IVS 233注釋3中其將財務報告作為評估目的，在注釋12中將財務報告列為特別注意事項。

2.評估目的相同?！锻顿Y性房產評估指導意見（試行）》第三條和第十條分別指出，“對符合會計準則規定條件的投資性房地產在評估基準日的公允價值進行分析、估算，并發表專業意見”“會計準則中投資性房地產的公允價值一般等同于資產評估準則中的市場價值”。IVS 233注釋4明確寫明，“此準則提供評估在建投資性房地產的市場價值時應遵守的原則，市場價值是指在市場中模擬交換的價格”。由此可見，國內外對投資性房地產的評估都側重于對其公允價值的評估，即市場價值。

3.相似的估值方法。資產評估的估值方法常用有三種，市場法、收益法和成本法。對于投資性房地產而言，因其自身的特殊性，投資性房地產不適用于成本法估值，市場法和收益法能夠很好地對其公允價值進行估值，而國內外也都是優先考慮采用市場法和收益法來評估投資性房地產的價值。我國《投資性房產評估指導意見（試行）》第四章評估方法中對投資性房地產評估的市場法、收益法的使用情況等做了詳細描述，而國外IVS 233同樣也十分強調投資性房地產市場法和收益法的運用，在IVS 233注釋6中指出，“在缺乏直接可比的銷售證據時，評估價值必須使用一個或多個以市場為基礎的估值方法”“關鍵投入的可比市場數據用以支持貼現現金流量預測或收入資本化的計算”。

4.參數選取類似。用市場法評估資產價值，很重要的一點是可比案例的選取，案例選取的越具有可比性，評估結果越接近資產的真實市場價值，對于用市場法評估投資性房地產價值亦是如此。我國《投資性房產評估指導意見（試行）》第十五條、十六條明確指出了可比基礎選擇的重要性，并對相關比較因素比如交易情況、交易日期、容積率等做出了明確規定，方便評估人員據此選取可比案例。IVS 233同樣在注釋6中表明了可比案例選取的重要性。同樣，在使用收益法對投資性房地產進行評估時，收益法最重要的三個參數——收益額、收益期限和折現率的選取國內外也都給予了相似的規定。我國《投資性房產評估指導意見（試行）》第十七條至第二十條從“凈收益”“收益期限”“折現率”三方面對收益法三大參數選取進行了規定。IVS 233則在注釋11、注釋9中分別闡明了對收益、折現率和收益期限的規定。

（二）主要區別

1.投資性房地產概念不同。我國《投資性房地產評估指導意見（試行）》中的“投資性房地產”是指企業為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。其中，“房地產”是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。而IVS 233中的“投資性房地產”是指為賺取租金，資本增值或兩者兼有而持有的土地、建筑或部分建筑，不包括為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產，在日常業務過程中作為存貨銷售的房地產。IVS 233對投資性房地產的界定較為詳細。

2.專業術語表述略不同。我國《投資性房產評估指導意見（試行）》對評估方法分別以市場法、收益法等文字進行定義和描述，而IVS 233中并沒有涉及“市場法”“收益法”等類似字眼，相反是用“現金流量預測”“收入資本化”等專業術語來描述。不過這些并不能造成國內外對投資性房地產評估的實質性差異。

3.準則的詳略程度不同。我國的準則傾向于給出具體的操作建議，而不僅僅是一個導向性作用。在投資性房地產準則規定上，我國《投資性房產評估指導意見（試行）》在有關概念的解釋上較為詳盡、具體，而IVS 233則是給出了投資性房地產評估中的原則性指導。舉例而言，在運用收益法對投資性房地產進行評估時，關于對租約條款因素選取數據，IVS233要求用租約條款的可比市場數據進行計算，而我國《投資性房產評估指導意見（試行）》則對租約條款的具體內容進行了規定，如租金及其構成、租期、免租期、續租條件和提前終止租約的條件等。

4.準則體系結構不同。為符合國內讀者的閱讀習慣，《投資性房地產評估指導意見（試行）》采用了與國內其他準則相似的結構體系，分為“引言”“基本要求”“評估對象”“評估方法”“評估披露”和“附則”六個部分，主要內容包括具體操作要求、評估準則、評估方法以及會計準則對投資性房地產的分類等。IVS 233準則則是采用了國際評估準則的通用慣例，準則由正文和注釋兩部分構成。

5.側重點不同。《投資性房地產評估指導意見（試行）》在對投資性房地產進行估值時側重于對土地使用權和區間值等有關事項的規定，例如在對土地使用權進行評估時，指導意見對土地使用權的分類、剩余使用年限等方面做出了多方面說明。區間值是我國評估準則的創新部分，我國《投資性房產評估指導意見（試行）》第二十三條指出“注冊資產評估師運用市場法和收益法無法得出投資性房地產公允價值時，可以采用符合會計準則的其他方法。如果仍不能合理得出投資性房地產公允價值，經委托方同意，還可以采用恰當的方式分析投資性房地產公允價值的區間值，得出價值分析結論，并提醒評估報告使用者關注公允價值評估結論和價值分析結論的區別?！眹H上，IVS 233則較為關注在建工程評估并對其進行了一系列說明，另外還特別指出了財務報告、收購、兼并和出售企業或部分企業、訴訟等評估注意事項。國內和國外準則的重點關注點不同，主要是因為經濟發展水平以及相關經濟政策等國情的不同導致的，并不影響它們在實務中的運用。

四、借鑒與啟示

（一）評估方法方面

在我國《投資性房地產評估指導意見（試行）》中加入假設開發法評估方法的使用。因為在建的投資性房地產往往可以作為抵押標的物進行抵押借款等，而此時的投資性房地產處在在建狀態，很難采用以往常用的市場法和收益法進行評估，因此就可以用假設開發法對投資性房地產進行評估。另外，投資性房地產作為不動產的一部分，我國準則在運用市場評估時嚴格對可比案例的地點、時間和交易情況進行限制，而實際上，投資性房地產往往缺乏實際交易可比案例。通過對比國內外投資性房地產評估準則中市場法的應用條件，筆者認為，我國的指導意見可以借鑒國際做法，放寬市場法的應用條件，以便更好地適應實際評估工作。

（二）注重評估準則與會計準則的銜接

投資性房地產不僅屬于評估行業術語，也是會計行業的常用概念，并且《企業會計準則第3號——投資性房地產》專門對投資性房地產的概念、會計處理、后續計量模式等方面做出規定。投資性房地產采用公允價值計量能夠更好地滿足會計信息相關性的要求，而公允價值的確定需要評估人員對其發表專業的估值建議，這一點上，國內外評估準則都與會計準則做了很好的銜接。我國《投資性房產評估指導意見（試行）》第二章明確要求評估人員在對投資性房地產評估時需與委托方及會計師進行充分溝通。未來，隨著公允價值計量在會計行業中的興起，評估人員在進行評估業務時會涉及到更多的投資性房地產評估，比如在企業合并或進行減值測試時就可能會涉及到投資性房地產的評估業務，但是目前我國《投資性房產評估指導意見（試行）》并沒有對這種情況下投資性房地產估值進行說明，指導意見可以依據會計準則對相關部分進行完善。

（三）完善評估目的

與國際投資性房地產評估準則相比，我國《投資性房產評估指導意見（試行）》缺乏對投資性房地產特定評估目的的說明，指導意見主要明確了以財務報告為目的的評估，并沒有關于抵押、訴訟、收購合并等特定評估目的的說明。然而，隨著經濟的發展，我國的抵押、收購兼并等經濟業務頻繁發生，對投資性房地產的單一評估目的已經不能很好地滿足經濟活動的需要，我國評估準則應該順應經濟潮流進行及時修訂，將符合經濟行為的特定評估目的加入指導意見中，以使指導意見更好地指導評估實務。

（四）及時進行修訂

我國經濟發展迅速，并在2010年后成為世界第二大經濟體，經濟的發展導致經濟業務的復雜多變，國際化的進程也讓我國經濟與世界的聯系更加緊密。資產評估作為經濟活動中不可缺少的鑒證服務行業在我國經濟騰飛中發揮越來越重要的作用，而指導評估行業實踐的評估準則的作用也日益彰顯。為更好地服務資產評估實務工作，評估準則的實用性和國際性異常重要，因此及時修訂資產評估準則很有必要。作為指導我國投資性房地產評估實踐的《投資性房地產評估指導意見（試行）》是在2009年頒布的，有些評估方法和評估目的等規定已經不能很好地滿足評估實務需要，相關部門應該及時地進行修訂完善，以使其更好地與國際接軌，服務我國評估實踐。X

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