北京地王“尷尬癥”：地價沖高帶不動周邊房價

今年下半年以來，北京市土地市場陷入此起彼伏的地王爭霸戰。從年初至今，北京市共誕生了13宗地王，地王成交的樓面地價已經全面超過商品房價格。

區域土地價值的提升，似乎應該給周邊在售項目提供了漲價利好條件。然而，據中國房地產報記者了解，13宗地王周邊項目提價現象并未顯現，除年初豐臺區白盆窯地王帶動周邊項目價格微漲外，僅有11月13日的通州臺湖地王周邊項目大幅提價，其他地王并沒有帶來區域房價變動。

地價漲 房價漲不動

今年1月7日，北京華潤、首開、聯新投資聯合體在開年就以86.25億元的總價拿到了豐臺區白盆窯地塊，成為當時的北京市新總價地王。該項目樓面地價為3.1萬元/平方米，周邊距離較近的西華府項目售價為42000元/平方米。且樓面地價只是土地成本，加上建安成本、銷售成本、利潤才是最終面市價格。業界一般認為，房價約等于樓面地價的2倍，這意味著該地塊所開發項目售價達到60000元/平方米才具備盈利空間。

不過，西華府項目在豐臺白盆窯地王產生之后，借該利好僅上調了1000元/平方米，此后的近一年時間里，隨著北京樓市量價齊升的行情，該項目的現售價才漲到了49990元/平方米。

自2005年至2014年，10年時間里，每年北京成交住宅用地中樓面地價最高和溢價率最高的地塊共20宗，其中18宗地塊均已上市，從拿地到首套簽約的平均周期為28個月，因此豐臺區白盆窯地塊如果在兩年后入市，售價6萬元/平方米并非沒有可能。

但在2015年下半年所產生的地王就沒有那么幸運，地王誕生雖然代表著土地成本的抬高，但區域內房價卻顯得波瀾不驚。

在新年“第一炮”以后，北京土地市場一度陷入沉寂期。上半年，北京土地市場成交38宗，金額為685.3948億元，從規劃建筑面積看，大約在540萬平方米，其中住宅土地非常少，合計成交居住用地只有271萬平方米，是最近三年同期住宅供地最少的一次。

在今年下半年，北京土地供應開始放量，房企搶地態勢愈演愈烈。9月份以來，幾乎月月有地王、周周出地王，還出現同日雙地王的局面。9月2日，朝陽區孫河北甸西村地塊成為區域單價、總價雙料地王，樓面地價到達55000元/平方米，預計項目售價將超過10萬元/平方米，而周邊在售項目財富城堡卻一直保持著55000元/平方米的售價，高端豪宅龍湖雙瓏原著3700萬元/套的價格也紋絲未動。

9月8日，朝陽東壩南區誕生區域單價地王，樓面地價接近5萬元/平方米，未來售價預期也在10萬元/平方米區間。但周邊可參照項目利錦府一直是59909元/平方米，未見調整：10月30日、11月2日，豐臺區南苑鄉接連兩個地塊創下全市總價第二、第三名，但周邊的公園懿府項目開盤40000元/平方米的價格，不但并未在地王產生后漲價，在年底沖量時還略有價格松動。

“雖然地王產生代表著土地價值的提升，但一些地王周邊原有項目的規劃和定位并沒有調整。這些項目所面對的客戶群體和地王項目面對的客群存在著差異，因此不具備漲價條件。即使漲價，產品沒有改變，附加值沒有提高的情況下，也不是現有客戶能夠接受的。”亞豪機構市場總監郭毅表示。

面粉貴過面包成常態

從成交地王的樓面地價來看，面粉貴過面包已成常態。13宗地王中，10宗地王的樓面地價均超過地塊所在板塊的成交均價，部分地塊甚至超過板塊中高端在售項目的成交均價。事實上，不僅是地王如此，下半年北京成交地塊，樓面地價超過周邊項目均價已是常態，未來北京商品房市場也將普遍“被豪宅化”。

盡管土地的價值被日益推高，但水漲船高理論并沒有得到應驗。直到11月13日，通州臺湖地王出現后，這一現象被打破。臺湖地塊樓面地價約為3.8萬元/平方米。在地王誕生的第二天，周邊項目就已經醞釀調價。

緊鄰臺湖地塊的潤楓領尚項目原價27000元/平方米，直接將售價調整為32000元/平方米，每平方米上漲了5000元。而旁邊的高端項目泰禾拾景園更為夸張，由原來的34000元/平方米，調整到6萬元/平方米，每平方米漲了26000元。

這兩個項目的銷售人員對中國房地產報記者解釋：“漲價的原因就是周邊拍出了新地王，證明這塊區域價值已經得到提升。”不過泰禾拾景園的銷售人員坦言，漲價后看房客戶確實有所減少。

郭毅認為，臺湖板塊個別項目提價并不代表主流。“這兩個項目前期銷售比較好，有一些客戶的積累。而且從房地產營銷慣例來看，前期是走量階段，后期是擴大利潤的階段，如果有漲價的契機就會調整價格。”

開發商心里也沒底

在11月18日，綠城與中交和平安組建聯合體，以總價57億元拿下北京門頭溝一宗土地，扣除公租房配建，樓面地價達3，32萬元/平方米。

綠城中國控股有限公司執行董事李青岸曾公開表示，按照拿地前預估的3萬元/平方米樓面地價，加上建安、稅費等成本，項目最終成本價是每平方米4萬元多一點，如果周邊房價能賣到4.5萬元/平方米以上，盈利空間還是很大的。

而在最終以3.32萬元/平方米的樓面地價拿地后，綠城方面負責此次拿地事宜的北京區域執行總經理李駿則表示，“壓力還是大，未來這個項目房價會引領門頭溝”。

綠城的一位高管也表示，“過去在北京北部做豪宅項目看得見客戶，但如今在門頭溝做豪宅，什么人會來買還沒有完全想好。”

盡管土地成本一高再高，房企還是不斷出手。“北京土地市場狼多肉少，想在北京拿地的開發商太多了，競爭導致土地價格攀升；北京的土地也越來越少，地塊越來越小，已經變成一種稀缺品。”中經聯盟秘書長陳云峰在接受中國房地產報記者采訪時表示。

對于拿到地王的房企來說，如何運作高價項目也需要動腦筋。“其實前期一些地王項目的入市策略可以參考，一些開發商采用縮小單套面積提高單價、控制總價的方法。所謂‘10萬+’的頂豪，總價也就是1000多萬元。”郭毅表示。

陳云峰則認為，這些地王房企也是在賭市場。“這是一場豪賭。這些地王地塊在2017年肯定要入市的，那時候能否都賣上‘10萬+’的價格還是未知數，尤其是五環外的項目，我認為是有風險的。”

責任編輯/星霓