論土地出讓金的規(guī)范管理

杜艷春

(河北省承德市灤平縣國(guó)土資源局，河北 灤平 068250)

?

論土地出讓金的規(guī)范管理

杜艷春

(河北省承德市灤平縣國(guó)土資源局，河北 灤平 068250)

摘要：土地出讓金實(shí)際上具有與土地使用租金類似的性質(zhì)，它作為一種國(guó)有土地使用收益的來(lái)源，在落實(shí)我國(guó)土地管理制度方面和提高地方財(cái)政收入水平方面具有重要的意義。但是，事物都具有兩面性。目前，我國(guó)的土地出讓金管理制度中也存在一些問題。這些問題不僅對(duì)土地使用金的作用造成了不良影響，同時(shí)還誘發(fā)了其他深層次的矛盾。因此，我們有必要對(duì)土地出讓金中存在的一些問題進(jìn)行必要的梳理并提出相應(yīng)的對(duì)策，以便讓土地出讓金更好地發(fā)揮其應(yīng)有的作用。

關(guān)鍵詞：土地出讓，土地出讓金；規(guī)范管理

土地出讓金(land transaction fees)是指：各級(jí)政府土地管理部門在將土地使用權(quán)出讓給土地使用人時(shí)，按法律法規(guī)的規(guī)定向土地使用人收取的土地出讓的全部?jī)r(jià)款(指土地出讓行為的交易總額)；或在土地使用期屆滿后，土地使用人因需要延長(zhǎng)土地使用期限而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價(jià)款；或原本通過行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用人，在將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)入股或投資時(shí)，按相關(guān)規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓價(jià)款。

土地出讓金的作用非常大，它一方面有效穩(wěn)固了我國(guó)的土地制度，另一方面為地方政府的公共設(shè)施建設(shè)、政府開支、公務(wù)員工資、教育、體育、衛(wèi)生等支出提供了重要的支持。此外，它還在調(diào)節(jié)土地市場(chǎng)供求、建立土地儲(chǔ)備制度、加強(qiáng)國(guó)家的土地的宏觀調(diào)控等方面發(fā)揮了重要的作用。

1目前我國(guó)土地出讓金管理中存在的問題

2013年以來(lái)，我國(guó)的土地出讓金收入整體呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)，但它仍然是地方財(cái)政收入的重要來(lái)源，在地方財(cái)政收入中占有較大的比例。由于土地出讓金的重要性和作用，也導(dǎo)致了土地出讓金在管理中出現(xiàn)了一些問題，主要表現(xiàn)在：

1.1土地出讓金的數(shù)額巨大，導(dǎo)致個(gè)別地方政府在土地出讓時(shí)不注重規(guī)劃，只注重短期利益，損害了社會(huì)公平和社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展。

由于土地出讓金主要由地方財(cái)政支配，這導(dǎo)致個(gè)別地方政府只注重短期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)利益，個(gè)別領(lǐng)導(dǎo)為了追求政績(jī)，大范圍、無(wú)規(guī)劃地對(duì)土地進(jìn)行出讓，換取土地出讓收入，甚至在其中出現(xiàn)了權(quán)錢交易的嚴(yán)重違法行為。而且，這種短期內(nèi)大量出讓土地的行為，由于不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)律，也無(wú)法實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，在一定層面上導(dǎo)致了目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了嚴(yán)重的危機(jī)。

1.2土地出讓金的分配制度不合理，影響了土地出讓金作用的發(fā)揮。

目前，我國(guó)的土地出讓金制度中存在的一個(gè)重要問題就是分配制度不合理。地方政府在土地出讓行為中獲得了大量的收入，但是只有很少的一部分分給了農(nóng)民或其他土地原使用權(quán)人。比如，在個(gè)別農(nóng)村，政府征收土地時(shí)，支付給農(nóng)民的補(bǔ)償款非常低，農(nóng)民因?yàn)槌鲎屃送恋厥褂脵?quán)，而終身失去了土地，但所得到的補(bǔ)償可能只有幾萬(wàn)元，但地方政府卻基于此獲得了大額的財(cái)政收入。從收入的分配角度來(lái)看，這顯然是不合理的。而且，這種行為無(wú)異于涸澤而漁，其損害自然顯而易見。

1.3土地出讓金的透明度和使用監(jiān)管等方面存在很多問題。

土地出讓金主要由地方政府支配，而土地出讓金在透明度、使用監(jiān)管等方面都存在較為嚴(yán)重的問題，許多土地出讓金都沒有用在提高農(nóng)民的收入水平或者為農(nóng)民創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)之上，進(jìn)而導(dǎo)致了我國(guó)的城鄉(xiāng)二元化差距日益嚴(yán)重，農(nóng)民與地方政府的矛盾日益突出。比如，在一些地方，有些人可以通過政府關(guān)系拿到非常便宜的土地，有些官員在土地出讓過程中收取了大額的回扣。可以說(shuō)，現(xiàn)有的土地出讓金制度為政府官員的尋租活動(dòng)提供了巨大利益空間和權(quán)力發(fā)揮作用的活動(dòng)空間，涉及土地的腐敗案件數(shù)量多，涉及金額大，涉案人員職務(wù)高，而且容易發(fā)生窩案、串案。

2規(guī)范土地出讓金管理的一些建議

針對(duì)土地出讓金的管理中存在的上述問題，筆者結(jié)合現(xiàn)實(shí)情況，提出相關(guān)的建議如下：

2.1嚴(yán)格執(zhí)行我國(guó)現(xiàn)有的法律法規(guī)，在現(xiàn)有制度體系的基礎(chǔ)上加強(qiáng)對(duì)土地出讓行為的管理，使土地出讓行為更加符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，符合社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的需要。

嚴(yán)格按照《關(guān)于規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》(國(guó)辦發(fā)[20]06〗100號(hào))，將政府以出讓等方式配置國(guó)有土地使用權(quán)取得的全部土地價(jià)款，都作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入納入預(yù)算管理。具體做法是收入全部繳入地方國(guó)庫(kù)，支出一律通過地方基金預(yù)算管理從土地出讓收入中予以安排，實(shí)行徹底的“收支兩條線”，在地方國(guó)庫(kù)中設(shè)立專賬，核算土地出讓收支情況。

2.2嚴(yán)格按照土地出讓金使用范圍規(guī)范資金支出，適當(dāng)擴(kuò)大對(duì)于原土地使用權(quán)人的補(bǔ)償比例。

首先，要嚴(yán)格按照土地出讓金使用范圍規(guī)范資金支出：一是征地和拆遷補(bǔ)償支出；二是土地開發(fā)支出；三是支農(nóng)支出；四是城市建設(shè)支出；五是土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)等。同時(shí)，從提高征地補(bǔ)償費(fèi)、建立補(bǔ)償費(fèi)發(fā)放公示制度，增強(qiáng)補(bǔ)償費(fèi)用發(fā)放透明度、改革補(bǔ)償費(fèi)發(fā)放方式、建立被征地農(nóng)民社會(huì)保障制度四方面切實(shí)保障被征地農(nóng)民等原土地使用權(quán)人的合法權(quán)益。

2.3加強(qiáng)土地出讓的民主決策機(jī)制，推進(jìn)土地出讓行為及土地出讓金的公開化管理，充分發(fā)揮土地出讓金應(yīng)有的作用。

要建立健全土地出讓的民主決策機(jī)制，讓老百姓為自己的事情做主。在土地出讓合同的簽訂過程中以及后續(xù)的土地出讓金的使用過程中，推進(jìn)公開透明的使用機(jī)制的建立和公正合法的監(jiān)督機(jī)制的建立。

總結(jié)：

綜上，規(guī)范對(duì)土地出讓金的管理，需要各方共同努力，需要法律與制度體系等相配合。只有規(guī)范了對(duì)土地出讓金的管理，才能更好的發(fā)揮土地出讓金應(yīng)有的作用，體現(xiàn)社會(huì)主義制度的優(yōu)越性。

參考文獻(xiàn):

[1]李壽廷、楊守信.《論土地使用權(quán)出讓的法律性質(zhì)》載《經(jīng)濟(jì)改革》1995年第5期50.

[2]《中華人民共和國(guó)和城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第11條.

[3]朱謝群.《論國(guó)有土地使用權(quán)出讓的法律性質(zhì)》載《法律科學(xué)》1999年第2期107.

[4]吳敬璉.《中國(guó)增長(zhǎng)模式抉擇》，上海遠(yuǎn)東出版社2005年版.

中圖分類號(hào):F301

文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

文章編號(hào)：1671-1602(2016)02-0142-01