關于三線城市中小型房地產企業發展戰略探討

趙志仿

關于三線城市中小型房地產企業發展戰略探討

趙志仿

隨著我國經濟的發展與社會的進步，房地產企業獲得了非常大的發展。但是，在新的歷史發展時期，我國的房地產企業面臨著發展的困境。這種困境在三線城市中小型房地產企業中表現得尤為明顯。本文主要就三線城市中小型房地產企業所面臨情況的背景、發展現狀、未來發展戰略三個方面的內容進行分析與論述。

三線城市 中小型房地產企業 所面臨情況的背景 發展現狀 未來發展戰略

一、引言

中共十八大會議之后，新一代的中央領導集體對我國農村以及小城市的發展建設問題重新進行了發展規劃與定位。其中，農業現代化、工業化、信息化、城鎮化成了重要的發展方向。這種頂層的發展規劃設計對我國三線城市的中小型房地產企業而言，既充滿了機遇，又面臨著巨大的挑戰。從發展的方式來講，三線城市中中小型企業占據了主導地位，其中，房地產企業發揮了重要作用。因此，未來國家的發展方針與政策會向這些中小型企業傾斜，以推動其發展，促進我國三線城市的進步與發展，這不僅有利于優化我國的城市結構，還有利于推動城鎮化的發展水平。從就業方面來講，三線城市中小型房地產企業的發展，有利于吸收大量的勞動力、緩解我國的就業壓力、維護社會的穩定、促進我國的經濟發展與社會進步，為我國實現小康社會的發展目標作出重要的貢獻。因此，對三線城市中小型房地產企業所面臨情況的背景、發展現狀、未來發展戰略進行全面的分析與論述十分必要，有利于提升其發展的質量與效率。

二、我國三線城市中小型房地產企業所面臨情況的背景

三線城市指的是除北京、上海等一線城市以及沈陽、長春、哈爾濱等二線城市以外的城市，比如撫順、鞍山等非省會城市和縣級城市。從中國發展的全局以及房地產企業的集中分布情況來講，三線城市中擁有著眾多企業，尤其是房地產企業。因此，要想實現中國經濟全面發展、建設小康社會的目標，促進三線城市中企業的發展，尤其是房地產企業的發展是一個非常重要的方面。而這些三線城市中小型房地產企業所面臨情況的背景非常復雜，每個地區都有著不一樣的特點。從整體來講，更低的企業發展成本、政策優勢、廣闊的市場空間是企業發展的保障；但是，技術的相對落后、信息技術的不暢、人才的缺乏等不足會制約其發展。從發展的意義而言，促進三線城市中小型房地產企業的發展具有十分重要的現實意義。由于在以上的內容中有所論述，筆者在這里就不再具體說明。［1］

三、我國三線城市中小型房地產企業發展的現狀

（一）物業服務能力不強

物業服務能力不強是我國三線城市中小型房地產企業發展的一個重要的特點，造成這種發展現狀的原因主要有以下幾點。第一，三線城市中小型房地產企業所面臨的發展環境十分復雜，眾多物業公司不具有良好的經營服務的理念與長期的發展規劃，由此導致其在實際工作中沒有對眾多業主提供優質的物業服務。這種配套的服務能力的滯后，嚴重影響了三線城市中小型房地產企業的市場銷售，不利于其擴大市場影響力、樹立良好的信譽與形象。第二，企業的規模導致這些房地產企業集中力量于房地產的開發工作，沒有對自己開發的樓盤建立有效、配套的業務服務，最終影響了企業的未來發展。

（二）企業管理以家族式管理為主

我國三線城市中小型房地產企業的管理主要以家族式管理為主。這種管理方式在企業的發展初期有利于凝聚人心、形成合力、促進企業成長。但是，隨著企業的進一步發展，家族式管理的弊端就嚴重地暴露出來。首先，這種管理模式導致企業無法建立起有效的管理方針與規定，即便是建立起管理的方式，也無法有效執行，導致其難以提升管理的效率與質量。由此帶來的結果就是，房地產企業開發工程項目的質量監督與管理工作不到位，項目工程的質量與安全無法保障，嚴重時還會導致一些事故發生。其次，這種管理的模式無法對企業員工的整體素質進行全面的提升，更無法對企業員工的行為進行嚴格的約束，反而會造成管理難度的增加。最后，家族式的管理會導致中小型房地產企業的發展失去公平性與科學性，無法確保公司資源得到最大程度上的發揮。［2］

（三）資本結構單一、負債比例高

資本結構單一、負債比例高是我國三線城市中小型房地產企業發展的一個重要現狀。就融資而言，我國三線城市中小型房地產企業主要依靠銀行貸款，并且普遍呈現出嚴重的高負債的特點。隨著近幾年房地產市場的低迷，眾多中小型房地產企業普遍利用新債還舊債的方式來維持公司的發展，最終陷入嚴重的企業資本惡劣循環中。

（四）企業規模小、發展能力弱

我國三線城市中小型房地產企業發展的又一個重要現狀是企業規模小、發展能力弱。這種特點與房地產開發周期長、資本投入巨大的特點形成了嚴重的制衡，導致中小型房地產企業無法進行有效的長期資本運作和投入。除此之外，三線城市中不能進行有效的上市工作，無法進行企業債券的發行，更不能像一線城市那樣利用信托以及基金的資本進行有效的融資，因此難以獲得大型的房地產開發項目，無法推動企業的健康、快速發展。［3］

四、我國三線城市中小型房地產企業未來發展的戰略

我國三線城市中小型房地產企業發展轉型，需要從眾多角度進行論述和分析。但是，總結起來可以從內部發展因素和外部發展因素兩個方面著手，即利用企業自身的發展轉型、行業外部的發展轉型，全力促進企業發展戰略的開展。

（一）差異化發展戰略

差異化發展戰略指的是房地產企業進行充分的市場調查、差異化的服務或者提供差異化的產品，來促進企業的未來發展。具體來講，可以從三個方面進行論述與分析：首先，進行市場差異化發展戰略。這種發展模式指的是三線城市中小型房地產企業通過有效的市場調查，尋找出市場發展的盲點與空白，進行本企業業務的充分轉移；在可開發的市場與領域中全面地開拓市場空間、擴大影響力、拓展業務覆蓋范圍，從而樹立企業的良好形象與品牌，推動其全面發展。比如推出中低價的商品房、經濟適用房等等。其次，進行產品的差異化發展戰略。比如進行精心的市場情況調查與發展項目科學定位，對房地產項目的地理位置、自然環境、人文環境進行充分的發掘；形成良好的宣傳主題，提升項目的質量和品質；進行優質的廣告宣傳，擴大企業的市場影響力；樹立企業優質的服務定位與產品定位，展現出特殊的企業文化與風格，全心全意為廣大消費者服務。最后，進行市場營銷的差異化發展戰略。在當代的市場競爭中，我國三線城市中小型房地產企業要想生存與發展，就需要進行充分的市場營銷，展現出特殊的營銷藝術。比如網路市場營銷的充分運用，有利于擴大企業的知名度與影響力。［4］

（二）多元化發展戰略

我國三線城市中小型房地產企業發展轉型的另一種方式為，進行多元化的發展戰略。所謂的多元化發展戰略指的是企業進行發展經營項目的擴展，實現公司規模的擴展。從市場行情與未來發展而言，我國三線城市中小型房地產企業的多元化發展主要有兩種選擇方式。第一，發展與房地產開發直接相關的物業管理。對其我們可以進行詳細的分析，一是，物業管理是房地產開發后進行房屋運行、業主生活事務有效管理的一種行業。房地產企業介入物業管理有利于使自己開發的項目得到優質的管理，并進行統一性、連續性的服務；同時，優質的物業管理水平也有利于促進房地產企業市場營銷工作的有效開展，提高企業房地產開發的效率。二是，物業管理的良好開展有利于房地產企業降低投資的風險，實現有效的盈利和平穩發展，還能吸收和轉化一部分房地產企業的剩余人才。第二，發展與房地產行業有關的經濟型連鎖酒店。經濟型連鎖酒店的經營與管理有利于房地產企業進行投資成本的合理控制，充分發揮出房地產企業的優勢，促進酒店的有效管理與發展，使企業盡快得到投資回報，從而有效解決中小型房地產企業發展經營單一的問題。［5］

（三）跨越式發展戰略

跨越式發展戰略的應用有利于提升我國三線城市中小型房地產企業的水平與能力。第一，進行公司發展目標的制定，對承接的項目工程進行嚴格的設計與規劃控制，提升產品的質量與服務。第二，政府與專業的發展規劃公司需要對我國三線城市中小型房地產企業的發展，給予必要的指導與幫助，這樣可以使這些公司揚長補短，充分發揮出自己的優勢，從而在激烈的市場競爭中贏得足夠的發展空間。比如政府可以給予我國三線城市中小型房地產企業土地、資金、稅收等方面的扶持和優惠，使其在市場競爭中具有一定的優勢；專業的發展規劃公司可以對企業的員工進行有償的管理模式深化培訓工作，全面提升員工的綜合素質，為企業的發展儲備人才。［6］

（四）聯盟化發展戰略

聯盟化發展戰略指的是我國三線城市中小型房地產企業需要進行有效的聯合。從類型上看主要有松散型聯盟、緊密型聯盟兩種。松散型聯盟指的是企業彼此之間進行有效的分工與協作，共同進行某一個項目或幾個項目的長期合作，從而提升市場競爭力、形成有力影響。緊密型聯盟指的是企業彼此之間進行深入合作，進行充分的資金、技術、市場營銷的往來與合作，從而提升企業的能力。除此之外，我國三線城市中小型房地產企業還可以通過股份制重組、合并等方式組成大的企業集團，提升整體實力與競爭力，以在激烈的市場競爭中求得生存，得到更好的發展。［7］

五、結語

對我國三線城市中小型房地產企業發展戰略問題進行科學研究，有利于提升我國房地產企業的實力，促使其更好地發展，為我國經濟發展與社會進步作出新的貢獻。

（作者單位為北京東泰房地產開發有限公司）

［1］ 李杰.三線城市中小型房地產企業發展戰略研究［D］.福建師范大學，2014.

［2］ 楊星.盱眙縣各類中小房地產企業的戰略選擇研究［D］.江西理工大學，2010.

［3］ 李楠穎.城市化進程中的三線城市房地產開發模式初探［D］.西南財經大學，2010.

［4］ 魏國平，溫寶.新形勢下的中小型房地產企業戰略選擇［J］.產業與科技論壇，2010（09）：46-48.

［5］ 鄒先鈞.房地產中小企業戰略轉型路徑探討［J］.合作經濟與科技，2011（21）：6-7.

［6］ 劉程.二、三線城市中小型房企的危機與出路［J］.中國房地產，2011（21）：23-25.

［7］ 李林，饒守艷.我國二三線城市中小企業發展困境與對策分析［J］.改革與戰略，2016（08）：123-127.