奧克蘭，前景廣闊的北加中心帶

奧克蘭位于美國西海岸的舊金山灣區東部，是州內人口第8大城市，也是全美第六大都市區。西臨舊金山灣，與舊金山市隔海相望。興建于1936年的“奧克蘭海灣大橋連接著兩市。奧克蘭港口是西海岸最大的國際港口之一，箱吞吐量達111.4萬TEU，扮演著美國港口經濟的重要角色，擁有碼頭貨運量增加、就業機會大幅增多等優勢。

奧克蘭成了美國西部的一個中心，22層的凱澤爾中心興建于1960年，匯聚了許多重要機構總部及全美和國際公司駐奧克蘭的分部。它亦是舊金山灣內極少數仍然擁有濱水民居的城市，民居們家家戶戶的后院都建有私人碼頭，船舶可入舊金山灣和太平洋。有些建筑物直接坐落在水面，提供特殊的水上人家生活情調。除了每年的帆船運動可帶來上千萬元美元的直接和間接經濟效應，這里具有歷史悠久，風格獨特的市中心餐飲購物休閑中心，豐富多彩的文化娛樂活動。

奧克蘭市中心的夜生活豐富多彩，不同風格的酒吧和多姿多彩的俱樂部眾多，還可以欣賞到現場音樂表演，絕對是一場刺激的視覺和聽覺盛宴。

宜人氣候下獨特“洼地”

隨著舊金山市內的房價越來越貴，奧克蘭憑其干爽溫暖的氣候、可負擔的樓價與獨特的文化，近年來越來越受年輕新貴的追捧。據統計，舊金山平均租金為$3349/月，奧克蘭平均租金為$2722/月，租金差距不遠，而樓價卻是舊金山的50%。因而奧克蘭成了年輕人置業或投資客的熱門地。

根據經紀人協會BayEast資料顯示，2015年奧克蘭掛牌上市的房屋成交數為3469，僅僅比2014年的成交數3515稍稍減少。房屋成交量幾乎持平的因素主要為：1. 經濟穩定，人均收入增加，出租物業回報率高，業主需要賣房套現的情況少。2. 銀行法拍房的數量為每千中有2個銀行屋，相比全國累計拍賣的銀行屋所占比重較多，往往這些銀行拍賣的房屋價值大多偏低，有些品相賣座的獨棟小屋僅需稍加粉飾即能回報可觀。3. 政府解決房屋供應緊張的方案遲緩，而奧克蘭的房屋均價普遍親民，很多年輕人前來此地創業便安家落戶。

根據以上Zillow地產網的研究調查，2015年的奧克蘭房價指數為$570，600， 較2014增長16.2%。而且預測，奧克蘭的房屋價值會在2016年里增長4.8%。成交房屋中，主要以二手房為主，因為新房建造遠追不上需求。同時，政府對新項目的規劃審批需時較長，施工安全檢驗耗費時間，所以新建項目幾乎寥寥無幾。因而在2016年，房屋市場將持續以二手房為主。加州房地產信息公司Realtor.com的首席經濟學家喬納森表明，其該區庫存流動速度（庫存去化周期）也比全國平均水平顯著增快。

科技新貴的進駐

不僅如此，附近的大公司如權威醫療中心凱撒醫院 ，在美國擁有890萬會員，覆蓋8個地區、9個州和哥倫比亞特區。而Uber在2017年將入駐，他們在奧克蘭市中心買下了歷史悠久的西爾斯大樓，辦公場地面積將達到3萬平方米。創建于2009年的Uber目前是全球估值最高的科技創業公司，剛剛完成的新一輪融資估值已經達到了510億美元。

特別喜歡蝸居在奧克蘭的一般是年輕的IT技術人員，他們大多公司都在舊金山，雖然該區治安有些爭議，貧富差距也有一定距離，但是現在勢不可擋的酷范兒人士更愿意集中于此，一批批年薪10-15萬白領族爭相追捧這里的雅痞生活，尤其是這里的時尚與藝術互相碰撞，孕育了一個鮮明的加州“SOHO”區，在未來不可限量。在奧克蘭有那么幾個熱區：Grand Lake、Uptown、Jack London Squar、Longfellow，這些都是年輕單身貴族住為多，房屋多以condo為主，價格在70-80萬美元，追求娛樂推崇環保的生活風格；Maxwell Park和Upper Diamond以年輕家庭為主，房子多以文藝小清新風格的別墅居多，價格在 60-80萬美元）；Rockridge是老舊小康聚集地，房價在80-100萬美元，而且貨源極少；Piedmont & Montclair是舊富區，房價在100-200萬美元之間。

好地點房產甄選項目

好地點房產公司自開創以來，扎根于北加州灣區，用心待客為手段，創造出更輝煌的投資價值。顧客至上的服務與愉悅輕松的氛圍，在瞬息萬變的地產環境中，收獲美好前景。無論是在積累或收獲財富，都是一個導航的風向標，永遠樹立客觀趨向。

The Essex物業：坐落在奧克蘭的中心區域 Grand Lake，那深邃而遼闊的湖水頃刻間仿佛便能置身其中，寧靜而致遠的歸屬感就此產生；繞湖而建的露天西餐廳和酒吧彰顯別具一格的生活理念，平靜而不乏噪點。該項目一室一廳的公寓，2004年建筑總面積666平方英尺，總價55萬美元左右。

JADE AT MONTE VISTA VILLAS物業：它位于Old Leona，緊鄰580高速，Jade 聯排別墅一個新造樓盤， 在2000-2500平方英尺不等，單套以70萬美元起，能夠眺望海灣大橋的至美海景房，地段也絲毫不會遜色。

加州奧克蘭稅率解析：

西雅圖，生生不息的“不眠夜”

作為微軟、亞馬遜的總部，西雅圖以其優質的經濟環境與魅力無限的氣候吸引了很多白領、中產。電影《北京遇上西雅圖》中“北京二環廁所換西雅圖別墅”成為了城中熱話，也直接反應了西雅圖房子的質優價廉。正是由于西雅圖房產市場的健康，很多富裕人群紛紛將移民第一站放到了西雅圖。在最受青睞的移民國家排榜中，美國得票率依舊居首。隨著習近平主席美國之行第一站的到訪，美麗的濱海城市西雅圖更是成為了前最熱的移民城市，隨著移民數的不斷增加，將會有越來越多的人投資美國房地產。

領軍增長

從全美國范圍來看，西雅圖是與舊金山和坦帕相媲美的領漲地，根據Windermere房產披露，截止到去年年末，房價增長率從去年的7.2%攀升到8.8%，庫存下降30%。現金購房還是占有絕對優勢，單戶住宅平均價格上漲高達5.8%，上漲金額高達美元23萬5千5百元。金郡（King County）平均在八月的上漲幅度比去年同期高出近一倍，金額為45萬美元。創造就業機會和穩定收入增長能夠緩解價格增長帶來的壓力。目前，關于新房和二手房的抵押貸款申請開始減少，這可能是季節性或一個跡象，同時也顯示出利率上升正在對支付能力產生影響。

以上圖表來自最近一次Windermere房產數據發布，對于賣家市場而言，2015年11月房屋庫存量同比14年同月下降36%，從這個數值已經非常接近歷史低位，房屋攀升的勢頭不可小覷。全國房地產經紀人協會的研究數據專家表示，目前市場上的出售住房庫存非常低，所以有可能導致房價繼續上漲。美國西部地區的房地產市場已經見證了房價漲幅最大的一年，比去年價格上漲8.4%，其次是南部7.1%和中西部地區的6.5%。東北部有最小的價格漲幅，為1.8%。

漲幅比拼

正因輕軌的不斷開發，新的微型小區將進步顯現，更多的性能和設計密度的聯排別墅將在交通便利區域出現。亞馬遜、波音、微軟、星巴克的帶動下西雅圖當地的經濟將繼續持續增溫，強勁的住房需求在年輕的千禧代中已日漸成形，穩步推動樓市，就業市場改善和維持較低的房屋貸款利率，亦是推波助瀾的另一法則。

美國30個最有競爭的住宅街區，西雅圖的縣幾乎占了半：

1.Bellevue 地區的成交量去年同期上升48%，成交均價上升32%

2.Medina/Clyde Hill/Yarrow Point地區的成交量去年同期上升108%，成交均價下降37%

3.Mercer Island地區的成交量去年同期下降3%，成交均價上升8%

4.Newcastle地區的成交量去年同期上升12%，成交均價上升20%

5.Kirkland地區的成交量去年同期上升29%，成交均價上升5%

6.Issaquah地區的成交量去年同期上升22%，成交均價下降5%

7.Sammamish地區的成交量去年同期上升26%，成交均價上升5%

Windermere甄選項目

Windermere房產公司擁有全美西北地區之最的成交量，陳鳳蘭及其團隊協同最優秀的法律專家、建筑顧問、房檢專業員等借助于先進的網絡服務系統和應對機制，會為您提供物有所值的房產投資項。公司于19世紀70年代成立至今， 成為華盛頓州最受尊敬的公司。競爭者華包括盛頓大學、Nordstrom百貨業及星巴克。原因是我們立志成為最受人尊敬的品牌。傳承核心理念：創造社區，服務為本。

物業一：位于在市區西部Ballard， 實用面積1，030 平方英尺，售價44萬美元，采光明亮生活便利，優質學區房。Ballard區是北太平洋漁船隊的本營，每天提供剛漁獲的新鮮海產。每年七月舉辦的海鮮食品節是當地的傳統盛宴，人們會涌向海勒姆契特登閘歡度節日。海勒姆契特登閘是個建于1916年的宏偉建筑，能使在淡湖區駛的船舶通過26英尺深的換級駛向吉特灣的咸水區域，過往船舶不息，運營至今。

物業二：：坐落在Redmond， 西雅圖東部雷德蒙特。實用面積2，318 平方英尺， 售價73.5萬美元，2009年建造，毗鄰華盛頓湖近高爾夫球場，高分學區房。Redmond區靠近西雅圖東部，微軟公司和任天堂美國分部都在這。居民以微軟雇員為主，因此收入群構成了富裕的社區。

華盛頓州西雅圖稅率解析：

鳳凰城谷東鍛造輕型產業孵化器

被譽為“大峽谷之州”的亞利桑那州與加州緊鄰，已成為加州高科技生產力的核心輻射地帶。在2014年，鳳凰城梅薩區域被福布斯列為美國第六具有競爭力的都會區。鳳凰城是美國人口第6大的城市（450萬人口），并且預計在2030成為美國人口第四大城市。大批高科技企業，包括intel＼ boeing＼honeywell等超過25個著名500強雇主在鳳凰城大都會地區建有工廠，促進了當地大批的高科技就業。

“亞利桑那”來自印第安語，意為“少泉之地”。州內有國家公園、國家森林、野生動物保留地和其他各勝古跡34處，旅游業收入在經濟中占有重要地位。主要旅游區除了科羅拉多大峽谷還有奇妙的彩色沙漠、石化森林及世界聞名的隕星坑。在2014年美國最佳旅行城市的評選中，冠軍和季軍分別由亞利桑那州的桑多納和鳳凰城當選。每年吸引3500萬人來此地旅行。

維越國際甄選項目

房市概況

根據房地產網站zillow的數據顯示，鳳凰城谷東梅薩的房屋價值在過去的12月中增加了9%，是全國水平的2倍。迄今為止，梅薩地區的房屋價值已經連續增長了50個月。梅薩房價現在價格中位數為$188，000，與歷史最高點為$248，000相比，仍有超過30%的增長空間，condo的平均租金水平在6%凈回報/年。跟隨美國的經濟大勢，梅薩房價2007年開始，房價下跌將近50%，2012年開始觸底反彈。由于鳳凰城的資本增長，生活成本低于全國水平，亞利桑那州被福布斯評為美國就業增長最好的州之一，同時根據穆迪分析公司的分析，亞利桑那州的就業機會在未來5年將以每年3%的速率增長。鳳凰城梅薩地區的醫療行業價值205億美元，提供了184，272份中等收入為58，586美元的工作。該區擁有超過50所大學和學院，這些學校提供的學位涉及各個現代和傳統職業領域，包括航空學、醫學、新興科技、工程學和商業。這里不僅擁有菲尼克斯天港國際機場，從這里出發飛往全球106個城市，美國兩個最大的鐵路運輸網（聯合太平洋公司和美國伯靈頓北方圣太菲鐵路運輸公司的運輸線路）的樞紐就在鳳凰城。

機會有限，等待發掘

國人殊不知在亞利桑那州的鳳凰城里更有發掘投資價值的機會，就如同上海人抱著發展的眼光低門檻購入昆山花橋板的房產的投資，一路助漲當地的房產價值。鳳凰城的谷東是富饒、教育水平高、經濟活躍的地區。

教育在亞利桑那而言是主要經濟產業，梅薩公立學校是全亞利桑那州最大的學區。梅薩市議會正在擴張和吸引更卓越的教育機構，并且致力于發展有利于創造高薪工作的優質項目。2014年，梅薩重新開發了三幢占地面積大于85，000平方英尺的城市空置建筑，并將其改造為現代的教室，會議室，社區活動室，營養研究室，工程研究室，以及供學術，管理，研究的區域。航空航天、飛行及制造業，高科技及信息技術領域的新的教育項目正在開發中。

維越國際是一家充滿活力、非常專業的海外房產投資咨詢公司。其專業的顧問團隊專注于為中國企業和高凈值人群提供北美房地產全方位服務。擁有資深北美背景和了解中國文化的雙重優勢，可以為中國高凈值人群提供北美第一手投資情報和一站式無微不至的房產顧問服務。

多布森灣俱樂部精裝公寓物業：它屬于梅薩第一個規劃社區——多布森莊園內。距離鳳凰城市中心20分鐘車程。這是有40年歷史板塊，在當地被評為鳳凰城東部峽谷“最佳居住地”。1999年，多布森莊園的開發全面建成竣工。多布森灣俱樂部作為該板塊內度假型高配置的condo社區尤為稀缺，又由于沒有新的土地建造新房，經常是一房難求。兩房面積為810-1136平方英尺（另附曾148-188平方英尺露臺和16平方英尺儲藏室）。三房面積為1596平方英尺（另附贈246平方英尺露臺和16平方英尺儲藏室）。兩房總價12萬-15萬美元之間，三房總價17-18.5萬美元之間。

遁入英國，“稅稅”大不同

今年英國經濟步伐將有所調整，去年持續執行通貨緊縮政策，但是否將尾隨美聯儲這一政策而實施加息呢？首先可以肯定得是，蘇格蘭議會大選已不能再發起一輪獨立公投，倫敦市長一職也面臨再次更迭，針對希斯羅機場地區的擴張一定會加大，該區的房價一定會帶動走強，當然除倫敦以外的的地區也將看漲。

再者，美聯儲的加息已坐實，受到此消息的壓制，英鎊兌美元跌至低位。雖然英磅可能適度貶值，但英國央行不急于效仿美聯儲的腳步，現在判斷通脹率還為時頗早，總體而言薪資增長放緩，就業率亦是稍有起色，這都令英央行感覺沒有迫切升息的壓力。至此看來，通貨緊縮和低利率皆對2016年的增長有所助益，可能零售產業將迎來其中某些方面的挑戰，或將造成邊際利潤的削減。在住宅市場中，積極的刺激因素包括英國經濟持續增長，借貸成本相當低 。

在仲量聯行2016年1月剛發布的報告中，全球資本市場研究部總監David Green Morgan認為，自上次市場高位以來，游戲規則已經發生巨大變化，倫敦成交額已超過2007年的水平。這引發了一些人的擔憂，認為在幾個季度后國際房地產市場可能開始下跌。但實際情況并非如此，在那些最受青睞的城市，仍有騰挪的空間。倫敦土地資源有限，不像澳洲，有充足的新房房源。國內房地產資產價格過高和貶值風險，是資產配置全球化的重要推手。

在看似已經達到價格和飽和度峰值的市場上尋找機會。以倫敦物業為例，盡管資產價格看似很貴，但租金增長預期同樣非常好。如果投資的房產在未來前景無限，著眼于更遠大的回報率，它的保值系數會更出色......只要能找到適合投資的物業。雖然趨于理智化，只要平衡好投資者的風險預測與地段和機會之間的關系，資產價格高于那些建造成本的合理物業。

土地供需關系失衡

英國著名房產信息網站Countrywide顯示，倫敦在過去的五年內，一共增加了257，000戶家庭，每年平均增加51，400戶，預計未來的五年將會增加至每年平均56，400戶。盡管政府想通過措施來刺激建房，但是遠遠達不到市場的需求量。實際上，過去五年的經濟適用房數量卻一直在遞減，因此對于政府在議會上承諾將建造40萬套經濟適用房的計劃顯得不太有說服力。

從地區來看，倫敦的房價增長一直維持著最為迅猛的勢頭。尤其要注意的是，倫敦頂級住宅市場受秋季財政預算案的印花稅改革影響有所回縮。根據英國房屋抵押貸款協會統計，威斯敏斯特區成為了倫敦房價最貴的地區，平均房屋價格為92.79萬英鎊；而巴爾金-達格南區則排在價格榜末尾，均價僅為26.10萬英鎊，仍遠高于全國平均價格。同時，巴爾金-達格南區也是倫敦房屋上漲最快的地區，同比去年第一季度增長22%，紐漢區與埃菲爾德區的漲幅也超過20%，位列房價漲幅榜二三位。調查發現，大多數買家更青睞小型公寓，主要原因在于這種物業類型價格相對偏低，但收益率卻明顯更高。在倫敦交通便捷的地區，單身公寓更受上班族的歡迎，小型公寓的租價不會給他們帶來太多的壓力。

另外，英國房產屬性分永久產權（Freehold）和租賃產權（Leasehold）。但永居產權的房產多為獨棟別墅，而租賃使用權的房產則多為公寓，一般購買時需簽署相關的土地租借協議，英國的土地租借年限一般都很長，一些長達999年，而125年的租約是最常見的。英國法律允許延伸到期的土地租賃契約，土地租借協議的額外規定一般都非常合理。

盤點最新印花稅

印花稅從2016年4月1日啟用，將向那些購買第二套購房者，以及購買用于出租的房屋的買家額外征收總房款3%的印花稅。而現在執行在用的印花稅率仍然適合于明年的自住房購房者及首套購房者，利率隨購買價格的不同而調整，稅率如下：

成交價格從在0-12.5萬英鎊之間，按照3%稅率計算；成交價在英鎊12.5萬-25萬之間，按照5%稅率計算；成交價在英鎊25萬-92.5萬之間，按照8%稅率；成交價在英鎊92.5萬-150萬之間，按照13%稅率；成交價在英鎊150萬以上，按照15%稅率。

而當前的印花稅率：成交價格從在0-12.5萬英鎊之間，不用繳納任何印花稅；成交價在英鎊12.5萬-25萬之間，按照2%稅率；成交價在英鎊25萬-92.5萬之間，按照5%稅率；成交價在英鎊92.5萬-150萬之間，按照10%稅率；成交價在英鎊150萬以上，按照12%稅率。以新印花稅對購買價值27.5萬英鎊房產為例，對于那些購買27.5萬英鎊的買家，根據目前稅率相當于3，750英鎊。但是如果新政實施后，增加了額外的3%印花稅，實際支出是?12，000。

仲量聯行甄選項目

仲量聯行最初從買賣土地起家，與五大知名咨詢地產機構齊名，是唯一連續三年入選福布斯白金400強企業的房地產投資管理及服務公司。在英國獨攬60多個新住宅項目，資源豐富，有超過4000套即將推出的新地項目。

City Island物業：

City Island是一個獨一無二、激動人心的濱水社區，將把倫敦東部地區的時尚創意與金絲雀碼頭的現代生活方式融為一體，每套約以400萬人民幣起，產權999年。竣工日期預計為2016-2017年。隸屬金絲雀碼頭，作為新一代倫敦金融城，它的鋒芒毫不掩飾。在此可一覽周邊的金絲雀碼頭、O2 Arena和金融城等的絕美景致。值得一提的是City Island緊鄰Waterline公園，各種潮汐階地、防波堤、小山和平臺點綴其間。

Atlas Building物業：

該項目與金融城近在咫尺，輕松到達各倫敦著名地標。據仲量聯行預測，所在區域（科技城）的住宅價格未來五年漲幅將高達30%左右。每套約600萬人民幣起，產權999年，還未完工。全方位生活服務設施，包括24小時禮賓及保安服務、休閑吧臺、健身房、游泳池和電影放映廳。

轉戰日本，魅力不減

自申辦2020奧運會成功以來，國人對日本房產投資的熱情呈現了爆發性的增長。對日本房地產的關注日漸升溫。以往的投資者多為常年往來于上海和日本的企業主，或子女在日求學深造的家庭。但目前純投資者、投資機構和國內開發商已經成為了市場上的投資主體。

首先，日本東京作為亞洲最大的城市，居住人口的密度位居世界第一。作為全球最重要的經濟中心之一，未來人口的還將不斷增長，保證了投資者未來的“出口戰略”。同時相對于國內一線城市房價，日本房產的價格明顯較低，尤其是在日元貶值背景下體現出的價格顯得更具優勢。2020年日本奧運效應帶來巨大房產增值預期，日本房產買賣市場呈現蓬勃發展的態勢。

其次，對于中國投資者來說，日本房地產市場具有地理位置上的絕對優勢。相對歐美國家擁有較近的距離優勢，便于投資者去日本看房及投資后的管理和監督。但是需要指出的是，日本房產分為兩種：新房與二手房。新房可用于自住，但是投資回報率相對較低；二手房用于出租，由管理公司幫助協助打理。自主率比較差，一般用于投資，凈收回報率。因為日本的房屋出租和美國大致一樣，保護租客隱私，保證租客利益，作投資房相對合理。

再次，作為全球經濟發達國家之一，日本有健全的法律制度，透明的稅收制度保證了投資的安全。而為重振日本經濟，日本政府也出臺了一系列的利好政策。其中對國人的赴日簽證政策日漸寬松，使得中國富裕階層和中產階層的自由出行越來越方便。

最后，高品質的日本不動產、穩定強勁的租賃市場，非常低的貸款利率，讓投資者長期可以獲得較高投資回報。對日本的土地還能夠擁有所有權。

東京房屋銷售狀況

相較于2014年，2015年日本東京房屋的銷售持續增長，東京都內的新建住宅幾乎在期房預售期內售罄，且交房時加價轉賣的情況已成常態。二手房銷售市場持續活躍，房屋成交價格相較去年平均增長了29.1%。火爆的東京房產市場，同時帶動了神奈川、大阪、名古屋、福岡等區域的房價一起上漲。2016年東京房屋的供給房源預測將增加4.3萬套，銷售增長幅度也將進一步上升。東京23區的二手房銷售價格已連續17個月環比上漲，平均售價為6，000萬日元/套。特別是東京都中心6區（千代田區、中央區、港區、新宿區、文京區、涉谷區）早已突破8，000萬日元/套。東京23區的房價仍以每月1.5%的幅度上漲。

房產價格走勢

根據日本房產價格指數圖顯示，自2020年奧運會申辦成功之際，日本房產的價格大幅度上漲，東京、大阪A級地區的房價已翻倍，福岡、名古屋等二線城市也以10%-20%的趨勢上升中，迎來了日本房投資的最佳時機。

重金在握，穩健投資

日本房產的精湛施工技術、精致的內裝、完善的設備、建筑物結構部分10年質量保證、一流的售后服務等都是國內所不能企及的，因而深受國內投資者喜愛。但在日本“一夜暴富”的投機心態不可取，關注出租回報高的區域和項目，以長期持有為目的的心態是穩健投資的基礎。百特豪世總經理陳霞雯女士認為：投資者對國外的交易程序不清楚，對中介的依賴會更大，隨著市場需求的激增，中介服務機構必然魚龍混雜，選擇專業可靠的中介機構非常重要。