重慶旅游地產發展模式實證研究

王天權

摘 要：重慶旅游地產發展迅速，已成為拉動旅游的一大引擎。在幾年的發展中形成了多種成功模式，也存在不少風險。本文以實證方式進行了研究。

關鍵詞：旅游；地產；研究

隨著人們生活水平的提高，旅游已成為人們生活的必需內容。追求與城市不一樣的生活環境，跳出鋼筋水泥的森林，親近大自然，回歸鄉土味，享受綠色清涼世界?？梢哉f，旅游地產成為人們的第二居所，是房地產的第二次革命。重慶的旅游地產是近五年才迅速發展起來的，在發展過程中有經驗也有問題。

一、重慶旅游地產發展現狀和優勢

便捷的交通環境。重慶是中國長江上游地區唯一匯集水、陸、空交通資源的特大型城市，西南地區綜合交通樞紐。公路鐵路已實現“四小時周邊，八小時出?！钡哪繕?。這為全國各地高端人士到重慶休閑度假創造了便利的交通條件。

豐富的生態旅游資源。旅游地產首先是要有旅游，而且是生態旅游最重要，沒有旅游的房地產，只能稱作傳統住宅。選擇旅游地產時首先看重的是生態環境，其次是完備的配套設施和便捷的交通條件。例如，武隆旅游地產之所以發展得如此之快，一個重要的因素就是武隆是全國十個同時擁有世界自然遺產和國家5A級景區兩個品牌的區縣之一。

獨特的文化資源。文化是旅游的靈魂，使旅游更有魄力；同時文化以旅游為平臺得以傳播和發展；旅游也為文化的繁榮和發展提供保障。重慶區縣都有豐富的民族、民俗、紅色文化。這為旅游地產所提倡的養生、養老、養心的“三養”休閑旅游度假奠定了基礎。

富足的山區特色綠色產品。良好的生態環境，優良的森林植被，造就了豐富的原生態綠色農產品和珍稀山貨。據不完全統計，全市動植物資源有800種。同時，中低山水資源豐富，也有利于發展觀光農業、體驗農業和休閑農業。豐富的農產品也為旅游的菜籃子、果盤子和餐桌子提供保障。

有廣闊的市場需求。成渝經濟帶的建設，使成都一千多萬人口和重慶“一圈”內的兩千多萬人口將成為各區縣休閑度假的主要客源市場。其次，國務院在《關于進一步促進旅游投資和消費的若干意見》中鼓勵實行兩天半周末制，這為旅游度假創造了更好的條件。再次，大城市群的支撐。周邊100萬人口左右的中等區縣城市，是重慶旅游地產強大的客源市場。

二、推動重慶旅游地產發展的八大要素

從旅游地產的核心吸引物來看，可以分為八個吸引要素。

第一，高品質的旅游景區。一個高品質的旅游景區可以聚集很多人氣，因為人生活的公共環境需要熱鬧，私人環境卻需要安靜。同時也能享受高品質旅游景區的一些公共設施和服務。

第二，穩定的租金收入。有30%左右的本地購房者購房動機是出租和自住兩用。在一個成熟的旅游度假區，房屋租賃是很發達的，并且比一般住房租金要高得多。同時，也可以自住，休閑假度、享受生活。

第三，休閑清爽的氣候環境。旅游房產的主要用途就是休閑度假，享受與城市不一樣的生活。走出空調室，呼吸森林里的空氣和泥土的芳香，聽鳥兒的聲音，與小鳥草蟲牛羊為伴，看雨后的彩虹和旭日夕陽。這個環境對城里人來說是具有吸引力的。

第四，完善的配套設施。旅游地產一定要有完備的配套設施，人行步道，文化廣場，獨具特色的文化活動，戶外休閑設施，方便的購物、通訊、教育、醫療、娛樂、運動、體驗等場所和設施。

第五，潛在的升值空間。旅游地產在重慶還處于發展階段，有較大的潛力。特別是旅游熱點區域，旅游地產發展不充分的區縣，離主城1-2小時車程的景區，是有潛力的。但目前受金融危機和房地產大環境的影響，重慶的旅游地產處于正常的穩定階段。

第六，便捷的交通條件。距離的遠近取決于交通條件，同時也要在可承受的交通成本內，這是絕大多數購房者必須考慮的因素。武隆仙女山度假區離主城2小時車程，介于周末度假與小長假度假之間，所以有許多主城中老年人選擇在此購房。

第七，可接受的總價格。度假房一般都比較小，總價低，一般在15-30萬元以內，對于大多數中等收入家庭而言，是能夠承受的。城里住房大多數都在50-100萬元左右的總價，因此，相對于15-30萬元就可以擁有一個休閑度假的第二居所，也是容易接受的。

第八，低容積率和高品質內涵的完美結合。旅游地產就是要求低容積率，介于鄉村與城市之間的密度，同時，帶有獨特的鄉村風格或歐美風格以及完美的配套設施。

三、重慶旅游地產開發可能面臨的風險及應對策略

（一）旅游地產面臨的風險

第一，來自市場的風險。重慶的經濟社會發展在國內處于中等水平，還無法與發達國家的情況作比較，以免陷入誤區。無論在經濟發展水平上、居民消費意識和能力上還是在文化取向上，都有明顯的差距，如果用東部發達城市或發達國家的情況來評判重慶旅游地產的發展走勢，也可能發生偏差。規避市場風險的最好辦法就是在項目開發前期，對本項目目標市場所對應的大城市居民的旅游出行意識和行為、置業意識和行為進行周密的市場調研，最大限度地降低項目開發的盲目性和風險性。

第二，來自開發地段條件的風險。旅游地產主要是為滿足大城市居民休閑度假的需要，因此，開發地段的基本條件應該首先看其生態價值。從這個意義上說，項目開發的前景與地段的基礎條件關系很大。一是，有些地段的生態條件利用受到特定的限制，可能給當地的生態資源造成難以恢復的破壞，也給投資商帶來非常不利的影響。二是，有些地段的生態環境非常不好，或是被工業項目和城市建設項目破壞得較厲害，這對投資商來說很可能是難以承受的。三是，最佳地段是那些擁有較好品質的山水農田鄉村景觀，但又一般不受自然和人文條件限制的地段。

第三，來自政策的風險。一是項目開發與現有政策相沖突；二是項目開發過程中遭遇到突發性的政策干預。有可能對大城市外圍地帶的旅游地產項目開發帶來直接或間接的影響。同時，旅游度假地產受國家宏觀調控的影響，如有剛性需求的購房人群會有再等一等、看一看的等待觀望心態；開發商因銷售市場低迷，資金壓力越來越大、利潤空間下降、放緩建設進度，最后導致旅游地產市場疲軟現象。

完全規避風險是很難的，盡量規避政策風險的最好辦法就是培育信譽型企業，與政策環境實施長期良性對接，與此同時，養成關注宏觀經濟走勢，增強抵御突發性政策干預可能帶來的負面影響。

第四，來自定位策劃的風險。以往的經驗表明，一個項目開發的失敗，究其原因，并不是缺乏好的資源，也不是缺錢、缺管理，而是缺乏準確的項目定位和策劃思路。

第五，來自投資開發和經營過程的風險。一是在投資、開發和運營等任何一個方面缺乏對項目大思路的準確把握，或幾個方面缺乏正確的溝通，出現比較嚴重執行偏差。二是不恰當地介入了尚未成熟或尚未規則化的運營項目而產生的風險。例如，分時度假在我國還是新事物，目前這種經營的潛在風險很大。

（二）應對這些風險的策略

第一，注重項目主題的深度化。重慶主城外圍地帶早期的旅游地產項目其主題相對簡單，例如豐都南天湖的旅游地產主要就是高山納涼型度假村，萬盛黑山谷定位為生態休閑、養生避暑度假，把“度假”當作主題。這種主題定位在今天看來顯然是遠遠不夠的。還有一種比較普遍使用的主題定位是 “生態”。然而，各區縣眾多的生態旅游地產項目都開始啟動時，生態已內化為這些旅游地產項目共同的價值底蘊，任何一個項目已經很難直接依賴“生態”這個普遍化的主題在市場上展開競爭了。

事實上，上述的主題定位在競爭的條件下，也已顯得不夠了。所以，仙女山旅游地產定位為生態環保之城、戶外運動之城、休閑養生之城就更加充實獨特。

第二，注重消費主體的兩分化趨勢。現在的大都市外圍的旅游地產消費主體呈現出明顯的大眾型和高端型兩分化趨勢。大眾型旅游地產項目是為普通市民自駕游出行而準備的。相應的度假居住產品包括二、三星級的度假酒店、農家樂旅館、野營帳篷等。這類項目最大的好處就是滿足了廣大市民周末外出休閑度假的廣泛需要，提升人氣。高端型旅游地產項目是為具有較高消費能力和較強度假意識的階層準備的。相應的度假產品包括高星級的度假酒店、度假別墅、高爾夫球場、鄉村俱樂部、會所、作為第二居所的度假地公寓等。這一類消費者可能在數量上偏少，但消費能力很強，是旅游地產項目實現贏利的主要依托消費群。

第三，注重投資主體的專業化。近年來，重慶旅游地產項目主要參與開發的有以下一些類型。

本地農村能人辦的私人企業。這類企業開發的項目規模偏小，投資額也不大，比較偏重與三農有關聯的項目，如農家樂、休閑農莊、觀光果園等等。比如：武隆雙河、天池坪一帶的“小產權”旅游地產，此類投資項目在休閑旅游剛起步的時候，曾經產生過十分積極的影響，但這些項目具有明顯的初級性，缺乏系統的規劃，也缺乏產品更新的創意和資金動力，在隨后休閑度假旅游地產的大發展中，很容易被更高水平的投資所替代。

本地較大型的企業。曾經創辦過一些較大型的度假村項目，當郊外休閑度假趨勢真正到來的時候，他們又在尋求產品改造或投資新的休閑度假項目。

具有實力和品牌的旅游企業。這些企業是由旅游業向房地產業擴張的類型。他們是旅游業的品牌企業，從大城市向外圍地帶擴張，開發休閑度假旅游地產，比如：隆鑫地產集團，金科地產集團，新華報業集團等。

大型房地產企業。這類企業是由房地產業向旅游業擴張的類型。在大城市外圍地帶，這些企業所占的地盤一般較大，所做的項目配套完備齊全，但容積率偏高。

無論哪一類投資主體，旅游地產都表現出更加專業化的趨勢。相比之下，原來的旅游企業和房地產企業做得更加得心應手，這就迫使那些由經營其他行業轉入開發旅游地產的企業必須加快專業化轉變的過程，否則將面臨被淘汰的風險。

第四，注重投資方式的市場化。近年來此類項目的主要投資方式有如下幾類。

由項目所在地政府所屬的國有企業獨家投資。政府把項目用地的經營權通過國有資產管理部門轉到某國有企業手中，由該企業通過自籌資金和銀行貸款等方式進行項目投資。這類全資國有類的投資方式由于經營體制問題，難以確保國有資產的保值增值，因此，范圍正在縮小，不是主要的投資方式。

由本地國有企業與外來投資企業進行合資開發。其中，本地國有企業以土地及其他實物資本入股，外來投資商以貨幣資本入股。在這種合資運作中，國有企業通常是控股方，或絕對控股，或相對控股。也有一些項目開發中，國有企業采取了參股的方式。

由外來投資商獨立運作的方式。在這種投資方式中，政府或者采取有價出讓的方式完全轉讓投資經營權，或者采取保留一部分股權但不參與具體運作的方式。大城市外圍旅游地產的最佳投資方式已經明顯地表現出市場化的趨勢和力量，民營企業和外資企業將扮演更加重要的角色。

第五，注重產品形態的多樣化。從度假地的整體產品形態來看，依托各自獨特的主題定位，產品開發多樣化，例如：郊野公園、主題旅游度假區、特色度假莊園、度假別墅區、生態樂園、康體療養院、度假養老院、休閑體育公園、野營探險基地等各具特色的度假地。

從旅游度假居住產品的形態來看，用于短期居住的度假產品主要有：特色型簡易居所（例如野營帳篷、小木屋、蒙古包、農家樂等）、經濟型度假旅館、星級度假酒店、主題度假會所、出租式度假別墅、時權酒店、產權酒店等。用于長期居住的度假產品主要有：養老型酒店、出售式度假別墅、度假公寓（第二居所或第一居所）等。

第六，注重環境的承受能力。由于旅游地產的開發和銷售，對當地基礎設施的承載力帶來一些影響，尤其是近年炎熱夏天署假期間，旅游熱點交通堵塞嚴重、停車位無法滿足需要、餐飲業接待壓力大、供水不足、手機網絡不暢、景點人滿為患，嚴重地影響到旅客對景區的滿意度評價。