淺析中國高房價問題的成因

何婷婷+趙霞

摘 要：“高點僵持，高懸不降”是中國房價的特質(zhì)問題，即中國的房價在2009年沖上來之后就高懸在那里鮮少下降。出現(xiàn)這種狀況的根本原因是，中國房地產(chǎn)市場的供求失衡使得傳統(tǒng)的價格機(jī)制無法在中國市場發(fā)揮其調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的作用;造成這種情況的根本原因還有中國的土地供給不能由市場決定，從而造成了土地市場的供求不平衡，進(jìn)而影響房地產(chǎn)市場的供求平衡，在投機(jī)需求和剛性需求影響人們對未來房地產(chǎn)持續(xù)上漲的預(yù)期影響下，中國房價就形成了這種高懸不降的局面。

關(guān)鍵詞：中國房價;土地供給;剛性需求;投機(jī)需求

中圖分類號：F015 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2015）23-0076-02

中國房價的加速上漲始于2003年，之后就只升不降，從2003年的5%，到2004和2005年突然急劇上升到16%和15.2%，之后各年也至少保持在6%以上增速。雖然2008年中國房價在世界金融危機(jī)的影響下同比上年有一個-1.6%的下降，但在2009年馬上又以23.2%的速度迅速上漲。此時，中央政府終于認(rèn)識到應(yīng)該抑制房價上漲。2009年末，中央開始了嚴(yán)厲的政策調(diào)控，中國房價開始出現(xiàn)了一些小規(guī)模局部的松動，但這也僅僅是相對于房價的漲幅來說的，房價整體上還處于一個很高的狀態(tài)。而近幾年，比如2010—2013年，房價漲幅仍然在7%左右，房地產(chǎn)市場形成房價高懸不降的局面。

研究房地產(chǎn)市場出現(xiàn)這種局面的原因，我們首先要考慮房地產(chǎn)作為一種商品的特性，這是房價之所以能如此高漲的最基本的原因。其次我們要從供求這兩個影響房地產(chǎn)市場價格的最本質(zhì)的市場因素出發(fā)，討論在中國房地產(chǎn)市場由于何種原因使得房地產(chǎn)市場供求出現(xiàn)不均衡，出現(xiàn)這種異化的原因是什么，分析價格機(jī)制之所以無法發(fā)揮其市場調(diào)節(jié)作用的原因，進(jìn)而深層次剖析中國房價高懸不降局面的形成機(jī)理。

一、房地產(chǎn)的特性

房地產(chǎn)與其他實物商品相比的獨特性質(zhì)使得房地產(chǎn)市場的價格變化也變得獨特起來，房地產(chǎn)的特性具體包括：（1）耐久性。由于房屋及其附屬設(shè)施都是建立在土地上的，而土地是永久存在的，這就使得房屋及其附屬設(shè)施的壽命很長。在房地產(chǎn)市場中，可以進(jìn)行交易的不僅是房屋的產(chǎn)權(quán)，而且還能在不改變產(chǎn)權(quán)的情況下進(jìn)行房屋及其附屬設(shè)施的的使用權(quán)的部分使用年限的轉(zhuǎn)移。這就使得房地產(chǎn)商品可以被人們看成一個不同于其他一般實物商品的耐久、長期商品。這也是房地產(chǎn)市場能夠進(jìn)行長期性融資的原因。（2）短期缺乏供給彈性。房地產(chǎn)商品都是建立在土地上的，由于土地存量有限并且稀缺，在房地產(chǎn)市場的超長建設(shè)周期中，短期的土地市場的供給不足，使得土地市場短期缺乏彈性，最終就會影響房地產(chǎn)市場的價格，出現(xiàn)短期快速上漲的現(xiàn)象。（3）異質(zhì)性。在區(qū)位經(jīng)濟(jì)的影響下，理論上講，每一寸土地都在不同的位置，都有不同的價格，而建設(shè)在土地上的房地產(chǎn)商品也就擁有了這種異質(zhì)性，這種異質(zhì)性使得每一面積的房地產(chǎn)商品有其不同的價格，這種不同的價格將最終影響到兩棟不同建筑之間的租金水平和出租率。這就使得房地產(chǎn)市場價格差距變大。

二、供給因素

在市場經(jīng)濟(jì)中，房價是由供求來影響的，我們首先分析供給因素對于房價上漲的影響。在經(jīng)濟(jì)學(xué)的分析中，供給超過需求就會引起價格下跌，供給小于需求就會引起價格的上漲，只有供求平衡才能使價格回到真實的水平上，體現(xiàn)它的真實價值。

在住房供給不斷增加的情況下，在有些地方住房供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過需求的情況下，房價還能居高不下的原因是什么？筆者認(rèn)為，這其中的一個主要原因就是大家只看到了一部分的需求，卻沒有深入觀察發(fā)現(xiàn)其中深層的需求。因為有些地方的供給表面上看是超過了需求，可是這部分的需求是建立在一家一套房的思想之上的需求，而目前很多家庭已經(jīng)不滿足于一家一套房的情況，所以從深層上看，目前我國的住房供給不只是滿足14億套，而可能是28億套甚至更多，這就使得住房供給在深層次上還是不夠的。這在經(jīng)濟(jì)上看，房地產(chǎn)市場還處于一種供不應(yīng)求的狀態(tài)，這就使得房價上漲成為必然。

從本質(zhì)上分析，房子是建立在土地上的不動產(chǎn)，土地的供給是住房供給的源頭，這就使得我們可以看出，分析供給因素對房價影響的另一個重要原因當(dāng)然就應(yīng)該是由于土地有機(jī)劃的出讓所造成的土地供給不足，從而帶來住房的供給不足，最終就帶來了供需不平衡的房價上漲。

農(nóng)村土地集體所有，城鎮(zhèn)土地國家所有是我國的基本土地政策，在這種土地政策下，農(nóng)村集體所有的土地要進(jìn)行轉(zhuǎn)賣也必須經(jīng)過地方政府，地方政府先買下集體土地才能出售，這就使得地方政府成為了我國土地的唯一供給方，由于這方面的優(yōu)勢就使得地方政府成為土地的壟斷者。馬克思曾經(jīng)說過：“土地的稀缺性加上土地所有者的唯一性導(dǎo)致了土地的價格不受市場供需矛盾的調(diào)控，轉(zhuǎn)而完全由土地租用者和他們的支付能力所決定。”這很好地解釋了土地的稀缺性和所有權(quán)的唯一性是造成土地價格高昂的根本原因。在這種情況下，開發(fā)商也認(rèn)識到壟斷能提高價格帶來超額利潤，因此就開始囤積土地而不進(jìn)行開發(fā)，進(jìn)一步減少了住房的供給量。在房地產(chǎn)市場加速發(fā)展、經(jīng)濟(jì)水平不斷提高的情況下，人們對于住房的需求越來越多，最終造成供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于需求，價格加速上漲的局面。

市場經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律是供求決定價格。在中國快速的城市化過程中，住房需求越來越大，而這些原本應(yīng)該由市場來滿足的需求得不到市場的滿足，反而由地方政府人為地控制了供給，在經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展中就使得住房供不應(yīng)求，從而漲價也成為必然了。

三、需求因素

從世界經(jīng)濟(jì)的發(fā)展歷史中我們可以看出，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房價必然會出現(xiàn)上漲的局面。在供求決定價格的市場經(jīng)濟(jì)基本規(guī)律中，一旦出現(xiàn)供求不平衡，價格必定會脫離正常的水平。我國房地產(chǎn)市場總體上呈現(xiàn)一種供不應(yīng)求的局面，隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化步伐的加快，對住房的需求越來越多，這種供不應(yīng)求的情況越來越明顯，房價就會持續(xù)走高。在綜合了各方原因的分析中，筆者認(rèn)為以下三個方面的需求是最主要的。

（一） 城鎮(zhèn)化引起的對住房的剛性需求

我國的城鎮(zhèn)化過程，大部分是通過征用農(nóng)村土地來實現(xiàn)的，而農(nóng)民被征地后就涌入城鎮(zhèn)，另一部分農(nóng)村居民通過子女上大學(xué)及在城市買房成為城市居民。改革開放以后，由于人口流動限制的取消，不少農(nóng)村人口開始外出務(wù)工，大量由征地轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)人口的農(nóng)村人口和外來務(wù)工人員的涌入，使得城鎮(zhèn)住房需求大量增加，大城市房價高漲的一個直接原因就是這個。比如，北上廣大部分都是外來人口無疑加大了住房壓力，而莫斯科也是由于其在俄羅斯的優(yōu)越地理位置使得大量人口涌入帶來住房需求增加、房價上漲。由于這種需求是一種剛性的需求，無法替代，所以會從根本上帶動房價的上漲，因此也被稱為剛性需求帶來的房價上漲。

（二） 居民住房條件改善改善引起的需求

隨著改革開放的深入，市場經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，我國人口的生活水平不斷上升，在滿足了吃穿的基礎(chǔ)上人們開始了對于住的追求，在經(jīng)歷了從“桶子樓”（包括所有以人均 4—8m2為標(biāo)準(zhǔn)的沒有廁所或僅有公共廁所的住房）到“單元樓”（配備有自有廚房和衛(wèi)生間的公寓式住宅，工礦企業(yè)每戶平均 50m2），的變化之后，人們開始進(jìn)入商品房買賣的時代，人們開始追求更好的居住條件，沒住房的開始考慮買房，而有住房的開始考慮買第二套、第三套住房，人們的生活水平不斷上升帶來了對于住房需求的不斷加大。

房地產(chǎn)市場化以后，隨著人們生活水平的提高，商品化的住房地理位置、居住條件和環(huán)境都要好于分配的住房，人們可以根據(jù)自己的需求來進(jìn)行選擇，這就使得不斷有人不滿足于分配的住房而去追求商品房，這些人對于第二套住房的需求加上外來人口對于第一套住房的需求，共同構(gòu)成了城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場的需求，這是房地產(chǎn)市場剛性需求的另一方面，這一方面的需求也提高了總的需求量，從而造成了供求不平衡的房價上漲。

（三）連續(xù)上漲的房價帶來的投機(jī)需求

市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使得很多人手里有了閑錢，但是由于資本市場的不完善，人們?nèi)狈ν顿Y項目，不少人在預(yù)期房價上漲的基礎(chǔ)上就開始投資于房地產(chǎn)。隨著投資者的不斷增多，房價不斷上漲，越來越多的人也加入其中。然而投資行為并不能帶來社會財富的真正增加，反而因為投機(jī)需求使得房價越來越高，房地產(chǎn)泡沫越來越大。2008年的金融危機(jī)中，政府向市場投入了大量的資金，但是由于投資渠道的狹隘，不少資金又涌入了房地產(chǎn)市場，這就使得房地產(chǎn)市場價格進(jìn)一步升高。而金融業(yè)發(fā)展過程中對于房貸限制的不斷放寬，使得不少開發(fā)商開始貸款建房，投機(jī)需求不斷加大。這一方面的供求不平衡完全是由于我國貧富不均造成的，富人幾套房，窮人沒有房。而投資者為了維護(hù)自己的利益不愿意房價下降，只能不斷炒高房價。

綜上所述，房地產(chǎn)市場大量資金的涌入，人們的投機(jī)需求，富人對于房價的炒作行為，是迫使房價無法下降的一個重要原因。這使得房價不斷上漲，形成“高點僵持、居高不下”的局面。

四、結(jié)論

從根本上說，中國的房價也離不開價格規(guī)律，也是由供求決定的，只是中國的土地不能由市場供給，從而造成了住房的供給也缺乏彈性，在高需求的影響下帶來了高房價，價格是反映這種現(xiàn)象的唯一因素，因此我國房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)“高點僵持，高懸不降”的局面。

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[責(zé)任編輯 ? 杜 娟]