購房意向書的法律效力

Q1：王律師，你好！

今年年初，我在本市擬購買一套三房二廳的房子，掛牌五百多萬元。當(dāng)時中介公司的一位業(yè)務(wù)員向我具體介紹了這套房的情況，房東當(dāng)時正在美國，無法及時簽訂購房合同，是委托中介掛牌的，中介也拿出了書面的委托書。因?yàn)槟翘追看_實(shí)不錯，我就與中介簽訂了意向書，并當(dāng)天付定金5萬元。意向書中明確了雙方當(dāng)事人的基本情況、房屋地點(diǎn)、單價、面積、總房款、簽正式合同的日期等內(nèi)容，約定待房東從美國回來再簽正式購房合同。現(xiàn)在在約好的簽合同期內(nèi)，房東表示要加價20萬元。請問，在這種情況下，我是否可通過訴訟的方式維護(hù)自己的權(quán)益？

戴先生

A1：戴先生，您好！

購房意向書的法律效力以及法律的性質(zhì)，需要依據(jù)意向書的具體內(nèi)容進(jìn)行判斷。如果意向書中明確了所購房子的具體房號并且標(biāo)明了價格、房屋交付等具體的約定內(nèi)容，這些約定基本符合了買賣合同成立的構(gòu)成要件，可以看成是一個附條件附期限的預(yù)約合同。在本案例中，意向書中已明確了雙方當(dāng)事人的基本情況、房屋地點(diǎn)、單價、面積、總房款、簽約日期等內(nèi)容，故應(yīng)將該意向書視為成立并有效的預(yù)約合同。

那么，購房意向書存在合法的法律效力，如房東單方面提高價格，就涉嫌違約，一旦違約，買受人可通過訴訟的方式主張相應(yīng)賠償。故您可以通過訴訟的方式維護(hù)自己的權(quán)益，若意向書中規(guī)定了違約責(zé)任及違約金相關(guān)事宜，則您可以主張房東賠償違約金；若意向書中未作出相關(guān)規(guī)定，則您可以主張房東雙倍返還定金。

另外，根據(jù)我國《合同法》第一百一十六條規(guī)定，當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。故您在主張賠償時，可在雙倍返還定金及違約金（若事先有約定則可適用）中選擇其一進(jìn)行索賠。

但特別需要注意的是，若意向書中寫明交付的5萬元是“訂金”，一方違約，另一方無權(quán)要求其雙倍返還，只能得到原額償還5萬元。就訂金而言，沒有約定其作為定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，根據(jù)以往判例及相關(guān)法律法規(guī)，人民法院不予支持，無法雙倍返還。

中介與房東之間構(gòu)成居間合同雙方當(dāng)事人，中介系居間人，房東系委托人。二手房買賣中，中介的活動能否最后促成簽約具有不確定性，并非完全由中介的意志決定。中介與買賣雙方簽訂的是居間合同，根據(jù)居間合同的規(guī)定，在中介方無過錯的情況下，無須對買賣雙方的違約行為承擔(dān)責(zé)任。中介的義務(wù)在于提供真實(shí)的信息，為雙方達(dá)成交易提供服務(wù)。故若您通過訴訟的方式來維護(hù)自己的權(quán)益，可以同時以中介和房東為被告。但具體而言，關(guān)于中介是否應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，則須進(jìn)一步看其是否違反作為居間方的忠實(shí)義務(wù)，才能判斷其是否有過錯。若其有過錯，則需承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

當(dāng)前，因房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，類似糾紛數(shù)量呈上升趨勢。很多房主在簽訂買賣合同后，看到房價漲幅巨大或因?yàn)槠渌鞣N主客觀因素，便在交付房屋或辦理房屋過戶手續(xù)前反悔，并尋找各種理由拒絕交房或干脆對買房人置之不理。遇到這種情況，守約一方在向人民法院提起訴訟時，建議選擇讓違約方承擔(dān)違約責(zé)任，解除房屋買賣合同，而不要選擇合同的繼續(xù)履行。

為了防止業(yè)主在房價上漲時毀約或買家在房價下跌時退房，建議在簽訂房屋買賣合同時約定較高的定金（但不可超過房屋交易價格的20%）或違約金，增加違約成本，違約成本大于或等于房價上漲或下跌的價值時，可在一定程度上避免一方違約情況的發(fā)生。

Q2：王律師，你好！

兩個月前，我在一家中介機(jī)構(gòu)看中了一套房屋，該房屋位于上海市閘北區(qū)。當(dāng)時業(yè)務(wù)員介紹這套房子系房東委托中介掛牌出售的，房東當(dāng)時在外地。由于這套房屋地段較好，價格也較為合理，當(dāng)天我就在中介處簽下了一份購房協(xié)議，交付了定金3萬元，也約定了簽正式的購房合同的日期。但是，兩個星期前房東表示要加價數(shù)十萬元，否則不簽正式的購房合同，這份意向書無效。我去找中介機(jī)構(gòu)交涉，但中介機(jī)構(gòu)說當(dāng)時的購房協(xié)議是以業(yè)務(wù)員私人名義簽下的，表示不愿負(fù)責(zé)，同時出具了與房東之間的委托書，讓我找房東和業(yè)務(wù)員做交涉。請問，這種情況下我是否可以維護(hù)自己的利益？如果可以，我該怎么做？

楊女士

AZ：楊女士，您好！

購房協(xié)議的法律效力需要依據(jù)該協(xié)議的具體內(nèi)容進(jìn)行判斷。若能夠構(gòu)成預(yù)約合同，則可以按照合同相關(guān)規(guī)定判斷合同雙方及中介方是否違約（在下文會具體進(jìn)行分析）；若不能構(gòu)成預(yù)約合同，合同自始無效，則不可主張當(dāng)事方的違約責(zé)任，在這種情況下若要主張定金的返還，若符合不當(dāng)?shù)美臉?gòu)成要件，則可以以不當(dāng)?shù)美麨槔碛桑鲝埉?dāng)事方返還3萬元。

如果購房協(xié)議能夠視為成立并有效的預(yù)約合同，則預(yù)約合同中一切不違法的約定就是雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵守的義務(wù)，具有法律效力。購房協(xié)議存在合法的法律效力，如房東單方面提高價格，就涉嫌違約，一旦違約，買受人可通過訴訟的方式主張相應(yīng)賠償，故您可以通過訴訟的方式維護(hù)自己的權(quán)益。

我國《合同法》第四十九條規(guī)定：“行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效。”我國法律明確作出了表見代理的相關(guān)規(guī)定，其意義在于維護(hù)代理制度的誠信基礎(chǔ)，保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益，建立正常的民事流轉(zhuǎn)秩序。在本案例中，若中介未與房東辦妥相關(guān)委托手續(xù)，即以房東的名義出賣房屋，屬無權(quán)代理。但若中介公司能夠提供相關(guān)信息材料，足以使不知情第三人相信其有權(quán)代表房屋產(chǎn)權(quán)人出賣房屋，可能構(gòu)成表見代理。且從中介與您所作出的關(guān)于購房的相關(guān)約定等情節(jié)綜合考慮，可以排除中介與您惡意串通的可能，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定您系善意第三人。中介以房東的名義向您出賣房屋的行為符合表見代理的構(gòu)成要件，買賣協(xié)議相應(yīng)的民事法律責(zé)任由房東承擔(dān)。至于中介方是否應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，則屬于房東與中介方的糾紛問題。

而至于業(yè)務(wù)員以個人名義與買受方簽訂購房協(xié)議的問題，若中介能夠出具與房東之間的書面委托書，證明該委托合法有效，并且該業(yè)務(wù)員確實(shí)是中介公司的正式員工，則業(yè)務(wù)員系以公司職員身份行使職權(quán)之內(nèi)的行為，責(zé)任由公司承擔(dān)。故只要業(yè)務(wù)員在行為過程中，未違反法律法規(guī)相關(guān)規(guī)定及公司章程等，則其自身并無過錯，相關(guān)法律責(zé)任由公司承擔(dān)。若意向書中規(guī)定了違約責(zé)任及違約金相關(guān)事宜，則您可以主張房東賠償違約金；若意向書中未作出相關(guān)規(guī)定，則您可以主張房東雙倍返還定金。

另外，當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。故您在主張賠償時，可在雙倍返還定金及違約金（若有事先約定則可適用）中選擇其一進(jìn)行索賠。

綜上，若該購房協(xié)議不能夠認(rèn)定為成立并有效的預(yù)約合同，合同自始無效，則您只可能以不當(dāng)?shù)美麨槔碛芍鲝埉?dāng)事方返還3萬元的不當(dāng)?shù)美粢崞鹪V訟，則應(yīng)以定金的收受方作為被告；若該購房協(xié)議能夠認(rèn)定為預(yù)約合同，可以向法院提起訴訟，以違約為理由主張當(dāng)事方雙倍返還定金或賠償協(xié)議約定的相應(yīng)違約金，可同時以房東及中介方作為被告，其中中介方是否應(yīng)該承擔(dān)連帶責(zé)任則需具體分析其是否違反忠實(shí)義務(wù)。

在二手房買賣糾紛中，常見的是買受方、中介方與出售方三方為當(dāng)事人。在此之中，中介與賣家雙方在委托房屋買賣交易時，必須要有書面委托協(xié)議和正規(guī)授權(quán)證明才能代簽字。同時，中介在與買家簽訂賣房合同時，也必須出具賣家簽字的委托手續(xù)，在沒有任何委托手續(xù)的前提條件下，僅口頭同意是無效的，中介也是無權(quán)代理的，中介與客戶簽訂的這份協(xié)議是無效的。若出現(xiàn)以上情況，如簽合同時，對方不是房主本人，也沒有房主的委托書和身份證，要保留好該事實(shí)的證據(jù)材料，以此作為中介方未按照居間合同約定導(dǎo)致簽字主體錯誤的證據(jù)。

編輯：薛華

【法律小常識】

我國《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定，商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。

我國《合同法》第一百一十五條規(guī)定，當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。