購房意向書的法律效力

Q1：王律師，你好！

今年年初，我在本市擬購買一套三房二廳的房子，掛牌五百多萬元。當時中介公司的一位業務員向我具體介紹了這套房的情況，房東當時正在美國，無法及時簽訂購房合同，是委托中介掛牌的，中介也拿出了書面的委托書。因為那套房確實不錯，我就與中介簽訂了意向書，并當天付定金5萬元。意向書中明確了雙方當事人的基本情況、房屋地點、單價、面積、總房款、簽正式合同的日期等內容，約定待房東從美國回來再簽正式購房合同?，F在在約好的簽合同期內，房東表示要加價20萬元。請問，在這種情況下，我是否可通過訴訟的方式維護自己的權益？

戴先生

A1：戴先生，您好！

購房意向書的法律效力以及法律的性質，需要依據意向書的具體內容進行判斷。如果意向書中明確了所購房子的具體房號并且標明了價格、房屋交付等具體的約定內容，這些約定基本符合了買賣合同成立的構成要件，可以看成是一個附條件附期限的預約合同。在本案例中，意向書中已明確了雙方當事人的基本情況、房屋地點、單價、面積、總房款、簽約日期等內容，故應將該意向書視為成立并有效的預約合同。

那么，購房意向書存在合法的法律效力，如房東單方面提高價格，就涉嫌違約，一旦違約，買受人可通過訴訟的方式主張相應賠償。故您可以通過訴訟的方式維護自己的權益，若意向書中規定了違約責任及違約金相關事宜，則您可以主張房東賠償違約金；若意向書中未作出相關規定，則您可以主張房東雙倍返還定金。

另外，根據我國《合同法》第一百一十六條規定，當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。故您在主張賠償時，可在雙倍返還定金及違約金（若事先有約定則可適用）中選擇其一進行索賠。

但特別需要注意的是，若意向書中寫明交付的5萬元是“訂金”，一方違約，另一方無權要求其雙倍返還，只能得到原額償還5萬元。就訂金而言，沒有約定其作為定金性質的，當事人主張定金權利的，根據以往判例及相關法律法規，人民法院不予支持，無法雙倍返還。

中介與房東之間構成居間合同雙方當事人，中介系居間人，房東系委托人。二手房買賣中，中介的活動能否最后促成簽約具有不確定性，并非完全由中介的意志決定。中介與買賣雙方簽訂的是居間合同，根據居間合同的規定，在中介方無過錯的情況下，無須對買賣雙方的違約行為承擔責任。中介的義務在于提供真實的信息，為雙方達成交易提供服務。故若您通過訴訟的方式來維護自己的權益，可以同時以中介和房東為被告。但具體而言，關于中介是否應該承擔相應責任，則須進一步看其是否違反作為居間方的忠實義務，才能判斷其是否有過錯。若其有過錯，則需承擔相應責任。

當前，因房地產市場的快速發展，類似糾紛數量呈上升趨勢。很多房主在簽訂買賣合同后，看到房價漲幅巨大或因為其他各種主客觀因素，便在交付房屋或辦理房屋過戶手續前反悔，并尋找各種理由拒絕交房或干脆對買房人置之不理。遇到這種情況，守約一方在向人民法院提起訴訟時，建議選擇讓違約方承擔違約責任，解除房屋買賣合同，而不要選擇合同的繼續履行。

為了防止業主在房價上漲時毀約或買家在房價下跌時退房，建議在簽訂房屋買賣合同時約定較高的定金（但不可超過房屋交易價格的20%）或違約金，增加違約成本，違約成本大于或等于房價上漲或下跌的價值時，可在一定程度上避免一方違約情況的發生。

Q2：王律師，你好！

兩個月前，我在一家中介機構看中了一套房屋，該房屋位于上海市閘北區。當時業務員介紹這套房子系房東委托中介掛牌出售的，房東當時在外地。由于這套房屋地段較好，價格也較為合理，當天我就在中介處簽下了一份購房協議，交付了定金3萬元，也約定了簽正式的購房合同的日期。但是，兩個星期前房東表示要加價數十萬元，否則不簽正式的購房合同，這份意向書無效。我去找中介機構交涉，但中介機構說當時的購房協議是以業務員私人名義簽下的，表示不愿負責，同時出具了與房東之間的委托書，讓我找房東和業務員做交涉。請問，這種情況下我是否可以維護自己的利益？如果可以，我該怎么做？

楊女士

AZ：楊女士，您好！

購房協議的法律效力需要依據該協議的具體內容進行判斷。若能夠構成預約合同，則可以按照合同相關規定判斷合同雙方及中介方是否違約（在下文會具體進行分析）；若不能構成預約合同，合同自始無效，則不可主張當事方的違約責任，在這種情況下若要主張定金的返還，若符合不當得利的構成要件，則可以以不當得利為理由，主張當事方返還3萬元。

如果購房協議能夠視為成立并有效的預約合同，則預約合同中一切不違法的約定就是雙方當事人應當遵守的義務，具有法律效力。購房協議存在合法的法律效力，如房東單方面提高價格，就涉嫌違約，一旦違約，買受人可通過訴訟的方式主張相應賠償，故您可以通過訴訟的方式維護自己的權益。

我國《合同法》第四十九條規定：“行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權的，該代理行為有效?！蔽覈擅鞔_作出了表見代理的相關規定，其意義在于維護代理制度的誠信基礎，保護善意第三人的合法權益，建立正常的民事流轉秩序。在本案例中，若中介未與房東辦妥相關委托手續，即以房東的名義出賣房屋，屬無權代理。但若中介公司能夠提供相關信息材料，足以使不知情第三人相信其有權代表房屋產權人出賣房屋，可能構成表見代理。且從中介與您所作出的關于購房的相關約定等情節綜合考慮，可以排除中介與您惡意串通的可能，應當認定您系善意第三人。中介以房東的名義向您出賣房屋的行為符合表見代理的構成要件，買賣協議相應的民事法律責任由房東承擔。至于中介方是否應該承擔相應責任，則屬于房東與中介方的糾紛問題。

而至于業務員以個人名義與買受方簽訂購房協議的問題，若中介能夠出具與房東之間的書面委托書，證明該委托合法有效，并且該業務員確實是中介公司的正式員工，則業務員系以公司職員身份行使職權之內的行為，責任由公司承擔。故只要業務員在行為過程中，未違反法律法規相關規定及公司章程等，則其自身并無過錯，相關法律責任由公司承擔。若意向書中規定了違約責任及違約金相關事宜，則您可以主張房東賠償違約金；若意向書中未作出相關規定，則您可以主張房東雙倍返還定金。

另外，當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。故您在主張賠償時，可在雙倍返還定金及違約金（若有事先約定則可適用）中選擇其一進行索賠。

綜上，若該購房協議不能夠認定為成立并有效的預約合同，合同自始無效，則您只可能以不當得利為理由主張當事方返還3萬元的不當得利，若要提起訴訟，則應以定金的收受方作為被告；若該購房協議能夠認定為預約合同，可以向法院提起訴訟，以違約為理由主張當事方雙倍返還定金或賠償協議約定的相應違約金，可同時以房東及中介方作為被告，其中中介方是否應該承擔連帶責任則需具體分析其是否違反忠實義務。

在二手房買賣糾紛中，常見的是買受方、中介方與出售方三方為當事人。在此之中，中介與賣家雙方在委托房屋買賣交易時，必須要有書面委托協議和正規授權證明才能代簽字。同時，中介在與買家簽訂賣房合同時，也必須出具賣家簽字的委托手續，在沒有任何委托手續的前提條件下，僅口頭同意是無效的，中介也是無權代理的，中介與客戶簽訂的這份協議是無效的。若出現以上情況，如簽合同時，對方不是房主本人，也沒有房主的委托書和身份證，要保留好該事實的證據材料，以此作為中介方未按照居間合同約定導致簽字主體錯誤的證據。

編輯：薛華

【法律小常識】

我國《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規定，商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。

我國《合同法》第一百一十五條規定，當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。