面對房價波動 政府當有所作為

文/潘璠

面對房價波動 政府當有所作為

文/潘璠

樓市的起伏跌宕，既有市場規律作用的結果，也有非市場因素干擾的影響。在大力加杠桿基礎上形成的投資投機性炒房，供給方面對應的并非有支付能力的需求，必然使價格明顯背離價值，積聚并加劇樓市泡沫和金融風險。面對這一輪房價上漲，地方政府必須有所作為，堅持住房的居住屬性，變加杠桿為減杠桿，防止層層炒房、轉手加價，讓供給與真正的剛需和改善性需求對接，讓擠出泡沫后的供求關系主導市場走向

一段時間以來，一線城市和部分二線城市的房地產市場持續過熱。雖有分析認為房價漲幅正在逐月回落，但要看到，回落幅度普遍較低，多數不到1個百分點；且即使漲幅略有回落，就絕對值而言依然處于高位。同時，由于上漲態勢延續了很長時間，翹尾因素已基本排除，目前的漲幅建立在基數已開始走高的基礎之上，每增長一個百分點，絕對量也是在大幅上升的。

面對房價的持續上漲，一二線城市政府如何調控，考驗著其執政施政的能力。盡管有聲音認為，樓市變動是市場供需不平衡所致，地方政府不應過多干預，但問題在于，當下房地產市場出現的分化及異動真的都是市場自發作用的結果嗎？當市場波動異常、自我調節機制失靈時，地方政府還能無動于衷？

對很多地方來說，在相當長的一段時間內，房地產是支柱產業，對經濟增長發揮了巨大的拉動作用。但在這個過程中，房地產業的發展及其對經濟的影響逐漸出現一定程度的異化變質。“土地財政”成為一些地方政府創收的重要甚至主要手段，個人投資者也大舉涌入，導致房價飆升，大大地背離了價值，使一些中低收入者或望房興嘆，或三代人傾其所有、加上巨額房貸，才能買得起一套屬于自己的住房。針對這種情況，我國前些年推出了限購限貸政策，控制了投資投機性需求，抑制了房地產泡沫的繼續擴大，商品房市場量價雙雙“漲停”乃至下降。這證明，面對市場波動，政府可以有所作為，且若措施得當，還會取得不錯成效。

但此時，三四線城市供過于求的問題開始顯露。在這種情況下，本應繼續堅持居住屬性，使房地產市場價格回歸價值、更好地滿足真正的剛需，但由于一些地區對房地產市場和土地財政的依賴已經到了欲罷不能的程度，房地產業的下行也確實影響了一些地方的經濟增長，所以，有關部門和一些地方連連出招。多次降息降準、改變首套房貸認定辦法、降低二套房貸比例、取消限購限貸限外等措施，使部分有支付能力的改善性需求得到釋放，但同時也給一些投資性購房者開了口子，導致市場分化態勢加劇，樓市整體呈現量價齊升，一些城市的房價持續暴漲。

縱觀樓市起伏跌宕的發展過程，既有市場規律作用的結果，也有非市場因素干擾的影響。但如果價格長期偏離價值，一定是非市場因素在起作用。在大力加杠桿基礎上形成的投資投機性炒房，供給方面對應的并非有支付能力的需求，必然使價格明顯背離價值，積聚并加劇樓市泡沫和金融風險。因此，對眼下三四線城市的樓市現狀，地方政府和相關職能部門難辭其咎。如果一二線城市政府囿于短期經濟增速而對房價暴漲無動于衷，就難免重蹈三四線城市的覆轍。

“房價不能漲到天上去”。去年底召開的中央經濟工作會議，將去庫存作為今年經濟工作的五大任務之一，還發出了“鼓勵開發商降房價”的明確信號。為此，面對這一輪房價暴漲，地方政府必須有所作為，積極引導市場按照符合經濟規律的方向發展，防范可能發生的各種風險。具體做法就是堅持住房的居住屬性，變加杠桿為減杠桿，通過曾經行之有效的提高二套及以上房貸門檻和比例、延長二手房上市時限等措施，控制投機性購房，防止層層炒房、轉手加價。讓供給與真正的剛需和改善性需求對接，讓擠出泡沫后的供求關系主導市場走向。

在控制住房價過快上漲的基礎上，各地還應通過簡化手續、提高效率，通過合理改革稅費政策，鼓勵各類企業、民間資本投資實體經濟，促進結構調整、轉型升級、動能轉換，打造并培育新的經濟增長點，形成多點支撐的局面。同時，還要完善和改革收入分配制度，切實縮小收入差距，使更多的人真正享受到改革發展的成果。

摘編自2016年9月19日《經濟日報》