面對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng) 政府當(dāng)有所作為

文/潘璠

面對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng) 政府當(dāng)有所作為

文/潘璠

樓市的起伏跌宕，既有市場(chǎng)規(guī)律作用的結(jié)果，也有非市場(chǎng)因素干擾的影響。在大力加杠桿基礎(chǔ)上形成的投資投機(jī)性炒房，供給方面對(duì)應(yīng)的并非有支付能力的需求，必然使價(jià)格明顯背離價(jià)值，積聚并加劇樓市泡沫和金融風(fēng)險(xiǎn)。面對(duì)這一輪房?jī)r(jià)上漲，地方政府必須有所作為，堅(jiān)持住房的居住屬性，變加杠桿為減杠桿，防止層層炒房、轉(zhuǎn)手加價(jià)，讓供給與真正的剛需和改善性需求對(duì)接，讓擠出泡沫后的供求關(guān)系主導(dǎo)市場(chǎng)走向

一段時(shí)間以來(lái)，一線城市和部分二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)過(guò)熱。雖有分析認(rèn)為房?jī)r(jià)漲幅正在逐月回落，但要看到，回落幅度普遍較低，多數(shù)不到1個(gè)百分點(diǎn)；且即使?jié)q幅略有回落，就絕對(duì)值而言依然處于高位。同時(shí)，由于上漲態(tài)勢(shì)延續(xù)了很長(zhǎng)時(shí)間，翹尾因素已基本排除，目前的漲幅建立在基數(shù)已開(kāi)始走高的基礎(chǔ)之上，每增長(zhǎng)一個(gè)百分點(diǎn)，絕對(duì)量也是在大幅上升的。

面對(duì)房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，一二線城市政府如何調(diào)控，考驗(yàn)著其執(zhí)政施政的能力。盡管有聲音認(rèn)為，樓市變動(dòng)是市場(chǎng)供需不平衡所致，地方政府不應(yīng)過(guò)多干預(yù)，但問(wèn)題在于，當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的分化及異動(dòng)真的都是市場(chǎng)自發(fā)作用的結(jié)果嗎？當(dāng)市場(chǎng)波動(dòng)異常、自我調(diào)節(jié)機(jī)制失靈時(shí)，地方政府還能無(wú)動(dòng)于衷？

對(duì)很多地方來(lái)說(shuō)，在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮了巨大的拉動(dòng)作用。但在這個(gè)過(guò)程中，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及其對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響逐漸出現(xiàn)一定程度的異化變質(zhì)。“土地財(cái)政”成為一些地方政府創(chuàng)收的重要甚至主要手段，個(gè)人投資者也大舉涌入，導(dǎo)致房?jī)r(jià)飆升，大大地背離了價(jià)值，使一些中低收入者或望房興嘆，或三代人傾其所有、加上巨額房貸，才能買(mǎi)得起一套屬于自己的住房。針對(duì)這種情況，我國(guó)前些年推出了限購(gòu)限貸政策，控制了投資投機(jī)性需求，抑制了房地產(chǎn)泡沫的繼續(xù)擴(kuò)大，商品房市場(chǎng)量?jī)r(jià)雙雙“漲停”乃至下降。這證明，面對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)，政府可以有所作為，且若措施得當(dāng)，還會(huì)取得不錯(cuò)成效。

但此時(shí)，三四線城市供過(guò)于求的問(wèn)題開(kāi)始顯露。在這種情況下，本應(yīng)繼續(xù)堅(jiān)持居住屬性，使房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格回歸價(jià)值、更好地滿足真正的剛需，但由于一些地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和土地財(cái)政的依賴已經(jīng)到了欲罷不能的程度，房地產(chǎn)業(yè)的下行也確實(shí)影響了一些地方的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，所以，有關(guān)部門(mén)和一些地方連連出招。多次降息降準(zhǔn)、改變首套房貸認(rèn)定辦法、降低二套房貸比例、取消限購(gòu)限貸限外等措施，使部分有支付能力的改善性需求得到釋放，但同時(shí)也給一些投資性購(gòu)房者開(kāi)了口子，導(dǎo)致市場(chǎng)分化態(tài)勢(shì)加劇，樓市整體呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升，一些城市的房?jī)r(jià)持續(xù)暴漲。

縱觀樓市起伏跌宕的發(fā)展過(guò)程，既有市場(chǎng)規(guī)律作用的結(jié)果，也有非市場(chǎng)因素干擾的影響。但如果價(jià)格長(zhǎng)期偏離價(jià)值，一定是非市場(chǎng)因素在起作用。在大力加杠桿基礎(chǔ)上形成的投資投機(jī)性炒房，供給方面對(duì)應(yīng)的并非有支付能力的需求，必然使價(jià)格明顯背離價(jià)值，積聚并加劇樓市泡沫和金融風(fēng)險(xiǎn)。因此，對(duì)眼下三四線城市的樓市現(xiàn)狀，地方政府和相關(guān)職能部門(mén)難辭其咎。如果一二線城市政府囿于短期經(jīng)濟(jì)增速而對(duì)房?jī)r(jià)暴漲無(wú)動(dòng)于衷，就難免重蹈三四線城市的覆轍。

“房?jī)r(jià)不能漲到天上去”。去年底召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，將去庫(kù)存作為今年經(jīng)濟(jì)工作的五大任務(wù)之一，還發(fā)出了“鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商降房?jī)r(jià)”的明確信號(hào)。為此，面對(duì)這一輪房?jī)r(jià)暴漲，地方政府必須有所作為，積極引導(dǎo)市場(chǎng)按照符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律的方向發(fā)展，防范可能發(fā)生的各種風(fēng)險(xiǎn)。具體做法就是堅(jiān)持住房的居住屬性，變加杠桿為減杠桿，通過(guò)曾經(jīng)行之有效的提高二套及以上房貸門(mén)檻和比例、延長(zhǎng)二手房上市時(shí)限等措施，控制投機(jī)性購(gòu)房，防止層層炒房、轉(zhuǎn)手加價(jià)。讓供給與真正的剛需和改善性需求對(duì)接，讓擠出泡沫后的供求關(guān)系主導(dǎo)市場(chǎng)走向。

在控制住房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的基礎(chǔ)上，各地還應(yīng)通過(guò)簡(jiǎn)化手續(xù)、提高效率，通過(guò)合理改革稅費(fèi)政策，鼓勵(lì)各類(lèi)企業(yè)、民間資本投資實(shí)體經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整、轉(zhuǎn)型升級(jí)、動(dòng)能轉(zhuǎn)換，打造并培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，形成多點(diǎn)支撐的局面。同時(shí)，還要完善和改革收入分配制度，切實(shí)縮小收入差距，使更多的人真正享受到改革發(fā)展的成果。

摘編自2016年9月19日《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》